关键外卖

  • 驱逐可在冬季合法进行,但法院时间表和假日可能会造成延误。
  • 地主必须遵循严格的通知和法庭程序;自助驱逐(停业,公用事业停业)是非法的.
  • 租户有权全年住在一个适合居住的家庭,包括冬季工作热量和自来水。
  • 紧急租房援助和法律援助是免费的;如果接到驱逐通知,就迅速行动。

理解冬季驱逐:法律基本规定

许多房客错误地认为,寒冷的天气会自动冻结驱逐。 事实上,大多数州,包括宾夕法尼亚州、伊利诺伊州、纽约州和德克萨斯州,都有可能在冬季几个月里实施驱逐。 关键因素不是季节,而是房东是否遵循正确的法律程序。 美国并没有广泛的“冬季驱逐禁令 ” , 尽管一些城市或县在极端寒冷或公共卫生紧急情况下有暂时的暂停。

联邦法律并不禁止冬季驱逐,相反,驱逐规则受州法规和地方法院程序管辖。 房东在强迫房客离开之前必须获得法院命令。 任何季节,任何季节,自助驱逐——改变锁、关闭公用事业或拆除财物——都是违法的。

通知要求和时间表

驱逐过程通常从房东发出书面通知开始,通知的类型和必须答复的时间取决于驱逐的原因和州法律。

  • 多数州要求提前5天通知或30天通知才能支付或退出,例如,宾夕法尼亚州要求提前10天通知;伊利诺伊州允许每月5天的租约,每年10天的租约。
  • 租借侵权:通知期限相差很大,有些州给租户几天时间来纠正侵权,另一些州则要求立即遵守.
  • 承租人[(租期结束后的停留):通知期通常较短,通常为30天或更短.

如果房东未能及时通知或没有向法院提出适当的通知,则整个驱逐行动可以被撤销或推迟,租户应仔细审查通知的准确性——许多错误发生在日期、欠款或财产说明上。

法院的作用

驱逐要求法院开庭审理。即使冬天,房东也不能简单地“把你赶出去 ” 。 警长或治安官在法官裁决之后执行驱逐令。法院往往有专门的驱逐案件备案,冬季天气会减缓程序。 暴雪、节假日或法院关闭可能会将听证拖后几天或几周。 然而,这得不到保障 — — 房东仍然可以获得和执行命令。

某些州,如马萨诸塞州,对某些房产有“冬季驱逐暂停令 ” , 但这只是一些例外。 你不能假设你的案子会因季节而停滞。

租户保护和冬季特殊规定

冬季并不阻止驱逐,但若干法律保护可以帮助您留在家中或至少减缓驱逐过程。 如果您在1月或2月收到驱逐通知,了解这些权利至关重要。

暂停执行和紧急命令

在极端天气事件(如极地漩涡、暴风雪或公共卫生紧急情况)期间,一些地方政府发布临时驱逐禁令。 比如,在COVID-19大流行期间,疾控中心在全国范围内实施了一项禁令,保护了许多房客。 在寒冷的天气中,州和市一级也颁布了类似的紧急命令。

利用暂停,通常需要表现出直接的困难,例如收入下降或健康状况。 拘留所不免除租金[ ——他们只推迟驱逐程序。一旦暂停解除,驱逐案件可以恢复。总是与当地租户组织或法律援助机构核对,看你们地区是否有积极的暂停。

美国住房和城市发展部(HUD)要求,在驱逐受补贴的房客之前,必须事先提出具体通知和听证程序。 这些保护措施全年适用,但您必须记录您的个案,并及时答复任何通知。

冬季的可支配性保证

每一个州都承认住宅租赁中隐含的居住保障。 这项法律原则要求房东在安全和可居住的条件下维护房产。 在冬季,热、热水、电力和管道等基本服务是不可谈判的。 如果房东不能提供足够的热量(通常定义为在居住区维持至少68°F的温度),你有法律选择。

冬季常见的可居住性问题:

  • 无热或加热不足.
  • 断炉或锅炉,并有延迟维修.
  • 冻管或自来水不足.
  • 粗体,草稿,或结构上的空白,使单位无法居住.

