解决商业租赁纠纷的法律考虑

默示公约

即使没有明确的措辞,某些隐含的契约也保护双方. 静静享有的契约保障租户拥有和使用房地的权利,不受房东的干涉. 违反时房东实际驱逐租户,或通过实质性干预其使用而建设性地驱逐租户(例如,阻止进入,未能维持基本服务). 隐含的诚信和公平交易义务使任何一方的行为都无法破坏对方在租约下的合理期望. 法院将这项义务适用于房东不合理地拒绝同意转让或租户故意损害财产以引发租赁终止等情形. 有些国家还暗示商业租赁的可居住性保障,虽然标准低于住宅租户的标准——通常要求该房地适合预期的商业目的.

成文法和判例法

商业租赁纠纷主要受国家合同和财产法的管辖. 统一商法典不适用于房地产租赁,但《重述合同(第二)》中的一般合同原则被广泛采用. 此外,各州都有关于商业房东-房东事项的法规,如驱逐程序,自助禁止,通知要求,以及违约赔偿金条款的可执行性. 房东必须严格遵守法定的拆迁程序;利用自助(例如更换锁,拆除房客财产,或未经法院命令关闭公用事业),使他们面临非法驱逐,侵入和惩罚性赔偿的责任. 同样,租户在扣留房东的租金或终止其违反合同的租赁时,必须遵守法定的通知要求.

争端解决方法和法律程序

商业租赁纠纷可以通过若干渠道解决。 租赁本身往往决定了所需或首选的方法。 选择正确的方法可以节省时间、金钱和商业关系。

谈判

直接谈判是最不敌对和最具成本效益的途径。双方在谈判时都应明确了解其法律权利和商业目标。 准备包括审查租约、收集证据(如财务记录、信函、照片)和评估双方立场的优缺点。 成功的谈判往往涉及权衡:租户可以同意支付一部分有争议的CAM费用,以换取澄清未来义务和上限的年度增加的租约修正案。 任何协议的书面文件都至关重要;简单的电子邮件交换可能足够,但以与原租约相同的形式执行的正式修正是安全的。

调解

调解涉及中立的第三方,为讨论提供便利,但并不强加决定。 大部分带有争议解决条款的商业租赁都需要在诉讼或仲裁前进行调解。调解是私人的、保密的,而且相对较快 — — 通常在几天或几周内完成。 许多州法院提供商业调解方案,或者当事方可以聘请私人调解人。调解人帮助确定潜在的利益和创造性的解决办法,如减租、修改租赁、分阶段付款计划或以双方同意的条件提前终止。调解特别有用,当当事方希望保持持续的关系时。

仲裁

仲裁是一种有约束力的或不具约束力的过程,仲裁员或小组在其中听取证据并作出裁决,仲裁比诉讼更快,形式上也不那么正式,而且往往是保密的,但上诉的理由非常有限,缔约方应确保仲裁条款具体规定规则(例如美国仲裁协会或JAMS),仲裁员人数,地点,以及费用如何分摊,仲裁通常用于涉及租金计算、建筑缺陷或环境污染等技术问题的争端,对于高价值的租赁,强制性仲裁可能更可取,以避免陪审团审判的不确定性,特别是在对原告友好的判决中已知的法域。

诉讼

当其他方法失败时,诉讼可能是必要的。 商业租赁诉讼通常在州法院进行。原告提出诉讼,被告必须在国家规则允许的时间内做出答复。发现涉及交换文件、取证和审讯。 如果没有重大争议事实,审前动议(例如即决判决)可以不经审判解决案件。 在审判中,法官或陪审团决定赔偿责任和损害。共同的补救办法包括金钱损失(未支付的租金、修复费用、损失的利润、律师费 ) 、具体履行(强迫一方当事人履行合同义务,如完成施工)和宣告性判决(租赁权,如续约选择的可执行性 ) 。 诉讼费用高昂,而且耗时,但只有在当事人不能达成妥协或必须测试法律权利时,才能选择。

