购买或出售房屋时,理解关闭成本至关重要。 这些费用是转让产权的相关费用和开支。 但是,买方和卖方的成本类型差异很大。 了解差异有助于双方在财政上做好准备,避免在关闭时出现意外。 在本全面指南中,我们将详细划分每个类别,探索谈判策略、区域差异以及近期市场趋势的影响。

关门费用是什么?

结算费用是指在房地产交易结束时支付的费用,包括贷款人费用、产权保险、检查、政府记录费、财产税和房主保险等预付项目以及房地产代理佣金,这些费用通常由买方或卖方支付,视协议和当地习俗而定,并在买方和卖方签署合同前审查的结算披露表上逐项列出。

关闭成本的确切数额取决于几个因素:房屋的购买价格、贷款类型(常规、FHA、VA、USDA)、财产所在地以及买卖双方谈判的特许权。 根据消费者金融保护局(CFPB),关闭成本在交易之间可能有很大差异。 对于典型的购房,关闭成本总额(包括买方和卖方的义务)通常从售价的3%到12%不等。

了解关闭费用有助于双方避免最后一刻的意外。 买方应该将这些费用与首付分开预算,而卖方必须计入佣金、转税和可能的修理信贷。 让我们深入到每一边。

买方的关闭费用

买家通常在购买住房时支付一系列费用。 买家的普通结算费用包括贷款原始物费、评估费、住房检查费、产权查询和保险、预付财产税和房主保险以及记录费。 这些费用通常在房屋购买价的2%至6%之间。 例如,买家40万套住房,可以预期支付8000至24000美元。

贷款来源费

贷款的产生费由贷款人收取,用于处理抵押贷款。 这笔费用包括贷款人的行政费用,包括承销、文件编制和融资。 贷款的产生费通常以贷款金额的百分比表示,通常在0.5%至1%之间。 一些贷款人将这笔费用捆绑成“处理费”或“承销费 ” 。 买方应该比较多个贷款人对贷款的估计,看看谁提供最有竞争力的原始费用。

评估费

贷款人需要评估来确定财产的公平市场价值。 成本通常在300美元到700美元之间,这取决于财产类型和地点。 评估费通常在关闭时支付,尽管一些贷款人可能需要提前支付。 低评估可能会破坏销售或迫使重新谈判,因此买方应该知道这种可能性。

家庭检查费

尽管一些贷款可以选择住宅检查,但大多数买家选择有一个来发现潜在的问题。 标准的住宅检查的检查费用从300美元到500美元不等,但专门检查(radon, 模具,害虫,下水道)会增加额外的费用。 买家在检查时会直接向检查人员支付费用,但费用出现在关闭声明上。 彻底检查可以节省买家数千人意外修理的费用。

标题搜索和标题保险

产权查询费包括研究公共记录的费用,以确保卖方拥有明确的所有权,并且没有未决的留置权或判决针对该财产。产权保险保护买方(和出贷人)免于未来对产权的索偿。 买方通常支付所有权人的所有权保险单(一次性费用)和出贷人保险单。 合并起来,这些收费可能从500美元到1,500美元或更多,取决于财产价值和状况。

预付财产税和保险

贷款人通常要求买方在关闭时预付一部分财产税和房主保险款,这些预付金额确保有足够的资金支付未来的税款和保险费,具体数额取决于关闭日期相对于到期纳税日期的时间安排,买方还应期望偿还卖方已经支付的任何涵盖关闭后期间的税款。

记录费

记录费由地方政府办公室收取,用于记录新契约和抵押贷款文件,这些手续费通常不高,通常为100美元至300美元,但可以因州而异,有些市政府在关闭时还收取转帐税(占销售价格的一定百分比);视当地习惯,买卖双方均可支付。

其他潜在买方费用

购买者还可能遇到一些费用,如贷款人的申请费(如果不包括在原始地中 ) 、 信用报告费(30-50美元 ) 、 洪灾区认证费(15-30美元 ) 、 抵押经纪人费,以及使用房地产律师的律师费。 在一些州,购买者要负责州内的一部分转让税或地契印章。

