政府购置土地期间财产所有人的合法权利

财产所有人还应意识到,在国家安全或自然灾害情况下,土地购置法往往包括紧急购置[的规定,这可能会缩短通知期,但即使在这类情况下,获得赔偿的权利也得到保留,所有者仍能对估价提出质疑。

通知和听证权

产权所有人拥有的最早和最关键的权利之一是收到政府获取土地意图的正式通知的权利。 通知一般必须是书面的,说明获取的目的,描述财产,并告知所有人他们的权利。 在许多州,通知必须亲自送达或在当地报纸上发表,以便广泛传播。

产权所有人在接到通知后,通常有权接受审理或反对程序. 本次审理为产权人提供了一个论坛,可以提出反对收购的论据或对项目范围、替代路线或财产估价提出关切. 在一些法域,审理由独立官员或法庭进行. 例如,在美国,许多州要求由定罪委员会或法院指定的裁判人进行公开审理. 在印度,《LARR法》规定由区征收人进行审理,产权人可以在此提出必须记录和考虑的异议.

听证会上要介绍什么

财产所有人应准备证据来支持其案情。

• 产权和边界的证明。
• 独立估价师的评估显示市场价值高于政府的估计。
• 具有独特性的证据(例如历史意义、农业生产力或商业价值)。
• 有关情感或商业中断的信息,超出简单的土地价值.
• 认为项目可以搬迁或设计以避免完全占用财产。

未能在庭审中提出异议,可能以后放弃某些权利,因此业主应当积极参与,通常由法律顾问参与,如果案件提交法院,庭审记录可能至关重要。

获得公平赔偿的权利

任何土地购置的基石都是获得公正赔偿的权利,一般定义为使所有者处于与未发生土地购置相同的财务状况,赔偿不限于土地的市场价值,往往包括旨在弥补因购置而遭受的所有损失的额外项目。

赔偿部分

虽然具体组成部分因法域而异,但典型要素包括:

• 土地的市场价值: 通常由该地区类似财产的可比销售量确定,有些法律采用“最高和最佳用途”的估价,认为土地在取得时的合法使用最有利可图。
• 严重损害: 如果只取了一部分财产,则可以赔偿所有者剩余土地价值的减少。
• 改进和结构:[] 被抢走或损坏的建筑物、栅栏、水井或作物的价值。
• 搬迁费用: 个人财产搬迁、寻找新房地或调整到新地点的费用。
• 商业损失或亲善:[ 有些法律允许在过渡时期或固定的客户基础对利润损失进行赔偿,例如,在联合王国,对干扰的赔偿可能包括企业搬迁和贸易损失。
• 法律和专家费: 在许多情况下,财产所有人有权收回聘请律师、评估员和其他专家维护其权利所需的合理费用。

房地产所有人应该获得自己的独立评估,以质疑政府的估价。 仅仅接受政府的第一个报价很少符合业主的最佳利益。 特别是在政府评估者可能低估土地价值的法域,独立估价为谈判提供了基准。

估价方法和争端

估价纠纷是土地购置案件中最常见的诉讼原因。 评估者可以使用三种传统方法:销售比较方法(比较近期类似财产的销售情况)、收入方法(将财产产生的收入资本化)和成本方法(重置成本减去折旧 ) 。 政府通常倾向于收入或成本方法,如果它得出较低的数字,而业主则倾向于与近期的销售情况进行比较。 法院通常权衡所有三种,但地方法规可能规定等级。 例如,在印度,《LARR法》规定市场价值应为该区在某一时期的圆率(最高值值)或最高的三种销售契约的平均值。

如果纠纷无法通过谈判解决,财产所有人可以向法院质疑赔偿问题,在许多法域,法院指定一个委员会或指定一个裁判员重新评估价值,所有者应当知道,有些法律制度要求他们在严格的时限内,如从裁决之日起6至12周内交存上诉费或备案。

财产所有人权利

除了赔偿外,若干程序性和实质性权利有助于平衡个人所有人与国家之间的竞争环境,这些权利往往被编入具体立法,而且获得当局必须严格遵守。

法律代理权

物业所有者有权自费指定法律顾问。 一位有经验的知名域名律师可以就程序要求提供咨询、提出异议、与政府机构谈判以及必要时提起诉讼。 许多法域还允许所有者收回部分法律费用,如果他们在质疑赔偿裁决中占优势。 所有人不应认为他们能够单独处理这些复杂事务;政府采购小组配备了有经验的律师和评估员。

上诉权

如果物业所有人认为收购无效(例如缺乏公共目的,程序违规)或补偿不足,他们可以向上级行政机构或法院上诉. 通常必须在规定期限内提出上诉,通常从裁决或裁决之日起30至90天. 上诉可能中止收购程序,阻止政府占有直到事项解决. 然而,有些法域允许政府在交存部分补偿时占有,上诉程序另行进行.

