面对失去家园而取消赎回权的威胁,是房主能够忍受的最紧张的经历之一。 取消赎回权的过程可以快速进行,让你感到无力和对未来的不确定性。 然而,法律提供了几种工具,可以帮助你停止取消赎回权并保住自己的家。 最强大但被误解的选择之一是申请破产。 本条提供了全面、权威的解释,说明破产如何停止取消赎回权,每一章都涉及什么,以及你必须在采取这一步骤之前考虑什么。

了解赎回程序

在进入破产之前,它有助于理解赎回如何起作用。赎回是贷款人用来在无法支付抵押贷款时占有你家的法律程序。 这一过程因州而异,可以是司法(通过法院系统提交),也可以是非司法(基于抵押合同中的售权条款 ) 。

在典型的情况下,在您错过了几次付款之后,出贷人会发出要求函或违约通知。如果无法赶上,出贷人可以安排取消赎回权的销售,通常在第一次失利后几个月内。一旦发生出售,除非您已经采取了法律行动阻止,否则您将失去对财产的所有权利。

破产是少数可以阻止赎回权出售的法律行动之一,有时即使出售被安排在您存档的当天.

破产如何阻止赎回:自动停留

当您提出破产申请时,法院立即发出自动中止。这是法院的命令,禁止大多数债权人——包括你的抵押贷款人——对您采取收款行动。这意味着贷款人不能:

  • 继续出售赎回权
  • 开始或继续诉讼以取消赎回权
  • 收回你的家或财产
  • 打电话要求付款

自动中止在您破产案件立案时生效, 甚至在您的案件由法官审查之前。 这给你提供了立即的喘息空间。 然而, 中止不是永久的。 只有在您的破产案件仍在审理之中, 并且在某些情况下法院才能解除。 要永久停止赎回权并保留您的住宅, 您必须使用破产程序来解决潜在的抵押贷款债务。

两类房主破产

美国破产法的两章对面临赎回权的房主最为相关:第七章和第十三章,每一章的作品都不同.

第7章 破产:清算

第七章通常被称为“清算”破产,因为它通过清算非免责资产来清偿许多无担保债务(如信用卡和医疗账单 ) 。 对房主来说,关键问题是能否保留自己的住房。

如果您在家中拥有相当的股权, 第七章受托人可以出售它来偿还债权人。 但是, 各州都有[ [FLT: 0] 的住宅豁免[[FLT: 1] 保护一定数量的房屋权益不受债权人的侵犯。 如果您的股权属于豁免金额, 即使在第七章中, 您也可以保留自己的住宅, 如果您的股权超过豁免, 您仍可以使用联邦豁免( 如果您所在州允许的话) 或通过与受托人谈判买断来保护它 。

重要性:第七章没有提供追赶错失的抵押付款的方法,如果你在抵押贷款上落后,贷款人最终可以要求法院解除自动中止并继续进行赎回,为此原因,第七章通常只是暂时的权宜之计,除非你能够通过全额付清欠款迅速恢复抵押贷款.

第13章 破产:重组

第13章是大多数房主的首选选择,他们都背着抵押贷款,但想保住自己的家。它是一种重组破产,可以让你提出三到五年的还款计划。在这个计划下,你可以追赶拖欠的抵押贷款(称为拖欠),同时继续按月定期付款。

问题在于如何运作:您向第13章递交请愿书,并提议一项计划,用可支配收入通过破产受托人来偿还您的拖欠。 只要您直接向贷款人支付贷款,并向受托人支付计划款项,自动中止协议就一直有效,取消赎回权也就无法进行。 在计划结束时,您将带来抵押权流,并且您的无担保债务可以部分或全部清偿。

第十三章不仅仅是用来追赶支付 — — 如果你面临第二次抵押或税收留置,它也会有所帮助。 在某些情况下,第十三章计划可以“抢走”一次完全无担保的第二次抵押,如果该住房的价值低于第一个抵押余额。

利用破产来停止赎回的关键好处

  • 立即停止销售:自动停留立即起作用,即使取消赎回权的销售定于当天进行.
  • 重组的时间: 第13章给你几年的时间来追赶拖欠,常常是没有利息或者利率较低的.
  • 某些债务的减记:根据第13章,你可能能够降低某些附担保债务的利率或本金。
  • 解除其他债务: 两章都能够消除信用卡债务、医疗账单和其他无担保债务,腾出现金作为抵押。
  • 保护不作缺陷判决: 在许多国家,在取消赎回权出售后,放款人可以就出售价格与抵押余额之间的差额起诉你。

取消赎回权的破产限制和风险

破产虽然可以成为生命线,但并不是魔弹。

  • 多次冒牌: 如果您在去年内已经提起了被驳回的破产案件,自动中止可能只限30天。如果您在前一年内有两个或两个以上待决案件,除非您要求法院延长,否则您完全不能获得自动中止。
  • 信用影响: 破产将在你的信用报告上停留7-10年,使得获得新的信用,租金甚至在某些领域找到工作更加困难.
  • 没有保住房屋的保证: 如果你无法在第十三章中持续支付抵押贷款和计划付款,法院可以驳回你的案件,取消赎回权将恢复.
  • 第七章 失股风险: 如果您的家有显著的非免股权,第七章受托人可以将其出售.
  • 无法治愈无法负担的贷款:[ 如果贷款根本无法负担,破产无法改变你的抵押条件。然而,第13章有时可以帮助你通过单独的程序修改抵押。

