理解分区法:类型和起源

分区法追溯到20世纪初,城市为保护公众健康和安全开始分离不相容的土地使用。1916年,纽约市通过了美国第一个全面的分区条例,其驱动力是担心摩天大楼会阻断光和空气。 今天,分区条例通常分为几类:基于用途的分区(住宅、商业、工业)、密度分区(面积、面积比例)和基于形式分区(建筑形状和设计 ) 。 每一类都对可以建在哪里、高高架结构以及必须保留多少空地规定了具体的控制。 这些规则被编入市分区法规,并通过许可程序和差异听证会加以实施。

虽然传统的欧几利得分区(以具有里程碑意义的最高法院案] 欧几利得村诉安布勒房地产公司)旨在保护财产价值和公共安全,但它往往造成僵硬的分隔,阻止了历史上街区中发现的有机的用途组合。 许多规划者现在认为,这种做法不适合21世纪的城市化,因为步行性和混合收入社区日益受到重视。理解分区的历史背景有助于开发者和决策者了解改革的必要性和最大的障碍所在。美国规划协会[记录了早期分区条例如何有时被用来实施种族和经济隔离,这一遗产继续影响土地使用模式。

传统区块混合用途发展如何

混合用途开发需要在同一建筑或街区内混合居住、商业、有时工业或公民用途。然而,传统的分区通常指定每块用于单一用途,迫使开发商寻找昂贵的差别或重新分区。例如,只允许一定数量的公寓的分区代码不能允许一个地下咖啡馆,即使该咖啡馆将激活街道并为居民服务。 这种监管的分散化带来了若干具体的挑战:

  • 使用限制: 许多地区彻底禁止在住宅区的商业用途,使住房与零售或没有特别许可证的办公室合并是非法的,甚至家庭职业等有限的津贴也常常是反复界定的。
  • 密度限制: 面积底座比(FAR)和最小批量尺寸可以防止成功混合用途项目所需的紧凑建筑形式. 开发者可能无法建造足够的单元来支持地底零售,使得商业空间未充分利用或空置.
  • 泊车任务: 最低停车要求可以消耗本来可用于住房或共用空间的宝贵土地,在可步行的城市地区,汽车所有权可能较低,这一点尤其成问题,每个住宅单元的一对一停车要求可以使所需土地面积增加一倍。
  • 八个限制: 严格的高度上限可以限制商业空间以上的住宅单元数量,从而降低项目的经济可行性。 在五六最适于混合使用的地区,许多代码的高度上限为三层。
  • 损失覆盖和挫折:[ 维持大前场和侧场的要求可以防止不断的街道墙造成一个邀请行人的环境.

这些障碍往往迫使开发者追求漫长而昂贵的权益流程。 在NIMBY(不在我的后院)反对力强的城市,即使是精心设计的混合用途提案也可能会拖延多年。 结果,综合街区的供应没有满足需求,导致无序扩张和汽车依赖性永久化。 城市土地研究所[发表了大量研究,显示过时的分区代码是创建可步行城市地点的主要障碍。

案例研究:郊区地带区划诉城市混合用途

Consider a typical suburban corridor zoned for auto-oriented commercial use. A developer wanting to build apartments above shops would need to obtain a conditional use permit or a zoning amendment, which may require public hearings, environmental reviews, and even a city council vote. The uncertainty and delay can increase project costs by 20-30% or more. In contrast, cities that have adopted mixed-use zoning districts, such as Portland’s “MX” zones or Miami’s “T6” transect zones, allow such combinations by right, significantly reducing risk. The difference in timeline can be the difference between a project that pencils out and one that is abandoned.

推动基于形式的准则和现代分区改革

为了克服传统分区的局限性,许多具有前瞻性的城市正在采用基于形式的规则(FBC),与基于传统的使用规则不同,FBC规范建筑物的物理形式——高、低、建筑布置和外观设计——同时允许混合使用,目标是创造可预见、可步行的环境,而不论土地使用如何,基于形式的规则通常围绕城乡地区的“三角形”组织,每个区域都有具体的形式标准,这种做法得到了诸如基于形式规则研究所等组织的拥护,该研究所为市政府提供了示范守则和培训。

改革的关键要素

成功进行混合用途开发分区改革,往往包括以下措施:

  1. 指定地区按权利 表示混合使用,从而无需酌情批准,这就使开发商有了确定性和速度。
  2. 减少或取消最低停车要求,以腾出土地用于住房和公共场所. 纽约州布法罗和德克萨斯州奥斯汀等城市最近通过了停车改革,奥斯汀在2023年取消了全市最低停车要求.
  3. 增加高低和密度奖金,用于包括经济适用住房或公共设施在内的项目。
  4. 创建覆盖区,在现有的基区划之上,通常在中转站周围应用特殊的混合使用标准,这些覆盖区可以快速通过,而无需重写整个代码.
  5. 为符合可持续标准的填充混合用途项目进行环境审查,如接近过境或使用绿色建筑标准。
  6. 在核心城市地区消除基于使用专属,代之以噪音、交通和气味的性能标准。

