拥有土地往往被描述为拥有“一带权利”——使用、开发、出售、租赁和将他人排除在特定地块之外的权利,然而,这些权利存在于更广泛的社会契约中。社区在如何使用土地确保公共卫生、安全和普遍福利方面有合法利益。个人财产权与集体社区福利之间的这种紧张关系是土地使用规划的核心动力。通过综合计划、分区守则和环境条例等工具,政府决定了私有财产的命运。虽然这些条例可以限制所有者所能做的事情,但也创造了可预测性、保护财产价值和解决邻居之间的冲突。本条审查土地使用规划如何影响产权、管理这种关系的法律原则以及改变这种平衡的新趋势。

土地利用规划基础

土地使用规划是社区如何展望未来和管理其发展,是警察权力的直接行使,这是国家管理公民健康、安全、道德和一般福利的固有权力,这种权力通常下放给地方政府(县和市),美国的法律基础是由两项示范法案建立的:1922年的标准国家分区授权法和1928年的标准城市规划授权法[SCPEA],这些法案为该国几乎所有地方分区条例和规划委员会提供了框架。

综合计划

综合计划(通常称为总体计划或总体计划)是社区的长期远景文件,它概述了未来土地利用、交通、住房、经济发展、自然资源和公共设施的目标和政策,在SCPEA下,计划旨在以合理的方式指导增长,计划本身一般不直接管理私有财产,而是作为分区法典的宪法,许多州的一个关键法律问题是规划一致性——要求所有分区决定必须与已通过的全面计划保持一致,这项原则防止对财产条例任意、零敲碎打地进行修改。

分区代码

区划是实施该计划的主要监管工具,它将社区划分为区划,并为每个区规定了具体规则,包括允许的土地使用(住宅、商业、工业)、建筑高度、财产线的挫折、最小批量面积和密度限制。 最常见的形式是 Euclidean分区[,该分区是以具有里程碑意义的美国最高法院案[命名的,该案例维护分区的合宪性。 欧几利得分区依靠将用途分割为不同的区划。 批评家认为,它可以导致自动依赖性,扼杀混合用途、可步行的社区。

分区条例

在将原始土地转化为开发用地之前,必须经过分区程序。分区条例控制土地的划分,并确保新土地有充分的街道、水、下水道和其他公共基础设施。 它们通常要求开发商将道路和水电的地役权专用于开发用地。 这些条例在确定增长模式和新开发质量方面起着重要作用,直接影响了由此产生的地块的价值和可用性。

理解财产权的包袱

财产所有权不是单项权利,而是集中了不同的权利,通常被称为"大棒块". 每根棒代表着所有者持有的合法权利. 捆绑中的主要棒包括: .

  • 拥有:占有和控制财产的权利。
  • 使用权:享受财产,并进行有关活动.
  • 排除:防止他人进入或使用该财产的权利。
  • 转让:出售、租赁或赠与财产的权利。
  • 开发权: 实际改善土地.

这些权利不是绝对的。英国普通法确立了原则[] sic uture ut alienum un laedas[ ——使用自己的财产,以免损害另一个人的财产。这是骚扰法的基础。土地使用规划是这一原则的延伸,它管制着可能会损害更广泛的社区的用途。美国宪法第五修正案进一步限制了政府权力,规定私有财产不应“用于公共用途,而不应得到公正的赔偿。 ”这一条款[是保护财产所有人免遭政府过度苛刻管制的主要宪法堡垒。

土地使用规划如何直接影响财产权

土地使用规划对地产所有人的影响往往十分直接和显著,最常见的机制是分区变化、环境规则、征收和知名领域。

区划和发展权利

影响最大的或许是通过分区条例来确定财产的允许使用和密度。 分区(增加允许的密度或允许更有价值的用途)可以大大提高财产价值。反之, 分区(减少密度或限制用途)可以严重降低价值。财产所有人通常没有在继续现有分区方面享有的既得权利。但是,当任意进行或单独划分一个所有者时,它可能会被质疑为非法分区[]。 不符合规格的用户(违反新的分区条例的现有用途)通常被允许继续使用,但在某一时期,破坏后扩大或重建的能力往往受到严格限制或被分解。

环境条例和规章

环境保护,如湿地指定、洪泛管理、沿海地区条例和生境保护计划,对房地产开发施加了一些最严格的限制。 虽然环境条例是警察权力的有效行使,但它们可以“走得太远 ” 。 监管性采取 当某项条例有效地破坏土地的经济价值或不合理地干扰投资支持的预期时,美国最高法院在[] Penn中央交通公司诉纽约市(1978)案中确立了一项平衡性测试,以评估监管性权利主张,审查:(1) 监管的经济影响,(2) 对合理投资支持的预期的干预程度,(3) 政府行动的性质。

法院在Lucas诉南卡罗来纳州沿海委员会[(1992年)]中完善了法律,认为一项否认所有经济效益或生产性使用土地的条例本身是,除非财产法的背景原则已经禁止使用。该案涉及一个海滩前方财产所有人,禁止他建造任何永久性建筑。这些案件造成了复杂的景观,土地所有人必须仔细评估环境条例是否超越了允许的限制,而进入了可予赔偿的境地。

