了解财产的抵押权

抵押权是产权所有人以外的人持有的可能影响产权价值、使用或可销售性的任何权利、债权或权益。 如果在关闭前没有解决,这些抵押权将成为你作为新所有人的责任。 承认不同类型的身份有助于你在产权搜索过程中保持警觉,并给你与卖方谈判干净产权的杠杆。

最常见的限制包括:

  • 英国的房地产交易是一场“大灾难 ” , 其后果是,它让债权人在银行业中扮演重要角色。 Liens — — 以欠债为抵押的货币债权。 例子包括承包商的机械师留置权、欠债或所得税的税收留置权、诉讼判决留置权以及HOA留置权。 如果债务不还清,留置权会让债权人有权强制出售。 一些留置权,比如联邦留置权,可以优先于抵押贷款,从而使这些留置权变得特别危险。
  • 信托抵押或契约 — — 出贷人对该财产的担保权益。 卖方必须在关闭时偿还现有贷款或让买方承担贷款(今天已到期 ) 。 如果贷款人不满足,则保留取消抵押权。 即使是少量余额,也可以掩盖所有权。
  • 地役权 — — 赋予他人使用部分地产的权利,如公用事业公司运行电线的权利或邻居使用车道的权利。地役权可以记录或未经记录但一般可以执行。 地役权可以是肯定的(允许使用)或否定的(限制使用,如景色的缓和 ) 。
  • 《公约》、条件和限制(CC&Rs) — — 房主协会或开发商强制实施的规则,规定如何使用这些财产。 这些规则可能限制围栏高度、油漆颜色、短期租赁或商业经营。 违反规定可能导致罚款或强制遵守,因此在关闭前需要审查。
  • 偷猎 — — 当一个来自邻接地产(栅栏、棚屋、建筑)的结构穿过你的土地时,这会造成边界纠纷和产权缺陷。调查是发现侵占的最佳方法。
  • ”Lis Pendens — — 涉及财产的未决诉讼通知,如离婚、遗嘱或赎回诉讼。 在解决之前,产权被蒙蔽,无法获得明确的产权保险。
  • 判决 — — 法院命令要求财产所有人支付一笔钱款。这些钱款附在产权上,必须满足才能以明确的所有权出售财产。即使是小判决也可能造成重大延误。
  • 机械公司的Liens — — 由承包商、分包商或材料供应商提交的特殊类型的留置权,这些供应商尚未为该房产的工程支付报酬。 这些留置权可以追溯提交,有时无需事先通知业主。 释放或放弃至关重要。
  • 限制性盟约 — — 私人协议限制你如何使用土地,这些协议往往出现在较老的分区。 它们比CC&Rs更具限制性,并可能无限期地与土地一起运行。

了解这些类别有助于您在审阅产权报告和与卖方谈判时提出正确问题。

标题搜索:它包含什么,需要期待什么

产权搜索是一种深入公共记录,以揭示所有记录的抵押、所有权历史和潜在的法律缺陷。

  • 产权考试的特征 – 追踪所有所有权从原赠给当前卖方的转让,以确保不出现漏洞或中断。 伪造、缺失签名或不正确的公证可能打破链条。
  • ” 税务记录审查[ — — 确认所有财产税都已经支付,而且不存在留税。 一些市镇还检查了可能已经征收但尚未开具账单的特别评估(例如下水道或人行道).
  • 法院记录查询 — — 寻找可能影响所有权的判决、破产、离婚或遗嘱事项。 破产备案规定了自动中止,在未经法院批准的情况下阻止出售。
  • 市政记录检查 – 审查建筑许可证、违反分区、代码执行留置权以及未缴纳罚款。 持有过期许可证的未完成工作可能会成为你的问题。
  • 英国的“美国”和“美国”的“美国”“美国”“美国”“美国”“美国”“美国”“美国”“美国”“美国”“美国”“美国”“美国”“美国””“美国”“美国””“美国”“美国””“美国””“美国”“美国””“美国”“美国””“美国”“美国”“美国””“美国”“美国””“美国”“美国”“美国”“美国””“美国””“美国””“美国””“美国”“美国”””“美国”“美国””“美国”””“美国”””“美国””“美国””“美国”””“美国”””“美国””””“美国”””””国际””””国际”””””””””””国际””””” ” ” ” ” ” ” ” ” ” ” ” ” ” ” ” ” ” ” ” ” ” ” ” ” ” ”
  • ” 便利和路权查询 – 找出所有记录下来的、对财产造成负担或有利的地役权。 地役权可能阻止在某些地区建造围栏或车道。
  • UCC备案 – 检查可能抵押固定装置或附属于房地产的个人财产(如太阳能板,HVAC系统)的融资报表.

