面对发展项目时如何从法律上保护你的财产权

影响财产权的主要法律原则

• 公共项目,如道路或学校,只要支付公正的赔偿,政府有权为公共项目,如道路或学校,取得私有财产。 在某些条件下,这项权利也适用于私人实体(如公用事业公司 ) 。
• 反谴责: 政府行动(如分区变更或防洪措施)有效夺取你的财产而无需正式谴责程序时,你可提出法律主张.
• 婚姻法: 如果某项发展对您的使用和享有土地造成不合理的干扰(如尘埃,噪音,烟雾),您可以起诉损害或强制令.
• 里伯利亚人的权利: 如果您的财产与一条水道相接,上游或下游的发展可能会影响你的使用或水质,涉及因州而异的滨河权利。

财产所有人可得到的法律保护

当面对一个发展项目时,你并非无畏。多层次的法律法规提供了保护你利益的渠道。 下面我们审视的是最为常见和最有效的法律盾牌。

分区法和土地使用条例

分区条例将各市镇划分为具有特定许可用途、密度、建筑高度和挫折的区,这些法律是你们的第一防线。如果拟议的发展违反了现有的分区,例如在单一家庭区建造高层建筑,你可向当地分区委员会或规划部门提出申诉。许多管辖区还要求这些发展符合一项全面计划,该计划概述了社区的长期目标。为了挑战分区差异或特殊使用许可证,你通常需要证明这种发展不符合此类例外的标准,例如造成不必要的困难或损害公共福利。

美国规划协会[ 提供资源帮助你了解分区如何在你的社区运作以及如何有效地参与规划过程。熟悉一下你的本地分区代码,大多数通过市政网站在网上提供。

建筑许可证和安全守则

任何开发都必须获得建筑许可证,以证实遵守结构、消防和安全法规。 这些许可证是公共记录。如果开发商没有适当的许可证而进行开发,或者违反批准的计划,您可以向建筑部门报告违章行为,而建筑部门可能发布停工令或吊销许可证。 在某些情况下,邻居有法律资格起诉违反法规的行为,造成不同于公众的特殊损害。

契约限制和盟约

房地产契约中可能包含限制土地如何使用的契约、条件和限制(CC&R ) 。 常见的限制包括对建筑高度、建筑风格甚至允许的经营类型的限制。 如果开发商的项目违反了与土地的契约,你可以寻求禁止建筑停止。 房主协会(HOAs)经常执行这些限制,但如果HOA不采取行动,个人业主也有权这样做。

环境条例

国家环境政策法(NEPA)和州级同等(例如加利福尼亚环境质量法(California Environmental Quality Act, CEQA))要求公共机构在批准前评估重大项目的环境影响。 您可以利用这些法律强制对空气和水污染、交通、噪音和生境破坏等影响进行彻底审查。 如果审查不充分,您可以提起诉讼,要求提交一份全面的环境影响声明(EIS)或质疑项目的批准。 NRC – 土地利用和amp; 交通 等组织提供利用环境法保护社区的指导。

保护你财产的主动步骤

法律保护在您提前行动时最为有效。 等待建设开始会限制您的选择权并增加成本。 下面是维护产权的一步步指南。

步骤1:研究地方法律和拟议计划

在项目推进之前,收集开发者、财产和拟议用途的信息。访问当地规划部的办公室或网站。请查阅任何申请、环境审查和公众通知的副本。请注意公众评论或上诉的最后期限 — — 通常短(例如10-30天)。

步骤2:出席公开会议和听证会

计划委员会、分区委员会和市议会举行听证会,讨论重大事态发展。您的出席和证词很重要。 准备一份简明的陈述,列举具体的违反法律或分区行为,而不仅仅是情绪上的反对。 带上财产照片、调查或专家意见等证据。一些司法管辖区允许您在无法出席时提交书面证词。

步骤3:请一位有经验的房地产律师

产权法是复杂的,因州而异。 专门从事土地使用或知名领域的律师可以评估你的情况,确定适用的法律理论,并就成功的可能性提出建议。 许多人提供免费的初始咨询。 早期的法律咨询可以节省你的时间和金钱,特别是如果您需要申请临时限制令以防止不可逆的建筑。

步骤4:正式反对和上诉文件

如果开发违反了分区、建筑法规或环境法,则以书面形式向相关机构提交正式反对意见。如果拒绝反对,则跟进上诉。在很多州,您必须用尽行政补救措施才能向法院起诉。请保存每份文件和信件的副本。

步骤5:组织社区支助

数字上也有优势。 邻居们共同关注的话题可以汇集资源来聘请律师、委托独立研究或发起协调的公众宣传运动。 社区团体也可以比个人更有效地接触当选官员。 利用社交媒体、邻里协会和地方报纸来传播这一消息。

步骤6:考虑调解或谈判

在诉讼前,探索其他纠纷解决方法。 调解可以产生创造性的解决办法 — — 例如,开发者可以同意调整建筑高度、安装音障或增加挫折距离。 许多开发者倾向于避免代价高昂的法律争斗和负面宣传。 调解协议可以比法庭诉讼更快、更不敌对。

高级法律战略

如果行政和谈判补救办法失败,你可能需要提起诉讼,以下是有经验的财产所有人有时采用的先进方法。

强制救济和临时限制令

如果开发者即将开始施工,从而立即造成不可弥补的伤害(比如,在您家附近毁坏历史树或地基挖掘),您可以向法院寻求临时限制令(TRO ) 。 法院将要求您证明在案情上有成功的可能性,并且损害大于开发者的负担。 TRO 寿命短,通常要求保证金来弥补开发者的损失,如果命令后来被裁定为不适当的话。

土地使用诉讼(Zoning上诉、差异)

大部分州都规定了对分区委员会裁决提出上诉的法定权利。 上诉通常由州审判法院审理,该法院审理可以推翻任意、反复或违法的裁决。 法院通常服从地方政府的事实调查结果,因此,你必须证明明显的法律错误或偏见或腐败的证据。 准备一个耗时的过程。

知名领域和反谴责主张

如果公共开发项目通过淹没、阻碍或严格限制使用来有效夺取你的财产,你就可以提起反向谴责诉讼。 你必须证明政府的行动是行为,而不仅仅是一项监管。 赔偿通常是财产权益的公平市场价值。 咨询美国司法部关于知名领域的指导 , 以联邦观点为重。

• 当地法学院的法律援助诊所[有时提供低成本的援助。
• 应付费用安排 可用于反向谴责案件。
• 受影响邻居社区筹资分散了财政负担.
• []律师事务所或产权维护团体(如]美国律师[)的公益代理在影响大的案件中是可能的。