新建筑的独有解剖学

购买新的建筑住宅是一个里程碑,它把全新的空间的刺激与结构化程度很高的交易复杂结合起来。 与转售房屋的关闭过程相当标准化不同,新的建筑关闭涉及更多的层面:建造阶段、建造者的具体合同以及可以意外转移的时间表。 建筑商既扮演开发者和销售者的角色,意味着他们的时间表、检查协议和保修条款都支配着整个过程。 你可能会有一个固定的关闭日期,它取决于建筑的完成,但这一日期会因天气、供应链问题或劳动力的提供而改变。 理解这些差异有助于你设定现实的期望,并为新建筑的独特步骤做好准备。 从签署购买协议到接收钥匙的整个过程需要警惕、组织,并明确了解合同的全过程。

特定合同和意外开支

与建筑商的购买协议通常比标准转售合同更详细,更具有建筑商的偏好。 它不仅将概述价格和设计选择,而且还将概述建筑商在完工、保修和解决争端方面的义务。 密切关注:

  • 关闭日期的灵活性 – 许多建筑商合同允许不罚而拖延,有时超过原定日期30-60天。 但是,有些合同规定了“时间是关键”条款,如果完成后无法在固定窗口内关闭,则可以惩罚你。 仔细阅读不可抗力条款,了解天气、劳动罢工或物质短缺如何影响最后期限。
  • 切除紧急费用 — — 即使建造者造成延迟,但不能按时关闭,你也可能损失认真资金。 一些建造者提供了“存款担保 ” , 保护延迟超过一定限度时的认真资金,但这种担保因国家和建造者的政策而异。
  • 变更订单 — 合同签订后的任何修改都会影响定价和时间。变更订单必须以书面形式并由双方签署。未经批准的口头修改是不可执行的,因此,总是通过电子邮件或正式文件跟踪每一项请求。
  • 警告术语[ — — 新住宅带有建筑商的保修(通常为劳动操守一年,主要系统为两年,结构为十年),但覆盖和索赔程序差别很大。 一些建筑商使用第三方保修程序,需要仲裁,限制了你起诉缺陷的能力。 在签署合同前审查保修文件,而不是在合同结束时审查。

建筑商合同通常还包括升级条款、仲裁协议和陪审团审判的放弃。 在签署合同前请房地产律师审查合同。 你花费在法律审查上的几百美元可以防止日后的昂贵纠纷。

成功新建筑的分阶段指南

1. 掌握关闭前的时间安排

关闭日期在使用证明签发之前不会被确定。 与建筑商密切合作了解其进度。 通常, 施工完成后30至45天的“ 关闭窗口 ” 。 在此期间, 您必须获得最后贷款批准, 完成检查, 并准备关闭。 绘制一个包括以下内容的清单 :

  • 贷款官员应该提供一份列出所有剩余条件的有条件批准书。 贷款官员应该尽早满足这些条件。
  • 订购房屋评估(贷款人通常要求新建房屋 ) 。 新建房屋评估除了可比较的销售外,还使用“成本法 ” , 如果房屋无法评估购买价,则可能导致评估缺口。 如果评估结果低,请了解您的选择:与建筑商谈判、增加您的定金或质疑评估结果。
  • 关闭前5到7天,您必须参加最后一次步行。这不是礼貌的参观,而是您在拥有家之前发现问题的最后机会。
  • 至少在关闭TRID规则前三天审查并签署和解声明(关闭披露)。该规则允许您有时间发现错误或意外收费。
  • 确认产权工作。 保证不会有可能影响您所有权的留置权、 地役权或侵占。 产权公司会签发产权保险单, 但您应该审查产权报告的初步内容。

创建带有里程碑的主体时间表,并与您的建筑商、贷款人和房地产代理商共享。 共享日历可以减少错误的沟通,并让每个人都负责。

2. 及早获得资金

许多建房者都喜欢提供诸如利率下购或关闭成本信贷等激励的贷款人。 虽然这些可以吸引人,但你没有义务使用。 比较至少两个贷款人的贷款估计,并确保贷款人理解新的建筑评估,这些评估可能更加复杂,因为近期的销售量很少。 在您家经过“蓝色油布”阶段(屋顶在上)后,您就锁定利率,因此,如果关闭滑坡,您不会失去利率。如果利率下降,则使用浮动式的60天利率锁定。

使用建房人偏好的贷款人,请提供一份鼓励措施的书面清单,并证实抵押贷款条款具有竞争力。 一些建房人将鼓励措施与使用贷款人联系在一起,但储蓄必须与可能更高的利率或费用相权衡。 消费者金融保护局提供了一份有用的购房清单,其中涵盖了融资步骤。