诉讼的重要考虑

• 律师的收费和费用: 许多商业租赁包括了盛行的当事人律师费条款,这可以大大增加利害关系;输掉的一方可能必须支付对手的法律账单. 有些国家将这类条款限制在法院认定输家行为不诚信或没有合理理由的情况下. 租户应当意识到即使是一个小的租金纠纷也能将蘑菇变成一个6位数的收费案件.
• 207. Jury 审判豁免: 有些租约载有放弃陪审团审判权的规定,缔约方应检查租约,以了解其是否有权获得陪审团审判,如果不是,则考虑是否可接受陪审审判,在复杂的商业纠纷中,许多律师倾向于由在合同和财产法方面有经验的法官进行陪审审判。
• 《时效法规》: 提起诉讼的时间因国家和索赔类型而异,对于违反合同,一般为四至六年,对于欺诈或推定驱逐等索赔,适用的时间可能较短,必须迅速采取行动;等待太久才能完全禁止索赔。房东应注意,每次分期付款到期时,而不是租约到期时,收取租金的时效往往开始计算。

房东的主要法律考虑

地主必须积极主动地尽量减少纠纷并保护其财产利益。 以下考虑对于可抵偿的租赁组合至关重要。 土地主必须能够保护地主财产利益。

清除租赁起草

起草完善的租约是房东的第一条防线。 包括详细规定租金上涨(如固定增加、消费物价指数调整、百分比租金)、CAM收费(带有过户上限和审计权)、维护义务(明确区分租户义务和房东责任)、保险要求(最低保险额和额外的保险背书)以及违约补救(包括加价、迟付费用和利息 ) 。 避免“合理损耗”等含糊不清的术语,而不加以定义。 使用展品描述房地、停车区、共同区域以及任何标志权。 租赁越精确,法院必须解决的模糊性就越小。

适当通知和规定

在终止租赁或驱逐房客之前,房东必须严格遵循通知和补救期。 国家法律通常要求书面通知具体说明违约情况,并给予房客合理的时间(如10-30天)来补救。 通知必须发送到正确的地址,并按租赁要求的方法(如认证邮件、过夜快递或个人交货)发送。 不提供适当的通知可能使驱逐无效或阻止房东收回律师费。房东还应遵守任何具体租赁通知规则,如向担保人或贷款人发送副本。

强制执行无自救的租赁权

大部分州禁止未经法院命令而将房客锁住、没收财产或关闭公用事业。 这种行为构成非法驱逐,并暴露房东的侵权责任,包括非法侵入、改变宗教信仰和故意造成精神痛苦。 房东应该通过法院系统进行驱逐。 在一些法域,如果租赁明确允许,州法律允许,商业房东可能有权将财产(扣押资产)剥离,但这是一种高风险的补救办法,需要遵循严格的程序保障。 在采取任何自助行动之前,必须先咨询律师。

减轻损害

当房客放弃房屋时,房东有义务通过合理努力重新租房来减轻损失。房东必须表明他们积极推销房客(例如向经纪人上市、广告、向未来房客展示),并且没有不合理地拒绝合格的房客。 如果不能减轻损失,就可能减少甚至取消可收回的租金。 有些租房明确放弃减轻损失的责任,但这些条款的可执行性因州而异;在那些将减轻损失作为公共政策问题处理的州,放弃合同可能无效。房东应该记录所有营销努力,并保存与新房客的租赁谈判记录。

租户的主要法律考虑

租户应当了解其保护和责任,以避免不必要的赔偿责任,并保持其经营活动。

彻底租赁审查和谈判

租户在签署合同之前,应该与一位具有商业房地产经验的律师审查每一项条款。 特别注意租金上涨公式(特别是复合费率 ) 、 CAM收费结构(要求审计房东账簿的权利 ) 、 维修上限(就重大基本建设修缮的通行限制进行谈判 ) 、 分配限制(确保房东的同意不能被不合理地拒绝) 、 以及违约条款(要求通知和补救非货币违约至少30天 ) 。 租户可以就房东未能提供基本服务时的扣租权进行谈判,并签订保护房东不受房东干预的“和平享有”契约。 谈判得周到的租赁可以防止多年的冲突。