破产的替代物

破产不是停止赎回的唯一办法,根据你的情况,你可能会考虑:

  • ” ” 。 ”“贷款修改: ” 与贷款人谈判降低利率、延长期限或本金减少。 许多贷款人都有减轻损失方案,特别是在流行时代的监管之后。 ”
  • 容忍:[] 暂时暂停或减少付款,常常由于艰苦原因允许.
  • 再融资: 如果你有足够的股权和信贷,再融资到新的贷款可以还清旧的,并重新设定条件.
  • 短卖: 出售房屋,其价值低于欠债,经贷款人批准,可以避免取消赎回权,避免短缺
  • 以代替赎回: 自愿将房屋交给放款人,以换取解除债务.

每一个选项都有自己的利弊。 破产通常提供最强的法律保护,但如果能直接与贷款人达成解决方案,则可能没有必要。

如果要使用破产来拯救家园, 则要采取的步骤

如果你相信破产是正确的道路,就遵循这些步骤:

  1. 咨询一名合格的破产律师。 不只依靠一般信息。律师将评估你的股本、收入、国家豁免以及取消赎回权的时机。许多人会提供免费的初步咨询。
  2. 收集所有财务单据。 您需要抵押报表、支付支根、纳税申报、银行对账单以及所有债务和资产清单。
  3. 选择正确的章节。 你的辩护律师将帮助你根据你追赶拖欠和公平状况的能力,在第七章和第十三章之间作出决定。
  4. 立即提交破产申请. 如果赎回权的出售即将到来,你可能需要在同一天提交。您的律师可以在短时间内以电子方式提交。
  5. 债权人会议(341次听证会) 这是一次简短的会议,受托人和债权人可以在此询问你的财务情况。
  6. 第13章,按时支付计划款. 你的计划必须经法院批准,必须在提交后30天内开始向受托人支付.
  7. 与你的贷款人保持联系。 即使在提交申请后,仍须与你的贷款人就抵押权进行沟通。在第13章中,除非计划另有规定,否则必须直接向贷款人支付抵押权。

何时到文件: 时间是关键

取消赎回权的最佳时机是在取消赎回权出售之前提出破产申请。 一旦被倒下,房子被卖给第三方,就很难拿回。在有些州,在出售后,你可能还有赎回期,但这一期限有所不同。如果你等到出售后再继续,你可能会失去所有的财产权利。

如果赎回权处于早期阶段(违约通知已经提交),您有更多的时间进行计划。更早的提交还给你更多的时间来准备第十三章的计划,避免最后一分钟的提交的压力。

破产后发生的事情:长期影响

成功使用破产来停止赎回只是第一步。 在您的案件解除或完成后, 您需要继续支付抵押贷款。 如果您再次滑倒, 贷款人可以重新开始赎回程序, 您可能因为对连锁申请的限制而无法立即再申请破产 。

信用得分会持续数年,但您可以通过对任何剩余债务(包括抵押贷款)的及时偿付和负责任的使用担保信用卡来立即开始重建。 许多人发现,在第13章解除债务后的2到3年内,他们的信用足以获得新的抵押贷款或汽车贷款。 贷款的金额将超过1亿美元。

经常问的问题

如果已经有赎回权的销售日期了,我可以申请破产吗?

是的,即使定于明天出售,申请破产也会停止,只要在出售完成之前你已经申报。自动中止即时适用。但是,如果你最近多次申请破产,中止可能会受到限制。

破产会毁掉我的抵押贷款吗?

不,不是直接的,破产可以解除个人抵押责任(承诺支付),但不解除房屋的留置权。为了保住房屋,你必须继续支付抵押贷款,或者通过第13章的计划追赶。

我需要律师申请破产 以赎回权吗?

法律上可以自行(没有律师)提出诉讼,但当您家处于危险时,风险却很大。 破产法很复杂,错误可能导致解雇、免责甚至失去您的家。 强烈建议聘请一位有经验的破产律师。

我的贷款人能反对自动中止吗?

贷款人可以申请解除自动中止,特别是如果您没有产权或者您没有计划付款,法院将举行听证会,决定是否解除中止。

结论

破产是一种强大的法律工具,可以立即停止赎回,并给你一条有条理的拯救家园的道路。无论你选择第七章还是第十三章,你是否选择了第七章,取决于你的财政状况、州法以及你追赶抵押贷款欠款的能力。然而,破产并不是轻度决定。破产涉及重大成本、信用后果和法律程序。总是与合格的破产律师协商,他可以评估你的情况并指导你完成这一过程。关于更多信息,请访问[ U.S. Courtsurverse function page,,或Nolo破产和赎回的指南。

有了精心的规划和专业的建议,破产就可以提供你需要的新的开始,在不失去你家的情况下向前发展.