Table of Contents

Thời gian đóng cửa bất động sản có thể khác nhau rất nhiều tùy thuộc vào điều kiện thị trường địa phương. hiểu được những yếu tố này ảnh hưởng thế nào đến thời gian đóng cửa có thể giúp đỡ người mua, người bán và các tác nhân chuẩn bị tốt hơn cho quá trình này, giảm căng thẳng và tránh sự chậm trễ tốn kém. Trong khi trung bình quốc gia cho việc đóng cửa bất động sản thường giảm từ 30 đến 60 ngày, động lực địa phương có thể đẩy dòng thời gian đó vượt quá mức quy mô, hoặc nén nó vào một vấn đề tuần. từ việc kiểm tra lại các trạm kiểm tra, mỗi thị trường có nhịp độ độc đáo. Bài này tìm hiểu những cách thức hình thái địa phương đóng cửa thị trường địa phương và cho phép những chiến lược đó.

Hiểu được điều kiện thị trường và ảnh hưởng của thị trường khi sắp hết giờ

Thị trường bất động sản địa phương ở xa đồng nhất. Chúng được hình thành bởi một sự tương tác phức tạp giữa cung và cầu, tăng trưởng kinh tế, tăng trưởng công việc, môi trường lãi suất, và thậm chí là mẫu thời tiết. Các yếu tố này chung quyết định việc đóng cửa như đồng hồ hay trở thành một vụ ngoại tình rút ra. Điều kiện thị trường không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích [FLT: 0] [FL: 1] của nhà]. Chúng trực tiếp ảnh hưởng [FL:2] [FL] khi giao dịch không chỉ bằng phím trong tay.

Thị trường cao cấp: Tốc độ và cạnh tranh

Trong các khu vực được đặc trưng bởi nhu cầu mạnh mẽ - theo hướng chuyển động của dân số, hàng hóa hạn chế, hoặc tiện ích mong muốn - người mua thường cảm thấy mình trong những tình huống đấu thầu cạnh tranh nhanh hơn. Nhiều người đề nghị, các điều khoản tăng tốc độ, và sự suy giảm các điều khoản trở nên phổ biến. Trong môi trường di chuyển nhanh này, thời gian đóng hạn có thể ngắn hơn. Những người bán hàng có thể ưu tiên với ngày gần gũi hơn, và người cho vay thường được khuyến khích để tăng tốc độ để giữ cho người mua. Ví dụ, trong một thị trường nóng như Austin hoặc Nashville trong thời đại dịch vụ bùng nổ, đóng cửa có thể xảy ra trong 30 ngày hoặc ít hơn. Tuy nhiên, không có nghĩa là người cung cấp tiện lợi: người lái xe mịn có thể dẫn đầu tiên, có thể dẫn đầu tiên trong các nhà cung cấp dịch vụ hàng, nếu người tham gia có khả năng tiếp cận thị trường quan trọng, hoặc các nhà cung cấp thông tin về thị trường đang tiếp cận.

Tiệm bán hàng chậm hoặc mua sắm: Cần phải kiên nhẫn

Ngược lại, trong thị trường của người mua, nơi mà hàng hóa quá mức và nhà cửa ngồi lâu hơn thì có thể kéo dài thời gian, người bán có thể phải đợi qua các cuộc thương lượng kéo dài, yêu cầu thanh toán nhiều lần, và thương lượng lại giá, cũng có thể dùng biện pháp thận trọng hơn, và trong khi thị trường chậm hơn thì thỉnh thoảng cần thêm hoặc biện minh hơn, người mua có thể đợi đến hai tuần để có thể có lợi thế hơn, và người mua cũng có thể yêu cầu một thời gian cần được tăng thêm, và kết quả là quá trình đóng cửa có thể kéo dài 60 hoặc thậm chí 75 ngày.

