Hiểu được lợi ích từ việc bán nhà

Khi bạn bán một tài sản vốn bạn nhận ra là có thu nhập từ vốn, nhà bạn có thể là một tài sản vốn, nên thuế má thu nhập của IRS sẽ khác nhau giữa giá bán hàng và giá cả được điều chỉnh. đối với hầu hết chủ sở hữu, thuế này có thể là đáng kể, nhưng Luật đối với Bộ Nội Vụ thì sẽ đưa ra một sự bãi bỏ quyền lực dưới khu 121 thường là loại bỏ thuế hoàn toàn.

Lợi nhuận được tính như sau: bắt đầu với giá bán, trừ đi giá cả như tiền hoa hồng, thuế luật sư và chuyển nhượng. Sau đó trừ đi [FLT: 0] cơ sở [FLT: 1) [FLT: 1), thường là những gì bạn trả cho nhà, trừ đi bất cứ giá trị nào cải tiến vốn bạn đã làm, trừ đi bất cứ mức khấu hao nào bạn cho doanh nghiệp hoặc thuê nhà (nếu bạn dùng cho việc thuê). Kết quả là lợi nhuận của bạn. Nếu bạn sở hữu nhà [FL: 1] hơn 1 năm [F3], lợi nhuận cao hơn 1 năm [F3], mức thuế sẽ là lợi nhuận cao nhất, mức thu nhập sẽ là bao nhiêu, với lãi suất lãi suất lãi suất lãi suất cao (t phần trăm, 15% hoặc 15%, hoặc giảm thuế, hoặc giảm).

Sự cách biệt chính (Section 121) Giải thích

Bộ luật Nội bộ (FLT: 3) Bộ luật 121 ) cho phép bạn loại ra [FLT: 1] [FLT:] [FLT:] của các cặp vợ chồng có cùng hợp đồng] [FLT: 1]. Việc này là không phải là vĩnh viễn tính thuế [FLT]. Bạn có thể dùng giá này mỗi 2 năm. Đối với đa số lớn nhà của chủ sở hữu, lợi nhuận này có nghĩa là việc bán thuế hoàn toàn miễn phí.

Yêu cầu tính bất hợp pháp: Thử thách 2 năm

Để đủ tiêu chuẩn cho việc loại trừ hoàn toàn, bạn phải thỏa mãn hai bài kiểm tra trong vòng năm năm kết thúc vào ngày giảm giá:

  • Thử nghiệm tàu vũ trụ:) Bạn chắc đã sở hữu nhà này ít nhất hai năm trong vòng năm năm qua.
  • Thử nghiệm: ) Bạn phải sống trong nhà ) [FLT:] trong ít nhất hai năm qua.
  • Thử nghiệm tần số:) Bạn không thể đòi hỏi giá bán nhà nào khác trong hai năm trước khi bán.

Ví dụ, nếu bạn sống trong nhà 18 tháng, chuyển đi một năm, sau đó trở về sống ở đó 8 tháng nữa trước khi bán, bạn đã đáp ứng yêu cầu 24 tháng.

Ngoại lệ: Khi đời sống xen kẽ

IRS công nhận rằng cuộc sống là không thể đoán trước được. Nếu bạn trượt bài kiểm tra hai năm do một trong những hoàn cảnh bất ngờ sau, bạn có thể hội đủ điều kiện để loại bỏ [FLT: 0] ).

  • Thay đổi công việc — một công việc phải được chuyển đi hơn 50 dặm.
  • Lý do ) — một nước đi để có hoặc chăm sóc y tế cho chính mình, người hôn phối, hoặc một người thân.
  • Những sự kiện bất ngờ – ly dị, sinh nhiều lần, mất người hôn phối, thiên tai, hoặc mất việc làm vô tình.