产权公司或律师将提出一份初步产权报告(通常称为承诺保险 ) 。 这份报告列出了搜索过程中发现的一切。 附表B是关键部分 — — 包含保险的例外,即除非在关闭前结清否则不投保。 常见的红旗包括开放抵押贷款、未释放的机械师留置权、未支付的税收留置权以及未解决的判决。 不要忽略任何条目;请产权官员或律师解释每个条目。如果似乎有些模糊不清,请提供文件或继续搜索。

阅读标题初步报告

初步报告一般有三种时间表:

  • 附表A –显示拟议保险金额,搜索生效日期,以及财产的法律描述.
  • 附表B – 第1节 – 列出除非放弃,否则将出现在最终政策中的标准例外(例如尚未到期的税,占有方的权利,调查事项).
  • 附表B — 第2节 — 列出了在搜索过程中发现的具体抵押,如抵押、留置、地役权和CC&R。 这些抵押必须经过清理或接受。

仔细检查附表B第2节,每件物品都应包括记录参考。如果看到贷款的“未放行抵押”卖方说他们多年前就付了钱,那就是一个常见的缺陷,需要记录释放。

解决各种保留:战略和时间表

确定抵押权后,目标是在关闭日期之前清除这些抵押权。该方法取决于抵押权的类型:

  • 关闭时支付货币留置 — — 卖方可以利用出售所得来支付抵押贷款、税收留置权、判决留置权和HOA留置权。 关闭代理将支付资金并获得记录的满足或释放。这是最常见的方法。 确保支付需求包括每日利息,以避免短缺。
  • obtain 留置权释放 — — 对于机械师留置权,卖方必须提供承包商或分包商签署的释放。 如果工程已经支付,释放确认不存在进一步的索赔。 总是要求所有最近从事该财产工作的当事人无条件放弃留置权。 一些国家要求释放必须经过公证。
  • 谈判地役权或CC&R修改[ — 如果地役权限制您预期的使用(例如,您想要建造栅栏但地役权阻止它使用),您可能需要地役权持有人签署修改或终止。对于地役权违反,HOA可以发布放弃权或卖方可以纠正违反。这需要时间,所以要早点开始。
  • 存出保证金或代管扣留 — — 当留置权无法立即支付(例如上诉中的留置税)时,产权公司可以接受保证金,赔偿保险人。 或者,部分出售收益可以由代管人持有,直到留置权解决。 买方只有在金额合理且解决时限明确的情况下才同意。
  • 产权诉讼安静 — — 如果产权链断裂或所有权债权存在争议,出卖人(或买受人)必须提起诉讼,以“安抚”产权并确立明确的所有权。 这可能需要几周或几个月的时间,而且通常是最后的手段。 成本可能很大,因此它常常在买卖双方之间分割,或者被用作谈判点。
  • 结案前的Seller治愈法 — — 卖方可以自行解决各种问题,如支付个人判决或获得澄清所有权的离婚令。产权公司需要满足证明。 鼓励卖方提前提供文件。
  • 标题公司背书 – 对于某些小额抵押(例如,已经支付但从未发行的旧抵押贷款),产权公司可以对保证缺陷的政策发布背书,而无需正式解除,只要它们能承受风险。

与房地产律师和产权官密切合作确定最佳策略。 拆卸可能导致未解决的抵押物, 从而成为你的问题。 请保存一份核对表, 并在资金到位前确认每个步骤。

标题保险:你针对隐藏缺陷的安全网

即使最彻底的产权搜索也会错过没有记录或关闭后出现的项目。产权保险保护你和你的贷款人免受由于此类缺陷造成的经济损失。有两种主要保险:

  • 贷款人所有权保险 — — 几乎所有抵押贷款人都要求这样做。它涵盖了贷款人的投资,但不超过贷款金额。 它不保护你的股本。
  • 英国的房地产公司(Great Conference)在购买权方面提供了许多支持。 Owner所有权保险[ — — 虽可选但很受推荐。 它保护您的全价和股本,包括法律费用、结算费用以及如果出现覆盖所有权问题时的损失。 一次性的保险费在关闭时支付,只要您或您的继承人拥有财产,其成本就相对较低。

覆盖的问题包括伪造文件、未披露的继承人、公共记录错误、债权人失踪以及某些未记录的地役权。 没有所有权人所有权保险,你可能面临数万美元的法律费用来维护你的所有权。 美国土地所有权协会在 ALTA所有权保险资源 上提供了详细的消费者指南。

确保解读保险的排除条款 — — 比如,大多数保险政策并不涵盖分区违规、环境危害或你所创造的缺陷。 你通常可以购买额外的背书以涵盖特定风险,如调查保险或通货膨胀保护。 对绝大多数隐性抵押而言,所有权保险是能够购买的最好保护资金。

理解政策排除

所有人政策中的标准排除包括:

  • 分区条例和土地使用限制(除非你购买分区批准).
  • 环境保护法与污染.
  • 拥有公共记录未显示的当事人(例如租房人)的权利。
  • 尚未到期和应缴的税款和摊款。
  • 调查本会揭示的乱象(您可以加入调查覆盖范围).