卖方的关闭费用

卖方在转让所有权时也面临关闭费用。 常见的卖方费用包括房地产代理佣金、产权保险和卖方保险的查询费、记录费、修理费和特许权以及未清财产税。 卖方关闭费用可能大不相同,但通常高达销售价格的6至12 % , 这主要归因于代理佣金。 40万个住宅的卖方可能支付24000美元至48000美元的总关闭费用。

房地产代理委员会

最大的卖方费用通常是支付给上市代理和买方代理的佣金。 这通常占销售价格的5%至6%,在两个代理之间进行分割。 近年来,经纪商之间的竞争导致了一些变化,但大多数交易的标准仍然在5-6 % 左右。 销售商在上市时应该商议佣金率,并理解买方代理佣金通常是从卖方的收益中支付。

产权保险和搜查费(Seller的保险单)

虽然买方通常购买所有权人保单,但卖方通常支付所有权查询费以证明他们拥有明确的所有权,在有些领域,卖方还为买方提供所有权保险(放款人保单)或支付所有权人保单作为谈判的一部分,这些费用各不相同,但一般在200至800美元之间,用于查询和有关服务。

记录费和转账税

卖方通常负责记录运输契约和支付转让税或印花税。 在许多法域,卖方支付房地产转让税(例如销售价格的1%至2% ) , 卖方的登记费通常低于200美元。 买方应检查当地做法;在一些国家,买方支付转让税。

修理和特许

买家在进行住房检查后,往往会要求修理或获得金融信贷。 卖家可以在关闭前同意修理,或者在关闭时提供信贷以支付费用。 共同的特许权包括支付买主的关闭费用(例如支付买主的一些贷款费)或者调整销售价格。 修理费用从几百美元到几千美元不等。

未清财产税

卖方尚未缴纳的本纳税年度的财产税必须在收尾时结清,卖方负责支付截至收尾日的税款;买方偿还卖方在该日以后支付的税款;如果拖欠税款,买方将在收尾时向卖方收取税款;产权公司管理的代管账户确保按比例摊销得到正确处理。

其他销售费用

卖方还可承担律师费(如果由律师代理)、房主协会的转让费或禁止反悔证书、抵押付款罚款或预付费(如果有的话),以及任何未付的HOA应付款或特别摊款的费用。 如果卖方有目前的抵押贷款,则支付金额包括本金、利息和任何预付罚款。如果财产不是其主要住所,卖方还应考虑资本收益税所涉问题(见国税局准则)。

根据国内税收局,如果在基本住所中居住了五年,那么单户房主可以将出售基本住所的资本收益(已婚夫妇50万美元)扣除最多25万美元,超过这一门槛的任何收益都作为资本收益征税。 在高额增值市场上的销售者应当咨询税务专业人员。

买方和卖方之间的密钥差额

虽然双方都支付费用,但性质和规模各不相同。

  • 谁支付: 买主支付与贷款有关的费用和检查;卖主支付代理佣金和转帐税.
  • 成本范围: 买主一般支付2%至6%的购货价;卖主支付6%至12%(佣金占主导).
  • 目的: 买方费用便利抵押过程和保护出贷人的投资;卖方费用包括销售、销售和法律转让。
  • 可转让性: 买方费用更固定(放款费),但可以通过购买贷款来降低;卖方费用通过佣金费率、修理信贷和特许权来谈判。
  • 提明: 买方费用大部分在结账时支付(许多是预付的);在卖方收到净资金之前,卖方费用从销售收益中扣除。

最大的区别是房地产佣金,它完全是出卖人的费用(尽管在某些情况下,如果上市协议允许,买受人可以支付其中的一部分)。 出卖人还常常支付转让税,而买受人支付大部分所有权保险和估价费用。

谈判结束费用

买方和卖方都可以就谁支付某些费用进行谈判。

  • 卖方同意支付买方的关闭费用的一部分,如贷款的出货费或预付费。 这在买方市场或房屋需要修理时很常见。 卖方可以贡献的最大百分比取决于贷款类型(例如,FHA允许不超过购买价的6%,常规贷款最多可达3–9 % 取决于预付额 ) 。
  • 利息买断: 卖方可以出资降低买方头几年(2-1)的抵押利率。 这在某些情况下对买方来说往往是可以减税的。
  • 无关闭-成本抵押:一些放款人提供无关闭费用的贷款,以换取较高的利率,这样成本从买方预付到长期利息支付。
  • 维修费对信贷: 卖方可以不进行修理,而是在关闭时提供信贷,简化了程序,可供买方用来支付其他关闭费用。

