分区法的未来:智能增长和可持续性的趋势

辅助住房单位作为政策优先事项

附属住房单元 — — 通常称为祖母公寓或后院小屋 — — 是灵活分区的主要范例。 加利福尼亚州、俄勒冈州和华盛顿州都通过了先发制人的法律,限制对ADU的当地限制。 加利福尼亚州ADU立法(SB 9和AB 68)现在允许在大多数单一家庭土地上两套单元,并且允许精简。 这一趋势不仅增加了住房供应,而且还使老化和温和的密度不破坏邻里特性。

劳动和混合使用区

许多城市正在将商业走廊重新划分为混合使用区,允许住宅、小型办公室和艺术家工作室。 波特兰的“混合使用区”(EX、CX、RX)允许在商业区按权利使用住宅,同时需要沿行人街使用地面地板。 这一灵活性支持当地创业,并减少商业区的空缺 — — 后扩展办公空间适应性再利用的需求强化了这一教训。

2. 区划绿楼奖励措施.

密度收益和快速许可

为了鼓励开发商超过基线环境标准,分区法越来越多地提供密度奖金[(外部楼层面积或额外单位)以换取LEED认证、净零能源绩效或包括经济适用住房。 波士顿的“FAR Bonus”计划允许开发商在项目达到最低LEED黄金并包括现场可再生能源的情况下,超过20 % 。 西雅图的“生活建筑试点方案”进一步为满足严格的生活建筑挑战的项目提供奖金楼层面积。

停车要求减少

最低停车量是造成依赖汽车和不覆盖地表的最有害的刺激因素之一。 明尼阿波利斯(2018年 ) 、 奥斯汀(2021年 ) 和圣何塞(2022年)等城市取消了全市最低停车量,使得开发商只能提供与市场需求相同的停车量。 一些分区代码现在要求不捆绑的停车[(单独收费停车位)或替代自行车停车和汽车停车场。 这些变化降低了建筑成本、降低了温室气体排放,并腾出土地供住房或绿地使用。

绿屋顶和透水面

芝加哥、多伦多和纽约等城市的分区覆盖规定新建大型建筑的绿色屋顶可以减轻暴雨的径流,减少城市热量的岛屿效应。 同样,费城和底特律的分区修改要求新建停车场,以纳入透水铺设或雨后花园。 这些规定符合城市的暴雨管理计划,并往往带有降低收费或优先许可处理等奖励措施。

3. 过境-定向发展区划

重叠区和TOD区

以过渡为导向的发展区划(TOD)在火车站、快速公交(BRT)走廊和渡轮码头周围形成了特殊区划。 这些区划通常允许密度更高、停车减少、在过境站半英里半径以内混合使用。 阿灵顿县(Arlington)的“罗斯林巴尔斯顿走廊”是一个值得称道的例子:TOD区划刺激了地铁线沿线高地段住宅和商业增长,同时保护了低地段周边。 县2020年土地利用总计划更新继续推动在TOD区建造负担得起的住房。

洛杉矶的过境优先领域

根据该州的可持续社区战略(SB 375),洛杉矶指定了过境优先地区(TPAs),根据CEQA(加利福尼亚环境质量法),符合条件的项目可以免于环境审查。 这一精简加快了联合站、紫线延长和博览会线附近的数千套住房单元的建设。 分区变化还强制规定在TPA内每英亩至少25套住房密度,有意倾向于步行式城市化。

过境 公平问题

托德分区可以刺激骑车和减少排放,但也有可能使低收入居民流离失所。 为了解决这一问题,一些城市将托德调整与[ 反迁政策 结合起来,比如包容性分区要求、租金控制或社区土地信托。 例如,波特兰的TOD重叠区要求20%的新单元能够让收入中位数80%或更少的家庭负担得起。 没有这样的护栏,过境站周围土地价值的增加可以加速基因化 — — 仅靠分区是无法解决的,但必须加以考虑。

4. 混合-使用分区和可步行社区

通过分区振兴主街

许多老化的郊区商业条条正在从严格的零售重新划分为混合区,以鼓励“生活工作”环境。 华盛顿的“创新区”允许在原零售区地面以上使用住宅,配以市中心密度奖金。 结果导致市中心的居住人口急剧增加,支持当地商业,减少出行。 马里兰州蒙哥马利县等郊区城市采用了“再开发区 ” , 允许旧购物中心使用“再开发区 ” , 将空置的大商店变成多层住房和办公空间。