必须指出,估价上诉一般限于赔偿数额,而不是项目的必要性,除非业主对公共目的或程序公正性提出质疑。 在许多国家,法院相当尊重政府确定公共需求,但程序错误(例如没有举行听证会,通知不足)可能对收购造成致命影响。

获得替代土地或重新安置的权利

在某些收购,特别是涉及家庭迁移的收购中,物业所有人可能有权获得替代土地或重新安置福利,这在大型基础设施项目、水坝或城市更新的土地收购中尤为突出,例如,印度《LARR法》规定,受影响的家庭要么获得一块开发的土地(不超过特定面积),要么获得住房建设的经济补偿。同样,美国《统一搬迁援助法》规定,无论流离失所者拥有还是出租,都要向他们提供搬迁咨询服务、搬迁费和住房替换费。

独立评估权

许多法律制度要求政府将其赔偿的提供基于合格、独立的评估者进行的评估。 但是,物业所有人也保留委托自己评估并提交作为证据的权利。 在一些国家,业主评估可以作为反价的依据。 如果发现政府评估存在缺陷 — — 使用不适当的可比数据或忽视最高和最佳用途 — — 法院可以完全无视它。

只有在赔偿支付后才拥有的权利

在许多法域,政府只有在支付最后裁决或法院命令确定的全额赔偿之后才能占有财产,这保护了业主不会被留下未来支付的承诺,有些法律允许在紧急情况下立即占有,但即使如此,估计赔偿的一部分也必须存入,财产所有人应确保任何占有命令符合这一要求。

程序性保障和挑战

现有程序保障,以确保土地的获取透明、负责和公平,但只有在财产所有人了解并愿意执行这些保障的情况下,这些保障才有效。

• 社会影响评估: 对于大型项目,一个SIA评价流离失所对社区的影响,包括丧失生计、社会凝聚力和文化场所。
• 环境影响评估: 许多项目需要环境影响评估,以揭示可以修改或阻止收购的问题。
• 公开听证和调查: 如上所述,公共投入应在最后决定之前加以考虑。
• 同意要求: 一些现代法律要求某些类型的项目(如公私合营项目)需要获得大多数受影响的地主的同意. 印度的LARR法案要求私人项目获得80%的同意,公私合营项目获得70%的同意.

尽管有这些保障措施,挑战还是很常见的,政府机构可能匆忙通过程序来遵守最后期限,导致通知不充分或被迫同意,估价做法可能系统地低估土地的价值,特别是在土地记录已经过时的农村地区,腐败和政治影响也可能扭曲这一进程,面临这些挑战的财产所有人应当记录每份来文,保存所有通知和评估的副本,并尽早寻求法律援助。

共同法律挑战

财产所有人可能提出下列类型的挑战:

• 公共目的的背书:[ 争辩项目不真正为公众服务,例如,如果它主要有利于私人开发商。
• 程序性违反:未发出适当通知、举行听证会或完成SIA/EIA。
• 不恰当的估价技术:使用一种压低值,或忽略特殊特征(如矿藏,历史名称)的方法.
• 不良信仰的谈判:[ 如果政府拒绝考虑证据或故意低价提议向主人施压.

每次质疑都需要具体的法律策略,通常涉及法院要求中止或任命独立估价委员会的请求。 所有人应当意识到诉讼可能耗费时间和费用,但可能增加赔偿往往证明有必要努力,特别是高价值财产。

财产所有人实用战略

为了最大限度地提供法律保护,财产所有人从收到初步通知时起就应采取主动措施。

1. 不立即签署任何文件。 政府代表可设法获得快速协议;所有人在签署任何放弃或同意书之前应征求律师的意见。
2. 记录一切。 保存通信、通知、估价和与财产有关的费用的记录。
3. 聘请一位经验丰富的知名域名律师。 即使简单的收购,法律代理也可以防止代价高昂的错误。
4. 进行独立的评估。 这为谈判提供了基准,对政府的估价提出了可信的挑战。
5. 及早探索重新安置方案。 如果收购会导致流离失所,请询问政府是否有可用的重新安置援助方案。
6. 举行所有听证会并以书面形式提交反对意见。 反对记录可在稍后的法庭使用。
7. 注意最后期限。 未能如期解决异议或上诉,往往对索赔造成致命影响。