购买房屋是大多数人将经历的最重大的经济和情感里程碑之一。 在搜索、谈判和航海检查和贷款文件数周后,终点线终于可以看到。 但在签署最后文件和接收钥匙之前,还有一个关键步骤可以防止昂贵的意外:最后的走过。 通常在关闭前24至48小时对房产进行的例行但必不可少的检查是确认房屋处于你同意购买状态的最后机会。跳过或匆忙通过这一步骤可以让您对出乎意料的损坏、丢失的固定装置或销售结束后的不完整修复负责。

最终的路过是什么?

最后的走行道是通常由买方房地产代理安排的预定在关闭日期前不久对房产的参观。 其目的是为了核实自签署购买协议以来房屋状况没有发生实质性变化。 步行道不是第二次住宅检查,而是一次有针对性的检查,以确保卖方履行合同义务,包括完成商定的修理、拆除个人财产以及离开房屋处于一个相当清洁和没有受损的状态。 虽然具体细节可能因合同和当地习惯而异,但走行道通常持续30分钟到1小时,覆盖房产的内外。

为何最后的漫步

最后的走行道远不止是形式上的,它为买方提供了多种保护功能。首先,它确认销售中的物品——例如电器、照明装置、窗户处理和内置家具——仍然在现场并正常运转。第二,它核实卖方同意进行的任何修理(例如,在家庭检查期间确定)实际上已经达到令人满意的标准。第三,它捕捉到移动过程中可能发生的任何新的损坏,例如墙上的凹痕、破碎的窗户或地毯上的污点。第四,它确保财产没有卖方的个人物品和残块。最后,走行道使买方在所有权转移之前有最后的房屋感,使人心安和顺利地过渡到下一章。

跳过这一步可能会产生严重后果。 没有走过,你可能在关闭后得知卖方移除了合同中包含的吊灯,或者管道漏水最近损坏了厨房地板。 关闭后解决这些问题更为困难,往往需要法律行动或昂贵的自付修理。 全国房地产商协会强调走过是买方保护投资的最后机会。 ( 更多地了解买方从NAR获得的保护。 )

何时安排最后的行走

时间是最后顺利走完的所有东西。 大多数房地产合同都规定, 关闭前应当在某个窗口内走完, 通常是24到48小时。 越接近关闭时间越好, 因为它会减少在结束预约之前发生更多变化的风险。 但是, 您需要留出足够的时间记录任何问题并与您的代理人或律师联系。 如果走完时间排得太早, 卖方可能仍然在搬出, 并且在移动过程中可能造成新的损害 。 如果太迟, 您可能没有时间在闭幕会议之前解决问题。 与您的代理人合作寻找一个现实的时间, 为所有当事人工作, 并尽量避免在关闭之日安排走完时间, 除非绝对有必要。

步入与最终检查

有些买家将最后的走行部与最后的住宅检查混淆起来,但它们是不同的。 住宅检查是对房产主要系统和部件的全面评估,通常是在接受报价后交易初期进行的。 最后的走行部是一个更简单、更有重点的检查,它更晚。 如果你想多加一层保护,你可以请住宅检查员与你一起走行部(另外收费),但这并非标准做法。 对于大多数采购来说,由买家及其代理人进行的彻底走行部就足够了。

穿行时要检查什么

为了获得你最后的走过的最短时间, 准备一份清单和必要的工具。 带上你的智能手机拍照和录像、 购买协议副本( 包括有关修理或包含物品的增编) 、 以及黑角的小手电筒。 穿戴舒适的鞋子, 计划系统地穿过地产, 从外表到内部, 从顶层到地下室。 下面详细列出检查内容 。

外和地面

  • 请检查date=中的日期值 (帮助) 院子里没有残骸,垃圾,以及卖方的个人物品.
  • 检查车道,步行道,和小巷,以发现新的裂缝或损坏.
  • 保证车库门正常打开,关闭,倒置.
  • 寻找任何新的破坏 侧柱,沟槽,或外立面固定。
  • 确认未纳入销售范围的户外家具、植物或设备已被拆除。

内地-主要生活地区

  • 打开和关闭所有灯关和天花板风扇。
  • 测试所有插件( 如果可能的话, 将使用简单的输出测试器) 。
  • 打开和关闭窗口;检查断锁或损坏的屏幕。
  • 检查所有门(内外)均顺利打开并正确锁好.
  • 检查墙壁,天花板,以及地板,以寻找新洞,凹槽,刮痕,或污迹.
  • 打开和关闭自动调温器,并确保HVAC系统响应.
  • 确认卖方已拆除所有个人物品和垃圾。

厨房和电器

  • 测试炉子、炉子、冰箱、洗碗机和微波炉(如果它们被纳入销售范围)。
  • 检查垃圾处理是否有效。
  • 寻找水槽下面的任何漏水或水分.
  • 打开柜子和抽屉,以确保它们空空,状况良好.
  • 验证所有电器的连接和运行是否正常.

