了解税收租金收入

租金收入包括因使用或占用你拥有的财产而得到的任何付款。国内税收局规定,无论支付金额或方法如何,所有租金收入都须报告。常见来源包括每月租金付款、以后作为最后租金的预付租金、以及租户为代替现金而提供的服务而支付的款项。即使租户提前取消租约并放弃其押金,但没收的租金数额构成应纳税的租金收入。

根据适用于大多数个体房东的现金基会计法,收入在您收到的当年,而不是在赚取时应纳税,例如,如果租户在2024年12月支付2025年1月的租金,则必须在2024年的纳税申报表上报告收入,如果使用应计法(对小规模房东来说是例外),则无论何时收到收入都报告收入。IRS出版物527提供了构成租金收入的全面指导。

减明显的租金收入来源

许多房东无意中忽略了某些收入流。

  • 租金偿还 - 如果房客支付热或电费,而你偿还,则偿还额为租金收入。
  • 逾期收费和处罚 — 逾期租金的任何费用都是收入.
  • 套租和收费 – 允许宠物的额外金额.
  • 泊车或储存费 –在房产上租借一个停车场或储存棚.
  • 劳恩德利或自动售货机的收益 — 如果您操作供租户使用的机器,收入就是租金收入.
  • 租约注销付款 – 提前终止租约收到的金额.
  • 以实物方式收到的服务或财产 - 如果租户提供管道修理以换取租金的减少,这些服务的公平市场价值是可报告的收入。

购买房屋或服务时,必须填报公平市场价值作为租金收入。例如,如果租户是木匠,则需用一个月的租金来换取新甲板,则需确定此类工程的当地市场价格并报告这一金额。请详细记录有关安排和估价方法。

实用提示: 专门为租赁活动开立专用银行账户和信用卡,这简化了跟踪,提供了审计线索。使用QuickBooks或Stessa等会计软件自动分类交易。

可减除的租金支出:最大限度地增加您的写作

国税局允许扣除与管理、保存和维护租赁财产有关的普通和必要的费用[。一般费用在租赁业务中是常见的和接受的,必要的费用是适当的和有益的。这些扣除直接减少了应纳税的租金收入。主要类别包括:

  • 抵押利息 – 用于购买、建造或改善房产的贷款利息,其中包括贷款的分数,在贷款期内摊销。
  • 财产税 – 国家和地方房地产税对出租房产进行评估.
  • 保险金 – 地主责任,火灾,洪水,盗窃,租金保险的损失.
  • 退货和维修 ——保持财产可居住性的成本,如修补漏水龙头,补补干墙,或重新油漆房间.
  • 用户 — — 如果你支付水、煤气、电力、垃圾或下水道服务,你可以扣除这些费用。
  • 利润管理费 – 支付给管理公司或个人经理的手续费,一般为租金的一定比例.
  • 广告[ – 在线上市,院子标志,报纸广告,或专业摄影等费用.
  • 旅行费用 – 前往出租地产进行维修、维修或管理所需的里程和其他费用。 2024年的标准里程率为每英里67美分;您也可以使用实际开支。
  • 专业服务 - 律师、会计师、房地产经纪人或与租金有关工作的顾问的费用。
  • 折旧 — 非现金扣除,允许您收回建筑成本和27.5年(住宅)或39年(商业)的某些改良。 土地是不可折旧的。

折旧是房东最有价值的扣减之一。您通常使用直线法来折旧建筑成本(不包括土地 ) 。 对于像新屋顶、 HVAC 系统或厨房改造这样的改进,您可以按自己的使用寿命分别折旧(如果是部分建筑,则通常为27.5年,或者对个人财产,如电器) 。 使用 表格4562 来计算和索赔折旧。您必须知道,在出售房产时,您可能不得不重新将折旧作为普通收入,对房地产最高税率为25%。

修理与改进:关键区别

常见的陷阱是将基本建设改进错分类为修复。 修复使财产保持良好的运行状态,并在发生的一年中完全可以扣除。 例子:修补屋顶漏水、修补破碎的窗户或更换浴室的单瓦。 改进会增加价值、延长财产的使用寿命或使其适应新的用途。 例子:安装新炉、更换所有窗户、增加甲板或改建厨房。 改进必须资本化 , 并按其使用寿命折旧,而不是立即花费。

