理解修理和信贷在结束谈判中的作用

有关修理和信贷的谈判是房地产交易最微妙的阶段。 对买家来说,住房检查往往揭示出需要注意的问题,而卖家必须决定如何在不破坏交易的情况下解决这些发现。 信贷 — — 在关闭时采用的货币调整 — — 能够节省时间、减少摩擦和使交易继续前进的中间基础。 掌握这一谈判方面需要准备、明确的沟通和对双方希望实现的目标的坚实理解。

无论是首次购房还是有经验的投资人,了解如何从战略角度要求或提供修理与信贷,都可能影响最终售价、时间框架和所涉各方的总体满意度。 本条为在收盘过程中进行修理和信贷谈判提供了全面的指南,并提供了行之有效的策略、法律考虑和达成双赢结果的实用建议。

修复与信用: 密钥差异和每个使用时间

修理工是什么? 修理工是用来修理的?

修理是指实际修复财产中已查明的缺陷,从小的化妆品问题,如碎漆,到重大的结构问题,如屋顶故障或HVAC系统故障,在典型的交易中,买方要求卖方在关闭前完成这些修理,卖方可以同意、反驳或拒绝该请求,这往往导致进一步谈判。

修理对于急需、安全相关或买方在搬入后难以处理的问题来说是理想的。 例如,在关闭前,通常应该先修理漏水的屋顶或电害,以防止对住户或财产造成任何风险。 一些贷款人还要求在为贷款提供资金之前完成某些修理,特别是如果该财产是联邦住房管理局或退伍军人事务部出资的住宅。

信用是什么? 信用是什么? 信用是什么? 信用是什么? 信用是什么?

信贷是买方在关闭时获得的货币特许权,减少了买方带来或降低贷款总额所需的现金金额,卖方不是雇用承包商解决问题,而是同意降低购货价格或提供买方在关闭后可用来解决问题的具体美元金额,对于缺乏时间或资源来管理修理的卖方来说,信贷往往更为方便,而且它们使买方对如何和何时完成工程拥有更大的控制权。

信贷对于非紧急问题、预期的未来维护或买方希望定制的表面改进特别有用,它们还可以简化需要多次小修的交易——而不是单独谈判,单一的信贷可以涵盖所有这类交易,但放款人和估价规则可能限制信贷总额,因此双方都必须知道这些上限。

筹备成功的修复和信贷谈判

以全面家庭检查开始

任何修理谈判的基础都是彻底的家用检查。 购买者应该聘请一位有执照和声誉的检查人员,检查房产的主要系统(屋顶、高压控制、管道、电气 ) 、 结构、绝缘和安全特征。 检查报告是买方识别问题和证明请求合理性的主要工具。 销售者也可以在房产上市前下令进行预先的点名检查,以解决问题,从而减少以后的意外。

一旦检查完成,买方的代理人通常会提交一份修复申请表,又称为检查通知或修复增编。 该文件列出了所希望的修复,有时包括要求的信贷。 卖方随后以三种选择之一作出回应:同意所有请求、用不同的修理或信贷对帐或完全下降(这有可能使交易破裂 ) 。

按类别优先维修

并非所有检查结果都具有同等的份量。 为了有效谈判,买方应将问题分为三个层次:

  • 安全和结构性问题: 这些对于大多数买家来说是不可谈判的,例如模具、断线、 ⁇ 、铅漆、地基裂缝或火灾危害。买家应坚持对这些物品进行修理或相应信用。
  • 主要的机械或系统故障: 如果炉、空调、热水器或屋顶寿命接近或无法运行,那么要求注意是合理的。 卖方可以根据专业估计提供修理或信贷。
  • 微型化妆品或延期维护: 地板被压碎、碎裂的反面或剥漆通常被认为是可以谈判的。 除非它们被具体表示为状况良好,否则购买者在这里的影响力可能较小。

通过优先排序,买方可以将请求的重点放在最重要的方面,从而使卖方更容易评价和回应。 卖方还应及早获得大修报价,以便做出知情的反价。

买方战略:取得最佳成果

请求以估算值支持的具体修复

“修补管道”之类的模糊要求可能会被拒绝或执行不力。 相反,买方应该从检查报告中提及确切的问题,并在可能的情况下从特许承包商那里获得书面估计。 比如,不要求卖方“修复屋顶 ” , 而是提供部分修理或全部更换的估计数,并要求将这一数额作为信贷。 这种方法表明你已经做了功课,并给了卖方一个具体的数字,供考虑。