Các chợ có cân bằng: Có thể dự đoán nhưng không bảo đảm

Trong một thị trường cân bằng, cung và cầu là tương đương với nhau. ở đây, thời gian đóng cửa thường tương đương với trung bình của ngành công nghiệp. nhưng ngay cả trong thị trường cân bằng, các yếu tố địa phương - như một sự thay đổi đột ngột về lãi suất, thay đổi công việc, hoặc các luật quy hoạch mới có thể phá vỡ dòng thời gian. chìa khóa là điều kiện thị trường không bao giờ tĩnh; chúng tiến hóa mùa màng và để đáp ứng với xu hướng kinh tế rộng hơn. theo dõi bất động sản và cố vấn với một đặc vụ có kiến thức người theo dõi những thay đổi này là cần thiết.

Những yếu tố then chốt liên kết thị trường địa phương với việc đóng cửa những sự chậm trễ

Trong khi thị trường tạo nên tiếng nói, một số yếu tố cụ thể liên quan trực tiếp đến tình trạng địa phương ảnh hưởng đến việc thỏa thuận có thể nhanh chóng đến mức nào.

Những sự trì hoãn thích đáng và những thử thách về sự mất bình tĩnh

Trong một số trường hợp, việc đánh giá giá giá giá trị của một tài sản tùy thuộc vào việc xác định giá trị tương đương với giá mua hàng.

Kiểm tra khả năng va chạm và cổ chai giản đồ

Trong mùa thị trường cao nhất, người mua có thể muốn lên lịch kiểm tra ngay sau khi được chấp nhận, nhưng thanh tra của thanh tra có thể tạm thời đòi hỏi phải hoãn lại. Hơn nữa, nếu việc kiểm tra phát hiện những vấn đề cần thêm ngày hoặc thậm chí là vài tuần trước. Trong phạm vi cao, việc phân tích hệ thống cống rãnh, thời gian tăng lên. Trong thị trường chậm hơn, thanh tra có thể chọn cách điều tra để tăng thời gian để sửa chữa và kiểm tra. Hơn nữa, nếu việc kiểm tra phát hiện vấn đề cần thiết để kiểm tra các vấn đề khác (v. d., việc phân tích kỹ thuật về thời gian sử dụng ống nước, hoặc về hệ thống ống nước, mức độ phân tích hệ thống ống nước) có thể tăng lên.

Xử lý thương tật và điều kiện kinh tế địa phương

Trong thị trường nơi thị trường có tăng trưởng công việc mạnh và thất nghiệp thấp, người cho vay có thể xử lý ứng dụng thế chấp nhanh hơn, tin cậy vào khả năng trả nợ của người vay. Tuy nhiên, trong những vùng có sự suy giảm kinh tế hoặc thất nghiệp cao, người cho vay thường bị hạn chế theo tiêu chuẩn viết, yêu cầu thêm tài liệu như chứng minh thu nhập, thư giải thích, và các dấu vết tài sản chi tiết. Việc này có thể kéo dài thời gian xử lý. Hơn nữa, người cho vay địa phương có thể quen thuộc hơn với các điểm phụ thuộc như các loại tài sản đặc biệt khác (v. d. d.: co- o. ips in New York, coops, a state or itionylines)

Nhân phẩm và các ngày lễ ảnh hưởng đến thị trường

Hoạt động bất động sản theo các quy luật mùa mùa đông và mùa hè đầu tiên thường thấy số lượng giao dịch cao nhất, nhưng tốc độ đó có thể đến với giá phải chăng: mỗi nhà cung cấp dịch vụ — từ công ty tựa đến di chuyển phi hành đoàn — đang hoạt động ở mức có thể dự đoán được. Vào cuối mùa thu và mùa đông, lượng lượng, lượng dịch vụ giảm, nhưng cũng có thể được dùng trong mùa hè. Những tháng này (không trễ quá tháng cuối tháng) thường thấy sự đóng cửa vì hạn chế lao động hạn chế, du lịch hoặc thời tiết xấu ảnh hưởng đến việc kiểm tra. Trong một số mùa đông lạnh giá, việc thăm dò, kiểm tra hoặc báo cáo về mặt nguyên tắc hoặc về mặt nguyên tắc về mặt đất có thể bị hạn chế bởi tuyết hoặc băng. Người bán hàng phải dự đoán vài ngày nghỉ ngơi và những ngày nghỉ ngơi thêm nữa.

