发现你的融资在关闭前就已经告一段落,这是任何购房者都经历的一连串痛苦。 你已经投入了时间、情感和金钱来检查、评估以及认真的存款。 虽然情况很危急,但并非没有希望。 快速行动,明确的计划仍然可以挽救交易并保护你的经济利益。 以下是在关闭前几天抵押贷款批准失败时你需要立即采取的具体步骤。

彻底评估情况

在你惊慌之前, 收集事实。 联系贷款官员, 并询问拒绝的原因。 常见的原因包括: 信用分数下降、 在最后担保过程中发现的未披露的债务、 低于购买价的估价、 或贷款人丢失了必需的文件。 要求写出拒绝函, 说明联邦条例规定的原因 — 贷款人必须根据《平等信贷机会法》提供。 了解确切原因是找到解决办法的第一步。

将您自己的信用报告从三个主要局( Equifax, Experian, TransUion) 调出, 取自 [[FLT: 0]] AnnualCreditReport.com [[FLT: 1] , 以核实没有错误。 如果延迟付款或新的调查拖低了您的得分, 您可能利用在线争议程序迅速对不准确之处提出异议。 同样, 如果问题是收入文件, 请看您能否提供诸如年到日付款根、 签收税单或奖金函等额外证据。 对于自营借款人, 由 协会准备的损益表有时可以令承销人满意。 记录每封信函,并保留日期和姓名时间表。

立刻与你的房地产代理商联系

你的房地产经纪人是危机中的四分卫。一旦听到坏消息,就通知他们。他们可能已经处理过融资意外,并指导你下一步行动。 经纪人也可以与卖方的代理人联系,以透明的方式解释情况。 卖家如果知道你正在积极寻求解决方案而不是放弃交易,就更有可能批准延期。

请您的代理人起草一份增编,要求延长结束日期—— 通常是7至14天, 合理的要求是。 如果贷款应急日期已经到期, 您可能需要调整这一日期。 准备谈判,比如, 您可能同意释放一小部分认真的金钱,以示诚意。 您的代理人的脚本可能是 : “ 我买方的融资由于最后一分钟的承销问题而告终,但他们已经向另一贷款人申请,并期望在48小时内预先批准。 我们请求延期10天,并愿意将实际存款增加1 000美元,但无法偿还以显示承诺。 ”

审查您的贷款应急条款

大多数购买合同都包含一个在贷款失败时保护您认真存款的融资应急措施。 与您的代理人或律师仔细审查该条款。 它可以包含通知卖方的具体时间期限以及您需要多久来补救应急措施。 如果您仍然在应急措施期限内, 您可以选择将您的存款完整地运走。 错过通知的这一期限可以失去保护, 请快行动 。

如果应急措施已经到期,你可能处境更加艰难,但并非无望。有些卖家会仍然与你合作,而不是重新列出财产。如果你能够证明你正在积极寻求其他融资,许多卖家会同意短期延期,而不是重新开始。在一些国家,“时间是关键”条款可能适用,这意味着每天的计数。你的代理人可以帮助你谈判一项合同修正案,规定新的期限和任何特许权。

探索其他融资办法

不同的贷款人对风险的胃口不同,贷款产品也不同。 这里最可行的选择是:

  • 立即与另一贷款人通通。 许多在线贷款人和当地信用社可在数天内处理申请。如果你的信贷问题不大,另一贷款人可以批准你使用同样的文件。要求“快速的预先批准”并准备提供最新的付款根和银行对账单。一些贷款人专门处理被他人拒绝的“二眼”文件。
  • 交换贷款方案。 如果您使用常规贷款,请考虑FHA贷款(允许较低的信用分数,通常低至580)或VA贷款(对符合条件的退伍军人和服务成员),后者没有定金要求。 USDA贷款是农村地产的另一选择,对合格的买家提供零定金。 每个方案都有不同的债务对收入限制和抵押保险要求。
  • 使用组合贷款人。 这些银行将贷款保留在账簿上,并有更大的灵活性来批准不符合标准准则的借款人。 它们可能提供仅利率或可调整利率的选项,这些选项仍然符合您的需要。 组合贷款人通常收取更高的利率,但可以快速关闭,因为他们不受范妮·梅或弗雷迪·麦克的重叠。
  • 获得一个共同签名人。 添加一个信用和收入丰厚的合格共同借款人可以使交易奏效。 这可能是一个父母、亲戚或亲密朋友愿意在抵押中签字。 注意:共同签名人同样对债务负责,他们的信贷也会受到影响。 大多数贷款人允许共同签约人进行常规贷款和一些政府方案。

动作快。 抵押贷款的预先批准有时可以在24小时内完成。 [[FLT: 0]] 消费者金融保护局[[[FLT: 1]] 提供了对原始时间的有益概述, 以便你知道预期会是什么。 如果您需要专门的程序, 抵押贷款经纪人可以同时购买多个贷款人。

与卖方谈判解决

如果卖方急于关闭,他们可能愿意提供一些特许权,以维持交易。

  • 出售人融资。 询问出卖人是否愿意持有第二次抵押贷款,甚至提供全额出卖人融资。 这可以绕过传统的贷款人要求。 拥有房产的出卖人更常见的是,这种融资是免费和明确的。 出卖人可以短期(例如5年)以合理的利率携带一张票据,给你时间再融资。 让你的代理人或律师起草一份简单的期票和信托契约。
  • 价格削减。 如果评估较低,卖方可能同意降低购买价款,以与评估价值相匹配,从而允许您转换为贷款与价值比率较小的另一种贷款。或者,如果评估较高,但您的贷款因另一个原因下降,价格降低有助于您符合更严格的债务与收入比率。
  • 关闭费用的贡献。 使卖方支付更多的关闭费用,可以腾出现金作为你的定金或储备要求。 许多标准合同已经允许关闭成本抵免,但不得超过一定百分比(例如,常规贷款为3%,FHA为6%)。
  • 以不退押金延长期限。 提供你所持的押金中不可退押的部分(例如5,000美元)作为担保,同时保证新的融资。这向卖方表明你是认真的,并补偿了拖延。你也可以同意以更高的购买价换取延期。

