理解破产及其长期财务影响

破产是一种旨在让个人或企业在债务不堪重负时重新开始的法律程序,它为债权人的骚扰和可能履行债务提供了救济,但它为您的财政历史留下了持久的印记。这一记录可以影响重大里程碑,特别是确保住房——无论是租房还是买房。房东和抵押贷款人都认为破产是过去财政困难的信号,这可能造成障碍。但是,这种影响不是永久性的。由于有意识地进行规划,而且财务行为一贯,您可以重建贷款,并有资格获得住房。

消费者破产的两种主要类型是第七章和第十三章,通常称为清算破产,通常在出售非免责资产偿还债权人后解除无担保债务,如信用卡和医疗票据。这一过程通常在三至六个月内完成。第13章称为重组破产,涉及法院批准的偿还计划,为期三至五年,允许你保留像住宅或汽车这样的资产,同时追赶逾期的付款。每种类型都有不同的时间表和对住房前景的影响。例如,第7章的解除可以被视为是更完整的财务重置,而第13章的备案则显示对偿还债务的持续承诺,一些放款人更倾向于认为。

破产还引发了自动中止,停止了大多数的收银行动,如赎回、收回和工资扣。 这种保护可以让你有稳定财务的喘息空间。 但一旦破产解除或完成,你的信用报告就会记录多年。 在规划住房战略时,了解这些差异至关重要。

破产如何影响你的信用得分和报告

贷款的信用分数是住房决策的关键因素。破产备案会因你的起始分数而导致大幅下降,通常会降150到200分或更多。这会降低房东和抵押贷款人的风险。 破产记录在你的信用报告中保留了长达10年,第7章或第13章7年,但是,随着你增加正的付款历史并显示金融稳定,其负面影响通常会随着时间推移而降低。

即使记录消失,一些贷款人也可能仍然会询问贷款申请的破产情况,特别是传统的抵押贷款。 有必要定期利用诸如 AnnualCreditReport.com等服务来监督你的信用报告,以确保准确性。根据公平信用报告法,你可以对可能妨碍你住房工作的任何错误提出异议。删除过时或不正确的信息可以提高你的得分并消除障碍。联邦法也规定你每年可以从三个主要机构—— Equifax,Experian, TransUnion—— 中各自获得一份免费报告,从而跟踪你的进展。

破产后,你的信用利用率、支付历史和信用历史长度变得更加重要。 由于你的旧账户可能关闭或解除,因此你首先要清理或损坏的账户。最好的策略是重新开张担保信用卡,保持低余额,按时支付每张账单。在12至24个月的时间里,你常常可以提高100分或以上,这在住房申请上产生了显著的差别。

破产后的租赁:房东的观点和战略

为何地主是黑西坦

房东筛选房客以尽量减少不付款或财产损失的风险。 破产记录表明过去与财政义务有冲突。 许多财产管理公司使用自动信用检查,标注破产,导致自动拒绝。 即使是小的独立的房东也可能是谨慎的,特别是如果他们在申报后违约的房客身上有过糟糕的经历。

但是,并非所有房东都采取同样的方式。 有些人知道,破产可能来自医疗紧急情况、失业或离婚,而不是不负责任。 如果你能证明你的经济状况已经稳定,那么你仍然可以被考虑。关键是通过文件和主动沟通将自己表现为低风险的房客。

如何提高租金机会

  • 提供更大的保证金 — — 提供一个月的租金或更高的保证金可以抵消预期的风险。 一些房东根据当地法律接受最多两个月的保证金。
  • ” 获得共同签字人或担保人 — — 拥有强大信用的人,如果违约后同意支付,那么你的申请就更具吸引力。 担保人通常需要700或更高的信用分数,收入是租金的3至4倍。
  • ” ” , 证明稳定收入 , — — 支付根、纳税申报或雇主的一封信证明有能力持续支付租金。 包括显示储蓄的银行对账单也可以有所帮助。
  • 破产前或破产后按时付款的历史表明责任。 如果你已经租了破产后,请向房东索取书面证词。 破产前的房东必须提供证明书。
  • 诚实可以建立信任,防止背景调查时出现意外。 诚实可以让公众知道,在银行里,银行和银行都存在风险。 银行可以让银行和银行的银行在银行里找到新的交易。 银行可以让银行和银行的银行都得到银行的回报。
  • 提供一份租房简历 — — 该文件总结了您的租房历史、当前就业、收入和参考。 这可以使您的申请人性化,并结合你过去的挑战。

一些房东专门向有信用挑战的房客出租. 搜索您所在地区的"破产后租房"或"第二次机会租房". Apartments.com 等在线平台允许您过滤接受低信用分的房东,此外,考虑从私人房东而不是大型物业管理公司租房,因为私人房东在租房人选择标准上可能有更多的灵活性.