Quản trị và đưa ra các vấn đề pháp lý địa phương

Việc đóng cửa bất động sản được điều khiển bởi quốc gia và luật địa phương, có thể khác nhau. Một số bang đòi hỏi luật sư đại diện cho việc đóng cửa, trong khi những người khác dựa vào các công ty tựa đề. Một số đô thị có những công ty có những thông tin cụ thể, thuế chuyển nhượng, hoặc xem xét môi trường để tăng thời gian. Ví dụ, tính chất trong vùng lũ lụt bờ biển đòi hỏi các chứng chỉ cao; nhà trong lịch sử có thể cần sự chấp thuận phân vùng. Một công ty có kiến kiến thức địa phương có thể giúp đỡ đỡ đỡ đỡ đỡ sự ngạc nhiên tạm thời. Bỏ qua những tính chất vùng này là một nguyên nhân thường xuyên bị bỏ lỡ ngày đóng cửa.

Chiến thuật để trì hoãn và đóng cửa gia tốc

Dù không thể kiểm soát thị trường, bạn có thể kiểm soát được sự chuẩn bị và phản ứng của mình, nhưng những phương pháp sau đây nhằm giúp người mua, người bán và các đại lý giảm thiểu ảnh hưởng của thị trường địa phương trong thời gian đóng cửa.

Làm việc với những người có kinh nghiệm ở địa phương

Giá trị của một nhà phân phối bất động sản dày kinh nghiệm hiểu rõ thị trường địa phương không thể bị cường điệu. Một đại lý biết khu vực nào có khả năng đánh giá nhanh hơn, thanh tra nào đáng tin cậy, và người cho vay nào có thể hướng dẫn bạn rõ ràng nhất về các cổ chai. Tương tự, việc thuê một công ty địa phương hoặc đóng cửa luật sư quen thuộc với các yêu cầu địa phương có thể cạo bớt nhiều ngày trên dòng thời gian.

Được chấp nhận trước (không chỉ là định sẵn trước)

Trong các thị trường cạnh tranh, những tín hiệu này cho thấy mục đích quan trọng và cho phép người bán hàng cảm thấy mình cung cấp một cách gần gũi nhưng trước khi nộp tiền thưởng cũng có lợi cho người mua: nó có nghĩa là người cho vay đã bắt đầu xử lý tài liệu của bạn, điều này làm ngắn thời gian giữa việc chấp nhận và chấp thuận cho vay. Hãy đảm bảo rằng tiền công của bạn là một số người cho vay trước khi được trả trước khi được trả trước, một số người cho vay có thể xử lý thêm.

Lập tức xem xét lịch và áp dụng

Một khi một người được chấp nhận, đừng đợi đến lúc thanh tra. Nhiều người cho rằng họ có thời gian kiểm tra trong 10 ngày, nhưng nếu thanh tra được đặt ra trong 14 ngày, bạn đã mất thời gian. Liên lạc với thanh tra trước khi đưa ra đề nghị, nếu có thể, để đánh giá tính khả dụng. Tương tự, hãy yêu cầu người cho vay đặt hàng ngay khi hợp đồng được ký. Từ chối một ngày có thể có nghĩa là đợi thêm một tuần nữa trong một thị trường bận rộn. Trong một số trường hợp, trả tiền công để đánh giá cao có thể đáng nếu dòng thời gian là hạn.

