在购买住房方面,关闭过程是所有权正式从卖方转移到买方的最后关键步骤。对于大多数购房来说,涉及抵押贷款的种类——无论是常规还是FHA——塑造了关闭的每个方面,从所需的文件到表格中应支付的费用。常规贷款是最常见的抵押贷款类型,没有任何政府机构的保险,而FHA贷款则由联邦住房管理局提供,旨在降低首次购买者以及信用水平低于完美水平的购买者的障碍。理解常规关闭和FHA关闭之间的差别对于进入房地产市场的人来说——无论是作为买家、卖家还是房地产专业人员——都是至关重要的。这一指南打破了每个阶段、要求以及含义,以便你能够满怀信心地浏览关闭。

常规与FHA的闭幕式的定义是什么?

A常规收盘是贷款没有联邦政府保险或担保的抵押交易的最后一步。 这些贷款必须符合Fannie Mae或Freddy Mac制定的承销准则,后者一般要求更高的信用分数(通常为620或以上)和更大的下押支付(通常为购价的5%至20% ) 。 由于常规贷款不是政府支持的,贷款人承担了更大的风险,他们要求高借贷者具备强大的资格来减轻风险。

反之,“FLT:0”的贷款关闭涉及由美国住房和城市发展部下属的FHA(HUD)投保的抵押贷款。 FHA不直接贷款;它为贷款提供保险,这样,如果借款人违约,贷款人就受到保护。 这使得贷款人可以向信用分数较低的买主提供贷款(低至500分,预付10%,下调580分,预付3.5% ) , 以及更小的下调付款。 权衡包括更严格的财产条件要求和在许多情况下持续贷款寿命的强制性抵押保险。

下调付款差额

常规贷款减少付款

常规贷款提供了灵活的首期付款选择,但最优惠的条件 — — 利率最低,没有私人抵押保险 — — 是为至少20 % 的贷款者保留的。 但是,通过Fannie Mae的“家庭自备”或Freddy Mac的“家庭自备”等方案,可以获得一个低至3 % 的常规贷款。 任何低于20 % 的首期付款都触发了PMI,这增加了每月的抵押贷款支付。 所要求的首期付款比例也直接影响了关闭成本,因为更大的首期付款会降低贷款金额,从而降低对PMI的需求。

FHA 贷款下调

家庭住房贷款因其低额首期付款要求而闻名:贷款分数为580或以上的借款人只有3.5%;500至579的分数需要10%的首期付款;这使家庭住房贷款对首次购房者或储蓄有限的人特别有吸引力;但是,低额首期付款是保护贷款人的预付费用和年度抵押保险(MIP),前期贷款为贷款金额的1.75%(可并入贷款),年度住房住房贷款计划根据贷款期限和首期付款情况有所不同,但如果首期付款低于10%,则通常在整个贷款期内保持不变。

抵押保险:PMI对MIP

抵押保险是常规保险和FHA保险之间最重要的区别之一。

私人抵押贷款保险(PMI)

当一个常规借款人倒下不到20%时,贷款人需要PMI. PMI由私人保险公司提供,可以作为每月保险费、单项预付费或略高的利率(放款人支付的PMI)支付。 一个关键优势是:一旦借款人的贷款对价值比率达到80 % , PMI通常通过正式请求或当比率达到78 % 时自动取消。 这为常规借款人提供了完全放弃MI的途径,从而随着时间的推移降低月成本。

住房管理局贷款抵押保险保费

家庭住房贷款需要两种贷款计划:预付贷款(UFMIP),相当于基本贷款金额的1.75%,以及每月支付的年溢价。 对于大多数家庭住房贷款计划,预付贷款低于10%,家庭住房贷款计划持续了贷款的整个期限 — — 也就是说,除非您将贷款计划重新融资为常规贷款,否则无法取消贷款计划。对于预付贷款10%或以上的贷款,家庭住房贷款计划需要11年。 这种长期住房住房费用是一个关键因素:家庭住房贷款计划似乎比以前便宜,但由于长期住房住房贷款计划,其费用会随着时间推移而提高。

信贷分数和债务与收入比率要求

常规贷款信贷标准

常规贷款通常要求最低信用分数为620,尽管许多贷款人更喜欢660或更高的竞争性利率。 得分低于660的借款人可能会面临更高的利率或更严格的债务对收入(DTI)限额。 常规贷款的最大DTI比一般是43%(使用后端比率,包括所有月度债务偿还),尽管一些自动承销系统允许高达50%的补偿性因素,如大量储备或大笔定金支付。

FHA 贷款信贷标准

金融分析机构贷款更能提供:580分的信贷分数符合3.5%的首期付款方案。500至579分数需要降低10%。金融分析机构还允许更高的DTI比率 — — 通常高达50%甚至55%,并带有强大的补偿因素。 这使得金融分析机构贷款成为过去信贷挑战或债务负担较高的借款人可行的选择。 然而,贷款人可能会超越自己的要求,因此并非所有金融分析机构批准的贷款人都接受最低绝对分数。

财产要求和评估

购房条件会严重影响关闭时间和过程.