欲了解更多关于卖方融资的情况,请审查投资调查公司关于卖方融资概况 的准则,以了解所涉法律和税务问题。

考虑超越传统抵押的备份计划

如果常规贷款不再是一种选择,创造性融资可能弥补差距:

  • 个人贷款或信贷额度。 如果您只需要少量贷款才能结束(例如因为储备不足),那么从银行甚至401(k)贷款的个人贷款就可以提供资金。请注意个人贷款利率较高,但可以很快关闭。有些贷款人允许您从401(k)贷款,并有5年的偿还期。请与计划管理人了解规则。
  • 家庭赠送资金。 许多贷款方案允许亲戚提供金钱赠送。如果您能够获得一封信,确认这是礼物(而不是贷款),您可以使用这些资金支付首付或结算费用。FHA贷款甚至允许非亲属赠送。请确保捐赠者提供一张纸质线索:显示资金的银行对账单和双方签署的赠送信。
  • 布里奇贷款或硬通货贷款。 这些短期高息贷款可以在您再融资或出售另一财产时提供现金关闭。它们很昂贵,但可以防止失去房屋和存款。硬通货贷款者专注于房产的股本而不是您的信用,因此他们可以在一周内融资。 然而,预期利率为10—15%,并且是前期的。
  • 连续拥有或租赁期权。 如果现在无法获得融资,请与卖方谈判一项租赁购买协议。您作为租户在规定期限内(通常是1-3年)搬入,并有时间修复您的信用或积累更多的现金。您月租金的一部分可记入未来购买价款的贷方。请房地产律师起草合同,以确保您的选择权得到保护。

了解你的权利和选择

依据拒绝的原因,您可以诉诸法律。如果您认为贷款人基于种族、宗教、性别或其他受保护阶层而歧视您,您可向住房和城市发展部[HUD]提出申诉。《公平住房法》禁止歧视性的贷款做法。

如果拒绝申请是由于您的信用报告中的信息不正确,那么公平信用报告法允许您对错误进行争议。信用局必须在30天内进行调查。如果确认错误,您可以要求向贷款人发送一份更正报告。您也可以就实际损失和诉讼费用提起诉讼。请保存所有争议函件的副本。

并询问出贷人是否有重新考虑价值[ROV]程序进行有争议的评估。如果可比较的销售支持更高的价值,您可以不从零开始增加评估。 准备一份与您的代理人进行更强竞争的清单,并附上一封封面信,解释原始的计算结果为何过时或不正确。一些出贷人在评估后10天内要求ROV正式请求。

有关购房过程中您合法权益的详情,请参考诺洛的抵押贷款拒绝指南,以逐步解释您的选择。

采取措施避免未来交易中的融资下降

接下来,您将开始运用保护您的做法:

  • 获得预先写 而不是仅仅预先合格。 预先写好的贷款已经由实际的承销商审核,该承销商将验证您的收入、资产和信用。 这减少了最后一分钟拒绝的机会,因为承销的发生时间很早。 许多贷款人不增加成本地提供这项服务。
  • 保持您的财务稳定。 在贷款过程中不要做大采购、变更工作或开设新的信用账户。即使是小的改变,比如在商店信用卡上购买家具,都可能妨碍批准。 保持银行对账单的清空; 避免难以获取的大量现金存款。
  • 保留额外的储备. 关闭后至少需要两个月的按揭支付流动储蓄。 这一缓冲使你的风险降低,可以像增加保险费那样吸收小意外。 FHA贷款通常需要储备,常规贷款可能需要用于高LTV或投资性能。
  • 提早完成多个放款人。 在第一个星期内向三个放款人申请。即使你只进行一个,竞争也给了你退让的选择。有些放款人提供“利率锁”保护你,如果利率上升的话;询问新的建筑或棘手的关闭是否延长利率锁(60-90天)。
  • 仔细审查您的贷款估计。 [[FLT: 1] 比较您的贷款估计值和关闭披露。 任何费用或条件的重大变化都要求贷款人重新披露。 如果有东西关闭, 在签署前提问 。

为了深入到购房过程中以及如何加强您的财务状况,范妮·梅的家庭维尤方案[提供了极佳的资源。 此外,全国房地产商协会提供了避免融资落空的指南,其中包括有经验的专业人士的提示。

从这一经验中学习

房地产的每个挑战都是对未来成功的学费。 详细记录出错的原因和如何修复。 保存文件、 贷款人通讯和最终解决。 与你的经纪人分享这一经验, 并了解拒绝之前的警告迹象。 通过了解根源 — — 无论是信用分数的下降、评估差距,还是糟糕的预先批准 — — 你将为下一次交易做好更好的准备。

资金的落空并不一定是你们买家之路的结束。 只要有迅速的行动、创造性的解决办法和正确的团队,你们就能够经常保持紧密,为未来总结宝贵的教训。 保持冷静,遵循这些步骤,并找到前进的道路。