Giữ tính dễ gần với những ngày kết thúc

Trong khi muốn một ngày đóng cửa chắc chắn, việc xây dựng trong một bộ đệm có thể ngăn ngừa sự thất vọng. Các đặc vụ thường khuyên đóng cửa vào thứ tư hoặc thứ năm thay vì thứ sáu, vì nếu có vấn đề xảy ra, bạn vẫn có thể có những ngày còn lại trong tuần để giải quyết. Tương tự, việc đóng cửa sổ linh động có thể chứa đựng những sự chậm trễ mà không cần kích hoạt việc mở rộng hợp đồng hoặc hình phạt. Trong một thị trường chậm, người bán có thể sẵn sàng đóng cửa nhanh, nhưng trong một thị trường nóng, người mua có thể cần phải thỏa thuận về thời gian để bảo đảm tài sản.

Hãy trò chuyện tích cực với mọi người

Việc đóng cửa bất động sản bao gồm nhiều phần chuyển động: mua, bán, nhân viên, người cho vay, người cho vay, thanh tra, công ty tựa, và đôi khi công ty công ty công ty. Sự kết thúc bất động sản là một trong những lý do thông thường nhất gây ra sự chậm trễ. Thiết lập một kế hoạch liên lạc rõ ràng từ ngày đầu đến giờ, một tuần kiểm tra, chia sẻ dòng thời gian, và một luồng thư điện tử có thể giữ mọi người liên kết lại. Nếu một tiềm năng chậm trễ được xác định sớm, thường sẽ có thời gian điều chỉnh thời gian. Ví dụ, nếu người cho vay có thể cung cấp một thông tin về điều kiện dựa trên tài liệu hướng dẫn tài liệu, giữ tiến trình chuyển khoản.

Công cụ đóng và kỹ thuật số

Trong nhiều thị trường, các nền tảng ký hiệu điện tử (v. d., DocuSign, e-loseing cổng) có thể tăng tốc trao đổi tài liệu. Thông báo trực tuyến từ xa vẫn còn đóng cửa, hợp pháp ở nhiều bang, cho phép người mua và người bán ký kết thúc tài liệu từ bất cứ nơi nào, loại bỏ nhu cầu về thăm người thân có thể bị trì hoãn bởi du lịch hoặc sắp xếp xung đột. Ngay cả trong các thị trường phụ huynh vẫn còn là số, quản lý tài liệu kỹ thuật số có thể giảm thiểu sự chậm trễ từ máy fax. Hãy hỏi tên của công ty hoặc luật sư của bạn nếu họ cung cấp một kinh nghiệm đóng cửa.

Hãy xem một đề nghị hoặc vay tiền mặt

Trong thị trường cạnh tranh, tiền mặt thường đóng cửa trong vòng 14 ngày vì họ bỏ qua nhu cầu đánh giá và viết lách. Nếu bạn là người mua với vốn chủ sở hữu đáng kể từ lần bán trước hoặc quyền sở hữu tài sản lỏng, hãy xem xét việc đề nghị mua một khoản tiền mặt - hoặc ít nhất là một khoản tiền với một khoản tiền nhỏ để giảm tín hiệu về tài chính. Đối với người bán, việc nhận tiền có thể loại bỏ nhiều sự chậm trễ điển hình. Nếu bạn cần bán nhà hiện tại để mua một khoản tiền khác, một khoản vay có thể cung cấp một khoản tiền cần thiết để cung cấp một khoản tiền lớn, bạn có thể giúp đỡ bán nhanh hơn. Để giúp bạn đóng góp, đọc thêm chi tiết [F] và cho biết cách họ làm việc.

Biến thể vùng: Thị trường địa phương khác nhau như thế nào

Để hiểu rõ tình trạng địa phương ảnh hưởng thế nào đến thời gian đóng cửa, chúng ta cần xem xét những ví dụ cụ thể về khu vực.

