面对强制执行执法行动的财产所有人的法律战略

关于差异和有条件使用许可的详细解释,美国规划协会关于分区救济的指南是权威资源.

6. 对强制执行行动的有效性提出质疑

如果强制执行行动本身在程序上存在缺陷,您可能有理由对此提出质疑。

• 不恰当的通知——该机构未能提供适当的书面通知,具体说明侵权行为,并有合理的时间进行补救。
• 权力的丧失——执行机构超越其管辖权或具体条例被无效通过.
• 选择执行——该机构正在针对你的财产,同时忽略其他地方类似的侵权行为,这可能会侵犯平等保护的权利.
• 限制法规——违反规定行为存在了很长时间,因此该机构无法根据当地法律执行。

基于程序或公平的挑战需要认真的法律研究,最好由律师来进行,如果成功,就可以不需遵守就驳回执法行动。

对分区执行决定提出上诉

如果谈判和分歧尝试失败,或者你不同意执行决定,你有权上诉。上诉程序通常通过上诉区委员会(ZBA)或行政听证官员。

• 时限的节点——大多数法域要求在执行通知发出后10至30天内提出上诉,如不按时限提出上诉,则可能丧失对诉讼提出质疑的权利。
• 审查标准——董事会通常服从执法机构的调查结果,除非你能够证明这些结论是任意的、反复无常的或没有实质性证据支持的。准备提出证据和法律论据。
• 继续执行——在许多情况下,提出上诉自动中止(暂停)执行行动,这意味着在上诉待决期间,你不必遵守或支付罚款,但是,如果继续从事违反活动,仍然可能累积每日罚款。请检查当地规则。
• 进一步向法院上诉——如果分区委员会裁定你为不利,下一步通常是向州法院提出司法复议请求. 法院注重的是委员会是否滥用了酌处权或犯了法律错误,而不是重温事实.

上诉需要充分的准备,你的律师将帮助你汇编行政记录,提交案情摘要,并在董事会或法官面前申辩。 鉴于利害关系——潜在的罚款、财产改变费用或财产价值损失——投资强烈上诉往往值得。

避免今后执法执法行动的预防措施

防止分区执法的最佳办法是主动遵守。 采取以下步骤的产权所有人收到违规通知的可能性要小得多:

• 在开始建设或改变用途之前,必须持有所有必要的许可证。 即使是小项目,如棚屋、围栏或车道扩建,都可能需要许可证。如果有疑问,请询问规划部门。
• 在购买或租赁房产之前咨询分区代码。 如果您计划经营企业,请确认该房产是适当的。不要依赖先前的业主作为担保。
• 保持与当地区划官员的公开沟通. 建立良好的工作关系,可以导致就可能的问题提出非正式建议和预警.
• 客观审查分区变更. 分区条例会随时间推移而修改,去年符合的地产现在可能违反新的限制。通过市政网站或公开听证会随时了解情况。
• 保存所有许可证、与当局的通信以及财产改善的完整记录。如果出现关于遵守的问题,这些文件可能很宝贵。