另一个关键的融资考虑:避免换工作、申请新的信用卡、共同签署贷款或在建设期间进行大量现金存款。 贷款人将在关闭前重新确认您的财政状况,任何改变都可能破坏您的贷款批准。

3. 关键的最后一步

最后的走过是你们在拥有家之前抓住问题的最后机会。这不是简单的“四周看看 ” 。 请带一份合同副本、 选择表和相机( 或电话 ) 。 使用消费者财务保护局的表格[ [FLT: 0] 来检查新家。 请检查:

  • 所有电器、固定装置和完成都与您的选择相匹配。检查模型编号、油漆颜色、地板材料、柜子完成和反顶部图案。构建者有时会不经通知而替换材料;这是反对的时候。
  • 画、地板、柜子或柜子上没有明显的缺陷。用柜子、抽屉和柜子上摆动你的手,检查瓦片的缝隙或缺口。
  • 管道、电气和HVAC系统运行正确(打开每条水龙头、冲洗每间厕所、打开每扇窗户、测试每条灯关和出口)。带一台电话充电器确认插座工作。运行空调和加热器以确保系统反应正确。
  • 排水和排水是足够的(水应该流离地基)。检查板或地下室墙附近的任何池。
  • 窗口和门打开、关闭和密封正确。检查窗口框周围的空气泄漏,并确保屏幕被正确安装。
  • 核实所有安全特征:烟雾探测器、一氧化碳探测器、湿区GFCI插座和楼梯上的扶手。

记录任何有照片和书面打字表的缺陷。 建筑商应该承诺在关闭之前或之后进行修理,但在对住宅状况满意之前不要在步行时签字。如果打字表很长,请考虑在最后步行前雇用一名专业家庭视察员进行新的建筑检查。许多视察员提供新的建筑检查包,费用为400美元至800美元,并可以揭示你可能错过的问题。

4. 了解您的关闭费用

新建的建筑关闭带有典型的成本——贷款原产地、产权保险、代管费——加上你可能不期望的建筑商特定费用。

  • 建造商转让或契约准备费 — — 有时是数百美元。 这些可以谈判,特别是如果你使用建造商偏爱的贷款人或产权公司。
  • 家庭所有者协会(HOA)的转会费[ — 如果社区拥有HOA,则期望资本缴款费,转会费,以及可能按比例分配的部分年费.
  • 当地影响费 – 使用证时城市或县征收的学校、道路或公用事业改善费。 各地的收费差别很大;要求书面估算。
  • 新的建筑税通常仅以土地价值为基础,直到该县完成住房后重新评估。 这可能导致日后的税收代管短缺。 需要一份反映已完成住房价值的税收估计。 新的建筑税通常只以土地价值为基础,直到完成住房后再重新评估。
  • 提款人保险费 — — 建筑商有时需要业主的保单,但可能有一个优先的提供者。 比较提供者之间的费率;所有权保险费在一些国家是规范的,但在另一些国家是可谈判的。

关闭前至少两周, 向您的建筑商询问“ 关闭成本估算工作表 ” 。 把它与贷款人提供的贷款估算相比较。 如果您看到收费, 请向建筑商或产权公司解释每行项目。 有关普通费用的详情, 请参见 FHFA 新建工程关闭成本指南 [[FLT: 1] 。

5. 协调正式闭幕会议

闭幕式(通常称为“和解 ” ) 通常发生在产权公司或律师事务所。 您将签署一叠文件,包括抵押、信托契约和关闭披露。对于新建筑,您可能需要签署建筑商的具体豁免书并确认您对住宅的接受。请务必:

  • 带一个经认证的支票或电汇资金支付定金和关闭费用(确认24小时前的确切金额 ) 。 电线欺诈是一个严重的风险; 使用您知道的数字通过电话验证电线指令是合法的,而不是通过电子邮件提供的。
  • 查看最终结算报表,以便了解与估计数相比的任何变化。 将细列项目与您的贷款估计进行比较; 任何超过10%的收费增长都必须书面解释。
  • 询问关闭后的责任,比如保修申请或HOA登记。请向建筑商的保修部门、HOA董事会和物业管理公司获取联系信息。
  • 房屋建造者必须持有所有必要的许可证,并且已经签发了居住证。没有有效的住房建造者,住宅可能无法合法居住,贷款人也不得为贷款提供资金。

签署后,您将收到一份收尾包,其中包含所有文件、契约和产权保险单的副本。您需要这些内容在安全地点保存;您需要这些内容,以便获得税务记录、保修费和今后房屋的出售。

常见的陷阱和如何避免它们

建筑工程的延误

供应链中断和劳动力短缺是常见的。 您的建筑商可能会多次推开关闭日期。 为了保护自己,避免做出不可偿还的计划(比如搬迁者预订或租赁终止),直到您与产权公司确定关闭日期。 在您住房过渡中构建一个30天的缓冲。 如果您出售了您目前的住房,请考虑租回协议或临时住房安排,以避免在关闭时无家可归。