Vùng chính

Trong các thành phố như New York, San Francisco, Los Angeles, quá trình đóng cửa thường phức tạp bởi hội đồng quản trị, siêu tài liệu và HA. Trong doanh thu đồng nghiệp, ban giám đốc phải chấp nhận người mua, có thể mất hàng tuần. tìm kiếm trong thị trường đô thị dày đặc này có thể tiết lộ lịch sử phức tạp. trong khi cầu là cao, sự phức tạp bản địa thường kéo dài thời gian đóng cửa ngoài phạm vi quốc gia. tương phản, như Phoenix và Houston, nơi có nhiều luật lệ và một lượng công trình mới, có thể đóng cửa nhanh hơn 30 ngày - đặc biệt khi người mua các quá trình cung cấp thông tin.

Thị trường nông thôn và phụ

Trong vùng nông thôn, khó khăn thường là thiếu người cung cấp dịch vụ. Một người ước tính có thể phục vụ một toàn hạt, và sự sẵn sàng của họ có thể bị hạn chế. Xem xét có thể mất nhiều thời gian hơn, và khảo sát tài sản có thể bị hạn chế. Ngược lại, tính chất cạnh tranh của thị trường này có thể ít hơn những cuộc tranh chấp và thương lượng mịn hơn. Thị trường phụ cận với các thành phố lớn: nhu cầu mua hàng cao nhưng cần nhiều thời gian hơn để kiểm tra. Hiểu rõ những tính chất thương mại này giúp đặt những mong đợi thực tế.

Thị trường nghỉ hưu và nghỉ hưu

Trong những thị trường được ưa chuộng với những người nghỉ hưu hoặc những người mua nhà thứ hai - như Florida, Arizona, hoặc Carolinas - thời gian mất tích có thể bị ảnh hưởng bởi sự di trú theo mùa, sự tăng tốc mùa đông có thể lấn át những nhà cung cấp dịch vụ, trong khi những tháng hè ở hồ hoặc vùng núi nhìn thấy sự gia tăng trong giao dịch.

Giao thức quốc tế và chéo

Những đặc tính gần biên giới hoặc những gì các nhà đầu tư nước ngoài mua có thể bao gồm những biện pháp điều chỉnh thêm, chẳng hạn như việc tuân thủ luật FIRPTA (Luật đầu tư vào thuế thập phân trước trong Luật thuế thực tế) trong thời gian trao đổi tiền tệ ở Hoa Kỳ.

Làm thế nào người mua và người bán có thể làm giảm điều kiện thị trường

Thay vì sợ thị trường, những người tham gia có hiểu biết có thể dùng chúng để tối ưu hóa thời gian đóng cửa.

Cho người mua

  • Trong một thị trường nóng: tập trung vào các khoản vay đã ghi sẵn, ngày đóng cửa linh hoạt, và các tính năng dự phòng tối thiểu để đứng ra ngoài. Hãy chuẩn bị để từ chối các giao thức kiểm tra (nếu bạn có dự trữ tiền mặt) hoặc đề nghị bao gồm các khoảng trống đánh giá.
  • Trong một thị trường lạnh:) Hãy tận dụng thời gian cần cù kéo dài. Hãy yêu cầu quyền nhượng bộ để trang trải chi phí đóng cửa hoặc sửa chữa. Hãy thương lượng một thời gian gần gũi hơn để theo đúng thời biểu di chuyển của bạn.
  • Nằm dưới kho địa phương: ) trong thị trường với nhiều nhà xây mới, đôi khi liên lạc trực tiếp với những người xây cất có thể đóng cửa ngay từ khi nhà đã hoàn tất.

Cho người bán

  • Trong thị trường của người mua: sẵn sàng cung cấp những khuyến khích như một bảo hành nhà hoặc trả tiền cho một mức giá mua hàng giảm.
  • Trong thị trường của người bán: ) Lời đề nghị đa năng để chọn một người có tài chính mạnh nhất và nhanh nhất đề nghị đóng cửa.
  • Hãy minh bạch: Giải quyết các vấn đề đã biết trước để tránh trễ hẹn trong việc thương lượng lại sau khi thanh tra.