Trong trường hợp như vậy, bạn có thể loại bỏ một phần lợi nhuận của i-dom-dom giới hạn dựa trên phân số của hai năm bạn sở hữu và sử dụng nhà. Ví dụ, nếu bạn sống ở đó trong 12 tháng và di chuyển để có một công việc mới, bạn có thể loại ra 12/24 (hoặc 1/2) của 250,000 USD, tức là $125,000 cho một người thu nhập duy nhất.

Tính toán mức độ đạt được: Vai trò của cơ sở

Giữ sổ sách chính xác là cần thiết để giảm thiểu lợi nhuận thuế của bạn.

Gain = Sale Price – Bán chi phí – sửa chữa )

Để có thể điều chỉnh căn bản ), ) bắt đầu với giá mua ban đầu (bao gồm phí đóng cửa như bảo hiểm tiêu chuẩn, ghi chú và phí tổn công ích. Để làm thế, bạn thêm chi phí ) cải tiến ) ) bạn đã xây dựng [FLT: 3] trong khi bạn làm chủ. cải tiến vốn là thêm giá trị cho nhà, kéo dài cuộc sống hữu ích, hoặc điều chỉnh mới. Thí dụ: cài đặt không khí trung tâm điều chỉnh, thêm một hồ bơi, kết thúc cửa sổ, xây lại nhà xe, hoặc nhà bếp hoặc nhà bếp.

Việc sửa chữa thông thường - sửa chữa vòi phun rỉ nước, vá lại mái nhà không phải là thêm vào; đó là những chi phí hiện thời. IRS không yêu cầu bạn báo cáo những điều chỉnh cơ bản, trừ khi kiểm tra, nhưng giữ biên lai, hợp đồng và giấy phép là biện hộ tốt nhất. Trong vòng một thập kỷ, cải tiến vốn có thể dễ dàng thêm 100.000 đô la vào cơ sở của bạn, giảm đáng kể hoặc loại bỏ lợi nhuận của bạn.

Bán những chi phí làm giảm thu nhập

Bán chi phí trực tiếp giảm thiểu số tiền nhận ra.

  • hoa hồng bất động sản (thường là 5–6% giá bán)
  • Phí luật sư và phí thử thách
  • Bảo hiểm và thuế chuyển nhượng
  • Quảng cáo chi phí
  • Người mua phải sửa chữa hoặc cải tiến để mua hàng

Chẳng hạn, nếu bạn bán với giá 50.000 đô la và trả 30 ngàn đô la tiền hoa hồng và chi phí đóng cửa, bạn sẽ nhận ra là 450.000 đô la.

Chiến lược để phóng đại việc trừ thuế và thu thuế

Khi dự tính trước, bạn có thể tránh nộp thuế cho nhà cửa.

1.

Nếu bạn gần với dấu chấm 2 năm, chờ đợi một vài tháng có thể mở khóa khóa hoàn toàn loại bỏ ví dụ, nếu bạn chuyển đến nhà 22 tháng trước, bạn có thể tạm dừng bán thêm 2 tháng nữa và nếu bạn chuyển ra ngoài và thuê nhà 3 năm trước khi bạn gặp thử nghiệm trong cửa sổ 5 năm bạn có thể chuyển ra ngoài, thuê nhà trong 28 tháng và vẫn đủ điều kiện nếu bạn làm chủ và sử dụng nhà trong vòng 2 năm đó

Giữ kỷ lục tuyệt vời về mỗi cải tiến

Mỗi lần cải tiến vốn tăng cơ sở, thu nhỏ lợi tức thuế, nhà bếp sẽ tăng thêm 50.000 đô la. sử dụng một bản ghi chép cải tiến nhà để theo dõi mọi chi phí, bao gồm vật liệu, lao động và giấy phép. nếu bạn không bao giờ thừa nhận rằng có một nhà làm việc tại nhà, bạn sẽ mất đi một sự điều chỉnh cơ bản -- một lý do khác để tham khảo ý kiến một chuyên gia thuế.

