分区条例如何影响商业房地产开发

每个区都有一张允许(逐个),有条件(需要特殊许可)和禁止用途的表格. 对于商业开发者来说,最相关的是商业和混合用途区,其中灵活性和允许用途直接影响到项目的可行性. 分区图显示这些区的空间分布,任何偏离规则的情况通常需要差异,特殊例外,或重新分区应用.

分区如何影响商业发展

分区法几乎影响到商业房地产项目的方方面面,从选址和设计到融资和建筑。 其影响既可以是正面的,也可以是负面的,取决于监管环境和开发者的目标。

积极的影响

• 促进有组织增长 — — 分区防止相邻土地不兼容的使用,减少冲突(例如使重工业远离学校 ) 。 它为投资提供了一个可预测的框架。
• 保护财产价值 — 通过为建筑质量,挫折和景观美化制定最低标准,分区有助于维持街区特征和市场稳定.
• 确保安全和兼容性——防火、停车和环境绩效条例保护居住者和周围地区。
• 支持公共基础设施规划 —— 分区协调与道路,公用事业和过境的发展,减轻公共资源的压力.

挑战和限制

• 限制性规则 — — 严格的高度限制、密度上限或使用限制可以排除其他可行的项目。 例如,低FAR可能使某个地点的高层办公塔无法使用。
• 增加的费用和拖延 – 导航复杂的分区代码,公开听证会和环境审查会增加时间和开支。 应享权利费用可以消耗项目预算总额的5—15%。
• 城市喷泉 — 如果商业区仅限于某些走廊,则可能迫使发展向外,消耗农田,并增加对汽车的依赖.
• 法律风险 — — 分区纠纷可能导致诉讼,特别是当财产所有人对拒绝差异或重新划分提出质疑时。 如果监管太过严重,则可能会出现反向谴责。

分区差异和特别例外

如果某项拟议的开发不符合现行分区规则,开发人员可以申请变换(放弃特定要求)或特殊例外[(只在一定条件下允许使用),在严格强制执行会造成不必要的困难且偏离不会损害公共利益时,通常会给予差异,特殊例外要求举行公开听证会,并表明这种使用将符合邻里的情况。这两种过程都可能不可预测和耗时,往往需要法律代表和社区的参与。开发人员应当为这些意外情况编制预算,并考虑其他办法,例如为更广义地改变基本区而重新分区。

商业发展关键层面标准

商业开发商必须密切注意有关建筑形式和密度的条例。

• 浮游面积比(FAR) — 总楼面面积与大块面积的比例. FAR的3.0表示一个建筑可以拥有3倍于大块面积的楼面面积,这决定了建筑的高度和群集. 更高的FAR允许密度增加,但可能需要挫折和空地权衡.
• 建筑高度 — — 脚或故事的高度最大,这影响了观点、阴影和密度。 高度限制往往在居民区附近下移。
• 背 — — 与前、侧和后院所需地产线的距离,影响建筑布置和开放空间。 深层前部挫折可以减少可用土地,将建筑推向街道。
• 20世纪80年代,在城市和城市之间,在城市的停车场里,有20个停车场。 泊车要求[ — — 基于使用和平方画面的街道外停车位的最低数量。 这些停车位可能是主要的成本驱动器 — — 通常是每个停车场地下15 000美元到30 000美元 — — 并且经常与城市填充目标相冲突。 许多城市现在正在减少或取消最低数量。
• Lot overage — — 建筑物、不透水面或结构能够覆盖的批量的百分比。 低批量覆盖限制了建筑脚印,并可能迫使开发商向上建造,这可能会与高度限制相冲突。

这些数字标准直接影响项目的可行性,低路段或高停车要求会使场地不经济地用于商业发展,而更灵活的条例——例如减少停车最低限或公共设施奖金——则能够激励经济适用住房或公共广场等理想结果。 开发者应在多种管理设想下进行形式分析,以确定最可行的前进道路。