浴室

  • 冲洗厕所,检查是否正常运转,基地周围漏水.
  • 打开水槽、淋浴和浴缸中的水龙头;检查水压和温度。
  • 寻找新的模具,温和的,或者墙壁和天花板上的水污.
  • 测试排气扇,如果在场。
  • 检查一下毛巾栏、卫生纸手和其他装置是否安全。

地下室、阁楼和未完成空间

  • 检查任何新的水入侵、漏水或害虫活动的迹象。
  • 检查热水器和炉子是否还在,并显示功能.
  • 确认卖方尚未拆除任何包含在内的任何内置的壳式或储存系统。
  • 如果阁楼可以进入,请寻找新的漏水或损坏(但小心,有时阁楼在走行过程中是禁止进入的)。

系统与公用事业

  • 尽可能把垃圾处理、洗碗机和洗衣机通过短周期运行。
  • 检查所有烟雾探测器和一氧化碳探测器是否有新鲜电池或正确用电线.
  • 如果财产有安全系统,请确认键盘和传感器存在,并证实您有密码或手册。
  • 看看电路板,看看是否有电路被贴上标签,而且电路板状况良好.

漫步过程中发现的常见问题

房地产经纪人和律师经常看到同样的问题,了解这些共同的问题可以帮助你保持警觉。

  • 丢失固定装置或电器。 销售商有时会拿走技术上属于房地产的一部分的物品,如内置的套装、幕杆或花哨的灯具。总是提及合同和任何列出的骑手都包括物品。
  • 未完成或完成的修理。 卖方可能已开始修理,但未完成,或者已完成的工作可能与商定的内容(例如,另一块地毯或更便宜的固定装置)有实质性区别。
  • 移动产生的新损坏. 即使最小心的移动者在移动家具时也能挖墙,凹陷门框,或染污地毯. 寻找所有房间的新损坏,特别是走廊和楼梯沿线的损坏.
  • 残片或残片。 销售者一般必须离开家“扫帚干净”。 如果你发现箱子、旧家具、危险材料或垃圾堆,就记录下来——这对你来说可能是头痛和费用。
  • 鼠标或害虫。 卖方留下不想要的动物或鼠类在检查和走行道之间发生鼠类侵扰是罕见的,但有可能。 寻找宠物的滴水或痕迹。
  • 邻里条件的变化。 虽然严格地说不是房产的一部分,但如果自你上次访问以来发生了新的建筑项目或相邻房产的改变,可能会影响你的决定。 有些合同允许你退房,如果房产的价值或可取性发生了实质性变化。

找到问题怎么办

如果您在走行部过程中发现问题, 请不要惊慌。 最重要的步骤是记录问题, 并立即与房地产经纪人联系。 请拍照和录像, 记录问题的确切位置和性质, 并连同清楚的说明一起发送给经纪人。 您的代理人会联系卖方代理人, 以谈判解决。 根据严重程度, 选项包括:

请注意, 走行道不是最后检查, 也不能覆盖所有东西。 例如, 在走行道时不能测试屋顶或地基, 这就是家用检查的目的。 走行道的重点是物品的状况和存在 。

法律和合同考虑

大多数标准房地产合同,如州房地产委员会或加利福尼亚房地产商协会公布的合同,都包含一项条款,赋予买方进行最后走通的权利。 语言通常要求卖方保持与要约日期相同的财产状况,并在没有新损害的情况下交付财产,完成所有商定的修理,并不存在个人财产和残块。 如果卖方未能满足这些条件,买方可以有法律补救,包括推迟关闭或寻求损害赔偿。 然而,具体语言问题,你和你的律师必须仔细审查合同走通条款。

如果走出去的路段表明卖方已经搬走了合同中具体提到的一件物品(如范围或吊灯),那么卖方很可能违反了合同。 您的律师可以建议是否坚持卖方更换物品、提供货币信贷或接受较低的购买价格。 在一些国家,法律将走出去作为最后接受,因此不注意到一个问题就可以放弃你以后投诉的权利。这突出说明了为什么你必须彻底。美国律师协会提供房地产合同法的资源。 ( 访问《房地产、信托和房地产法》ABA部分)。