3 Xem các mối quan hệ kinh doanh sa ngã

Nếu bạn chỉ dùng một phần của nhà bạn (v. d. một văn phòng riêng) và đòi hỏi khấu hao sau ngày 6 - 5 - 1997, việc sử dụng [FLT: 0] không đủ tiêu chuẩn ) cho mục 121 loại bỏ. Bạn có thể nợ sự thỏa mãn [FLT] cho việc sử dụng [FLT:] [FLT:] trong số lượng khấu hao]. Tuy nhiên, phần nhà ở vẫn có đủ tiêu chuẩn. Hãy cẩn thận phân bổ việc làm ăn để giảm thuế và giảm thiểu.

4 Cặp vợ chồng và 500 ngàn đô la bị hủy diệt

Đối với những cặp vợ chồng điền đơn chung, cả hai phải hội đủ điều kiện để có thể được quyền sở hữu và thử nghiệm để tuyên bố rằng người hôn phối đã mất hết 5.500 đô la, nhưng có một quy định đặc biệt: nếu một người gặp cả hai người hôn phối và người kia không làm thế, cặp vợ chồng vẫn có thể đòi hỏi họ phải trả hết 5000$ cho cả hai đều có tên và cùng một tập tin.

Xem xét các điểm phụ

Phương pháp trị liệu thuế của nhà nước khác nhau

Trong khi các lợi nhuận liên bang thường bị loại bỏ bởi mục 121, các bang xử lý lợi nhuận nhà ở theo cách khác nhau. Ngược lại, Texas không có thuế thu nhập liên bang, vì vậy bạn chỉ lo lắng về việc liên bang điều trị. Luôn luôn kiểm tra tình trạng của bạn, đặc biệt nếu bạn sống ở một bang cao như New York, New Jersey, hoặc California.

1031 Trao đổi và tái định cư

Một [FLT: 0] 1031 giống như giao dịch [FLT: 1] [FLT:] thường không [FLT [FLT:] được dùng cho một nhà chính. Mục 121 là công cụ chính [FLT:] [FLT: 1].] nói chung [FLT:] [FLT:] có thể] không [FLT [FLT] được dùng cho nhà riêng. Mục 121 là công cụ chính [cho chủ sở hữu nhà]. Tuy nhiên, nếu bạn chuyển nhà sang nhà thuê sau đó bạn có thể kết hợp [txx] (cho thời gian đó là nơi ở) với khoảng thời gian bạn thuê 1031 (cho thời gian sau khi bạn chuyển ra). Việc này đòi hỏi sự sắp xếp phức tạp và cẩn thận về thuế.

Tác động của việc cắt thuế và việc làm (tách7)

Đạo luật cắt thuế và Jobs đã thay đổi hai mục quan trọng cho chủ sở hữu: giới hạn khấu trừ tiền lãi trong tài sản: giới hạn vay thế chấp giảm xuống 60.000 USD (cho các khoản thế chấp bắt đầu sau ngày 15 tháng 12 năm 2017), và sự suy ra tiêu chuẩn đã gần gấp đôi. Trong khi những thay đổi này không trực tiếp ảnh hưởng đến việc giảm bớt thuế của bạn, chúng cũng ảnh hưởng đến hình ảnh tổng thể khi mua một căn nhà mới. Hơn nữa, hành động loại trừ các khoản tiền suy luận cho việc chuyển nhà (trừ khi có quân sự hoạt động) có thể ảnh hưởng đến thời gian bạn định giờ giấc.

Báo cáo việc bán thuế trở lại

Nếu bạn có lợi hoàn toàn bị loại trừ theo phần 121, thường thường bạn làm không [FLT:] ) không [FLT: 1] cần phải báo cáo bán lại khi trả thuế. Tuy nhiên, nếu bạn nhận được ) Đối chiếu [FLT:] [FLT:] không [FT:] [FLT:] từ công ty tựa đề (mà đòi hỏi để bán phần lớn), bạn phải tập tin Form 8949 và D để báo cáo việc bán, ngay cả khi bạn bị loại ra. Nếu bạn không thể loại bỏ hết, bạn phải báo cáo phần có thể thu nhập. [TL: 5] Cơ sở thuế [P] [T] báo cáo về các yêu cầu chi tiết.

