理解过度发展的威胁

发展过度,是因为新建筑的速度和密度超过了现有基础设施、自然系统和社区特征的能力。 常见的后果包括长期交通拥堵、暴雨冲洪、树冠和空地的丧失、学校和公共设施不堪重负以及街区凝聚力的下降。 虽然在许多地区增长是不可避免的,但是不受控制的发展却会降低社区赖以生存的素质。 分区法为管理这种增长提供了主要的法律框架,但只有在居民和地方官员知道如何积极主动地使用这些设施时,它们才有效。

分区并不是抽象的法律概念,而是实用的工具箱。 正确使用时,它可以对建筑规模、土地使用和密度设定明确的界限,确保新项目补充而不是覆盖其周围环境。 本条解释了分区的力学、如何防止过度发展,以及居民为保护自己的社区可以采取的具体步骤。

分区法:土地使用管制基金会

分区管理

分区条例将一个市镇划分为若干区,并规定每个区允许开展哪些活动。

  • 使用 - 住宅,商业,工业,农业,或混合用途的指定.
  • 敏感度 –按每英亩(DU/AC)或面积比(FAR)的住宅单位计算。
  • 建高[] – 最大垂直限制,常以脚或故事形式出现.
  • Setbacks – 从属性线到结构的最小距离.
  • Lot覆盖 — 大量可以不穿插(建筑,人行道)的百分比.
  • 开放空间要求 — 授权公园,绿地,或自然缓冲.
  • 公园 — 街道外空间的最小或最大数量.

地方政府根据州授权法案授予的权力通过分区法. 美国最早的综合性分区法令于1916年在纽约市颁布,这是对当时影视摩天大楼的回应. 今天,超过90%的美国市镇使用分区,根据美国规划协会.

分区代码类型

传统 Euclidean分区(以1926年最高法院Euclid诉Ambler案命名)将使用分成不同的地区。

  • 形式基代码[] – 优先使用建筑形式和街景,允许具有可预见物理特征的混合用途开发.
  • 绩效分区——规范噪音,交通生成,或环境影响等结果而不是特定用途.
  • 奖励区划 – 提供密度奖金或其他津贴,以换取公共福利,如经济适用住房或公共广场.

对于过度开发的预防,最重要的工具是基础分区标准,没有明确的数字限制,开发者可以推动超过基础设施容量的项目.

分区如何防止过度发展

设置密度和强度的硬盖

防止过度开发的最直接方法是建立最大密度和强度标准。 比如,住宅区可能允许每英亩最多8个住宅单元。 提出在5英亩土地上建造50个单元公寓的开发商需要分区差异或重新分区,让社区有机会审查项目的影响。 弗卢尔面积比特别强大:1.0的FAR意味着建筑物的总面积不能超过面积。 低层FAR将建筑规模保持在邻近地区的规模。

在许多社区,高分化(增加允许密度)是有争议的。 通过保持密度的适度限制,居民可以保持现有的特征,同时避免大规模项目对道路、水系统和学校造成压力。 林肯土地政策研究所[指出,高分化的密度上限是将增长与基础设施能力匹配的最有效工具。

保护自然资源和开放空间

分区可以要求每个地块中一定比例的地块保持为明显的开放空间。 集成开发 法令允许建筑者将住房集中在一个场地的一部分,同时将其余部分保留为共同开放空间。 保护分区,至少50%的土地没有开发,是一个日益增长的趋势。 流域过度开发尤其具有破坏性:不透水面增加径流、洪水和水污染。 按分区划分的沿溪流和湿地的滨海缓冲区限制了水路附近的建设。

许多社区还在其分区代码中通过了树木保护法令,要求开发商保护成熟的树木或取代它们,这些规定防止了侵蚀邻近地区特征和加剧热岛的明挖.

设计控制,即规模开发

分区可以不仅仅规定数字。 分区代码中包含的设计准则确保新建筑符合视觉和空间背景。

  • 构建质量 – 退后上层故事以减少阴影和街道墙高.
  • Façade explain – 避免通过窗户,乌鸦,以及材料变化来进行长,空白的墙壁.
  • 一组回统一 –沿一条街道保持一条连贯的建筑线.