成功最后行进提示

这是实用的提示,可以确保你从最后的路程中走出来 避免常见的陷阱。

  • 接近关闭的时间安排,但有一个缓冲。 关闭前瞄准24至48小时。如果可能,允许在行走和关闭的预约之间至少几个小时,因此,你的代理人有时间在需要时进行谈判。
  • 带回正确的工具. 照片和视频的智能手机,磁带测量(以确认地毯大小或家具合身),小手电筒,以及你的购买协议和检查修理增编的副本.
  • 使用一个检查表。 创建自己的或使用您的代理或在线的检查表。检查表会保持您的组织,防止您在兴奋中忽略某些东西。
  • 拍摄大量的照片和视频。 记录每个房间、电器状况和您注意到的任何具体问题。如果在关闭后出现争议,这些记录是宝贵的。
  • 房地产经纪人有走过路的经验,可以发现你可能错过的问题。他们也可以作为证人,帮助与卖方的代理人当场沟通。
  • 不要被匆忙。 按自己的步调走。如果卖方或他们的搬运者仍然在场,请礼貌但彻底。您有权检查您购买的东西。
  • 测试一切合理的测试。 打开和关闭门、窗户、柜子和抽屉。打开水龙头、冲水厕所和运行垃圾处理。如果你对某个物品不放心,请检查。
  • 寻找隐藏的惊喜. 打开冰箱和冷冻柜确认它们是空的和干净的. 检查衣柜和储藏区. 查看家具后面可能还存在,看看墙是否有损坏.
  • 明确和书面地公示。 如果您发现问题, 请立即告诉你的代理人。 不要依赖卖方或其代理人的口头承诺。 在关闭前获取所有文件并书面提供。
  • 保持冷静。 大多数小问题可以通过信用或快速解决。 只有在极少数情况下, 您才会延迟或取消关闭。 您的代理人和律师会引导您通过最佳方法。

竞争性市场的最后一步

在今天的快速房地产市场中,一些买家可能会感到放弃最后的走过或匆忙通过以避免延误交易的压力。 这是个错误。即使在竞争性市场中,走过也是你最后的防线。 卖家通常会有完成交易的动机,并且会合作。如果卖家拒绝允许走过,那就是一个主要的红旗。 总是坚持你拥有在关闭前进行最后检查的合同权利。 消费者金融保护局提醒买家他们有权进行最后的走过。 ( 审查CFPB的关闭指南 。

新建住宅的最后通道

购买新建的住宅时,最后的步行通常被称为“新住宅导向”或“定居前的步行 ” 。 通常情况下,它更广泛,因为您也在检查建筑、完工和系统的质量。 与建筑商的代表合作,检查房屋的每一部分,测试所有电器和系统,检查任何冲动(缺陷或不完全的工作 ) 。 对于新建工程,步行往往在关闭前几天进行,您将签署一份文件承认住宅状况。 如果有问题,建筑商应该同意在一定的时间内(通常为30天)修复。 即便有全新的住宅,也不要跳过这一步,最好在您占有之前抓住它们。

漫步的情感侧面

最后的走过可以是情感体验。对许多买家来说,这是他们经过多年梦想后第一次独自在“自己的”家中。自然,他们会感受到兴奋、焦虑和希望的混合。用这种精力来彻底而不是匆忙。走过既是一个实用的核对表,也是一个精神准备拥有家园的瞬间。走过空房间并想象你在那里的生活需要多花几分钟时间。但保持你对核实条件的注意力。这种情感和务实的平衡将非常有利于你。

过后发生了什么?

完成走行道后,你(或你的代理人)通常会将任何发现告知卖方。如果一切都令人满意,你就会按计划关闭。你和你的代理人会签署一份文件(有时称为“走行道认证”或“买方的承认 ” ) , 证明财产处于可接受的状态。 如果发现问题,解决过程会像上述那样开始。在许多情况下,走行道顺利进行,卖方已经离开家,没有损害,你将微笑地签署文件。这是理想的结果,经过精心准备,你很可能会经历这样的事情。

穿行不仅仅是抓住问题,而且也是建立信任。当你确认一切都是正常的,你可以平静地进入你的新家园,因为你已经保护了你的投资。NerdWallet最后穿行指南[提供了对预期结果的进一步见解。

结论

最后的走过是每个购房者应该使用的一个简单而有力的工具。 它不是一种形式,也不是一种可选的附加,而是一种合同权利和实际需要。你花时间进行彻底走过,可以保护自己免受意外费用的影响,核实卖方已履行承诺,并确保财产可供你搬入。无论你是第一次买房者还是有经验的投资人,都不要低估最后一步的重要性。准备你的检查单,明智地安排访问,并用批评的眼睛走进你未来家的每一角落。你花在走过路的几个小时可以节省你数千美元,在今后几个月里,一个压力的世界。为了进一步阅读,全国独家买房代理协会为买方的倡导提供了更多的资源。 (Visit NAEBA,以便获得更多信息)。