这些改革并非没有争议。 一些居民担心密度高会导致交通拥挤。 但是,精心规划的混合使用开发能够通过让步行和自行车更加可行而减少车辆行驶里程。 城市土地研究所[的研究发现,紧凑的混合使用街区的车辆流量比典型的郊区发展要少30-60 % 。 关键是将分区变化与过境、自行车道和行人过街等基础设施投资结合起来。

创新分区的实实在在实例

俄勒冈州波特兰

波特兰的“中心城市计划”包括了允许市中心大部分地区和珍珠区的住宅、商业和轻工业用途的基于形式的规则。 市的“混合和混搭”分区允许在一个单一地点进行任何用途组合,但只须遵守形式和性能标准。 这一灵活性有助于将珍珠区从铁路院变成一个繁荣的街区,拥有活工楼、美术馆和商店。 目前有1万多居民居住在该地区,他们得到了地面零售和大量公共空间的支持。

科罗拉多州丹佛

丹佛在2010年修改了它的分区代码,将“Denver Zoning Code ” 从基于使用的规则转向基于形式的规则。 代码包括了“城市邻里环境”区,这些区促进主要街道的混合使用。 结果,诸如联合车站邻里[ 等发展无缝地将零售、办公和1000多个住宅单元围绕一个过渡枢纽进行整合。 丹佛的代码还包括一个“社区福利”奖金系统,允许增加负担得起的住房和公共广场的密度。

弗吉尼亚州阿灵顿县

阿灵顿的“哥伦比亚派克”走廊是全国混合用途振兴的典范。 县采取了一种基于形式的规则,允许沿过境走廊增加密度,减少停车和地面零售需求。 结果形成了一条多样、可步行的主要街道,有小企业和收入混合。 阿灵顿的做法得到了环保局和新城市主义大会的认可。 该规则还包括一项“社区设施 ” , 要求新的发展为学校和公园做出贡献。

这些例子表明分区改革并非一刀切。 每个城市都必须根据当地环境、市场条件和社区价值观调整其代码。 最成功的改革是数据驱动和广泛公众参与的改革。

开发者在当前代码下在混合用途项目中面临的挑战

即使在有改革后的法规的城市,开发商也遇到实际障碍。 融资混合用途项目可能比单一用途项目更加复杂,因为放款人评估零售和住宅部分的单独风险。 允许混合使用的方式有助于减少应享权利风险,但其他问题依然存在:

  • 泊位比率: 许多银行需要一定数量的停车位才能获得贷款,即使城市允许的贷款更少. 这种不匹配可能迫使开发商建造比他们想要的更多停车位,增加成本,降低场地效率.
  • 火和建筑代码:[ 混合使用建筑必须遵守更严格的消防隔离和进场要求,增加建筑成本,这些代码往往假定单独的用途是完全隔离的,这可能会使设计复杂化.
  • Lot 组装: 创建足够大的场地,用于一个综合性混合用途项目,往往需要组装多个具有不同分区命名的包裹,每个包裹都需要单独的批准. 产权问题和搁置属性可以将项目延迟数年.
  • 开发者必须投入大量时间来开展社区外联工作,以建立支持,这往往需要专职工作人员和公共关系努力。
  • 基础设施容量:[ 现有水,下水道,电气系统可能不会因密度增加而规模大,迫使升级,从而增加了项目成本和时间表.

尽管存在这些障碍,但市场对混合用途生活的需求继续增长,特别是在寻求可步行的城市环境的千年和空巢者中。 主动了解本地分区代码并与规划部门早期接触的开发者往往能够应对这些挑战。 HUD政策制订和研究办公室[ 出版了关于混合用途填充发展融资的指南,包括分层融资来源战略。

混合用途分区的灵活性的经济和社会效益

如果调整分区法以支持混合用途发展,社区可享受许多好处,这些好处超越单个项目,扩大到整个城市结构:

  • 增强行车便利性和减少交通堵塞: 居民可以步行到商店,服务和工作,降低对汽车的依赖。 研究表明,混合用途的街区人均的车辆行驶量减少了20-40%,减少了路面磨损,降低了排放。
  • 本地的经济活动和就业机会增加: 地底零售业创造了就业机会和税收。 充满活力的街道景观吸引了更多的客户,创造了良性的投资循环。 小企业在内在的客户基础下繁荣起来。
  • 更多的多样化住房选择: 混合用途开发可以包括公寓、公寓、城镇住宅和生活单位,可容纳不同收入水平和家庭类型。
  • 流浪社区身份和社区参与:[ 在同一地区生活、工作和玩耍的人更有可能参与当地活动、在当地企业购物和倡导改善。 这促进社会凝聚力。
  • 环境可持续性: 减少汽车使用量,加上紧凑的建筑形式,减少温室气体排放,并保护城市边缘的空地。 填充混合用途开发是目前最有效的气候战略之一。
  • 健康福利:可步行的街区鼓励体育活动;研究将混合用途分区与降低肥胖率和慢性病的比率联系起来.