如果建筑商将关闭时间推迟到合同日期之后,请审查合同是否得到补救。有些合同赋予您取消并全额退还拖欠期(通常为90天)的实金的权利。另一些合同允许您对建筑商每天错过最后期限要求“每日”赔偿。在您需要行使权利之前,先了解您的权利。

最后的贷款问题

如果建房者延迟, 您的利率锁可能会过期。 许多建房者会免费延长您的利率锁, 如果延迟是他们的过错, 但会以书面形式获得。 如果您必须支付延期, 成本通常为贷款金额的0. 25% 到 0.5% 。 如果您的财政状况发生变化( 信用分比 , 岗位变动) , 您可能会失去融资。 避免申请新的信用或建筑过程中的大笔购买。 即使新的信用卡查询在关闭前30天可以降低你的分数, 从而影响您的利率 。

另一个常见的问题: 评估差距。 如果房屋评估低于合同价格, 贷款人贷款不会超过评估价值。 您可以与建筑商谈判降低价格, 支付差额, 或者用额外的可比销售来质疑评估。 您的合同中评估差距的应急措施提供了一条明确的前进道路 。

不完整的冲锋枪清单项目

建构者有时会急于在您行走列表中的所有项目固定之前关闭。 除非缺陷严重( 一个无法运行的 HVAC 系统, 漏掉的屋顶) , 您可以在设定的时间内( 通常为30天) 关闭, 并签署协议并进行公证。 HUD 新的 房屋保证指南[ [[FLT: 1]] 提供了关闭后建筑者义务的额外上下文 。

完整记录所有缺陷。 使用时间戳清晰的照片, 书面描述每期, 并保存与建筑商有关修复的所有通信记录。 如果建筑商未能完成商定的工作, 您可能拥有法律追索权, 但您需要证据来证明您的索赔 。

建构器 步行通过压力

建筑者可能会试图催促你们通过最后的漫步,轻描淡写,或者承诺以后不写任何东西来纠正。不要让他们催促你们。请花尽可能多的时间。如果可能的话,请带一个第三方,即朋友、家庭成员或房地产经纪人,帮助你们保持专注和客观。第二眼常常会发现你们错过的东西。

如果建筑商坚持在完成冲动清单项目之前关闭,则谈判一个搁置。搁置是工程完成前置于代管的购买价格的一部分(通常是修复估计费用的1.5%至2倍)。这为您提供了确保及时完成的杠杆。

关闭后考虑事项

房屋拥有者协会

如果您的新住宅所在的社区有HOA, 建筑商会控制董事会直到一定比例的房屋被出售。 学习何时向房主控制过渡,并尽早参与。 出席HOA会议并审查管理文件,以便您了解您在应付款、建筑准则和共同区域维护方面的权利和义务。

担保管理

建造者担保是有价值的资产。 在关闭之后立即登记, 并注明每个覆盖期的到期日期。 发现缺陷时立即报告书面, 即使你计划以后自行修复。 许多担保要求索赔必须在覆盖期内提出, 拖延可能会使你的权利失效。 全国建造者协会 提供了典型的担保所涵盖的资源。

第一年,当问题出现时,请保留一个活的“问题”清单。 检查一下随着季节的变化,解开裂缝、门错和HVAC的表现。在关闭一周年之前提交所有保修要求,因为许多保修要求12个月内就工作技巧提出赔偿要求。

税务影响

新建工程提供了潜在的税收优势。您可能可以扣除抵押贷款的分数,关闭时的财产税率递减会影响您第一年的扣除。咨询税务专业人员如何处理任何当地影响费或特殊评估,这些费用可以作为成本的一部分扣除。

平滑新建筑的关闭最后提示

准备和沟通是成功结束的双支柱。 保存一个专用的(数字或实物)绑定器,每份文件:合同、变更单、检查报告、与建筑商的电子邮件和贷款人的信件。 与一个值得信赖的第三方——一位熟悉新建筑的有经验的住宅检查员或房地产代理商进行最后的走过。

记住,您的建筑商是这一交易中的商业合伙人。 建立合作关系要早一点, 但不要犹豫, 要维护您的权利。 如果问题变得棘手, 请咨询一位专门从事新建筑的房地产律师。 法律咨询方面的小额投资可以节省成千上万人的未来修理或纠纷。

最后,深呼吸。 关闭新建筑家园是漫长旅程的最后一步 — — 但是只要有明确的路线图和仔细关注每个舞台,你就可以自信地走进新家园,知道每个细节都已经处理完毕。钥匙在你手中,你看到的从地基升起到完成的家园终于是你的了。