破产后购买财产:抵押权选项和时间线

抵押担保和破产

抵押贷款贷款人遵循Fannie Mae、Freddy Mac、FHA、VA和USDA制定的严格准则。 信用报告破产不会自动取消你的资格,而是适用等待期。这些期限从第7章的解除日期或第13章计划开始付款之日起算。 必须指出的是,等待期只是一个因素;贷款人还评估你的信用得分、债务与收入比率以及总体财政恢复。

  • 发自FHA的贷款 — — 要求第7章解除债务后有两年的等待期,或者经法院批准后第13章支付期的一年。 FHA往往是首次买家最宽容的选择。
  • VA贷款 — — 第七章解除债务后有两年的等待期,而第13章则要求一年的支付历史。 VA贷款没有提供首期付款选择,这可以是有益的。
  • USDA贷款—— 也要求第7章之后有一个两年的等待期,但医疗账单或你无法控制的失业等减轻处罚情节可能例外.
  • 常规贷款(Fannie Mae/Freddie Mac) — — 第7章之后需要4年的等待期,或者第13章需要2年的等待期,如果减轻情节有详细记录,则等待期可以减少到2年. 常规贷款通常需要更高的信用分数,通常为620或以上.

等待期中,您必须表现出负责任的信用行为。贷款人将审查您的收入、债务与收入的比率(理想的低于43%)以及您是否已经重建银行破产后的信用。他们还查看了您的就业历史 — — 通常需要两年的一贯收入。

重建抵押贷款信贷

在申请抵押贷款之前,应注重提高你的信用分数并显示金融稳定。

  • 取得担保信用卡并负责地使用,每月全额支付余额,建立正付款历史.
  • 从信用社获得一笔小额信用贷款,这些贷款在支付时将贷款存入账户,逐步建立信贷。
  • 按时支付所有款项,包括租金、水电费和任何现有债务。 按时支付是信用评分模式中最具影响力的因素。 按时支付是全球信用评级的“总成本 ” 。
  • 保持信用利用率低(低于您信用限额的30%),如果可能,目标为10%或更低。
  • 成为家庭成员管理良好的信用卡的授权用户。这在您的信用报告中增加了他们的账户历史,有助于延长您的信用年龄。
  • 使用Experian Boost或Live Kharma等租借报告服务,将按时支付的租金纳入您的信用记录。

与住房与住房部核准的住房顾问合作,可以帮助您制定有针对性的计划,住房和城市发展部在HUD的网站提供资源,以寻找当地顾问,此外,消费者财务保护局(CFPB)还提供抵押准备指南。

大笔下调付款的重要性

更大规模的首期付款可以降低贷款人的风险,并可能使您获得更好的贷款。 对于FHA贷款,最低利率是3.5%,但将10%或更多的承诺投放,并降低私人抵押保险(PMI)成本。对于常规贷款,20%的下期完全避免了PMI,并表明您已经从财政上恢复了。在破产后大量储蓄 — — 扣除退税、奖金或副业收入 — — 加快了您拥有住房的道路。 目标是至少节省5%至10%的预定住房价格,作为首期付款,并增加可达到购买价的2%至5%的关闭成本。

手动包写为替代

对于信用历史有限或不愿拥有传统信用分数的人来说,人工承销是一种选择。 这一过程要求贷款人根据租金支付、水电费和保险费等替代信用数据手动评估您的财务状况。 如果您尚未建立可靠的信用档案,那么在破产后这尤其有用。 并非所有贷款人都提供人工承销,因此必须具体询问。 非盈利贷款人和一些信用社可能更愿意考虑这一办法。

将租金与破产后购买相比较

租房可以提供灵活性,降低预付成本,让您在稳定的生活状况下重建信用。 买房需要建立股本和房价锁,但需要更大的资金承诺,并符合更严格的贷款标准。

考虑以下因素:

  • 信用准备[ — — 如果你的分数低于580,则专注于在提高信用的同时租赁。 620以上的分数可能有资格获得FHA贷款。 对于常规贷款,目标是660或更高。
  • ” 低还本付息储蓄 — — 如果下降率低于3.5%,那么租赁就更实用。 在购买改善贷款条件和减少PMI之前至少要5-10 % 。
  • 债务与收入比率 — — 大多数抵押贷款的DTI低于43%。 偿还现有债务以改善这一比率。 如果DTI高于50%,优先解决租赁稳定性和减债问题。
  • ” 就业稳定性 — — 贷款人倾向于在同一行业获得两年持续收入。 工作变动或差距可能推迟抵押贷款的批准。 租户在就业变动方面有更大的灵活性。
  • 入住和市场 ——在高成本地区,短期内租房可能更能负担得起,而在低成本的市场,买房可以与租房付款相当.