引导应享权利进程

权利是获得开发财产所需的所有分区批准、许可证和酌情批准的过程。

1. ” 应用前审查 – 与规划人员会面讨论项目概念、适用的分区和潜在问题。 这一步骤可以确定早期的路障,并简化程序。
2. 环境审查 — — 许多司法管辖区要求根据国家环境政策法(NEPA)或州级同等(如加利福尼亚的CEQA)进行环境影响评估(EIA)或减轻负面声明(EIA),这可以使时间延长6-18个月。
3. 公共听证会 — — 规划委员会和市议会听证会,社区成员可以作证。 邻居的反对可能导致条件或否认。
4. 分区修正或差异 — — 如果项目不符合当前的分区,则需要立法或准司法批准。 这往往需要超级多数的投票。
5. 许可证发放[ ——一旦获得批准,必须获得建筑许可证和占用许可证。

聘请一名土地使用律师和一名规划顾问是标准做法。 社区外联 — — 邻里会议、设计花瓶和利益协议 — — 能够减少反对并加快批准。 开发者还应监督地方政治,因为区划委员会和理事会成员可能随着选举而改变,改变监管环境。

将分区作为公共政策的工具

城市越来越多地利用分区来实现更广泛的政策目标,超越土地使用分离。

• 20世纪80年代,经济适用住房的开发规模已经达到1 % 。 包容性的区划[ — — 新的商业或混合用途开发中经济适用住房的任务或激励。 例如,开发商可能需要以低于市场利率预留10—20 % 的住宅单位,以换取密度奖金。
• ” 敏感度收益 – 允许额外的楼层面积或高度来换取公共福利,如经济适用住房、公共广场或LEED认证。 这可以把一个边缘项目变成一个盈利项目。
• 发展权利转让 – 允许发区(如农田)的产权所有人将其开发权出售给接收区(如市中心)的产权人,从而在保持开放空间的同时提高密度。
• 影响费 — — 一次性地收取新开发费用,以资助基础设施的改善(道路、公园、学校),虽然它们本身不是分区,但往往被编入分区条例。 高影响费可以降低项目的可行性。
• 农业和开放空间区 — — 为保护农田和自然区,大面积分区或保护地役权。 这些区附近的商业项目的开发者必须尊重缓冲要求。

这些工具可以提高社区价值,但也增加了复杂性。 开发者必须尽早将它们纳入金融模型。 比如,密度奖金只有在经济适用住房部分结构仔细的情况下才能使高层成为可行的。 城市研究所[等资源可以提供这些政策有效性的研究。

• 形式编码 — — 与其只关注使用,形式编码规范建筑形式和特征,以创造可预测的物理结果和可步行的街道。 它们往往允许在使用时有更大的灵活性,同时执行诸如楼层对楼层高度、街道前缘和表面材料等设计标准。 [ 美国规划协会[ 发布了广泛的实施形式编码指南。
• 普惠区(FLT:0) — — 许多城市现在要求或激励经济适用住房作为新的商业或混合用途开发的一部分。 普惠区划条例可能要求为中低收入家庭留出一定比例的单位。
• ” 可持续性和绿色区划[ — — 分区可以通过LEED认证的密度奖金、暴风雨管理要求或太阳能接入保护来鼓励绿色建筑实践。 一些城市已经对景观和透水面采取了“绿色因素”标准。
• 右翼混合使用 – 为了打击无序扩张和促进经济发展,一些法域允许混合使用开发而无需有条件的使用许可,加快批准.
• 俄勒冈州已经通过经济适用住房项目的直线分区,减少了自由裁量权和社区否决点。 比如,俄勒冈州取消了单家庭区划,允许住宅区出现双联和三联车。 俄勒冈州政府已经通过“经济适用住房”的直线分区,以降低自由裁量权和社区否决点。
• 降低停车最低限 — 水牛城,明尼阿波利斯和旧金山等城市已经减少或取消了街头停泊商业发展的要求,降低了成本,并使得能够实施更紧凑,可步行的项目.

这些变化反映出人们日益认识到传统的欧几利得分区(严格区分用途)会阻碍建立充满活力、可持续的社区。 了解这些趋势的开发者可以发现其分区代码现代化的市场中的机会。 进一步阅读,市研究和服务中心[提供了关于分区改革和土地使用最佳做法的实用指南。