房地产关闭期间的常见错误以及如何防止这些错误

如何防止合同错误

最好的辩护是彻底、有条不紊地审查。请房地产律师阅读每一行,解释任何含糊不清的术语。[]诺洛的终结清单[建议从合同中列出所有关键日期和意外情况,并设定日历提醒。永远不要签署你不了解的文件,而且总是通过书面谈判来修改。如果收到增编或修正,请如原合同一样仔细阅读。考虑编写一份简单的摘要,列出每一方的义务、最后期限和财务责任——与你的代理人和律师分享,以确保每个人都一致。

标题和财产问题,导致关闭

所有权问题是拖延关闭的最常见原因之一。产权搜索揭示了现有的留置权、未缴纳的税费、地役权,甚至前房主的债权。 买方通常认为获得所有权保险就足够了,但他们未能解决在搜索过程中发现的问题。 与此同时,卖方可能忘记披露在检查过程中后来浮现的已知财产缺陷。 事实是产权保险涵盖了关闭后的损失,但它并不妨碍交易中的拖延。

隐藏的留置和留置

未付的承包商账单、房屋所有者协会(HOA)的收费或税务判决可能会给产权蒙上阴影。在某些情况下,前业主的继承人可能要提出所有权权益要求。这些问题在关闭日期之前并不总是被发现。为了防止意外, 命令产权报告尽早 , 并要求律师在产权报告到达后立即审查。如果发现任何留置权,则在关闭日期之前与卖方合作解决这些留置权问题。对于卖方来说,明智的做法是在上市前几周命令自己提交初步产权报告,以确保不存在可能吓唬买家的隐性义务。

财产检查和披露

无法进行彻底的家庭检查是另一个重大错误。 即使购买了更新的住房,屋顶损坏、模具或断层线条等问题也可以被隐藏起来。一旦收到检查报告,就立即与你的经纪人和卖方联系。不要等到最后的检查发现严重缺陷。 Realtor.com的最后的走过清单[ 有助于确保任何事情不被忽略。此外,购买者应当考虑对害虫、 ⁇ 、下水道和烟囱进行单独的检查,特别是在老房子里。提供预先列名检查报告的销售者往往可以避免最后一分钟的意外。

筹资失败:从核准前到闭幕日

融资问题是延迟关闭的主要原因。 许多买主都犯了一个重大错误,即假设资格预审函与批准前相同。 批准前需要全面审查你的信用、收入和资产,并且对卖方和贷款人来说要重得多。 然而,即使批准前的买主在关闭前做出重大财务变动,也会遇到麻烦。 承销商在融资前也会重新确认你的就业和信用,因此任何变动都可能致命。

常见的融资错误

• 换工作或接受新的信贷 — — 开张新的信用卡、借车贷款或换雇主可以改变你的债务与收入比率,并危及贷款批准。 甚至小型信用调查也会影响你的得分。
• 发自伦敦 — — 买家们有时会忘记收尾成本通常为购买价的2 % 至5 % 。 收尾成本包括贷款人费用、评估费用、产权保险以及预付税和保险。 卖家们还面临着佣金和转帐税等高昂成本。
• 错过利率锁窗口 — — 未能及早锁定利率会让你面临市场波动。 向贷款人询问利率锁条款和相关费用。一个30天的锁是常见的,但如果关闭被推迟,60天的锁会更加安全。
• 没有足够的准备金 – 许多贷款人要求买家在关闭后有两到六个月的抵押贷款。 如果你的储蓄太少,你的贷款可能会被拒绝。

如何防止融资问题

尽早获得贷款批准,并在整个过程中与贷款人保持公开的沟通。 立即提供任何要求的文件。 在关闭之前, 避免任何重大的财务动作, 如改变工作、大额采购或共同签署贷款。 消费者财务保护局的房产所有权资源 指导人们从抵押过程中预期什么。 另外, 在购买房屋三个月前,请从所有三个局获得一份信用报告,并提前纠正任何错误。

要求详细披露 ,至少要在关闭前三天 , 并将其与你之前收到的贷款估计相比较。 如果任何费用有所变化,请解释。 如果更深入地探索典型成本,则 投资关闭成本指南[ 提供了全面的细目。此外,请您的贷款人详细列出预付账款和代管款,以避免出意外。

创建房地产关闭检查列表

避免错误的最佳方法之一是创建个性化的结算清单。从合同开始,列出每个最后期限和要求。然后添加融资、检查、产权工作、保险和最后的通过步骤。与您的代理人、贷款人和律师共享这一清单,以便每个人都能配合。下面是您可以适应的更详细的时间表。

完成关闭时间线

• ]60–90天前关闭:获得预先批准,提前订购产权查询,开始收集文件(纳税申报,支付支本,银行对账单).
• 关闭前30天: 安排家庭检查(和任何额外检查),确定贷款承诺,收集保险报价,审查合同期限。
• 关闭前14天:接收评估,审查标题报告,解决任何突发事件(修复请求,评估缺口),必要时进行订单调查,确认速率锁定.
• ] 关闭前7天:确认关闭日期、时间和地点,审查关闭披露的准确性,签署初步文件,获得经认证的资金或电汇指示。
• 1-2天前: 进行最后的走行部检查,核实电汇指示(欺诈行为表),确认房主保险绑定单的签发,带上有效的身份证和资金。
• 关闭日:仔细审查和签署所有文件,询问任何收费或条件,接收钥匙,车库开户人,以及代码,记录契据和抵押.

遵循一个结构化的检查清单,可以减少忘记一个基本步骤的风险。打印出来,然后检查完成后的项目。

监视的附加坑

除了以上主要类别之外,还有几处错误经常会让买卖双方陷入困境。 了解这些错误可以让你免于最后的混乱。

电线欺诈和支付

房地产交易是网络罪犯的首要目标。黑客可以拦截假冒你所有权公司或代理的电子邮件对话,并发送欺诈性的电报指令。[ 总是用你独立知道的数字通过电话核查电报指令,绝不使用同一电子邮件线的电话号码。 考虑使用经过认证的支票而不是可能时的电报。请询问产权公司发送资金的安全门户。

假设口头协议具有约束力

在房地产中,口头协议很少可以执行。如果您有关于修复信用或关闭日期展期的谈话,请以书面形式获得补充或电子邮件确认。依靠握手或“承诺”会导致在结束时的争议。您的律师可以起草简单的修正,以正式确定任何更改。

没有备份计划

即便准备完美,关闭也有可能失败。 买家们应该考虑应急计划:如果在最后一刻拒绝贷款,怎么办?如果卖家退缩,怎么办? 拥有备用融资来源或临时住房计划可以减轻压力。 如果交易破裂,卖家也应该准备重新列出,在资金到位之前,保持家居展示的准备。

结论:控制您的闭幕

房地产关闭本身就很复杂,但大多数错误是可以预测和避免的。 通过彻底审查合同、尽早解决产权和财产问题、确保融资不中断、遵守期限、明确沟通、勤奋地走过、了解所有成本、以及警惕欺诈,你就能大大增加交易平稳的可能性。 记住关闭过程是团队努力。 尽管你不应该微观管理每个细节,但保持知情和主动,将增强你的能力,在潜在问题升级之前抓住问题。

无论你正在购买自己的梦想家园还是出售投资地产,你都要花时间准备和提出正确问题。你的未来——以及你的银行账户——会感谢你。为了获得更多的资源,美国住房和城市发展部购买了一个住宅门户[,为首次购买者提供公正的指导。