进出口和影响费

当开发商寻求批准建造时,地方政府往往要求他们专门划拨土地或支付费用,以抵消新开发的影响,这些都称为行动. 常见的征收包括将土地用于公园、建造街道改善或提供负担得起的住房单位[ Nollan诉加利福尼亚州海岸委员会[(1987年)]和[Dolan诉Tigard市(1994年),最高法院确定了两项对征收的关键性检验:在拟议的开发与规定的条件之间必须存在[基本关系,而且开发与需要的奉献之间必须存在的相称性。 在 Kountz诉St.Johns River水管理区(2013年)中,最高法院将关联性和相称性要求扩大到货币影响费,而不仅仅是土地的专用性。

著名领域

政府对私人财产最直接的主张是[ 显著领域—— 以支付公正补偿的方式将私人财产公用的权力,争论的中心点是“公共使用”的定义,对美国大多数历史来说,这意味着公共设施,如道路、学校和法院。然而,在[ Kelo诉新伦敦市(2005)] 案中,最高法院认为,经济发展——通过将土地转让给有资格作为公共用途的私人开发商来振兴一个困难城市的计划,对 Kelo的反弹是立即发生的。绝大多数州颁布的法律都加强了财产所有人保护,限制了对私人经济发展的显著领域的使用,需要更高的补偿。尽管进行了这些改革,但杰出领域仍然是基础设施项目的合法工具,尽管其范围现在已更加明确。

法律保障和平衡机制

为了保护财产所有人免受任意或过度监管,法律制度提供了几项重要的保障措施。

程序正当程序

土地使用决定必须符合公平竞争的最低标准,所有人一般有权得到通知和有意义的听证,然后才能大幅度改变其财产权,在许多州,分区决定被归类为立法[(通过或修正一般分区代码)或quasi-judical[(将守则适用于特定财产,如差异或有条件使用许可),准司法决定需要更强有力的适当程序保护,包括书面记录、事实调查结果和公正的裁决人。

已获得的权利

开发者一旦对许可证进行大量投资,就可以获得 现有分区规则下的权利。 这些权利可以防止随后的分区变化, 从而阻止批准的项目。 授予的门槛因州而异; 一些人使用“ 建筑许可证” 规则, 而另一些人则在许可程序中更早地保护权利。 esting是防止政治风向变化的关键屏障, 并允许开发者有把握地投资资本。

反向谴责

如果财产所有人认为某项条例已经超越了范围而成为收购,他们可以通过的反向谴责的诉求向政府起诉,要求赔偿. 由于Penn Central和[Lucas[]]设置的高额栏,因此索赔成功的情况很少,但诉讼威胁促使政府仔细调整条例,并考虑对财产所有人的经济影响. (在条例生效后被废除的情况下)临时收购的损害赔偿问题在第一英国福音路德教会诉洛杉矶县(1987)中得到了确认。

土地利用的当代挑战和趋势

土地利用规划和产权之间的平衡在不断变化,目前的趋势正在深刻地改变这种关系。

住房负担能力和YIMBY运动

面对许多大都市地区严重的住房短缺,一场日益增长的YIMBY(在我的后院)运动正在推动激进的扩大区划、从属住房合法化以及取消单一家庭区划。 俄勒冈州、加利福尼亚州和华盛顿州都通过了法律,预先取消了地方分区限制,以强制提高密度。 这与现有的房主产生了冲突,他们认为,扩大区划威胁到邻里特征和财产价值。 产权辩论因此分裂:一些房主援引权利来反对发展,而另一些人则援引权利来最大限度地发挥土地的潜力。

气候变化与管理下的务虚会

适应气候变化正成为土地利用的主导问题,关于洪泛地带、野火多发地区以及侵蚀海岸线的发展的条例正在加紧。 管理退却——计划将建筑物迁离高风险地区——参与自愿买断,有时还限制灾后重建。这些政策提出了挑战性的问题。虽然政府有相当大的自由余地限制危险地区的发展,但完全取消发展权利可能需要补偿。法律制度仍在赶超这些气候驱动的土地使用冲突。

宗教土地使用和个人自由

2000年通过的《宗教土地使用和制度化人员法》为分区内的宗教集会提供了强有力的保护,地方政府不能强制实行对宗教活动造成很大负担的土地使用条例,除非它表现出政府强烈的兴趣,并使用限制性最小的手段,这是涉及寻求在居住区或商业区找到的教堂、犹太教堂和清真寺的分区争端的一个热点,它代表着联邦对传统地方土地使用当局的重大限制,有利于个人自由。

结论

土地使用规划和财产所有权之间的关系并不是零和游戏。 有效的规划提供了关键的好处:通过防止不兼容的用途来保护财产价值,确保基础设施的有序投资,并保障共享资源。 然而,规划也可能干扰所有者的核心期望,降低价值或挫败发展计划。挑战在于实现动态平衡。 这一平衡由诸如“占有条款”、对征收的检验和保护正当程序等法律原则所定义。 通过理解这些原则和不断变化的土地使用趋势,财产所有者、规划者和决策者可以引导这一复杂关系,从而实现既尊重个人权利又尊重社区需求的结果。