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出售家庭住房和资本收益排斥的税收影响
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了解住房销售的资本收益
当您出售一项资本资产时,您实现的利润要缴纳资本收益税。 您的住宅符合资本资产条件,因此国税局对收益征税 — — 即您净出售价格与您调整成本基础之间的差额。 对于大多数房主来说,这种税是相当可观的,但是国内税收法第121条提供了强大的排除,它常常完全取消税收。
收益的计算方式如下:从销售价格开始,减去出售费用,如房地产佣金、律师费和转移税。然后减去你调整的基数,这一般是您为住宅支付的金额加上您所做的任何资本改良费用,减去您声称的任何折旧(如果住宅用于商业或租赁),由此得到的金额是您的收益。如果您拥有房屋超过一年,则收益是长期资本收益,按优惠税率(0%、15%或20%取决于您的应纳税收入)征税。如果你拥有房屋一年或更短,收益是短期的,并按普通收入征税,这可以高得多。
基本居住排除(第121条)
国内税收法第121条允许你将资本收益的高达250 000美元]排除在出售你的主要住所之外,这种排除是永久性的——这不是延期的——你从不为这一收益缴纳税,你可每两年一次使用这种排除,对绝大多数房主来说,这意味着出售其家庭住宅的利润是完全免税的。
资格要求:两年测试
要获得完全排除资格,必须在销售日期结束的五年内完成两项测试:
- 机车测试:[你必须拥有这家房子至少两年,而在过去的五年中.
- 使用测试:你必须住在家里作为你的主要住所[,在过去5年中至少居住了两年.
- 频率测试:[ 你不能要求排除在本次销售前两年中任何其他家用房销售。
两年的期间不需要连续。 比如,如果在家中生活了18个月,搬走了一年,然后返回那里,并在出售前又在那里生活了8个月,那么你已经达到了24个月的使用要求。五年的窗口从关闭日期开始总是往后看。
部分例外:生命干涉时
国税局承认生命是无法预测的。如果由于下列一种意外情况而未能通过两年的测试,则可以有资格获得部分排除:
- 就业变化[——一个需要你移动50多英里的工作岗位搬迁.
- 健康原因——为你自己、配偶或受抚养人获得或提供医疗照顾的举动。
- 意外事件——离婚,多胎,配偶死亡,自然灾害,或非自愿失业.
在这种情况下,您可以根据您实际拥有和使用家庭的两年时间的一小部分,将25万美元限额中按比例分摊的部分排除在外。例如,如果您在那里居住了12个月,并为了新的工作而搬迁,您可以将12/24(或1/2)美元排除在外,即一个申报人125,000美元。剩余收益是应纳税的。
计算你的收益:基础的作用
准确的记录保存对于最大限度地减少应纳税所得至关重要。公式很简单:
Gain = 销售价格-销售费用-调整的基础
调整基础 以原始购买价开始(包括产权保险、记录费和律师费等关闭费用),除此之外,你还要加上你拥有所有权期间所做的任何资本改良[的费用。资本改良是指增加家庭价值、延长其使用寿命或使其适应新用途的开支。例如:安装中央空调、增加游泳池、清理地下室、更换窗户、重新屋顶、建造甲板或车库、或改建厨房或浴室。
普通的修理工程——涂漆、修补漏水管、修补屋顶——不是基础,而是经常开支。 国税局并不要求您报告基础调整,除非经过审计,但保存收据、合同和许可证是您的最佳防御。 十年来,资本改造可以很容易地为您的基础增加5万至10万美元,大幅削减或取消您的收益。
出售降低收益的成本
销售费用直接减少实现的数额,其中包括:
- 房地产佣金(通常占销售价格的5-6%)
- 律师费和代管费
- 产权保险和转移税
- 广告费用
- 买方作为销售条件而需要的修理或改进
例如,如果你以50万美元出售并支付30,000美元的佣金和结账费用,那么你实现的金额是47万美元。 将这一点与坚实的基础结合起来,而你的收益可能远远低于排除限额。
最大限度地扩大排斥和尽量减少税收的战略
如有故意计划,您通常可以避免缴纳出售家庭住宅的税。
1. 销售时间达到两年规则
离两年时间很近, 等待几个月就可以解开完全的排除。 例如,22个月前搬进你家, 将出售推迟两个月。 如果搬出并租住房屋, 直至五年时间之内达到使用测试, 也可以适用这一排除。 这样, 你就可以搬出, 租住28个月, 并且如果在五年时间里拥有和使用房屋两年, 仍有资格获得。
2. 保持每一次改进的默契记录
每一个基本建设改善都增加了你的基础,缩小了你的应纳税收益。一个5万美元的厨房改造增加了5万美元。用电子表格或房屋改善日志来跟踪所有成本,包括材料、劳动力和许可证。如果你从未要求家用办公室折旧,你就会失去这一基础调整 — — 这也是咨询税务专业人员的另一个原因。
3. 注意商业用途陷阱
如果您将部分住宅完全用于商业(例如,一个住宅办公室),并在1997年5月6日之后提出折旧要求,那么该商业用途的收益就不符合第121节的排除条件。您可能欠 折旧重新收回[(对所申报的折旧征税,最高达25%)。然而,住宅部分仍然符合条件。在商业和个人用途之间仔细分配收益,以尽量减少税收。
4. 已婚夫妇和50万美元除外
对于共同申报的已婚夫妇来说,双方都必须满足所有权和使用测试要求,以要求全额50万美元排除。 但有一项特殊规则:如果一方满足测试要求,另一方则不满足,只要双方共同申报,双方仍可以要求全额50万美元。 如果一方死亡,在两年内出售的未亡配偶往往可以要求全额50万美元排除要求。
其他关键考虑因素
国家税务待遇
虽然联邦资本收益往往被第121条排除在外所取消,但各州处理家庭销售收益的方式却不同。 有些州遵守联邦规则;另一些州则不这样做。 例如,加利福尼亚州并不完全承认联邦排斥,它只允许部分地将收益转嫁给老年人(55岁以上)或残疾人。 相反,德克萨斯州没有州所得税,因此你只担心联邦。 总是检查州的待遇,特别是如果你生活在纽约、新泽西或加利福尼亚州高税州。
1031 交易所和基本住所
《减税和就业法》的影响(2017年)
《减税和就业法》对房主做了两项重要修改:抵押贷款利息扣除限额降至75万元(2017年12月15日后产生的抵押贷款),标准扣除额几乎翻了一番。 虽然这些修改并不直接影响收益排除,但会影响您购买新房时的总体税收状况。 此外,该法案取消了搬迁费用扣除(现役军人除外),这可能会影响您的时间。
报告税额的出售情况
如果收益完全根据第121节被排除在外,则通常 不需要在报税单上报告销售情况,但是,如果从产权公司(大多数销售都需要)收到表格1099-S,则必须提交8949表和附表D,即使收益被排除在外,也必须报告销售情况。如果无法排除所有收益,则必须报告应纳税部分。国税局 公告523 提供了报告要求的详细指导。
常见的陷阱和如何避免它们
许多房主无意中减少或失去他们的排斥。注意这些错误:
- 要求企业用途折旧,而无需理解回收。 分配给企业用途的收益不排除,回收折旧税可能非常高。
- 五年中超过三年的家住。 你需要在五年窗口中使用两年。如果租住四年,在其中居住一年,你可能没有资格完全被排除在外。
- 俯视州税义务。 即使你的收益被联邦排除在外,你也可能在某些州欠州税。
- 未能保留改良收据。 没有证据,国税局可能不允许增加基数,从而带来更大的应纳税收益。
- 在先前被排除在外之后,销售太快。 你只能每两年使用一次——相应的计划。
特殊情况:离婚、继承和兵役
离婚
离婚使排除变得复杂,如果配偶一方搬出但仍拥有住房,则使用测试以要求排除的人为基础,留在家中的配偶如果符合所有权和使用要求,仍有资格;如果离婚令将住房转让给配偶一方,则受让人获得与原所有人相同的住房,而不是升级;如果将住房作为离婚的一部分出售,只要符合测试,任何一方均可要求排除;合格的税务顾问可以帮助安排出售,以保留排除。
继承家园
继承房屋时,该基础会加速到死亡之日的公平市场价值,这意味着你通常不欠继承房屋之前积累的任何收益的税;如果继承人将房屋作为他们五年中的主要住所,那么第121条可以排除。所以,如果继承房屋、搬入房屋并在出售房屋之前两年居住,那么除了在基础上的继位之外,你可以排除高达25万美元(如果结婚的话,则50万美元)的税额——有可能取消所有税额。
军事人员和外交
军队、外交部门和情报部门的成员在服合格公务期间可暂停五年的试验期,最长可达十年,这意味着他们可在离开后卖掉家居年数,仍有资格被排除在外,《国税法》第121(d)(9)节为这些情况规定了特别规则。
当专业指导是基本
对于大多数在同一所房屋中居住多年且从未提出折旧要求的单身房主来说,第121条的排除是直接的。 但如果你拥有出租财产、使用房屋、居住在海外、离婚或配偶死亡、或在之前被排除两年内卖掉房屋,计算就会变得复杂。 合格的注册会计师或注册代理人[可以帮助你模拟不同的情景,确保你被排除的程度最大化,避免代价高昂的错误。
了解第121条排除、仔细记录和计划销售时间,可以将家庭房屋出售,而联邦的税收责任很少或根本没有。 关键在于有意地(而不是被动地)与专业人士协商,当您的处境涉及到多种因素。只要做好了准备,出售家庭房屋就能够成为支持您下一章的节税事件。