常规财产标准

常规评估主要侧重于房地产的市场价值。 评估者会注意到任何明显的安全或结构性问题,但常规贷款并没有一套严格的最低财产要求,超出了安全、可居住住房的典型要求。 常规融资房屋的售卖者通常修补需求较少,这可以加快这一过程。

FHA 财产标准

住房管理局的贷款要求进行详细的评估,包括根据住房与住房部的最低财产要求进行财产状况审查。 住房必须安全、可靠和结构健全。 诸如剥漆(1978年以前建造的房屋,因为有铅涂料问题 ) 、 缺少手扶、屋顶有缺陷或供暖/冷却系统不足等问题必须在关闭前得到解决。 如果卖方不愿意解决问题,这可能导致修复谈判甚至终止交易。 对于买家来说,额外的保护保证他们购买了可移动的房屋,但也有可能推迟关闭或增加所需修理的费用。

关闭费用:预期如何

常规贷款典型的期末费用

常规关闭费用一般在购买价的2%至5%之间,包括贷款原始费、评估、产权保险、代管费、记录费和预付项目(财产税和房主保险 ) 。 由于常规贷款的政府授权费用较少,而且没有预付的MIP,因此关闭时的自付费用可能略低于FHA。 但是,PMI支付经常被卷入每月成本。

FHA贷款典型的结账费用

家庭住房管理局的关闭费用也属于2%至5%的范围,但包括1.75%的预付抵押保险费(除非贷款中提供贷款 ) 。 家庭住房管理局的贷款还允许卖方的特许权,其价格高达购买价的6%(常规价格为3% ) , 这有助于买方支付关闭费用。 但是,家庭住房管理局的贷款对某些费用有更严格的限制 — — 如文件编写或处理的可允许费用 — — 贷款人必须遵守住房与住房管理局的准则,因为后者有时会限制谈判。

卖方特许权和灵活性

卖方在评价报价时往往比较贷款类型,因为融资类型影响到卖方的潜在成本和时间。

如果买方的定金低于10 % ( 如果定金为10 % ) , 卖方可以将购买价的3% 的金额用于支付买方的结账费用。 这一限额相对较低但可以预测。

有了FHA贷款,卖方可以将购买价的6%用于购买者关闭成本,而这种成本更慷慨。 但是,由于严格的评估和财产条件要求,卖方可能担心FHA报价。 如果房屋没有FHA评估,卖方可能被迫进行昂贵的修理或有失去交易的风险。 许多竞争性市场的卖方倾向于常规报价,以简洁和快捷的方式提供。

常规和FHA闭幕时间的差异

典型的关闭两种贷款需要30至45天,但FHA关闭有时会因为额外的评估和承销要求而需要更长的时间。 FHA评估往往需要两步(价值和条件)的过程,如果需要修复,贷款人必须核实完成情况 — — 有时是通过重新检查。 此外,FHA贷款可能要求自营借款人或那些有非传统收入的借款人提供更多文件。 常规贷款,尤其是通过自动承销系统处理的贷款,如果借款人的信用状况强劲,可以更快地进行。

对买方和卖方的影响:战略考虑

买家

如果信用分数低(低于620分)或定金储蓄有限,那么FHA贷款通常是获得住房所有权的最方便途径。使用礼品基金支付定金和高额允许的卖方特许权的能力也可以使FHA具有吸引力。 但是,为终身MIP(如果定金低于10%)和潜在的月成本高做准备。 对于信用良好的(680+)和至少降低5%的购买者,常规贷款通常提供较低的长期成本,特别是如果您以后可以取消PMI。 始终在家庭预期时间里比较包括利息和保险在内的总成本。

卖家

接受多个报价的卖方可能倾向于常规报价,因为通常情况下出现较少的意外,而且评估往往不太严格。 公平竞争法的报价虽然仍然可行,但可能会带来修理要求,而且关闭时间稍长。 如果卖方的住宅需要大量更新,那么除非卖方愿意完成修理,否则避免公平竞争法的买方也许是明智的。 但是,如果市场缓慢,接受公平竞争法的报价和合格的买方仍然可以导致交易成功。

重新筹资的影响

两者的差别超越了最初购买. FHA贷款提供了简化的再融资选择(FHA精简),不需要什么文件,也不需要评估,这样,如果您有FHA贷款,降低利率就更容易了. 常规贷款还提供利率和定期再融资或现金出让选择,但担保标准可能更为严格. 与FHA贷款建立股本的借款人往往将贷款重新融资到常规贷款中去,以取消MIP——在偿还贷款或房屋价值上升后的共同策略.

哪个关机型适合你?

常规和FHA关闭之间的选择取决于您的财政状况、信用状况和长期目标。 如果你是初买者,信用得分中等,而且定金有限,FHA贷款提供了一条证明的途径。 如果你有强大的信用,并且能支付5~10%的定金,那么常规贷款可能会随着时间的推移节省你的钱,特别是因为PMI无法取消。 两种关闭类型都已经确立并广泛使用 — — 你的贷款人和房地产代理可以帮助您根据自己的具体情况计算出数字。

需要考虑的关键因素

  • 您的信用分数和获得常规贷款的资格能力
  • 定金的大小,你借多少
  • 计划呆多久(长期MIP可能并不重要,如果你计划在几年内再融资或出售)
  • 您想要购买的房屋状况( FHA 可能需要更多修复)
  • 本地市场上的销售者偏好
  • 每月付款总额,包括保险、税款和抵押保险

结论

常规和FHA的关闭差异远远超出了文书范围 — — 影响下限支付金额、抵押保险费用、财产条件、关闭时限甚至卖方谈判。 关闭FHA可以为信用和储蓄较低的买主打开房屋所有权的大门,但又会带来长期抵押保险和更严格的财产标准。 常规关闭为信用更强和有能力支付更多定金的人提供了更大的灵活性,再加上取消私人抵押保险的可能性。 通过理解这些差异,买主和卖主都可以做出知情的决定,进行有效的谈判,并充满信心地接近。 总是与有经验的房地产专业人士和抵押贷款贷款人合作,他们可以解释你的选择最符合你需要的融资。

外部资源: