了解关闭费用及其对购买住房的影响

关闭费用是指最终确定抵押和转移财产所有权所需的费用和开支。 通常从购买价的2%到6%不等,这意味着在40万个房屋中,你可能会面临8000到24000美元关闭费用。 许多首次购买者将这些费用作为固定账单处理,但几乎每笔费用都是可以谈判的。 如何谈判关闭费用是释放现金用于搬迁、翻新或紧急基金的最有效方式之一。 扩大的指南涵盖了你需要的每个细节,以便以信心的方式处理结束成本谈判,从确定每个细列项目到利用贷款人的竞争和卖方特许权来为您谋取利益。

关闭费用是什么?

结算费用包括贷款人、第三方提供者和政府实体的收费。 了解每一类费用有助于你发现哪些费用是可转让的,哪些是固定的。主要类别包括:

  • 放款人费用: 出货费(通常为贷款金额的0.5-1%),申请费,承销费,手续费,以及折扣点,如果购买了你的利率.
  • 提款和代管费用:产权查询、产权保险(需要出价保单;所有者保单是可选的,但建议使用)、代管或结算费,有时还有送货费。
  • 审验费:房屋评估(由出贷人授权),一般房产检查,害虫检查, ⁇ 测试,以及屋顶,地基,下水道范围等任何专业检查.
  • 预付费用:按比例计提的财产税,第一年的房主保险费,从结账日到月底的每日预付利息,以及存入代管账户用于未来纳税和保险付款的资金。
  • 政府录制和转账费:地方录制费,州县调税,公证费,有时还有市政留置权查询.
  • 其他潜在成本:洪区认证,HOA转帐费,信用报告费(通常低于50美元),以及适用情况下的抵押经纪人费.

您的具体组合取决于您的贷款人、贷款产品(常规、FHA、VA、USDA)、财产位置和购买价格。请每个贷款人提供详细的贷款估算,以了解每项收费是如何逐项分类的。

关闭费用多少?平均范围和差异

根据银行2024年的数据,单家庭住宅的全国平均关闭费用约为每借20万美元6000美元至7000美元。 但是,州一级的差别可能很大。 比如,纽约和宾夕法尼亚州有高额的转移税,将总成本推到购买价的4%或以上,而科罗拉多州和密苏里州通常低于2.5%。 贷款类型也很重要:FHA贷款包括贷款金额的1.75%的预付抵押保险(UFMIP ) , VA贷款上限为1%,禁止某些垃圾费用,常规贷款为贷款人提供了更大的灵活性。 了解当地平均水平后,您可以确定不同贷款人的基准报价。

为何谈判费用问题

即便略微减少2000—4000美元,也可以支付卡车租金、新家具或房屋保修。 降低关闭费用也降低了你需要的关闭现金,而如果将储蓄用于首付,则现金将特别宝贵。 在竞争性市场,关闭成本的卖方信贷可以让你的报价显露出来,而不会提高购买价格。 此外,现在的谈判可以提高你的长期承受能力 — — 降低前期费用意味着在拥有房屋的第一年中债务压力会减少。

已证实的关于谈判关闭费用的战略

1. 商店多贷人和比较贷款估计数

谈判的最有力的工具是竞价。 在短窗口内从不同的贷款人(银行、信用社、抵押经纪人)获得至少三个贷款估计 — — 信贷银行建议在45天内应用,以尽量减少多重查询对信用分数的影响。标准化的贷款估计表[ 使得比较A节(发端费)和B节(您可以购买的服务)变得容易。 使用最佳估计作为杠杆:请您优先贷款人询问他们是否能够匹配或比其他报价更符合发端费、申请费或承销费。 许多贷款人会降低他们的收费,以赢得你的业务,特别是如果你向他们展示出具体竞争者的较低费用的话。

2. 要求卖方提供成本信贷

出售人特许权是降低自付结算成本的常见方式。 你谈判说卖方支付固定美元金额或购买价的百分率来支付你的结算费用。 允许的限额取决于贷款类型:FHA贷款允许不超过购买价的6%,常规贷款允许3%至9%(取决于首付比例),VA贷款允许高达4%,USDA贷款允许高达6%。 将这一请求纳入初始报价,特别是如果您在报价接近清单价格的情况下。 这在买方市场或已经上市一段时间的房屋中最为有效。 您的房地产代理可以建议根据当地规范和卖方的动机要求多少。

3. 直接与放款人谈判

贷款人费用往往是最灵活的细列项目。 首先, 要求贷款人减少或免除贷款费用。 如果报价为1%, 请提议0.5%或1 000美元。 另外, 问题在于处理、 承销和申请费, 如果你以礼貌方式推动, 某些贷款人会完全取消贷款。 另一种方法是接受“贷款人信贷” , 贷款人支付一些关闭费用, 以换取更高的利率。 如果您计划短期保留住房, 或者想在关闭时尽量减少现金, 这样做是有好处的。 总是问 : “ 如果我今天锁定我的利率, 你还能减少或取消任何费用吗?” 即使减少500美元也是值得的。

4. 第三方服务商店

贷款人必须提供一份经批准的供应商名单,只要他们符合贷款人的要求,就可以独立选择一个。 比较两三家产权公司的报价;所有权保险费在各州之间,甚至同一城市的供应商之间差异很大。差额可以是300美元到700美元。 住房检查时,请房地产公司转介给通常收费低于大型国家公司的特许检查员。 CFPB 指南强调贷款人不能强迫你使用某个特定供应商来提供他们自己不履行的服务(如所有权或检查 ) 。

5. 将预付款项减至最低的时间

预付利息包括从您关闭日期到月的最后一天的利息。 如果您在30日关闭, 您只需提前一天支付利息。 关闭2日意味着您提前支付近30天的利息, 可能还要多支付数百美元。 同样, 房产税的按比例递增取决于日期。 计划在月的最后一周关闭, 以尽量减少预付利息。 向贷款人询问每日利息的估算, 以便您能够计算准确的储蓄。 这一策略不会在贷款期限内降低总费用, 但会降低您关闭时所需的现金, 而这可以成为现金紧张的买家的生命线。

6. 应用前提高你的信用分数

贷款人使用基于信用分数的分级定价。760分或更高的分数往往能让你获得最佳利率和较低的原始收益。那些得分在700至739分之间的人可能看到更高的费用。在开始打猎之前,从E年信用报告(EnglishCreditReport.com)中提取你的信用报告,并质疑任何错误。将信用卡余额降到30%以下,避免开立新账户或承担新债务。即使20-30分的提高,你也可以进入较低的收费水平。例如,一个贷款人可能会对低于740分的分数收取1%的原始收益,但对超过780分的分只收取0.5%的利息。

7. 询问放款人 -- -- 特定取消或折扣

一些贷款人提供降低首次买家、退伍军人、教师或医疗工作者的关闭费用的方案。 询问您的贷款官员是否有特别的晋升或激励。 信用社和社区银行的收费结构往往比大型国家贷款人低。 此外,如果你已经与银行(支票或储蓄账户)建立了关系,那么询问是否适用忠诚折扣。 一些贷款人放弃了对现有客户的申请或处理费。

了解贷款估计和最后披露

贷款估算(LE)是自您申请后三个工作日内提供的, 并列出估计费用。 关闭披露( CD) 是在关闭前至少三个工作日内提供的, 并显示最终数字。 将CD 与 LE 线逐行比较。 某些收费有严格的容忍限度: 除非您请求更改, 启动费不能增加; 无法购买服务( 类似评估) 最多可增加10%; 如果您选择不同的提供者, 购买服务没有限制。 如果您看到CD 的收费出乎意料, 请向贷款人索取书面解释。 请使用 CFPB 的交互式样本文件来熟悉每个字段。 签名前必须解决差异 。

谈判结束费用时常见的避免错误

  • 等待最后一分钟:大多数谈判必须在锁定您的利率之前进行。一旦CD发行,变化就很难进行。请尽早开始对话。
  • 仅以利率计 :低利率的收费可能比低利率的收费要低一些,比较APR和总的结账费用。
  • 假定卖方特许权是不可能的:即使在热门市场,如果卖方帮助完成交易,特别是如果您的报价以其他方式(快速关闭、免除意外开支)是强有力的,卖方也可提供信贷。
  • 不仔细审查CD:忽略的收费会花费数百美元。留出时间审查每行并提问。
  • 忽略折扣点成本:买下你的利率可能会增加关闭成本;计算断面期,看它是否对您的时段合理.

谈判失败时的替代方案

如果无法通过谈判足够降低关闭费用,那么就考虑不关闭成本抵押。 贷款人会支付你的关闭费用,以换取更高的利率(通常为0.25%至0.5 % ) 。 如果您计划在五年内搬迁或再融资,这是理想的,因为每月支付额不会超过您在这段时间里会预付的预付费用。 另一种选择是:询问您的房地产经纪人是否愿意降低佣金以抵消您的关闭费用。 尽管没有被普遍接受,但有些经纪人可能会这样做来节省交易,特别是如果你是重复的客户。 您也可以要求更小的存款来释放现金。

将所有问题放在一起:逐步的办法

  1. 提前与三个贷款人进行审批,并在同周内申请贷款概算,以简化比较.
  2. 突出列出每项概算A节和B节的最高费用。
  3. 要求每个贷款人减少或免除原始收益费、加工费和承销费。
  4. 独立购买产权保险和代管服务;向贷款人提交最低报价,供批准。
  5. 与您的房地产代理商合作,将3-6 %的购房价的销售权纳入您的报价。
  6. 安排你月底的结账时间 以削减预付利息
  7. 签署前三天审查《最后披露》;标明贷款估计数中的任何增加费用。
  8. 如果成本仍然太高,请与你的贷款官讨论贷款贷款或不关闭成本的选择.

结论

谈判关闭费用是家庭购买的少数几个方面之一,因为做一点准备可以产生具体的节省。 通过了解每笔费用、利用多种贷款估计、要求卖方让步以及安排关闭时间,你就可以将自付费用减少数千美元。 不必害怕提出问题,并推回看起来是任意的收费。 使用像CFPB的购房指南、、Freddie Mac的关闭费用清单 和 NerdWallet的分析 这样的资源可以进一步教育自己。