购买住房是大多数人最大规模的金融交易之一,而关闭过程是万物交汇的地方。 如果不认真准备财务,即使是经过精心谈判的购买,在最后一刻也会崩溃。 顺利地关闭房地产的关键在于提前规划 — — 确保您的财务是正常的,您了解所有成本,您已经准备好必要的文件。 这指南指引您通过关键的财务步骤,以完成关闭的一天,而不会一帆风顺。

了解所涉费用的全面范围

许多首次购房者只关注购房价和定金,但成功的结账需要计入与交易相关的所有费用。 除了商定价格外,你将面临一系列统称为结账费用的收费。 这些费用通常从购房价的2%到5%不等,包括贷款原始费用、评估费、产权保险、记录费和律师费等。

共同结账费用细目

  • 贷款人对贷款的处理收费,通常为贷款金额的一定百分比。
  • 审算费 - 包括对该住宅价值的独立评估(通常为300美元-600美元)。
  • 查询和所有权保险 — — 确保财产没有留置权或所有权纠纷;放款人要求贷款人的政策,而买受人的政策是可选的,但建议采用。
  • 预付项目——在关闭前必须存入代管账户的财产税,房主保险和抵押利息.
  • 记账费 — 支付给当地政府,以正式记录地契和抵押.
  • 律师费——在有些州,要求律师审查文件并在结案时代表你。

提前知道这些收费可以让你准确地编制预算。 在申请抵押贷款后三个工作日内, 向贷款人申请贷款估算。 该文件列出所有估计的关闭费用, 并清晰地说明预期会是什么。 您还可以请房地产经纪人提供初步的关闭费用工作表。 关于从可靠来源详细分类, 消费者财务保护局的关闭披露指南[ [FLT: 1] 解释了您将在最后报表中看到的每一个行项目。

代管账户和预付费用

贷款人通常要求您在关闭时为代管账户提供资金,以支付未来的财产税和保险费。这确保了这些账单按时支付,并保护贷款人的投资。您需要的存款额通常为几个月的财产税和保险。尽管这夸大了您关闭时所需的现金,但它简化了持续支付。请您的贷款人尽早估算代管存款,这样就不会出奇。

在关闭前确保您的融资井

等到最后抵押贷款结束前一周,这通常是一个错误,导致拖延甚至失去交易。 融资应该早些安排,最好在开始打猎之前。 获得事先批准,而不仅仅是预先合格,表明销售者你是一个严肃的买家,并给你一个现实的预算来配合。

预批对预考资格.

资格预审是基于自报收入和信用的非正式估算。 资格预审是一个彻底的过程,贷款人通过该过程来验证您的信用、收入和资产,并出具有条件的承诺。 资格预审函加强了您的报价,意味着大部分承销工作已经完成,从而加快了结算时的最终批准。 目标在于在计划提出报价之前至少60天前获得提前批准。

选择正确的抵押类型

您的融资选择会影响您的月付款、结算费用和定金支付要求。 常见的选择包括:

  • 普通贷款 — — 通常需要5%至20%的首付和强大的信贷。 如果下架的抵押贷款不足20%,则需要私人抵押保险(PMI ) 。
  • 联邦住房管理局(Findom)提供贷款 — — 联邦住房管理局提供保险,允许最低信用分数580的低至3.5%的首付。 贷款的预付抵押保险金。
  • 向符合条件的退伍军人和现役军人发放VA贷款 — — 提供零首付和不提供PMI。 他们需要融资费,但可以被卷入贷款。
  • USDA贷款 - 适用于收入中等的农村和郊区购房者,要求不支付首期付款,但需缴纳年度担保费.

比较多个贷款人的条件,即使利率略有差别,在贷款使用期内也能节省数千人。关于FHA要求的细节,请访问HUD FHA 单家庭住房页。

锁定您的利率

利率波动。 一旦您有接受的报价和明确的关闭日期,请考虑锁定利率以防范上涨。利率锁定通常持续30到60天。如果您的关闭被推迟,则锁将过期;询问贷款人延期费或利率重新谈判政策。浮动利率可能会下降,但如果利率在关闭前攀升,则风险会增加。

保存下限支付和关闭费用

预付是最大的预付现金要求。 尽管20%经常被视为标准,但许多贷款允许降低预付,特别是首次购买者。然而,低于20%意味着您需要支付PMI或MIP(抵押保险金 ) 。 计划在关闭前至少两三个月将预付资金存入您的账户,以满足贷款人“季节”要求。

降薪援助方案

许多州和地方住房当局提供助学金或低息贷款,用于提供首付援助。这些方案因地点和收入限制而异。请与房地产代理或当地住房顾问联系,了解您所在地区的情况。这些资金通常可以与某些抵押贷款产品相结合,以减少您自付费用。

礼品基金和原始文献

如果家庭成员想帮助支付定金或结算费用,贷款人通常需要一份礼品信,说明这笔钱不是贷款,也不需要偿还。 准备显示捐赠者的银行对账单,以及显示存款的账户报表。 任何无法解释的大额存款(如现金)都将受到承销人质疑。 在关闭前几个月中,避免在账户之间不必要的转移资金。

建立关闭后的现金储备

贷款人希望您在关闭后还能有部分液体储蓄。 这证明您可以处理意外开支, 如断水热器或失业。 想要至少保留3到6个月的抵押贷款。 即使贷款人不需要, 缓冲器可以减轻压力并保护您的投资。