国税局根据《有形财产条例》提供安全港位选举。 最小安全港允许您作为修理费用每张发票或每张发票或每张发票费用2,500美元或更少的任何物品(或财产),但需具备正式资本化政策。要使用这一安全港,您必须在纳税申报表上附上一份选举声明。另一个安全港是用于重新油漆、清洁和检查等经常性任务的例行维修安全港位[,这些可以作为修理费扣除。

Tip: 当存在疑问时,将工作视为改进并加以利用。如果你犯了合理的错误,以后为更高的扣减进行辩护就容易了。 但是,对于2500美元以下的物品,请使用最小的安全港来尽量增加当年的扣减。

报告纳税申报情况:附表E及以后

大多数房东都报告租金收入和开支,具体是E表(1040表)[,补充收入和损失。除非按照国税局的分类活动规则分类,否则必须单独提交E表。表格要求您列出每个房产地址、财产类型,然后报告收到的租金总额。接下来,您逐项列出每类可扣除费用。表格计算租金收入或损失净额,然后将收入或损失转入表格1040。

附表E还包括一个“风险”金额的章节。您必须计算每次活动的风险金额(现金投资加追索债务 ) 。非追索债务一般不被视为风险债务。如果您的损失超过风险金额,则超过部分将被中止并结转。

被动活动损失规则和房地产专业人员

出租房地产一般被归类为被动活动,这意味着损失只能抵消其他被动收入(例如来自其他租金或有限合伙企业的收入),但有一个重要的例外:如果你 积极参与租赁活动(作出批准租户、设定租期、批准修理等管理决定),那么,从工资或薪金等非被动收入中扣除租金损失最多可达25 000美元,这一津贴在调整后的总收入(AGI)超过10万美元时开始逐步取消,并完全取消15万美元。

如果你是房地产专业人士 — — 实际参与房地产租赁活动的时间每年超过750小时,超过50%的个人服务在房地产交易或企业中 — — 那么,你的租金损失不受被动活动限制。您可以抵消所有收入,包括工资和活跃商业收入。这种状况由国税局审查;您必须保持详细的时间记录,并能够证实时间。 许多房地产专业人士选择将其所有租赁房产合并到单一活动中,以满足物质参与测试。

《减税和就业法》还创造了某些出租房地产业务的限定业务收入(QBI)扣除。如果将租金作为贸易或业务(而不是投资)处理,则您可以扣除不超过净租金收入的20%。短期租金(平均停留7天或更短时间)通常符合资格。咨询税务专业人员,看您的情况是否合格。

特殊情况:度假住房、短期租金和混合用途财产

15日规则

如果您在一年中租了15天或更短的房产, 国税局允许您从纳税申报中扣除所有租金收入, 但是您不能扣除任何租金支出( 抵押利息和财产税除外, 您可以在附表A中逐项列出)。 这一规则适用于您拥有的任何房产, 包括度假房屋。 例如, 如果您在夏季高峰期间租了12天的湖里房屋, 您不会报告租金收入, 但您也失去了扣除费用的能力, 超出您个人分类扣除的费用。

个人使用日及支出分配

如果个人使用租房超过14天或租房天数的10%(公平租赁),则该房产被视为个人住宅。在这种情况下,您必须在个人使用和租房使用之间分配开支。租金(抵押利息和税收除外)只能扣除租金收入,任何超额扣除都被中止并结转。 拨款通常基于租房天数与总使用天数(个人租金+租金)的比例。 保留所有个人使用和租房天数的日历。

对于短期的度假租金(例如Airbnb,VRBO),如果平均租金期限为7天或更少,而你没有提供大量服务(如日常家务),则IRS视之为旅馆或住宿业务,按附表C而不是表E报告。 附表C允许扣除营业费用,也可对您征收自营职业税。

短期租赁已经成为国税局审计的重点。 该机构使用Airbnb(通过《行为守则》和1099-K报告)等平台的数据。如果通过第三方结算组织收到600多美元,则可以收到1099-K表格。您必须将其与记录核对。 通常情况下,您会使用租房、个人使用和向客人提供的服务。

记录保存:遵守基金会

准确和有条不紊的记录对于证实扣减和避免审计问题至关重要。

  • 保持每个出租财产的单独银行账户和信用卡,或至少维持所有租赁活动的总和。
  • 使用专用会计软件或电子表格记录按类型分类的每项交易(如“Repairs”,“Mortgage Crimination”,“Utitions”)。
  • 保存租赁,租赁申请,发票,收据,银行对账单的复印件,并注销支票.
  • 记录往返财产的里程 — 注意到每次旅行的目的。
  • 记录所收替代租金的任何服务或财产的公平市场价值。
  • 对于折旧,保留原始成本,土地价值分配,改良,以及每项资产投入使用时的记录.