租房首先也给你一些时间来测试一个街区,节省更多,让信用报告上写上破产退房年龄。一旦你被预先批准抵押,你就可以自信地寻找一个住宅。 拇指的一般规则:至少等两年后再申请抵押,即使你满足了最低等待期。

法律考虑和避免沙滩

破产后,您可能会遇到掠夺性贷款人或地主利用您的处境。 警惕利率或预付费用极高的“担保批准”抵押贷款。 总是通过州银行部门或通过全国多州许可系统(NMLS)核实贷款人的许可证。 租房时, 避免向在出示单位前索要钱款的地主支付申请费。 合法地主通常会收取少量费用来筛选房客,但在签订租约之前,要谨慎对待任何索款请求。

《公平信用报告法》赋予您获取信用报告和争议不准确的权利。如果房东或贷款人使用您认为不正确的过时破产记录,您可以向联邦融资银行投诉。 此外,一些州有法律保护房客免受基于破产地位的歧视,尽管房东筛选做法只要一致且不歧视,一般是合法的。

寻求住房时,请考虑与非营利组织联系,如NFCC(国家信用咨询基金会),就信用重建和住房转介问题提供咨询。如果面临与破产有关的歧视,法律援助服务也会有所帮助。联邦贸易委员会(FTC)在Concumer.ftc.gov 上为避免债务减免骗局提供资源。

制定《破产后住房行动计划》

以下是在破产后保障住房的分步骤路线图。您应根据具体情况和目标遵守这一时间表。

  1. 审查你的信用报告 —— 从所有三个局(Equifax,Excerian,TransUion)获得免费报告,并对任何错误提出异议。 特别注意应标注为已解除或已破产的账户。
  2. 设定一个信用分数目标 – 目标是FHA贷款620+或常规贷款700+。租房时,如果是580分以上,则与共同签人一起就可以了。通过卡马信贷或银行等免费服务,每月检查你的分数。
  3. ” 创造了一个正支付历史 — — 使用有担保的卡片,按时支付所有账单,并保持低余额。 考虑增加一笔小额分期贷款,以分散你的信用组合。
  4. ” 积极拯救 — — 建立一个专门的住房基金,用于首付、安全存款和搬迁费用。 自动转入一个单独的高收益储蓄账户。 目标是在12至24个月内至少节省5,000美元至10,000美元。
  5. 研究二重租房方案 – 一些公寓社区接受破产的租户收取额外的费用或更高的押金。 寻找您所在地区的“信用质疑”或“无信用检查”租房。
  6. 咨询抵押贷款经纪人 — — 在等待时间之后,获得预先了解购买力的资格。 经纪人可以帮助您比较多个贷款人的贷款选择,并找到符合您特征的程序。
  7. 写下你的复苏故事 — — 写一封信来解释你的破产情况和为重建采取的步骤。 包括稳定收入、储蓄、按时付款和任何已完成的财务教育课程的证据。 这封信可以和房东和抵押贷款人分享。
  8. 考虑金融教育 – 许多破产法院需要预放信贷咨询课程,但增加关于预算编制和房屋所有权的课程可以表明对贷款人的责任。

耐心点。重建需要时间,但许多人在破产后二到五年内成功租房买房。 专注于小赢家:更高的信用分数、租赁批准或预先批准信。 每个里程碑都使你更接近稳定的住房。

最后想法

破产不是你们住房梦想的终身刑期。 虽然它制造了障碍,但积极的财务管理可以恢复你们的声誉。 房东和贷款人最关心的是你们目前的支付能力,而不是你们过去的错误。通过收入、储蓄和负责任的信用使用来证明可靠性。无论你租房还是买房,都了解破产类型的要求和时限。只要有纪律和适当的资源,你们就可以确保一个满足你们需要的住宅,并重建你们的财政未来。今天,首先检查你们的信用,设定储蓄目标,探索你们地区的二重选择。每一个进步都算数。