在此期间维持金融稳定

贷款人可以重新申请贷款,并核实你的就业情况。 任何财务失误都可能破坏交易。 这一阶段需要谨慎的纪律。

避免新信用应用程序

银行和银行之间应该保持平衡。 不要打开新的信用卡、借车或融资家具。 即使小的信用调查也能降低你的信用分数,而新债务也会改变你的债务与收入比率。 如果你的DTI超过贷款人的限额,你的抵押贷款可能会被拒绝。 如果你必须购买大额(比如新家的冰箱),那么就等到关闭后再行。

除非有必要,否则不要改变工作

贷款人希望获得稳定的就业。 换工作,特别是从有薪工作到自营职业,可能会延误或影响您的贷款批准。如果您必须换工作,请在关闭后开始,或至少提前通知贷款人,并提供新职位和收入的证明文件。 在同一领域,同工同酬或更高薪酬的工作是普遍接受的,但避免就业出现任何差距。

监视您的信用分数

注意通过诸如“ 卡玛信贷”之类的免费服务或通过银行获得的信用。 如果您看到意外的跌幅, 请立即调查。 避免任何可能降低你的分数的行为, 如迟付或刷新信用卡。 即使是小跌, 也可以改变利率或批准状况 。

审查和组织您的财务文件

贷款人会要求一叠文件来验证您的财务健康。 拥有这些有组织且随时可以加速承销并减少回转。 在申请抵押贷款前至少两周开始编译数字文件夹。

编写基本文件

  • 本月的付款基数(通常为30天)
  • W-2表格和过去两年的联邦纳税申报表
  • 过去两三个月所有账户的银行对账单(支票、储蓄、投资)
  • 定金和结账费用的资产证明(如退休账户报表,赠与函)
  • 照片身份证(司机执照或护照)
  • 自营职业者:损益表,1099,以及商业纳税申报表
  • 如果租房:房东联系信息,有时还写有租房支付记录

保存您提交的所有文件的副本。 使用 Google Drive 或 Dropbox 等云端服务, 使文件易于与您的贷款官员共享。 随着关闭日期的临近, 可能会要求您更新支付根和银行对账单, 以确保没有变化 。 迅速回复以避免延迟 。

与专业工作者的正确团队合作

房地产关闭的金融准备并不是一个单独的工作。 由知识丰富的顾问指导您完成这项工作,并及早发现潜在的问题。

你的房地产经纪人

良好的买方代理帮助您谈判卖方的关闭成本的特许权,推荐贷款人和检查人员,并确保您了解每个步骤。 向您的代理商询问他们与他们合作成功的贷款人名单。 有经验的代理商也了解当地市场趋势,并可以就影响您财务的认真的金额和应急期限提出建议。

房贷官

贷款官员是您在此过程中的主要财务资源。 他们应该解释贷款选择,帮助您锁定利率,并随时更新承销进度。 保持财务状况的透明度 — — 隐藏债务或现金流问题只会在以后引起问题。 如果出现意外事件( 如延迟奖金), 请立即通知您的贷款官员 。

房地产律师(适用时)

在一些州,要求律师处理关闭文件。即使选择性地,聘请房地产律师也可以保护你的利益。他们审查购买协议,确保产权清晰,解释任何混淆的法律语言。他们的费用是关闭费用的一部分,但心灵安定是值得的。

税务专业人员

房屋所有权带来税收问题,包括抵押利息扣除和财产税扣除。在关闭之前,请询问您的会计师或税务顾问购买该物品将如何影响您当年的税收。您可能想要调整您的预扣或估计付款计划。关于抵押利息扣除的IRS税收专题提供了一个起点。

准备关闭日后勤

关闭日本身需要一些财务内务任务。您需要确保关闭的资金以正确的形式提供,您已完成最后的走过,并且您了解最后的关闭披露。

筹资方法:电汇和出纳支票

大多数关闭要求您支付定金和关闭费用,需要通过电汇或出纳支票支付。 个人支票很少被接受。 关闭前几天应该启动电汇(通过电话而不是电子邮件与您的所有权公司或律师联系电汇指令以避免欺诈 ) 。 出纳支票可以从您的银行获得; 将其付给代管或所有权公司。 在关闭前24小时确认确切金额和收款人姓名。

最后的路过

关闭前一天或上午,您和您的代理人应该检查财产,以确保它处于约定的状态。 请检查要求的修复是否已经完成,系统是否正常,财产是否损坏。 如果您发现问题, 您可能需要谈判信用或延迟关闭, 所以请不要跳过这一步骤 。

审查最后披露

关闭前三个工作日, 您将会收到贷款人的关闭披露 。 将它与您之前收到的贷款估算进行仔细比较 。 请查看费用、 利率或贷款条件的变化 。 如果发现有问题, 请在您签署前向贷款人解释或更正。 此文件还显示您每月最后的付款金额和关闭时到期现金的细目 。

结论

房地产关闭的财务准备是一个多步骤的过程,开始于你实际签署文件的几个月之前。 通过了解全部成本,及早获得资金,勤奋地储蓄,维护信用和就业稳定,整理文件,并与一个信任的团队合作,你为自己准备了平稳而无压力的关闭。你放在前端的工作,只要带着你新家园的钥匙和对你的金融未来的信心离开关闭桌,就能得到回报。