根据全国房地产商协会(NAR)的房地产数据,2024年随着存货的上升,销售特许权一直在增加。 买方现在有更大的影响力要求帮助关闭成本。 购买者在出售时会发现,他们会因为出售而失去自己的权益。

区域变化

关闭成本分配因州和地方习惯而异,在东北,买方通常支付转帐税和律师费,在南部和中西部,卖方通常支付转帐税。

  • 在宾夕法尼亚州,买方支付一半的转会费,卖方支付一半。
  • 在加利福尼亚州,买方通常支付所有者的所有权政策,卖方支付出贷人的政策(反之亦然,视县而定)。
  • 在德克萨斯州,房产税很高,并且按比例计算,买主往往必须支付代管费.

买方和卖方应与了解这些细微差别的地方代理人合作,有经验的房地产律师也可以澄清国家的具体要求。

如何准备关闭费用

双方可以采取主动积极的步骤,避免出人意料.

买家

  • 获得贷款估计: 申请抵押贷款后,贷款人必须在三个工作日内提供贷款估计,本文件列出所有估计的结算费用,并列出结算时所需的现金总额。
  • 审查闭幕披露: 在闭幕前至少三个工作日审查闭幕披露,以确保费用与贷款估算相符。
  • Shop for Services:比较不同所有权公司、检查员和保险商的收费。一些放款人允许买方选择所有权公司。
  • 与卖方谈判:[ 要求卖方特许权支付你关闭的部分费用。 在买方的市场上,这是一种常见的策略。
  • 预付税款预算:[ 记住预付税款和保险不仅仅是手续费——它们只是代管现金转移,预算是几个月的财产税和保险付款。

卖家

  • 获得一张网表: 在上市前,请您的代理人提供一张网表,以估计您在付出所有费用后的收益。 以报价和反价的形式更新。
  • 谈判委员会: 与你的上市代理人讨论佣金费率。有些代理人以较低的费率提供分级服务。
  • 修复计划:考虑预先将住宅列入清单,以便提前解决重大问题,这可以防止最后一刻的修复请求或信用。
  • 关于转移税的询问: 了解您的当地转移税税率,并确认购买协议中的责任.
  • 考虑资本收益:[ 如果你在家中居住不到两年或有重大升值,请咨询税务顾问关于潜在的资本收益税。

关于关闭费用的共同误解

  • " 只有买方支付结账费用 " 。 ——虚假,双方当事人支付大笔费用,但卖方往往较大。
  • " 关闭费用是不可谈判的 " 。 ——一些费用(如记录费)是固定的,但许多——佣金、所有权保险和产地费——可以谈判或购买。
  • “卖方支付一切费用。” ——虽然卖方支付佣金,但买方仍支付评估、检查和许多贷款人的费用。
  • “你可以将结账费用计入贷款。” ——在某些情况下,买方可以通过接受较高的利率(无结账费用贷款)或通过与卖方信贷谈判提高销售价格来为结账费用融资,但这增加了贷款金额和长期利息。
  • “关闭费用在任何地方都是一样的。” ——由于地方税收结构、保险费率和法律要求,各州和县的费用差别很大。

平滑关闭的最后提示

清晰的沟通和恰当的规划可以让所有参与者都顺利完成关闭程序。 买卖双方都应该提前获得书面估算,仔细审查所有文件,并在签署前提问。 使用一个可信赖的房地产经纪人、抵押贷款经纪人和律师可以缓解出乎意料的问题。

购买者应事先获得房主的保险,并确保贷款人收到所有必要的文件。 出售者应准备搬家的情绪,并有下一个住所的计划。 作为最后一步,双方应进行最后的走行道,以核实房产状况。

了解卖方的关闭费用与买方的关闭费用之间的差异,可以让参与者有效地谈判并准确地编制预算。 全面准备后,关闭日可能是一个积极的里程碑,而不是一个财政惊喜。

免责:本条提供一般信息,不构成法律或财务建议,针对具体情况请咨询房地产律师、税务顾问或持证抵押专业人员。