如果你报告一个可居住性问题,而房东不予以纠正,你可能能够:

  • 不收租金,直到进行修理(只有在经过适当手续之后)。
  • 退款并扣除 ——支付固定费用,从租金中扣除费用.
  • 打破你的租约,极端情况下不处罚.
  • 在驱逐法院中作出肯定性辩护 -- -- 认为房东未能维持财产是不付款或终止租约的理由。

总是记录一切:照片、录像、修复请求(最好是书面)以及房东的任何答复。这些证据在法庭上可能至关重要。

报复保护

房东不能为了报复而驱逐你。 大多数州的法律都禁止因报告违反法规、加入租户工会或行使其他合法权利而报复。 如果在您提出投诉后,驱逐通知很快就发出,那么您可能有强有力的辩护理由。

报复可能很困难,但法院往往会考虑时机。 在投诉后几天或几周内提出的驱逐案表明有报复动机。 报复辩护不会自动阻止驱逐,但会给你影响力来谈判或让案件被驳回。

紧急租金援助方案

经济困难是冬季拆迁最常见的原因。如果您无法支付房租,请在拆迁案进行之前寻找紧急租金援助。 在COVID QX19时代之后,许多方案依然存在。

联邦和州援助

紧急租房援助计划(ERA)向各州和地区发放了数十亿美元,其中一些资金仍然可用。您可以通过消费者财务保护局的租房援助发现者 或州住房机构寻找当地方案。 全国低收入住房联盟还维持一份最新的资源清单。

资格要求通常需要财政困难,因为COVID QQ19或另一有据可查的危机、无家可归的风险、收入占地区中等收入的80%或以下。 一些方案覆盖了逾期的房租、未来租金甚至水电费。 提前申请至关重要,因为资金有限,而且分配方式是先到先得。

地方和非营利资源

许多城市都实施由地方税收或联邦集体赠款资助的紧急租房援助计划。 比如费城的PHLRentAssist计划可以帮助拖欠长达12个月的租户。 社区法律服务、联合道路211求助热线和天主教慈善机构等非营利机构通常管理租房援助或将租户与资源联系起来。

即便您今天没有钱,房租援助补贴也可以全额支付。 即便您面临驱逐,但您也可以申请法院或法律援助,以了解“支付房租”法。 一些州允许房客在听证前支付所有拖欠的房租,从而阻止驱逐。 州政府允许租户在驱逐前支付所有房租。

冬季导航法院程序

无法在法院开庭时做出缺席判决,房东可以很快获得财产。 冬天的预期是这样。

时间安排和延迟

通常法院全年开放,但冬季天气会导致关闭或延误。一些法院关闭了小马丁·路德·金日、总统日或当地节假日。如果重新安排了听证会,您将收到新的邮件日期。如果您因天气原因的邮件延误而未能收到通知,请到书记室询问。

在一些司法管辖区,法官可以给因雪灾失业或疾病而无力支付费用的租户额外时间,但不能保证,在听证会上值得提高,请准备解释为什么需要延期并提供证据(寄信、医疗记录等)。

法律代理和自助

英国政府也拥有在驱逐法庭寻求律师的权利,但政府并没有免费提供律师。 但是,许多城市现在拥有“咨询权 ” , 保障低收入租户的法律代理。 比如,旧金山,纽约市,还有几个城市已经颁布了这样的法律。 即使你无法免费聘请律师,你也可以为自己辩护(自行辩护 ) 。 许多法院提供提供表格和指令的自助中心。

法官在听证会上会要求房东出示租赁、通知和驱逐理由的证据。您有权盘问证人并出示自己的证据。冬季常见的辩护是房东没有维持热量或其他基本服务。如果您能证明房东违反了居住保障,法官可以驳回案件或减少所欠租金。