当修理是必需的时,请持照专业人员进行修理并索取收据,如果卖方同意自己处理修理,就有工作不合格或发现问题的风险,许多采购合同允许买方在修理完成后重新检查以确保满意。

谈判信贷,使交易保持正轨

信用可以是一个避免延误的有力工具。 信用不是等待卖方安排承包商和完成工程( 这会推倒关闭日期) , 而是允许您自己按时关闭并管理修复。 金额要现实: 计算修复成本, 加上意外问题的缓冲。 例如, 如果下水道线修复估计为4000美元, 请要求5000美元来弥补潜在的超支 。

重要的是,放款人对出卖人的信贷,特别是常规贷款规定了限制。 通常情况下,信贷不能超过购买价的一定比例(比如,低于10%的常规贷款的3%,而FHA贷款的9%)。 在同意最终数字之前,先与贷款人确认。 并且,记住,出卖人的信贷不能用于与财产状况没有直接关系的项目,比如休假或个人财产的结账费用。

将意外开支用作杠杆

大多数采购协议都包含检验意外情况,如果修理问题得不到解决,买方可以不受处罚地离开,这给买方带来了巨大的影响力。 然而,离开可能并不总是最佳选择,特别是在竞争性市场,或者买方已经投入时间和金钱的情况下。 将意外情况作为谈判工具,但准备在小项目上妥协,以保障你想要的住房。

销售者的战略:保护你的地位

了解何时修复对提供信贷

卖方必须权衡修复问题的成本与潜在信贷。 考虑买方的观点:买方可能更愿意自己处理修复问题,确保质量。 相反,如果买方担心隐藏的问题,他们可能更愿意让卖方在关闭之前完成修复。 作为卖方,这里有一些准则:

  • 如果快速和廉价: 简单的固定,如漏水的水龙头或破碎的窗户,直接处理比谈判信贷便宜。
  • 对于可能范围不同的屋顶更换,信贷免除了监督和赔偿责任的负担。
  • 保持对质量的控制: 如果你有一个可靠的承包商,你可能更愿意进行修理以确保工程符合你的标准,避免未来的纠纷.

做出裁决前总是要多引一些。 盲目接受买方估计的卖方可能会支付过高。 相反,不加解释地拒绝所有修理请求会破坏关系,并给交易带来风险。

将信用限制在什么 comps 支持

提供大量信贷的买方实际上得到了折扣。 在某些情况下,评估可能比购买价格低,因为评估者从财产价值中减去了信用。 这可能造成融资问题。为了避免评估问题,保持信用的合理性,并确保商定的价格仍然在市场范围内。 您的代理人可以分析可比的销售情况,以给出安全信用范围的建议。

文档

任何关于修理或信贷的协议都应以书面形式作为对采购合同的一项修正加以阐明,包括需要修理的具体物品、修理人员的资格(如果选择修理),完成期限,以及任何信贷的确切数额和目的。

供考虑的法律和税务影响

披露法和责任

大多数国家要求卖方披露已知的缺陷,即使在修理之后也是如此。 如果修理工作做得不好,卖方未能披露剩余问题,卖方可能面临法律责任。 另一方面,如果买方接受信贷,后来发现隐性损害,卖方的赔偿责任可能受合同条款的限制。 明智的做法是列入一个条款,免除卖方对修理贷记款的进一步责任。 但是,国家法律各不相同——在最后敲定任何修理合同之前,征求房地产律师的意见。

信贷如何影响税收

就所得税而言,卖方支付的信贷一般被视为购买价款的减少而不是买方的收入,这降低了买方在房产上的税基,这可能会影响最终出售房屋时的资本收益。国税局有具体规则:买方必须减少信贷额。卖方不能将税款的信贷作为销售费用扣除。双方应保留所有信贷和修理的记录,以便将来申报纳税。详情见IRS 出版物523:出售你的房屋。

买方也应该知道,巨额信贷可能影响抵押贷款利息扣除限额。 虽然信贷减少了贷款金额,但买方的利息扣除仍以实际贷款为基础。 咨询税务专业人员,征求个人化建议。

常见的陷阱和如何避免它们

问太多

要求每小块刮痕修理的买家往往会激怒卖家,并杀死交易。 专注于重大问题。 如果你要求长清单,卖家可能根本拒绝谈判。 相反,提出前三至五件物品,并愿意接受其余的贷款。