Những cạm bẫy thông thường và cách tránh chúng

Nhiều chủ nhà vô tình giảm bớt hoặc mất khả năng loại trừ.

  • Đang tăng cường khấu hao kinh doanh mà không hiểu cách phục hồi. ) Sự tăng trưởng cho việc kinh doanh không phải là có thể loại bỏ được, và việc thu hồi thuế có thể dốc.
  • Để dành nhà hơn ba năm qua. ) Bạn cần phải dùng hai năm trong một cửa sổ năm.
  • Các nghĩa vụ thuế bang quá cao. ) Dù mức thu nhập của bạn bị hạn chế liên bang, bạn có thể mắc thuế bang ở một số tiểu bang.
  • Đang cố gắng giữ biên lai cải tiến. ) Không có bằng chứng, IRS có thể không cho phép tăng căn cứ, dẫn đến một lợi nhuận lớn hơn.
  • Quá sớm sau khi loại bỏ trước. Bạn chỉ có thể sử dụng loại bỏ một lần mỗi hai năm - kế hoạch phù hợp.

Trường hợp đặc biệt: Ly dị, thừa kế và nghĩa vụ quân sự

Ly dị

Ly dị vẫn có thể làm phức tạp việc loại bỏ. Nếu một người hôn phối vẫn còn sở hữu nhà riêng, thì việc chuyển nhượng sẽ được thực hiện với người chủ sở hữu đầu tiên. Người chủ vẫn có thể chấp nhận nếu họ thỏa thuận quyền sở hữu và sử dụng yêu cầu. Tuy nhiên, nếu lệnh ly dị được chuyển sang một người hôn phối, người được chuyển đến nhà, người chuyển đến người chủ sở hữu có thể được căn nhà như người chủ đầu tiên. Không có bước lên. Nếu nhà được bán như một phần của người hôn phối, trường có thể được phép gỡ bỏ, miễn là người hôn phối khi họ gặp thử nghiệm. Một cố vấn có khả năng có thể giúp đỡ để bảo tồn sự phân biệt đối xử.

Di sản gia đình

Khi bạn thừa kế một ngôi nhà, cơ sở 121 được đặt vào giá trị thị trường chính trong ngày chết. Điều này có nghĩa là bạn thường không mắc thuế vì bất cứ lợi nhuận nào đã được thu nhập trước khi bạn thừa kế ngôi nhà. Mục 121 có sẵn cho người thừa kế nếu họ dùng nhà mình làm nhà chính trong vòng hai năm trước khi bán. vì vậy, nếu bạn thừa kế một ngôi nhà, di chuyển vào, và sống hai năm trước khi bán, bạn có thể bỏ ra tới 250 đô la (50 đô la nếu đã kết hôn) trên cơ bản là giảm thuế.

Tổ chức quân sự và công tác ngoại giao

Các thành viên của lực lượng quân sự, dịch vụ ngoại giao và tình báo có thể tạm hoãn thời gian thử nghiệm trong 5 năm trong khi làm công tác mở rộng có khả năng. Điều này có nghĩa là họ có thể bán nhà sau khi chuyển ra và vẫn đủ điều kiện cho việc loại trừ. IRS cung cấp các quy tắc đặc biệt theo mục 121(d)(d) cho những tình huống này.

Khi cần có sự hướng dẫn chuyên môn

Đối với đa số chủ nhà sống chung một nhà trong nhiều năm và không bao giờ tuyên bố là có tội nặng, thì mục 121 bị loại trừ dễ dàng.

Bằng cách hiểu mục 121, giữ hồ sơ cẩn thận, và lên kế hoạch bán thời gian, bạn có thể bán nhà với ít hoặc không phải gánh nặng thuế liên bang.