表格 以编码为基础的代码和15个小型城市

“15分钟城市”概念 — — 居民可以在15分钟步行或自行车内获得大部分日常需求 — — 要求分区允许杂货店、诊所、公园和以住宅区为主的学校。 法国巴黎率先采用这种方法,但美国城市正在通过表格调整这一概念,规定行人必须达到比例的街区大小、减少挫折要求和地面商业空间。 纳什维尔的社区计划(2020年)使用分区覆盖来强制实施“完整街道”和“居民区中心 ” , 明确允许混合使用,从而减少对汽车的依赖。

电子商务和最后的物流区

混合型(Mixed-LT): 城市正在适应电子商务的兴起。城市正在为微型充电中心和住宅区车辆充电基础设施 创建新的区,以避免长途的货运卡车。 洛杉矶的“工业-居民混合型使用”区允许轻度制造和包装与公寓并排,只要噪音和交通影响减轻。 这种实用的混合使用有助于保持电子商务的效率,同时保持可步行的邻里。

实施智能增长分区的挑战

社区抵抗和新教

允许密度升高或混合使用的做法往往会遇到担心交通、停车短缺或街区特征变化的现有居民的激烈反对。 在明尼阿波利斯和波特兰等城市,消除单一家庭分区的努力引发了法律斗争和投票倡议。 成功实施需要社区强有力的参与:讲习班、设计花瓶和展示实际效益的试点项目。 比如,伊萨卡的绿色新政分区重写包括门-门扫瞄和数字参与工具,导致2021年的投票结果,以70%的支持支持更密集、更绿色的发展。

国家优先和地方自治

州政府越来越多地超越地方分区,以推进智能增长和住房可负担性。 加利福尼亚州第9号(2021年)令允许在大多数单一家庭土地上最多4个单位,凌驾于地方单一家庭法令之上。 俄勒冈州第2001号(2019年)令禁止人口超过25,000的城市的单一家庭分区。 尽管这些先发制人的法律可以加速变化,但也会激起地方的紧张,导致零星执行。 分界律师和规划者必须经历州法规、市政法规和选票措施的复杂互动。

供资和基础设施差距

智能增长往往需要预先投资交通、公用事业和公共空间。 隔离改革本身无法为更高密度所需的基础设施提供资金。 成功的城市与价值捕获机制[ 重新组合,如影响费、增税融资或发展奖金支付。 西雅图市新开发的“机动费”为交通改善和自行车道提供资金。 没有平行的收入工具,隔离可以增加土地价值,而无需提供可持续社区所需的公益物。

公平和具有复原力的社区的机会

环境正义与分区改革

历史上,排他性分区将污染和危害集中在低收入和少数民族社区。 智能增长分区可以通过在敏感地点附近禁止新的污染用途,并在负担过重的地区要求建立公园或绿色缓冲。 纽约的“环境司法分区重叠”(2022年通过)限制了南布朗克斯和曼哈顿北部与卡车有关的新仓库和用途,同时规定每20英亩重新分区的土地至少必须有一个公共绿地。 这些措施符合联邦环境正义政策,并在建筑环境中建立健康公平。

气候复原力分区

随着海平面上升和极端天气事件的加剧,区划必须包含气候适应[]. 佛罗里达州迈阿密海滩等城市需要新的发展来提升结构和使用抗洪材料。 在野火地区,加利福尼亚州AB 720(2021)授权区划更新时考虑植被管理和可防御空间。 科罗拉多州的博尔德县现在在大分区的区划审查过程中包括了“气候变化影响说明 ” 。 这些积极主动的措施降低了灾害成本,并确保发展模式不会增加脆弱性。

经济适用住房一体化

智能增长分区与包容性政策相结合,可以成为经济适用住房的有力工具。 许多城市现在要求低等或中等收入家庭在调整分区时拥有一定比例的单位,才能负担得起。 旧金山的“住房可持续性区”将密度奖金与可负担得起的单位要求挂钩,同时放宽停车和高度限制。 一些管辖区,如马里兰州蒙哥马利县,实施了一个“高价住房单位”方案,要求开发商以低于市场价格提供12.5%的单位,以换取分区批准。 这些模式有助于确保可持续社区在社会经济方面的多样性。

政策和社区参与:前进的道路

循证分区审计

在修改分区代码之前,市政当局应当对现行法规进行审计,以查明智能增长的障碍。美国规划协会开发的“Zoning Check-Up”等工具允许社区评估其代码是否允许ADU、混合用途、减少停车量和过境便利密度。科罗拉多州博尔德等城市利用这些审计消除了公共汽车路线上最小的批量面积,提高了允许的建筑高度。定期审计对于调整分区以适应不断变化的条件至关重要。