这些好处凸显了为什么如此多的城市正在重新思考其分区守则。 但是,必须认真进行改革以避免现有居民流离失所。 新的混合用途项目需要负担得起的单位的包容性分区政策有助于确保现有社区从振兴中获益。 通过社区土地信托和稳定租金措施可以减少基因改造风险。

开发者和决策者的实用战略

开发者

  • 谨慎: 分析现有的分区代码,覆盖县,以及综合计划,找出任何可能需要差异的用途,密度或停车限制,并审查混合使用要求的建筑代码.
  • 规划人员: 申请前会议可以在对设计投入大量资金之前澄清预期和确定潜在问题. 许多城市提供免费或低成本的申请前会议.
  • 灵活性设计: 建造可同时满足零售和住宅用途的地对地高度,设计外壳空间可分拆给不同的租户,考虑可转换的空间,可随时间在办公和住宅之间转移.
  • 社区福利: 提供公共开放空间,经济适用住房,或改善行人,可以建立善意,精简审批。 与邻里协会合作,尽早解决关切问题。
  • 寻找公共融资工具: 税收增量融资,密度奖金,或棕田再开发的赠款可以抵消混合用途项目的较高成本. 州和联邦方案往往会优先考虑填充项目.
  • 构建了很强的模型:混合用途项目需要经过认真的承保,对商业和住宅部分进行切合实际的租金预测。

决策者

  • 进行分区审计: 审查关于明示或默示禁止混合使用的规定的现有守则,删除或修正这些章节。
  • 采用形式编码: 将焦点从使用转向形式,以创造可预测的人规模环境. 开始先从过渡走廊或市中心区等试点地区开始.
  • 减少停车最低限: 以最高限值取代停车最低限值,或在过境富裕地区完全取消停车最低限值,为共享停车结构和未拆分的停车提供奖励。
  • 提供密度奖金: 为包括经济适用住房或绿色建筑认证在内的项目提供额外的高度或地板面积。确保奖金足够大,足以产生意义。
  • 与交通协调: 与过境投资,自行车道,行人基础设施等配合分区改革,最大限度地发挥混合使用密度的效益. 实施完整的街道政策.
  • 结构审批: 为符合可持续性或可负担性标准的项目创建快速审评程序。
  • 资金基础设施: 利用影响费和税收增量融资,提升混合用途开发地区的水、下水道和宽带能力。

未来展望:分界和混合用途城市发展的趋势

分区改革的趋势正在加速。 2023年,几个州通过了法律,预先阻止当地反对接近过境的密度 — — 被称为“升级”立法。 比如,加利福尼亚州SB 9和SB 10允许在原单一家庭区建造双层和中层住房。 俄勒冈州和华盛顿州也颁布了类似的措施。 这些法律也能够通过允许商业走廊中高一些、密度更大的建筑来促进混合用途的发展。

技术也在发挥作用。 分区合规和自动许可的数字平台可以减少开发商的拖延和透明度。 与此同时,远程工程的兴起正在将需求从CBD转移到提供住房、服务和绿色空间相结合的街区。 这一趋势有利于混合使用“15分钟城市”概念,需要支持分区。 巴黎和巴塞罗那等城市将15分钟的城市作为规划原则,影响全世界的分区改革。

另一个新趋势是,整个总体规划都采用“形式规范”,如在火车站和机场走廊周围发展新社区,这些规范与绿色建筑认证(如LEED-ND(邻里发展))相结合,以创建可持续、混合用途区,此外,城市正在探索“包容性分区”作为工具,以确保市场利率混合用途项目也能产生负担得起的单位,防止流离失所。

挑战依然存在:政治反对派、基础设施资金缺口以及更新建筑法规的必要性。 一些城市的反发展情绪增长可能减缓进展。 然而,规划者、经济学家和环境倡导者之间日益形成的共识表明,未来分区法能够 — — 而不是阻碍 — — 创造充满活力、混合用途的城市社区。 理解这一转变并与改革城市合作的开发者最有可能取得成功。

最终,分区法对城市环境中混合用途地区的发展有着重大影响。 思量的改革 — — 采用基于形式的规则、减少停车任务、允许密度奖金 — — 能够帮助城市创造更有活力的、可持续的和包容性的社区。 通过学习波特兰、丹佛、阿灵顿和其他先驱们的最佳做法,利益相关者能够驾驭复杂因素,释放混合用途城市主义的全部潜力。