理解破产及其长期抵押的后果

申请破产是个人所能做出的最严重的财政决定之一。 申请破产可以免除沉重的债务,但也会带来影响未来数年借贷的后果。 许多申请者最迫切的担忧是他们能否再买到住房。 简短的答案是是,但是破产后拥有住房的道路需要耐心、纪律和对贷款人如何看待你的过去财务的清晰理解。

本文确切地解释了破产如何影响你获得抵押贷款的能力,包括具体的等待期、信用分数影响以及您可以采取的重建财务状况的可操作步骤。 您是否考虑备案或已经处于恢复阶段,知道预期会帮助您有效计划。

破产如何损害你的信用分数

破产备案会导致您的信用分数立即严重下降。 取决于您在备案前的得分, 其下降幅度可能从100到200分或以上。 这是因为破产向信用局表明您无法履行债务, 这也是信用报告上最负面的条目之一。

您所备案的破产类型也影响您报告中的负面信息保存时间:

  • 第七章 破产[] – 自备案之日起,你的信用报告保留10年.
  • 第13章 破产 – 自备案之日起剩余7年(有些债权人可以报告10年,但公平信用报告法对于第13章一般将其限制在7年之内).

即使在破产解除后,负分仍然可以使你的信用分数处于低谷多年,如果你不采取有意的重建步骤的话。 但是,随着时间推移,随着你加入按时支付和正信用历史,影响会逐渐减弱。

破产后信贷利用

贷款人评估的另一个因素是您的信用利用率。 破产后, 您的旧账户大部分将被关闭或解开, 这样您可获得的信用可能下降到接近零。 这意味着您获得的任何新信用 — — 甚至小商店卡 — — 都会很快影响您的使用。 保持低余额并每月全额支付将有助于稳定您的得分 。

按破产类型分列的抵押资格和等待期

贷款人对于向有破产记录的人提供大额贷款持谨慎态度是可以理解的。 为了减少风险,大多数抵押贷款方案都强制规定在获得新房贷资格之前的等待期。 这些等待期从放款日期[(或第13章的解雇日期)来衡量,并且根据贷款类型不同而有所不同。

Loan Type Chapter 7 Bankruptcy Chapter 13 Bankruptcy
Conventional (Fannie Mae / Freddie Mac) 4 years 2 years (with court approval) or 4 years (without)
FHA Loans 2 years 1 year (with repayment plan completed) or 2 years (discharged)
VA Loans 2 years 1 year (must show satisfactory credit after discharge)
USDA Loans 3 years 1 year (must be discharged and show stable income)

重要例外和细节

第13章的等待期因借款人正在按照法院命令的计划偿还其债务的一部分而不同。如果您已经连续地支付了至少12个月的计划付款,并且能够证明您的财务困难超出了您的控制范围,一些贷款人可能会考虑提前于标准等待期贷款。

长期性的情况 — — 如失业、医疗紧急情况或离婚 — — 有时可以缩短常规贷款的等待时间。 但是,你必须彻底记录这些情况,并非所有贷款人都会接受。如果破产是由你无法控制的事件造成的,弗雷迪·麦克准则允许将第7章缩短为2年。

还必须注意的是,等待期从放行日期起算,而不是从申报日期起算。 第7章破产通常从申报到解除需要约4至6个月的时间,因此,计入时间范围。

破产后重建信用

等待时间规定了一个最低期限,但不应该简单地等待。 积极利用这一时间来改善你的信用状况,以便在等待时间到期时,你将成为抵押贷款的有力人选。 现将以下战略证明:

1. 按时支付所有款项

支付历史是您信用分数中最重要的因素( 占FICO 的 35% ) 。 破产后,您之前的许多账户都不见了, 所以每个新的支付事项都一样。 为所有的账单, 租金、 水电、 保险和任何新的信用账户设置自动支付或提示。

2. 获得有担保信用卡

担保信用卡需要现金存款,作为你的信用限额。 用于小额购买并每月全额支付余额。 在6到12个月负责任的使用后,许多发行人会将你升级为无担保卡并返还你的存款。这很快创造了正付款历史。

3. 成为授权用户

如果家庭成员或信任的朋友有信用卡的信用状况良好,请作为授权用户加入。他们的正向历史可以出现在您的信用报告上,提升你的得分。确保账户有长期按时支付和使用率低的历史。

4. 低信用利用率

您的信用利用率(您使用的信用金额除以您可获取的信用总额)应该保持在30%以下,最好保持在10%以下。 破产后,您可获得的信用总额可能很低,因此即使小的余额也能使您的使用率达到峰值。在报表关闭前,先支付余额,以保持报告的低利用率。

5. 实现信用混合多样化

贷款人希望能够管理不同类型的信贷:分期贷款(如汽车贷款或个人贷款)和循环信贷(信用卡)。 如果你能够有资格获得小额分期贷款 — — 可能是信用社的贷款 — — 则用它来证明负责任的偿还。 但不要仅仅为了信贷组合而承担债务。

6. 监测您的信用报告

定期检查 Equifax, Experian, and TransUion at [[FLT: 0]] AnnualCreditReport.com [[[FLT: 1]] 的信用报告。 任何错误, 如在破产中解除但仍然显示为活跃的账户, 都会发生争议。 错误会拖动您的分数, 并在申请抵押时造成延迟 。