这些条款使得大型发展看起来不那么单一,更融入了周边的结构。 没有这些条款,即使是一个规模不大的项目也感觉难以承受。

有条件使用许可和差异:社区保障

并非所有过度开发都是完全违反分区规定造成的。很多问题项目都通过 有条件使用许可或 变量产生。如果满足特定条件,则允许正确使用。例如,住宅区的加油站只有在额外的交通缓解的情况下才能允许使用。差异在财产有独特的物理限制时,可以免除维标准(例如,挫折或高度)。

这些工具旨在提供灵活性,但经常被滥用。 为了防止过度开发,居民必须仔细审查CUP和差异应用。分区委员会必须要求申请人表现出困难或有条件的使用不会对邻居产生不利影响。严格的公开听证程序至关重要。 新都市主义大会 已经发布了关于如何设计防止过度开发的有条件使用标准的指南。

影响费和基础设施重叠区

当分区允许增长时,它也应该确保新的发展为其所需要的基础设施支付费用。 影响费 — — 用于资助道路、公园、学校和公用事业的新建筑费用 — — 是防止过度开发给现有居民造成负担的直接途径。 一些法域通过[货币管理或适当的公共设施条例,这些条例将建造许可证以足够的基础设施供应为条件。 如果下水道系统处于运作状态,那么在系统升级之前就不会发放新的许可证。

基础设施覆盖区也可以限制易发生洪灾、野火或交通拥堵的地区的发展。 这些覆盖区通过在基部分区之上加层监管来确保开发强度不超过土地和服务所能处理的范围。

居民切实使用分区法的步骤

以上战略的力度仅与社区实施和改进战略的意愿相同。 以下是一个实用的路线图,供希望利用分区来防止过度发展的居民使用:

1. 学习内外的分区代码

每个市镇都在网上或在市政厅发布分区条例。 找出管理特定分区的章节:允许使用、密度限制、挫折、高度和停车。 为邻里创建一张欺骗表。 还要确定地图 — — 当重新分区时分区界限会有所改变。 要知道“ 正确” 允许什么, 需要特殊许可。 理解代码可以让你在提案到达前对提案提出质疑。

2. 出席分区委员会和规划委员会会议

这是最直接的影响力途径。 分区上诉委员会( ZBA) 听取差异和CUP 请求。 计划委员会审查重新划分申请和全面计划修正案。 即使你无法发言, 显示也会发出一个信息。 准备书面评论,其中引用具体的分区部分。 例如 : “ 拟议的建筑高42英尺, 但分区代码限制这个地区的高度为35英尺。 差异是没有道理的, 因为地块没有不寻常的地形。 ”

3. 建立与邻居和地方团体的联盟

一种声音很容易被否定;100个声音就不存在了。 组成或加入一个以土地使用为重点的邻里协会。 与环境团体、历史保护协会和民间组织结成伙伴。 这些团体往往具有法律和规划方面的专门知识。 一个联盟可以聘请一名土地使用律师或规划员来审查复杂的申请。 过度开发的许多成功挑战始于一个小团体,该团体已经发展成全市运动。

4. 使用听觉室外的工具

分区只是画面的一部分。 整个社区[ [FLT: 0]] 全面计划[ 确定了未来增长的愿景。 如果计划要求保持低密度住宅特征,那么任何允许更高密度的分区调整都应该以与计划不一致为由予以拒绝。 居民可以倡导加强发展限制的计划修改。

其他法律工具包括:

  • 注释和倡议[ — 在允许直接民主的州,选民可以批准或拒绝分区变更.
  • 法律诉讼 — — 对违反法令或缺乏实质性证据的分区决定提出质疑。 昂贵但有时是必要的。
  • 伦理界的抱怨——如果董事会成员有利益冲突.

5. 提出新的分区重叠或文本修正

城市的周边环境是“小区规划 ” 。 与城市议会或规划部门合作,引入一个] 街区保护覆盖区,限制拆迁、增加设计审查或上限密度。 许多城市都有居民可以支持的“小区规划 ” 。 这一过程需要时间,但结果是在代码中嵌入永久保护。

6. 使用公共记录和数据

过度开发往往因为对手缺乏硬数字而继续。 将公共记录请求提交交通研究、环境影响报告和基础设施能力评估。 使用像 的Zoning Atlas 这样的绘图工具可以直观地看到整个区域密度。 显示拟议开发将增加流量超过可接受的水平或超过下水道容量的数据在听证会中具有决定性意义。

7. 监测点分区和重新分区请求

过度开发的最常见途径之一是即时分区——改变单一包裹的分区,允许更密集的使用,而周边地区则保持不变。 注意重新分区似乎与邻居特征不相称的应用程序。 当一个包裹从低密度住宅区重新分区到商业或高密度住宅区时,这种改变会引发类似要求的连串。 居民应出席规划委员会会议,首先听取重新分区的意见,并引起对与全面计划的一致性的担忧。

8. 考虑竞选或担任董事会成员

保护一个街区最可持续的方法是让一个席位摆到桌边。 规划委员会、分区委员会和市议会往往是影响力大的一些志愿者职位。 当选和任命的官员了解并重视分区作为保护工具,他们可以制定多年政策。 竞选地方职位似乎很困难,但许多社区都有任期限制和频繁空缺 — — 特别是在规划委员会上。 甚至一个任期可以让居民支持更严格的密度控制、更好的设计标准或更强有力的环境保护。

常见的陷阱来避免

如果居民犯可避免的错误,即使有良好意图的分区工作也可能失败。

  • 反应太迟 — — 一旦项目获得初步批准,逆转就困难得多。 早期监测开发应用程序,并参加申请前会议,如果您的城市允许公众投入的话。
  • 只在自己的地产上使用 – 过度开发经常从隔壁开始,但很快扩散。 注意邻近地区的分区变化和未来土地利用地图。
  • 20世纪80年代,美国政府开始对美国进行大规模改革。 忽略了全面计划[ — — 分区必须与全面计划一致。 如果计划鼓励你地区高密度发展,那么很难反对重新划分。 在大型项目实现之前,倡导修改计划。
  • 国家权力的改变是完全不正确的。 忽略州法的改变 — — 某些州先行于地方分区当局,特别是在住房或环境监管方面。 继续了解州立法可能会超越你的地方保护。

案例研究:行之有效的分区改革

波特兰的城市增长边界

1973年,俄勒冈州要求每个城市都建立城市增长边界(UGB)以遏制扩张。 UGB虽然更是一个区域规划工具,但它直接与当地分区互动。 在边界内,分区允许密度更高;在它之外,农村分区限制发展。 波特兰的UGB保留了农田和森林,但也驱动了住房成本。 教训是密度上限必须与负担得起的住房政策相结合以避免流离失所。

阿灵顿县的表格编码

弗吉尼亚州阿灵顿为其罗斯林-贝尔斯顿走廊采用了基于形式代码,取代了旧的欧几利得分区。 代码设定了建筑最高高度、街道墙壁要求和公共广场标准。 县通过注重形式而不是使用,吸引了适合背景的混合用途开发,而无需压倒其优势。 结果,一个可步行、中转导向的地区在发展过程中没有牺牲邻居的性格 — — 一种寻求管理密度的社区模式。

巨头的设计审查重叠

科罗拉多州博尔德在其分区代码中使用一个场地计划审查和设计指南,以确保新建筑符合城市的建筑和环境特征。 审查委员会有权拒绝规模外或性质外的项目。 居民经常在这些听证会上作证。 该系统防止了通用、超规模的建筑占据住宅区。

结论:分区是一项共同的责任

分区法并不是万能药,而是防止过度发展的最可靠的法律框架。 它们是地方政府创造的,但由知情和有承诺的公民支撑。 每一个了解守则、参加集会或倡导更聪明法令的居民都为人类规模增长的社区做出了贡献。

关键是先行动,然后才提出项目。 检查你所在的街区今天的分区。 问问你自己:密度上限是否足够高, 足以引起过度开发? 是否有充足的空地或树保护要求? 代码是否允许住宅区大型商业建筑正确使用? 如果回答这些问题, 请开始与您的规划部门交谈。 您所在的街区的未来取决于您手中已经掌握的分区工具如何使用。 请明智地使用这些工具 。