驱逐令和执行

如果法官裁定你有罪,法院会发出“占有令”或“驱逐令 ” 。 房东不能驱逐你,他们必须安排治安官、治安官或法院法警执行。 在有些州,治安官必须在24-48小时内通知你才能将你送出监狱。 在冬季,如果治安官办公室人手不足,或者天气条件使行动不安全,执法工作可能会被推迟。 但不要依赖这一点,因为你可能只有几天的时间才能找到新的地方。

冬季驱逐期间如何寻求法律援助

时间很重要,一旦收到辞职通知或驱逐传票,就立即开始寻求法律帮助。

免费和低费用法律援助

法律援助组织为低收入的房客提供免费咨询和代理服务。它们可以帮助您了解您的权利,对驱逐做出回应,并与房东谈判。通过法律服务公司的发现者找到当地法律援助提供者[。

许多法学院也设有住房诊所,学生在有执照的律师监督下处理驱逐案件。 律师协会经常开展公益性方案。 比如,美国律师协会法律援助和贫困被告常设委员会可以引导你走上正确方向。

私人律师

私人律师可以聘请律师来审查你的通知、起草答复或出席一次听证会。 寻找合格的驱逐辩护律师时,请检查您] 的州律师协会律师转介服务。

与律师面谈时,请了解他们在冬季驱逐案方面的经验、当地房东的租房法知识以及收费情况。许多人提供免费的30分钟咨询。请利用这一时间评估律师是否明确沟通,似乎真正关心你的案件。

检查证书和纪律史

在聘请律师之前,请向国家律师协会核实他们的执照和纪律记录。一个干净的记录表明他们具有专业精神和能力。避免律师受到最近的制裁、停职或多重投诉。大多数州律师协会网站允许您搜索姓名并查看公共纪律。

在线评级平台,如Avvo,可以快速地给你一个概览,但可以用一粒盐来取。 “超级”评级很好,但租户倡导团体的个人推荐往往更可靠。 如果你遇到一个律师,并被评为“极端警惕”或积极的纪律程序,那么就转到另一个候选人那里。

自助和宣传战略

即使没有律师,您也可以在冬季驱逐期间采取措施保护自己.

组织您的文档

保存 :

  • 租约和任何修正案。
  • 房东的所有通知(支付或退出、驱逐传票等)。
  • 租金收据、银行对账单和付款记录。
  • 修理申请和房东答复(电子邮件、文本、信件)。
  • 有关可居住性问题的照片或录像。
  • 法律援助或住房当局的任何信件。

拥有一个组织良好的档案可以加强你的案件,帮助你迅速行动.

跟你的房东说

联系有时可以阻止法院审理案件。如果由于暂时的危机——工作损失、医疗紧急情况、公用事业关闭——无法支付租金,那么就说明情况并提出付款计划。有些房东可以同意推迟租金或接受部分付款,以避免搬迁的费用和麻烦。如果有的话,可以书面达成协议。

如果驱逐是为了违反租界,请询问您能否解决问题(例如,移除未经批准的宠物或停止过度噪音)。如果您迅速治愈违反,房东可以撤回驱逐。

联系租户联盟和宣传小组

当地租户工会可以提供建议、转介,有时也可以提供代表。他们经常组织与房东的会面,并可以帮助你谈判。即使他们不能受理你的案子,他们也可以解释当地驱逐过程,并用资源连接你。 在网上寻找“租户工会 ” , 以及你所在的城市或郡。

使用法院自助中心

许多法院都设有自助中心或住房诊所,那里的员工(通常不是律师)可以帮助您填写表格,了解听证过程,了解您的法律选择,有些法院甚至提供律师在休息时间里几分钟免费咨询,利用这些服务,他们可以免费为没有律师的人设计。

额外资源

结论

冬季并不自动保护你不被驱逐,但也不能使你失去能力。房东必须遵循法律,无论温度计如何,你都有完全有效的权利。关键是迅速行动:核实通知、寻求法律帮助、探索租房援助和准备法庭。如果信息和支持正确,你可以质疑不公正的驱逐,或者至少可以购买你安全过渡所需的时间。

任何人都不应独自面对冬季无家可归的问题。如果您处于危机之中,请拨打211电话要求住房援助,联系租户权益维护小组,或与法律援助律师交谈。