城市规划和土地使用条例是有组织的社区发展的支柱。地方政府使用的最重要工具包括分区区和覆盖区。它们虽然有着指导增长和保护公共福利的共同目标,但它们的作用根本不同。分区区为土地利用创建了基线框架,具体确定可以在哪里开展哪些活动。重叠区在基准之外增加了解决特定社区优先事项的额外要求。理解这两个机制如何运作和不同对于业主、开发者、规划者以及参与其中的公民都至关重要。

区是哪个区?

分区区是市级法令确定的主要土地利用类别,它们将城市、城镇或县划分为地理区域,每个县都指定了一套具体的允许使用、建筑尺寸和密度限制。 例如,一个居民区可能限制单一家庭住宅的发展,而一个商业区则允许零售店、办公室和餐馆。 工业区允许工厂和仓库,农业区则保留农业和开放空间。

分区概念出现于20世纪初,纽约市于1916年颁布了全国第一个全面的分区决议。 1926年最高法院[ Euclid村诉Ambler房地产公司案巩固了法律基础,该案坚持分区是警察有效行使权力,此后,分区成为管理城市增长的标准工具,[分离不兼容的用途(例如,使重工业远离家园)并确保有序发展。

分区的常见类型

现代分区条例一般包括几个大类,每个小类的强度不同: 区划条例通常包括: 区划条例通常包括多个大类,每个小类的分级为不同程度的分级.

  • 居民(R) – 低密度(R-1:单家庭),中密度(R-2:双人公寓,城镇住宅),高密度(R-3:公寓,公寓).
  • 商业(C) –邻里商业(C-1),一般商业(C-2),和中央商务区(C-3或CBD).
  • 工业(I) – 轻工业(I-1)用于组装和仓储;重工业(I-2)用于制造和加工.
  • 农业(A) – 保留农田和农村特色,常拥有最小的批量面积.
  • 混合使用(MU) – 将住宅,商业,有时轻工业用途结合在一个区中的一种较新的类别.

每个区都有一个详细的分区表,具体说明允许的使用、挫折、高度限制、地板面积比率(FAR ) 、 停车要求和批量覆盖。 这些规则旨在保护财产价值、公共卫生和社区特性。

分区是如何建立的

分区是通过立法程序建立的,通常包括规划委员会、公开听证会和市议会或郡议会批准。 这一过程首先要有一个 全面计划,其中概述社区的长期目标。根据该计划,绘制一个分区图,将区划划到每一块土地。法令随后详细列出每个区的条例。产权所有人可以要求修改(重新分区),或由政府发起修改(重新分区),但必须与综合计划保持一致。

什么是重叠区?

重叠区是在现有分区区之上设置的补充条例,它们“重叠”了一套额外的规则,修改或加强了基本分区的要求。重叠区不能取代基准区;相反,它增加了除了基准条例之外必须满足的条件。 这使市镇能够针对特定区域或问题,而无需改变整个分区地图。

重叠区通常用于解决历史保护、环境保护、经济适用住房、设计标准、防洪平面管理和过渡性开发。 比如,历史重叠可能限制外部改建以保持建筑特征,即使基础区允许商业用途。 环境重叠可能限制水路附近的不透水面,超过基区对暴水的要求。

重叠区是如何运作的

覆盖区在显示其边界的地图上被定义。 在这些边界内,覆盖区的条例 补充或取代基本区的规则。 通常情况下,更严格的监管适用。 如果基区允许35英尺高但25英尺高的建筑盖,则覆盖的界限会受到制约。 相反,如果覆盖区为包括经济适用住房提供密度奖金(每英亩多单位),开发商可以选择使用这一规定。

重叠区可以适用于全市,也可以适用于特定的走廊,街区,或环境特征. 重叠区通常被作为分区文本修正[的一部分通过,并随着基区划的改变经历类似的公共审查过程. 重叠区一旦建立,就为社区提供了灵活性[,以解决独特的条件,而无需对整个分区代码进行修改.

重叠区域的共同类型

  • 历史保存重叠 — — 通过控制拆除、改建和新建来保护指定的历史区。 通常需要由历史保存委员会进行审查。
  • 环境保护重叠 — — 湿地、陡坡、野生动物栖息地和水质保障。 可能限制溪流附近的发展或需要更大的缓冲。
  • Floudplain Overlay – 强制规定在洪水易发地区采用更严格的发展标准,如将结构提升至基础洪高以上,禁止某些用途.
  • 经济适用住房重叠 – 鼓励或授权中低收入家庭能够负担一定比例的单位。 通常提供密度奖金或减少停车要求。
  • 形式代码重叠 — — 注重建筑形式和街道景观而不是土地利用,促进方便行人的设计。 通常在市中心或过境走廊沿线使用。
  • 机场进路重叠 –限制机场附近的建筑高度和土地使用,以确保安全并减少噪音影响.

分区和重叠区之间的关键差异

虽然两者都是监管工具,但范围、目的和应用上有所不同。

  • 初级作用:[] 分区区建立基 土地利用框架;覆盖区对该框架之上规定了额外要求。
  • 地理范围: 分区覆盖整个管辖区或大片地带;覆盖区一般适用于较小的、目标地区(例如历史街区、洪水平原、过境走廊)。
  • 监管性质: 分区定义允许、有条件或禁止哪些用途。重叠区修改这些使用规则或增加新的标准(例如设计、密度、环境性能)。
  • 灵活性:[ 重叠区可以针对具体条件进行裁剪,可以包括基区块不提供的奖励(如密度奖金).
  • 等级:[ 在冲突情况下,通常以限制性更强的规章为准,重叠区往往优先于其不同的基准区规则。
  • 目的: 绥靖区组织全市土地利用,分离不相容的用途. 重叠区解决特定社区目标,如保洁,可负担性,或环境质量.

分区和重叠区如何共同工作

有效的土地利用规划依赖于基区划和叠加区之间的协同。 住宅区保护街区特征,而历史叠加确保新建筑尊重建筑遗产。 商业走廊可以被划为零售和办公区,但经济适用住房叠加需要混合收入发展,以打击流离失所现象。

重叠区也允许市镇在不中断整个分区代码的情况下试行新政策。例如,城市可能沿一条新的轻轨线采用 中转型发展(TOD)覆盖[],允许密度更高,车站附近停车量减少。如果成功,这些原则可以随后纳入类似地区的基区划,这种分层办法既提供稳定性,又提供适应性。

对于地产所有人来说,在开发之前必须先检查基本区划区和任何适用的覆盖区。 建筑许可证可能要求遵守覆盖标准,如设计审查、环境影响研究或负担得起的住房捐助。

行动重叠区实例

历史区 重叠:南卡罗莱纳州查尔斯顿

查尔斯顿的历史保护覆盖是1931年建立的,是美国最早的。 它通过规范拆除、外墙改建和旧区和历史区内部新建建筑来保护该市的标志性建筑。 物业所有人必须获得建筑审查委员会颁发的合适性证书。 覆盖有助于保持查尔斯顿的性格和旅游吸引力,同时允许兼容的发展。

洪泛 重叠:德克萨斯州休斯顿

休斯顿的洪泛面限制了易发生洪灾地区的开发,特别是在飓风哈维之后。 洪泛面要求建筑物高于基准洪高,并为洪泛面上的任何填充提供补偿性储存。 虽然休斯顿市缺乏传统的分区,但洪泛面是旨在降低洪灾风险和保护公共安全的有针对性的土地利用监管。

经济适用住房重叠:俄勒冈州波特兰

波特兰的包容性的分区重叠需要20个或更多单元的新住宅建筑预留一定比例的单位,这些单位对收入占地区中位数80%的家庭来说是负担得起的。 重叠适用于全市多家庭区,并提供密度奖金和免费。 这一方法利用市场利率发展来生产负担得起的单元,表明重叠区如何在不重新划分整个街区的情况下解决住房危机。

环境重叠:德克萨斯州奥斯汀

奥斯汀的水质量保护重叠适用于爱德华兹含水层补给区上空的地区。 它限制了无孔不入的覆盖,要求低影响开发技术,并禁止某些有害用途。 重叠确保开发不会污染该地区的主要饮用水源。 这一层监管比基础区规则更为严格,并通过现场计划审查实施。

法律和行政考虑

区划区和重叠区都必须根据州授权法规制定。 大多数州都授权市政府通过分区管理土地使用,只要这种管理合理、不武断,并且符合正当的公共目的。 重叠区还必须符合这些标准,并且有全面计划明确的理由。

过度覆盖区有时会遇到挑战,因为物业所有人认为额外的限制构成了“不公正地赔偿”地产。 法院一般都坚持合理的过度覆盖条例,这些条例促进了重大公共利益,如历史保护、防洪或经济适用住房。 关键是过度覆盖区必须允许对土地进行某种合理的经济利用,即使它限制了某些活动。

在行政上,叠加区往往需要额外的审查程序,例如,历史性的叠加可能涉及设计审查委员会,而环境叠加可能需要环境影响评估,市政当局必须为这些委员会配备工作人员,并提供明确的准则以避免任意决定和拖延。

重叠区的利益和挑战

福利

  • 目标监管:重叠区在不干扰更广泛的分区系统的情况下处理具体问题.
  • 灵活性: 它们可以包括鼓励经济适用住房或绿色建筑等预期成果的奖励(密度奖金、减费)。
  • 适应性:[]重叠区可以相对容易地随着条件的变化而更新或移除.
  • 社区参与:[ 重叠区往往需要公开听证和利益攸关方的投入,使邻里能够制定直接影响他们的条例.
  • 风险减少:环境和洪水溢流减少灾害风险和纳税人的长期费用。

挑战

  • 复杂性:[多层规章可以混淆地产所有人,开发者,甚至规划人员,需要认真协调.
  • 抵抗: 一些财产所有人将重叠视为侵犯财产权,导致法律质疑或政治反对.
  • 执行:确保遵守重叠标准(例如设计审查、经济适用住房契约)需要专门的工作人员资源。
  • 不平等:设计不当的叠加会加剧不平等。 例如,历史叠加可能会提高财产价值,如果与可负担性措施不搭配的话,则使低收入居民流离失所。
  • 重叠和冲突: 当多个重叠适用于同一个包裹(例如历史和环境)时,调和其要求可能具有挑战性.

结论

区划区和叠加区是共同塑造建筑环境的补充工具. 区划区提供了分离不兼容用途的基础秩序,确立了基本发展模式. 叠加区增加了一层细微的分层,使社区能够保护历史特征,管理环境风险,促进经济适用住房,实现其他政策目标,而无需重新制定整个区划代码.

对规划者、开发者和公民来说,理解两者对于引导土地利用过程至关重要。 无论您是在历史区建设住宅,还是在过境走廊开发混合用途项目,还是倡导加强防洪,知道覆盖区与基区区间如何互动有助于您做出知情决定。 随着城市继续面临气候变化、住房负担能力和经济振兴等挑战,覆盖区仍将是一个强大和灵活的监管工具。

关于分区基本情况,请参看美国规划协会的分区资源。为了解溢洪区管理情况,请访问FEMA 溢洪区管理页[。关于经济适用住房的溢洪,请检查HUD 关于包容区划的用户特征[。还可从国家娱乐和公园协会的分区指导获得全面概述。