保存记录至少在应纳税申报日之后的三年,但国税局建议6年。对于可折旧的财产,保留整个收回期的记录,加上出售年份的记录。当你出售财产时,将需要这些记录来计算收益和折旧回收。

Tip: 把所有纸币收据数字化。使用像Excensization,Eucting Bank这样的应用程序,或者简单地扫描和存储按年份和财产排列的云文件夹。数字记录更容易检索,更不会丢失。

估计的税款支付和避免处罚

租金收入可以增加你的总体纳税责任,特别是如果它产生净收入。 国税局要求纳税人按所得缴纳税款,通常是通过扣缴或估计季度付款。如果租金收入相当大,则可能需要使用表格1040-ES表格进行估算。或者,您可以通过提交更新的表格W-4来增加工资的扣缴额。

低缴税的罚款适用于当年的支付不足。 为了避免罚款,你可以被置于安全港之下:至少支付上一年回报额的百分之[ 百分之百(如果调整后的总收入超过150 000美元)的税收(110 % ) 。 也可以通过扣缴和估算支付本年度至少90%的税收。 使用 2210 表格计算罚款,如果您没有达到这些门槛。

目前的国税局低薪利率是每年8 % , 每天比以前要高。 这可能很快地增加。 一个好的做法是将每笔房租的20-30%留作单独的税收储蓄账户。 这样,在估计的支付到期时(4月15日、6月15日、9月15日和下一年1月15日),您就可以准备好资金。

国家税务考虑

大部分州都遵守联邦的租金收入规则,但可能会有差异。

  • 加利福尼亚州要求根据州回报单列报告租金收入,不允许扣除州所得税.
  • 有些州有不同的折旧时间表(例如纽约),或要求将某些费用回列。
  • 如果您拥有多个州的房产,您可能需要在您拥有租赁房产的每个州提交非居民纳税申报表。这会造成复杂的分配问题。
  • 少数州,如德克萨斯州和佛罗里达州,没有州所得税,简化了备案手续.

有关税务的更多信息,请访问InfoFinland上的税务。

常见错误和审计触发

内部审计局使用数据比对软件和红旗来识别潜在的不遵守行为。

  • 少报收入 — 不报告所有收到的租金,特别是如果收到1099-MISC或1099-K表格。
  • 要求将个人费用作为租金扣除 ——将财产用于个人用途并扣除相关费用。
  • 将改进分类为修理 – 购买新屋顶,并在一年内扣除修理费,而不是将其资本化和贬值.
  • 不正确的折旧计算 –使用错误的回收期或者没有在土地和建筑之间分配.
  • 连续的租金年损 – 国税局可能质疑该活动是否实际上是一个以利润为导向的企业(Hobby Loss 规则).
  • 未能提交表 E — — 即使没有净收入,如果有出租房产,也必须提交.
  • 不遵循15天规则 – 租20天度假住宅,不报告收入.

如果国税局选择了您的审计回报, 您需要用文件证据证实每次扣减。 良好的记录保存是您的最佳辩护。 许多审计是通过函证解决的, 但有些审计需要一次办公室会议或实地访问。 考虑聘请一名代表( CPA, 注册代理) 来处理审计。

何时聘请税务专业人员

虽然许多房东可以独立编制附表E,但在某些情况下需要专业协助:

  • 多重财产的所有权(特别是跨不同州).
  • 经营短期租赁(Airbnb, VRBO),服务量大.
  • 要求房地产专业地位,以避免被动损失限制。
  • 可用于冲抵主动收入的大型被动损失。
  • 出售出租财产(需要计算折旧回收和资本收益)。
  • 将个人财产在年中转为出租(反之亦然)。
  • 收到国税局通知或审计。
  • 第199A条QBI扣减资格(需要仔细分类)。

税收专家可以帮助您提前计划,确定所有可用的扣除,避免代价高昂的错误。 美国注册会计师协会和全国注册代理商协会提供可搜索目录。 许多人会提供免费的初始咨询。

最终想法: 国税局提供免费资源,如 互动税务助理和 公示527。在作出决定前,对这些款项进行记名并参考。适当报告租金收入和支出不仅仅是避免惩罚——它是为了优化税后现金流量,并通过房地产积累长期财富。只要对规则有深刻的理解,保持透彻的记录,并主动进行规划,你就可以自信地管理你的纳税义务,并保留你辛苦挣得的租金收入。