与共同所有者或多个购买者关闭财产的法律提示

为了更深入地审视共同所有权协议中应当包括的内容,关于共同所有权协议的Nolo指南[提供了实用的模板和核对表。

关闭前依法尽力行事

当多个买家参与时,彻底尽职调查就更加重要,因为每个所有者的财务利益都面临风险。 在签署任何结案文件之前,应完成以下步骤:

标题搜索和标题保险

命令进行产权搜索,以核实卖方是否拥有明确的所有权,并查明任何可能影响财产的留置权、判决、地役权或契约。 所有共同所有人都应在产权保险单上列出,以保护未来的权利要求。 如果产权缺陷出现,在保单上未指明姓名的共同所有人可能无追索权。

分区和土地使用限制

检查本地分区条例和房主协会规则。 如果多个买家计划将房产用于短期租赁或基于房屋的企业,则确保允许此类使用。 还要审查对地块分割、增建或停车的限制,这些限制可能影响共同所有权安排。

边界勘测和地役权

目前的边界勘察可以揭示可能限制财产使用方式的侵占、边界纠纷或地役权。 比如,公用事业地役权会阻止在某一地区建造围栏或棚屋。 如果该地产与邻居共用一个车道或共同区域,勘察将澄清共同的责任。

许可和核准

检查所有现有建筑、翻新或加建是否拥有必要的许可证,并已通过检查。 未经检查的工程可能导致罚款、赔偿责任和销售困难。 同时也确认,任何计划由共同所有者进行的改进都将遵守当地法规和HOA规则。

关于尽职调查程序的详细指导,realtor.com关于购入尽职调查的指南涵盖检查、披露和产权问题。

财政和税务考虑

共同所有制在财政和税收方面有着独特的影响,应当在关闭前加以解决。 每个共同所有者的财政状况和税收状况将影响交易结构。

抵押安排

如果财产得到融资,所有共同所有者通常都会在抵押贷款上列出。 贷款人会考虑所有借款人的总信用分、收入和债务-收入比率。 一个所有者的不良信贷会拖累整个申请或导致更高的利率。 替代方案包括让一个或多个所有者共同签署,而其他的则不在抵押贷款上,但这会带来法律和财政风险。 与抵押贷款经纪人讨论如何安排贷款以保护各方利益。

财产税和保险

财产税通常以全部财产的价值而不是个人股份来评估。共同所有者协议应规定如何分配税收,特别是在所有权比例不平等的情况下。 同样,所有房屋所有者保险应指定所有共有者为投保方。如果财产被出租,可能需要地主政策。

税收福利和负债

共同所有者可以根据所有权结构以及财产的使用方式,在个人纳税申报单上扣除抵押利息和财产税;对于投资财产,可按所有者分摊折旧;但是,国税局对“合格的合资企业”和合伙企业的纳税申报有严格的规则;咨询一个注册会计师或税务律师以避免意外的税务账单或漏报的扣除。

代管和储备账户

考虑设立一个专门的银行账户或财产支出代管账户。每个共同所有者每月缴纳一定数额,资金用于税收、保险、水电和维护。这让一个人无法承担意外修理的负担。协议应规定账户的管理方式、谁可以进入,以及剩余资金如果出售会如何发生。

多个买方参与的关闭程序

关闭日涉及执行许多文件,而如果有多个买家,这一过程就会变得混乱。 准备是关键。

关闭前核对表

• 关闭前几天, 由律师审查所有结案文件。 每个共同所有者应该了解契约、抵押、票据和任何和解声明的条款。
• 确认各方已经签署并公证了共同所有权协议。
• 核实所有资金(下调、结帐费用)是否到位,并核实电汇或核证的核对是否正确。
• 将政府发给每个买家的照片身份证明带过来。 一些产权公司要求所有共同所有者都在场,其他公司允许在进行适当公证的情况下进行远程签名。

必须执行的文件

根据所有权结构,您可能需要签名:

• 契约(赠与契约、保函或退票契约)
• 期票和信托或抵押契约
• 结算报表(披露)
• 任何身份宣誓书或占用宣誓书
• 共同所有权协议(如未提前签署)

产权公司将在所有文件签署后,将契约记录在县记录员办公室,资金将支付。 共同所有者应各自收到一份契约副本和最后结算声明。 产权公司将支付所有债券。

关闭步骤和持续管理

关闭后的有效管理可以防止误解并保持投资的价值。 关闭后的有效管理可以避免投资的失败。

维护有组织记录

创建一个集中的数字或物理文件夹,其中包括地契、共同所有权协议、抵押文件、纳税申报、保险单、大修或改良收据。所有共同所有人都应能够访问。如果最终出售财产或出现纠纷,保存这一记录将非常宝贵。

附表 定期沟通

定期(每季度或每年)召开会议,讨论房产的运行情况、即将到来的维护需要以及业主个人情况的任何变化。使用电子邮件或共享的项目管理工具记录决定。如果共同所有人住得很远,请考虑使用视频会议。

意外计划

生活变化 — — 离婚、失业、搬迁或死亡 — — 可能影响共同所有权。共同所有权协议应该已经解决这些情况,但定期审查和更新协议是明智的。 比如,如果一个所有者结婚,他们的配偶可能拥有某些可能影响共同所有权的社区财产权。 律师可以帮助修改协议以反映新的现实。

退出战略:出售或转让所有权

最终,一个或多个共同所有者会想离开。 一个明确的、预先确定的退出策略可以防止火灾出售或强制诉讼。

第一次拒绝权

大多数共同所有制协议都给予剩余所有人购买离开所有者份额的第一机会。 价格通常基于一种公式(例如最近的评估、双方商定的评估者或每年商定的价格 ) 。 如果剩余所有者不能或不愿购买,则离开所有者可以出售给外部第三方,但需得到其他所有者的批准。

出售(手枪)条款

在僵局中,“枪械条款”允许一个拥有者以特定价格买断另一个拥有者。 接收者要么接受该提议,要么以相同价格出售自己的股份。 这一机制迫使人们通过决议,因为提供者提出他们愿意支付或接受的价格。

强迫出售

如果无法达成协议,任何共同所有人都可以向法院提起分割诉讼。法院可以命令将所售财产和收益按所有权百分比分割。分割诉讼费用昂贵、耗时,并可能导致较低的销售价格,因此,这些诉讼应当成为最后手段。

更多关于退出战略, 共同所有权协议的Rocket律师指南 包括购买权条款样本。

房地产律师的作用

鉴于多方买方交易的复杂性,聘请有经验的房地产律师不是可选的,而是必须的。

• 向您提供您具体状况的最佳所有权结构建议。
• 起草或审查共同所有权协议,以确保该协议可执行,并涵盖所有关键要点。
• 与产权公司和贷款人进行协调,以确保所有文件都正确编制。
• 查明尽责期间可能存在的法律问题,如产权缺陷或违反分区规定。
• 代表集团与卖方或其律师进行谈判。

律师的费用一般是财产价值的一小部分,在今后的纠纷中可以节省数万美元。

平滑关闭的最后提示

• 公开从一开始的公开交易。 在提出报价之前,先讨论金融目标、风险容忍度和生活方式期望。
• 将一切书面写进。 即使是非正式协议也可能被误解。记录每一项决定,特别是关于金钱的决定。
• 拥有应急计划。 如果一个共同所有者无法支付他们应承担的费用,怎么办? 谁能弥补短缺? 储备基金可以帮助。
• 考虑人寿保险。 如果抵押贷款取决于多重收入,则每个共同所有者可投保人寿保险,以确保在意外死亡时,幸存所有人能够负担财产。
• 保持组织。 使用共同的日历进行维修期限、纳税申报日期和HOA会议。