抵押贷款方案及其独特要求

并非所有抵押贷款都是平等的。破产后,有些方案比其他方案更宽容。了解差异有助于您选择适合自己情况的贷款。

FHA 贷款

FHA贷款由联邦住房管理局负责保险,在信用分数较低或过去财政困难的借款人中很受欢迎。 在第七章破产之后,等待期只有两年;在第十三章之后,如果您连续12次按时计划付款,则等待期可能短于1年。 FHA贷款还允许低至3.5%的首付,接受低至580的信用分数(有时低至更重的首付 ) 。 这使他们成为破产申报者的极好选择。

VA 贷款

退伍军人和现役军人可以获得VA贷款,而这笔贷款不需要首付,而且信用标准也灵活。 破产后的等待期是第7章的两年,第13章的一年。 VA贷款人主要关注剩余收入和稳定就业,因此,如果收入稳定,且有坚实的还款计划,那么你可能比常规借款人更早获得贷款资格。

常规贷款(Fannie Mae/Freddy Mac)

常规贷款不是政府支持的,因此要求更严格。 标准等待期是第7章之后的4年,第13章之后的2年(或者未经法院批准的4年 ) 。 您还需要更高的信用分数 — — 通常是620或以上的 — — 以及至少5%的首付(或者说有些方案有3%的首付 ) 。 如果您收入强劲,可以等待更长的时间,常规贷款通常比FHA提供更低的利率。

USDA 贷款

USDA贷款是针对低收入到中等收入的农村和郊区购房者的,等待期为第七章之后的3年,13章之后的1年,USDA贷款不需要预付预付款,但有严格的地域限制,它们也需要稳定的收入和愿意支付年度担保费。

增加你批准偏差的战略

除了信用重建,还有其他步骤,你可以在破产后成为更具吸引力的抵押贷款申请人.

保存一个更大的下调付款

更大的定金支付降低了贷款人的风险。 尽管FHA贷款允许3.5 % , 但降低10%或20%表示金融稳定,并可能帮助你尽管破产仍有资格。 它还降低了你的月度支付,取消了私人抵押贷款保险(PMI),降低20%。

降低债务与收入之比(DTI)

贷款人倾向于将DTI比率(月度债务偿付除以月总收入)低于43%,理想的则低于36%。 破产后,你的债务可能更少,但新的信用卡或汽车贷款可以增加DTI。 偿还现有债务要积极。 在申请抵押贷款之前,不要承担新的大额债务,比如汽车贷款。

保持稳定的就业

贷款人希望获得两年稳定就业,最好是在同一领域。如果破产后工作有所改变,请确保您能够记录一致的收入。自营职业者可能需要提供两年的纳税申报。购物或就业差距可以提高红旗。

获取一个标志

如果贷款人的信用分数低于最低贷款人,或者您的DTI太高,那么信用强劲的签名人可以提供帮助。 签名人同意对抵押承担同等责任。 并非所有借款人都能获得愿意的签名人,但它可以成为更早获得批准的有力工具。

与一家抵押经纪人合作,专门从事银行破产后贷款

并非所有抵押贷款经纪人都具有破产经验。 寻找广告“银行破产友好”或“信用修复”抵押贷款的经纪人。 他们可以引导你找到更宽容的贷款人,帮助你正确准备文件。 经纪人还可以比较多种贷款产品,以找到最适合你的时间和预算的合适条件。

住房所有权的替代途径

无法在等待期内申请传统抵押贷款的,考虑以下其他途径:

租赁协议

租房合同允许您租房, 以后可以选择购买。 您的租金的一部分可以用于未来的首付。 这些协议可以帮助您在重建信用时锁定价格。 但是, 如果合同不明确或者您违约, 则可能风险很大。 总是有房地产律师审查合同条款。

卖方融资

在卖方融资中,卖方充当银行。 你直接向卖方而不是贷款人付款。 这绕过了传统的抵押要求,但利率可能更高,卖方可能要求大笔首付。 卖方融资在困难的房地产或缓慢的市场中更为常见。

家庭平等伙伴关系

有些公司提供股权安排,提供部分首付以换取部分住宅未来升值。 这可以降低你预先的现金需求,并让你更快地购买住宅。 谨慎对待这些协议,了解长期的财务影响。

等待的心理和金钱现实

等待两到四年买房会感到沮丧,特别是如果您渴望在破产后重新获得稳定。 明智地使用这一时间。 专注于建立紧急基金,通过边工或职业提升增加收入,提高总体金融知识水平。 金融基础越强大,等待期结束后就更容易获得抵押贷款。

记住破产并不是永久的耻辱。 美国金融系统的设计是为了允许重新开始。 许多人在破产后通过坚持长期复苏计划成功地购买了住房。 关键在于避免重蹈导致破产的覆辙 — — 比如承担过多的债务、没有紧急基金或生活超出你的能力范围。

最后想法

破产会影响你获得抵押贷款的能力,但不会永远关上门。 通过了解不同贷款类型的等待期,积极重建你的信用,储蓄以获得首付,并与有知识的贷款人合作,你可以在几年内为自己确定房屋所有权的位置。 这一过程需要纪律和耐心,但拥有房屋的目标仍然在望。

详情请参见FHA官方网站 银行破产后贷款指南,并检查消费者金融保护局关于破产和信贷的资源。 此外,HUD网站[ 提供住房咨询服务信息,帮助您创建个性化的恢复计划。