与您的头衔官员讨论这些,看看是否需要额外的认可.

常见的陷阱和如何避免它们

众所周知,有些保留权很容易被错过。

  • 承包商未偿债务 — — 机械工人的留置权可在工作完成后90-180天内提交(取决于国家法律)。 如果卖方最近完成了工作,请所有承包商和分包商放弃留置权。 考虑要求卖方提供一份没有未偿债务的宣誓声明。您也可以要求在关闭时有条件的留置权放弃,并在卖方付款后无条件放弃。
  • 离婚或遗嘱并发症 — — 如果离婚后没有更新契约,前配偶可能仍然有合法权益。同样,如果卖方继承了财产,则确保所有遗嘱手续完成。请出示离婚令或遗嘱令的副本。在共同财产州,配偶双方即使只有一份遗嘱,也可能需要签署。
  • 20世纪80年代,美国政府开始向美国政府提供贷款。 被遗忘或小型市政留置[ — — 用于人行道修理、除草或未付水电费的利恩斯可能不会出现在标准搜索中。 由当地税务当局订购市政留置证书或税务证书。 一些城市为此收取费用,但这是廉价的保险。
  • ” 反向占有权要求 — — 已经公开和连续使用你的土地法定期限的人可以获得所有权。 当前的土地调查可以揭示可能导致这种要求的侵蚀或使用。 如果邻居的围栏位于你一边,你可能会失去一块土地。
  • —— 一些公用事业地役权没有记录,但仍可执行。请卖方披露任何已知地役权,并审查任何先前的勘测。如果计划建造或围挡,请坚持调查。另外,请检查规范地役权(未经许可长期使用)。
  • 银行破产中止 — — 如果卖方申请破产,自动中止在未经法院批准的情况下阻止任何销售。 即使案件结案,产权公司也可能需要破产法院的确认或命令。 总是对卖方进行破产搜索。
  • 授权权问题 — — 如果一方在关闭时签字使用授权书,确保授权书有效,不会过期,并特别授权出售房地产。 一些产权公司因有可能伪造或超额侵犯授权书而拒绝使用授权书对交易进行保险。

类似订购调查、要求详细披露卖方信息以及核实近期承包商工作等主动措施,可以防止关闭后出现令人讨厌的意外。 房地产律师还可以通过询问卖方和邻居来识别未记录的风险。

具体国家考虑

所有权法在美国各地差别很大,在一个国家起作用的,可能不适用于另一个州。

  • 英国的房地产交易是美国最受欢迎的。 家庭保护[ — — 得克萨斯州、佛罗里达州和堪萨斯州都有保护部分房屋权益不受债权人侵犯的房产法。 这些法律可能影响判决的留置优先权,甚至可能要求配偶双方签署契约,即使配偶一方是唯一的所有人。 在一些州,必须提交房产申报,以要求豁免。
  • ” 机械化的留置期限 — — 提交留置期限的时间窗口从一些州60天到另一些州180天不等。 某些州要求发布初步通知来维护留置权,而另一些州则不这样做。 在加利福尼亚州,这一过程技术性很强,而缺少一个期限可以使留置无效。
  • 税期赎回期 — — 在一次税收出售后,前房主可能有权通过在一定期限内(比如在有些州为一年)还税来赎回财产。 这可能会在购买后几个月内掩盖产权。 总是检查该财产是否属于最近的税收出售。
  • 社区财产是[ — — 在亚利桑那州、加利福尼亚州、爱达荷州、路易斯安那州、内华达州、新墨西哥州、德克萨斯州、华盛顿州和威斯康星州,婚姻期间获得的房地产一般是社区财产。 配偶双方必须共同出售,除非财产是分开的。产权查询应核实这一点。 在威斯康星州,法律既适用于婚姻财产,也适用于已登记的同居伴侣关系。
  • HOA和共有制 — — 有些国家要求HOA出具禁止反悔或遵守证书,确认所有评估都已经支付,不存在任何违反。 这在计划的社区中至关重要。 时间可能很困难;有些证书在30天后过期。
  • 信托和破产财产[ — — 如果出卖人是一个信托,受托人必须有权出售。 如果信托可以撤销,设保人可能仍然拥有控制权,但如果设保人去世,信托可能不可撤销,需要法院监督。 总是要一份信托证书。
  • 利润税递延方案 — — 一些州(如加利福尼亚州和德克萨斯州)允许老年人或残疾人推迟地产税。 递延税可以成为出售时必须缴纳的财产的留置权。 检查这些方案。