文档和记录保存

保存租赁、所有修正、与房东的通信、付款收据、房地照片(占用前后)以及书面修复申请的副本;如果就协议的内容或发生的情况发生争议,详细记录是宝贵的;对于CAM收费的争议,租户应当向房东索取发票和证明文件,如果费用数额巨大,则考虑雇用一名审计员;租户还应当记录与房东的所有通信,包括日期、时间、摘要和结果。

正确执行租赁选项

续租、扩大或终止租约的选择往往具有时间敏感性,而且有严格的条件。如果在租约规定的方式和期限之前不行使某项选择权,则会导致权利被没收。租户应提前很早地设置日历提醒,并按规定的方法(例如,经认证的邮件、要求的回执)发出活动通知。许多法院严格执行这些要求,即使房东没有受到任何损害。租约还可以要求租户在行使合同时没有违约,因此租户应确保在发出通知之前所有租金和其他债务都是及时的。

理解放弃和停止理论

房东在违反合同后接受租金,可以放弃执行租赁期的权利,例如,如果房东违反使用限制,房东在知道违反合同的情况下接受租金,房东可以被视为放弃违反合同;相反,应房东要求签署禁止反悔证书(确认租赁地位的文件),可以防止房东以后改变其地位;房客在签署合同前应仔细阅读禁止反悔证书,纠正任何不准确之处;如果房客欠还租金,但有争议,反悔证书应注意到争议;如果不这样做,房东以后可禁止提出争议。

预防措施和最佳做法

解决商业租赁纠纷的最有效办法是防止其发生。 房东和租户都可以采取减少冲突可能性的做法,并在出现问题时为迅速解决奠定基础。

包括一项全面解决争端条款

每一商业租约都应包含一个明确、多步骤的争端解决条款,该条款应要求:(1) 争端书面通知,并简要说明;(2) 决策者在规定时间内召开会议或会议,试图进行真诚谈判;(3) 如果谈判失败,则与中立调解人进行调解;(4) 如果调解不解决纠纷,则仲裁或诉讼作为最后步骤;条款应具体规定调解和仲裁规则(例如美国仲裁协会、JAMS),地点和费用分摊方式;对于涉及大量金额或持续商业关系的租约,应考虑强制性仲裁,以避免陪审团审判的费用和不可预测性。

定期进行租赁审计

房东和房客都应该定期检讨租赁的合规性。 房东应该核实房客是否违反使用限制、造成财产损失或未能维持保险。 房东应该确保房东履行维护义务、租金费用准确、以及CAM支出的正确分配。 年度审计可以在问题升级为纠纷之前抓住问题。 对房客来说,审计CAM收费特别重要,因为房东在计算中往往包括资本改良、管理费或无关费用。

保持公开通信

许多纠纷源于误解或缺乏沟通,早期、诚实地谈论问题,如由于商业下滑而导致的租户的临时现金流问题,或房东需要进行修理,从而可能扰乱业务,从而导致临时解决办法,如租金延期、减税或调整出入时间表。 简单的书面延长或澄清可以避免几个月或几年的诉讼。 双方都应就租赁相关事项指定一个单一的联络点以避免错误沟通。

曾任法律顾问

商业租赁纠纷往往涉及复杂的事实和法律问题,双方应聘请专门从事商业租赁的房地产律师,律师可以协助起草租赁、谈判和解、代表当事人进行调解或仲裁,必要时对案件提起诉讼,法律费用是一种投资,可以节省更多费用,避免错误,如未能适当通知、失去宝贵的租赁选择权、或承担另一方律师费用的责任。对于价值高的纠纷,考虑雇用一名在商业房东-租户法方面有具体经验的诉讼人。

结论

商业租赁纠纷是做生意的现实,但不一定具有破坏性。 通过了解冲突的共同根源、管辖租赁解释的法律原则以及可用的争议解决方法,各方可以充满信心地解决这些纠纷。 诸如明确租赁起草、勤奋记录、公开沟通和与法律顾问的早期协商等积极措施将有助于保持专业和富有成效的租赁关系,即使冲突出现。

关于商业租赁法的进一步解读,请参考美国律师协会不动产科[、康奈尔法律信息研究所的商业租赁概览[和商业租赁诺洛指南[。