房地产交易的结束阶段是数周或数月谈判、检查和尽职调查的高潮。 这也是法律和道德责任最集中的时刻。 买方、卖方及其代理人等所有各方最关键的责任之一是披露重要事实。 不披露可能动摇合理人士对财产决定的信息不仅仅是礼仪上的失误;它可能引起破坏性的法律、财政和声誉后果。 该条审查了重大事实的性质、围绕披露这些事实的义务以及这些义务被忽略时产生的严重后果。

界定房地产的物业事实

实质性事实就是会影响买方购买财产的合理意愿或准备支付的价格的任何信息。 无论是与房屋的实际状况、其法律地位还是历史有关的事实,核心检验标准都影响到典型的购买者的决定。 定义在法域上略有不同,但原则在北美和英美法界的大部分地方仍然一致。 法院和房地产委员会寻找信息,如果知道这些信息,就会导致买方采取不同的行为 — — 要么退出合同,重新谈判价格,要么要求进行具体修理。

材料事实实例

物质问题可以分为几大类:物理缺陷最明显:地基裂缝、屋顶泄漏、水毁、模具侵扰、断电系统故障和管道故障。即使是无形问题,如土壤污染、过去洪水或水槽洞的历史,也都有资格。 法律上的缺陷也算作物质,包括未决留置权、限制使用、边界纠纷、分区违规或涉及财产的未决诉讼。 有关邻里的事实,如拟议发展会阻碍观点或增加噪音,如果影响买方的享有或财产价值,往往被认为是物质问题。 在一些法域,财产上发生的暴力犯罪或死亡( " 污名财产 " )也具有重大意义,尽管各州或省之间的披露要求大不相同。

披露的法律框架

房地产披露法建立在普通法中虚报和欺诈的原则之上,如今许多法域通过具体的法规和条例编纂了这些原则,披露重要事实的责任通常由卖方承担,进而由上市代理和经纪公司承担,然而,买方代表也有责任——在大多数领域,代理必须进行合理的检查,提醒客户注意他们发现的任何红旗。 不遵守这些标准会导致合同法和职业道德守则下的责任。

卖方的责任

卖方通常被要求在接受要约之前填写一份披露声明,这份文件询问已知的缺陷、过去的修理、水的侵入、虫害损害和其他问题。知识的标准是“实际知识”——即卖方通过普通的警惕而知道或应当知道的知识。卖方不能故意无知而逃避赔偿责任。例如,如果卖方看到天花板上有水污,但从未调查过来源,法院可以发现他们有关于物质缺陷的建设性知识。大多数国家允许卖方在财产被“照样”出售时否认某些知识,但即使“照样”出售也不能作为故意隐瞒已知问题的理由。

代理职责

房地产经纪人对客户负有信托责任,包括有义务披露所有引起其注意的重要事实。 此项义务不仅仅限于重复卖方的说法;代理人必须检查财产并询问调查问题。 许多专业标准,如 国家房地产经纪人协会道德守则 的标准,要求持照人“保护和促进客户的利益”同时对所有各方诚实。 不披露实质性事实可能导致道德投诉、罚款、暂停营业执照或吊销。 在某些情况下,代理人的经纪公司也可能因代理人的不作为而负间接责任。

买方的尽职调查

虽然卖方和代理人对披露负有主要责任,但买方并非完全被动。caveat empter[(买方应注意]]的法律学说在很大程度上已经通过披露法作了修改,但买方仍有义务自行进行检查和调查。未聘请合格的家庭检查员或无视明显的红旗的买方可能不得在以后追回损失。披露义务并不能解除买方履行合理尽职义务的责任。然而,如果卖方积极隐瞒缺陷,例如,在模具上涂抹漆或补上屋顶漏漏而不暴露问题,买方未能通过检查发现这一点,则不是辩护。主动隐瞒行为被视为欺诈,法院几乎总是会与被欺诈的买方站在一起。

常见的不披露陷阱

许多披露失败不是恶意的,而是误解或监督的结果。 卖方可能认为持续缓慢排水是一个次要问题,而买方则会认为这是更大的管道问题的迹象。 代理人可能不会询问过去的保险索赔或邻里骚扰。 最常见的诉讼遗漏包括:

  • 水损坏或模具,特别是墙后,地板下,或爬行空间.
  • 以往的虫害(白蚁、木蚁、啮齿动物)和使用的治疗类型。
  • 地基结算或结构修复的历史.
  • 可能影响安全或评估的未经许可的翻新或添加。
  • 邻里之扰,如响亮的邻居,附近的工业设施,或频繁的犯罪.
  • 特别评估或房屋所有人协会纠纷之前。
  • 存在石棉、铅漆或 ⁇ 等危险材料。
  • 限制财产使用权的侵扰或地役权.