忽视卖方的财务限制

有些卖方根本就没有现金进行大修或提供大笔信贷,这在短期销售或通过赎回出售的房屋中尤其常见。 在这种情况下,买方必须调整预期或计划关闭后自行支付修理费用。 买方的代理人可以要求提供卖方财务状况的证据,但可能不提供这种信息。 现实一点:如果卖方无力支付,那么任何谈判数量都不会产生信贷。

未验证修复质量

如果卖方同意修理,买方应有权在完工后几天内重新检查,这是许多采购合同中的一项标准条款,没有重新检查,买方可以搬进并发现一些肮脏的工本,请同一个检查员或一个受信任的承包商核实工程。

拖延结束的时间问题

修复需要时间。 如果关闭日期即将到来, 可能无法完成复杂的修复。 在这种情况下, 信用几乎总是更好的选择。 如果修复无法按时完成, 双方应尽早讨论时间和商定备份计划。 有些合同自动允许延长修复期限, 但应当对此做出具体规定 。

平稳谈判的最佳做法

公开和相互尊重地交流

房地产谈判可能变得情绪化,特别是当买家觉得他们支付最高的美元或者卖家觉得他们的家正受到批评时。保持通信专业性。利用你的代理商作为缓冲器,避免个人攻击。 尊重的语气往往导致双方更灵活地提供。

利用经验丰富的代理人或律师

买方和卖方都从一个处理过数十次修理谈判的老房地产代理中受益。 代理理解你领域的市场规范 — — 例如,在某些市场,卖方通常进行房屋保修和小修,而在另一些市场,信贷是标准。 房地产律师还可以审查保护你权益的合同,特别是在处理复杂的信贷或非标准修理时。 (全国房地产商协会为道德谈判提供了准则。 )

将所有东西都写进写作

所有协议、修正案和增编都必须是书面的,并由双方签署,其中包括修理清单、任何信贷的美元数额、完成期限和核查方法。口头承诺没有约束力,以后会引发问题。 标准房地产购买协议通常有一节用于修理信贷;使用它。

何时走开:承认一个行不通的协议

有时,尽管你尽了最大努力,但您仍无法就修理或信贷达成公平的协议。如果卖方拒绝解决重大缺陷,并且不会提供合理的信贷,买方应当认真考虑取消合同,特别是如果问题昂贵或危险。相反,要求过高信贷且不会退款的买方可能会迫使卖方终止协议。保护你的存款和时间很重要。确保你的合同允许您在检查应急期内退约,而不损失认真的资金。

如果差距很小,则考虑将差额分割开来。 许多成功的谈判以妥协结束,即买方接受部分信贷,卖方处理少量修理,这保持了商誉,确保了交易收益。

修理和信贷谈判的世界实例

例1:屋顶困境

买方的检查表明,房顶已经15年,并有漏水的迹象,估计重置成本为10,000美元。 买方要求更换房顶或1万美元信贷。 卖方以5,000美元信贷作为反驳,理由是房顶还有几年寿命。 谈判后,他们以6,500美元贷款结算,买方同意处理未来的维修。 双方都满意:卖方避免了雇用房顶的麻烦,买方可以选择承包商。

例2: 粗体问题

在一次家庭检查中,在地下室发现了模具。买方要求专业补救和一年的保修。卖方关心赔偿责任,同意聘请一家特许的补救公司并提供文件。买方的重新检查证实模具被妥善移除了。由于卖方承担责任,不需要任何信贷。 这一案例突出表明了为什么某些情况通过修理而不是信贷得到更好的处理。

例3:多个小项

检查列出了20个小问题:粘着的窗户、破碎的垃圾处理、破碎的瓦片等。 买方要求的不是每个问题,而是2000美元平价信贷,总共相当于三个估计数。 卖方同意,而且按时关闭收益。 这是双方倾向于简单化时的典型结果。

关于修理和信贷谈判的最后想法

最终谈判期间的修理和信贷是一种技能,可以借助经验来提高。 关键在于准备:彻底检查、确定重要事项的先后次序以及了解每个选项的财务和法律限制。 无论选择修理还是信贷,目标是达成既保护投资又尊重另一方利益的协议。

记住,每笔交易都是独一无二的。在一个市场或某种财产中起作用的,可能不会在其他地方起作用。在做出最终决定之前,总是咨询你的房地产经纪人或律师,如果交易不再有意义,就永远不会害怕退出。 有了明确的策略和敬重的态度,你就能成功地进行修理和信用谈判。

欲进一步阅读,请查看这些外部资源:[CFPB:家用检查和维修[,Realtor.com:谈判家用修理,以及IRS出版物523,以了解卖方抵免税信息。