由于这些细微差别,聘请一位了解你州所有权法的本地房地产律师是宝贵的。 全国房地产商协会提供州级法律资源,提供NAR法律资源。

逐步关闭前核查核对清单

遵循此清单, 系统确保您的标题是干净的 :

  1. 关闭前至少两周, 命令知名产权公司或律师搜索产权。 对于复杂的属性, 允许额外时间 。
  2. 仔细审查标题报告,特别是附表B的例外。询问您不了解的任何项目。请提供相关文件(公寓、CC和amp;Rs等)的复制件。
  3. 如果房产属于HOA或计划开发,请提供CC&R的复印件。请阅读这些副本,以了解租金、宠物、停车和建筑变更方面的限制。
  4. 命令进行目前的土地调查(如果贷款人建议或要求),以查明侵犯和未记录的地役权。
  5. 要求卖方书面披露已知的抵押权、争议和使用权,并询问过去三年中完成的任何工作。
  6. 与您的代理人和律师合作,确定哪些抵押必须被清除,哪些可以被接受,哪些是卖方的责任。
  7. 向所有贷款人、税务当局和其他留置人获取支付报表。核实支付数额是否为当期金额,并包括每日利息。
  8. 安全留置释放或满意录音,并证实将在关闭前或关闭时录制。产权公司通常会处理此事。
  9. 核实代管指令是否包括清除每项抵押的具体步骤,包括提供释放的最后期限。
  10. 购买所有权人所有权保险(除非你书面放弃 — — 不推荐 ) 。 考虑增加调查、通货膨胀和分区的认可。
  11. 与你的律师或代理人进行结账,确认所有抵押权均已解决,产权承诺将发布政策,删除先前列出的例外情况。
  12. 关闭后,请保存一份最终产权政策、记录的契约和所有相关文件。保存在安全的地方或与您的遗产规划文件一起。

如果关闭后出现空置表面, 怎么办 ?

尽管已尽了应有的努力,但未发现的抵押权在取得所有权后仍可能出现。如果您有所有权人所有权保险单,则通常包括:

  • 以所有权缺陷为由进行辩护,包括律师费和法庭费用。
  • 支付可减少财产价值的有效索赔,但以政策金额为限(通常是购买价)。
  • 清理产权缺陷的费用,如支付旧留置权或记录释放。

保险的担保人必须提供一份证明,证明过失是困难和昂贵的,因为你需要证明所有权公司未能发现一份本应该找到的记录。通过彻底的搜索和保险进行预防要可靠得多。消费者财务保护局在CFPB标题核对表[上提供了一份有用的核对表。

即便有保险,如果出现产权问题,你还是应该立即采取措施:

  • 发现缺陷后,立即书面通知产权保险公司.
  • 信件或诉讼不要忽略,请立即转交保险公司。
  • 与保险人的法律团队合作;如果索赔涉及他们,他们将处理辩护。
  • 保存所有与缺陷和任何试图解决有关的文件。

与专业人员合作:主要作用

清除标题需要团队努力。 以下是每个专业人员如何帮助:

  • 房地产代理商() — — 能够帮助谈判谁支付清算抵押金,并且可以推荐产权公司和律师。 他们也监督时间。
  • 标题公司或标题官员[ – 进行搜索,发布初步报告,并协调支付要求和留置释放。它们是标题进程的主要联系人。
  • Real Estate Advisor — — 审查产权报告,就特定国家的法律问题提供咨询,起草释放文件或产权诉讼,必要时代表你出庭。 在有些州,律师执行关闭而不是产权公司。
  • 调查家[ — — 找出产权报告中可能没有出现的物理侵犯和边界问题。 勘测是商业交易的金本位,但勘测边界可能足以满足居住需求。
  • 放款人 — — 需要产权查询和贷款人的政策。 融资前还需要满足某些条件,如取消所有先前的抵押贷款。

双方之间的良好沟通至关重要,立即与律师和代理人分享初步报告,如有问题请打电话。

最后想法

保证您的产权不受抵押权限制是一个关键步骤,不能匆忙。通过了解产权种类,与专业人士密切合作,深入审查产权报告初稿,以及保障产权保险,你就能保护您的投资并获得心灵安宁。一个干净的产权意味着你可以在没有法律障碍的情况下使用、出售或转让产权。要花时间去纠正产权问题 — — 这是您可以购买的最重要保护之一。关于产权过程的更多信息,请访问ALTA Consumner Resources页。