这些问题往往被认为具有重要性,因为它们影响财产的价值、安全或可居住性。 卖方和代理人应该完全透明地做出错误。 如果对某一事实是否具有重要性有任何怀疑,最安全的方法就是披露这一事实。

不可披露的严重后果

事实被扣压后,后果就可能灾难性。 法律制度为受害方提供了补救,而后果往往远远超出原始交易。 不披露可能导致多年来跟随代理人或卖方的诉讼、经济处罚和职业制裁。

法律行动和补救措施

买方在关闭后发现隐蔽的重大事实,有几种法律途径。他们可以起诉欺诈性虚假陈述、不实不实陈述,或违反合同,视具体情况而定。最常见的补救办法是撤销——基本上解除销售。买方返还财产,卖方返还购买价,往往加上买方承担的关闭费用和开支。在许多国家,法院还可以裁定赔偿财产价值与实际价值之间的差额,以及故意欺诈案件中的处罚性赔偿。通常判给主要当事方的起诉费和法院费用。如][FLT]][FLT]][FLA]]][有系统缺陷的[FLT:

罚款

即便如此,在政府内部,政府也面临着巨大的风险。 除了民事判决之外,不披露还可能引发监管罚款。 国家房地产委员会有权调查投诉,并处以数十万至数万美元不等的罚款。 如果买方在关闭前发现重大疏漏后取消合同,那么卖方也可能丧失其保值权。 对于代理人来说,罚款往往伴随着强制性的继续教育、缓刑或停职。 在令人震惊的案件中,代理人的执照可以永久吊销。

专业风险

房地产经纪人和经纪人依赖其信誉。 单一的诉讼或道德投诉会损害多年来建立的职业。 不仅经纪人面临潜在的许可证纪律,他们也可能被经纪商放弃,他们因错误和遗漏而被起诉(E&O)保险索赔,并在监管数据库中被命名,未来客户可以访问。 举例来说,不列颠哥伦比亚房地产委员会[ 维持公共纪律登记。 在美国许多州,类似登记也存在。 一旦代理人的名字出现在这样的数据库中,他们吸引客户的能力就会大大降低。 对于卖方来说,隐藏缺陷的声誉可能使得未来财产难以出售,因为披露历史往往是当地代理人共享的。

对买方和卖方的影响

不披露的连锁反应触及所涉各方,尽管影响的性质大不相同。

买家的选择

买方在关闭后发现隐藏的重大事实并非没有追索权,他们可以向国家房地产委员会提出申诉,进行调解或仲裁(如果购买协议中包含这样的条款)或向法院提起诉讼。诉讼时效因法域而异,通常从发现之日起为一至六年。买方应当记录所有情况:电子邮件、照片、检查报告和卖方或代理人的任何陈述。实际上,大多数案件在审判前解决,因为漏漏报的证据往往很清楚。有经验的房地产律师可以评估不披露是否属于实质性事实,以及可收回的损害赔偿。 许多买方可以收回足够的修复费用、折旧和法律费用。

卖方的风险

对卖方来说,风险甚至更大。 卖方若未能披露已知缺陷,则可能被迫收回财产 — — 几年前,买方已经改进或增加财产之后。卖方可能不仅必须偿还购买价款,而且还必须偿还买方的搬迁费用、贷款费用以及任何临时住房的费用。 如果财产价值下降,卖方也承担了这一损失。 除了经济损失外,诉讼压力可能造成重大损失。 在某些情况下,卖方若不披露,可能取消其所有权保险,而让其个人承担判决责任。 卖方应当理解,披露声明不是形式;这是在交易结束后数年中可以强制执行的具有法律约束力的陈述。

道德考虑

披露不仅是法律义务,也是道德上的一项必要条件。房地产交易建立在信任的基础上。当信托破裂时,即使通过疏漏而不是谎言,整个行业都受到影响。道德房地产经纪人坚持完全透明的原则,承认知情的买方更有可能成功地完成交易而不会在未来发生纠纷。全国房地产商协会[......]和世界各地的类似机构强调,经纪人必须“把客户的利益置于自己之上”,同时对所有各方诚实。这一双重义务意味着代理人不能简单地遵从卖方的指示,对已知问题保持沉默;代理人有义务遵守诚实不理会导致欺骗的任何客户方向。道德上,总是比掩盖一个实质性事实更为恰当。许多合同现在都明确的措辞要求卖方在新问题曝光前更新披露。

确保充分披露的最佳做法

为了避免不披露的后果,卖方、代理人和买方应采取主动积极的策略。 对于卖方来说,这一过程早就开始,然后才上市。彻底的预先检查可以找出可能被忽视的问题。 披露这些发现,甚至提供修理收据,可以提高买方的信心,降低关闭后索赔的可能性。 卖方应当与代理人仔细审查披露表格,彻底回答每个问题。 如果卖方对某一条件不放心,那么披露该条件比将它留空或完全否认其了解要好得多。

代理人必须提供证据。 关键是文件。 每一次关于财产状况的询问、每一份检查报告、每一次关于过去修复的谈话都应该以书面形式记录。代理人应该向客户提供来自其州或省份的披露样本,并解释每个问题的法律意义。 继续教育披露法至关重要,因为监管经常发生变化。 代理人还应该携带强有力的 错误和遗漏保险,以防止索赔,即使他们遵循了所有最佳做法。

对买方来说,勤勉是第一线的辩护。 总是雇用一位有执照的家庭监察员,并承担职业责任。 考虑对害虫、 ⁇ 、模具和下水道线进行额外的检查。 仔细审查卖方的披露声明,并询问任何似乎模糊不清的问题。 如果卖方或代理人犹豫不决,那就是红旗。 买方不应只依靠披露;他们自己的调查对于发现卖方可能不知道或可能选择忽略的重大事实至关重要。

结论

房地产关闭是最终承诺的时刻。 在这一过程中披露实质性事实不是可选的,也不是一种礼节 — — 这是一种基本的法律和道德义务。 不披露会导致销量被取消、大量损失、吊销许可证以及所有参与者的名誉永久受损。 无论你是试图卸下财产的卖方、管理交易的代理人,还是希望成为房东的买方,透明度都保护着所有人。 完全知情的买方是满意的买方,而一个不会留下任何隐秘惊喜的交易是时间的考验。 在房地产中,像其他商业领域一样,诚实仍然是最佳政策 — — 也是最安全的政策。