Cho các đặc vụ bất động sản

  • Hãy phân loại khách hàng: ) trước khi một đề nghị được đưa ra, hãy đặt những mong đợi rõ ràng về thời gian đóng, dựa trên điều kiện cục bộ hiện thời. Cung cấp dòng thời gian và danh sách kiểm tra thời gian đã ghi.
  • Giữ một danh sách người bán hàng có thẩm tra: [FLT: 1] Giữ một thư mục cập nhật của các thanh tra, người kiểm tra uy tín, người cho vay và các công ty tiêu đề luôn luôn thực hiện đúng giờ.
  • dữ liệu thị trường: Theo dõi tỷ lệ hấp thụ địa phương, ngày trung bình trên thị trường, và thời điểm đóng cửa trung bình. Hãy chia sẻ dữ liệu này với khách hàng để thông báo chiến lược của họ.
  • Hãy chủ động với việc theo dõi: [FLT: 1] hoặc thậm chí hàng ngày kiểm tra với người cho vay và công ty tiêu đề có thể cờ những vấn đề tiềm năng sớm hơn. Đừng giả sử tất cả đều nằm trên đường ray - Yêu cầu cập nhật.

Những cạm bẫy thông thường cần tránh

Ngay cả với những chiến lược tốt nhất, sự trì hoãn có thể xảy ra.

  • Việc liên kết một thời gian chuẩn ở khắp nơi áp dụng cho các quy tắc địa phương . Tại một số nơi, việc đóng cửa 30 ngày là điển hình; ở những nơi khác, 45-60 ngày là tiêu chuẩn. Việc nghiên cứu trung bình địa phương trước khi ký hợp đồng.
  • Việc bắn nhầm người cho vay: [FLT: 1] không phải tất cả những người cho vay đều bình đẳng khi nó chạy nhanh. Một ngân hàng lớn có thể cung cấp một mức giá thấp nhưng mất nhiều thời gian hơn một hiệp hội tín dụng địa phương biết thị trường. So sánh quay quanh thời gian trước khi phạm tội.
  • Trong cộng đồng có các tập đoàn có bạn đồng hành, HOA phải cung cấp tài liệu (CC &Rs, tuyên bố tài chính) trong một khung thời gian nhất định. Việc gửi tài liệu này có thể đẩy lùi việc đóng cửa lại. Yêu cầu sớm.
  • Để chuẩn bị cho sự chuyển khoản trễ: ) Vào ngày đóng cửa, tài trợ phải được nối lại. cắt giảm dây ngân hàng (khoảng 3 đến 4 giờ chiều giờ cục bộ) có thể gây ra sự chậm trễ một ngày nếu dây bị ngắt. Sắp xếp dây điện vào ngày trước hoặc sớm ngày đóng cửa.
  • Tìm kiếm tựa đề có thể tiết lộ những cuộc bất đồng, hoặc những cuộc tranh chấp về quyền sở hữu. Giải quyết những vấn đề này có thể mất nhiều tuần. Chạy một báo cáo tựa đề sơ bộ trước khi liệt kê có thể ngăn chặn sự ngạc nhiên.

Vai trò của kỹ thuật trong thời kỳ kết thúc ngắn ngủi

Ngành công nghiệp bất động sản đang dần dần chấp nhận những công cụ số có thể nén dòng thời gian bất kể điều kiện thị trường.

Mô hình kiểm tra tự động (AVMs)

Trong một số trường hợp, người cho vay có thể sử dụng AVMs thay vì đánh giá đầy đủ, đặc biệt là cho việc tái sử dụng hoặc thế chấp rủi ro thấp. Điều này có thể cắt giảm quá trình trong nhiều ngày. Trong khi đánh giá vẫn còn là tiêu chuẩn cho việc mua bán, việc sử dụng các AVM trong thị trường nhất định đang giúp giảm thiểu các bản ghi chép lại.

Name

Các công ty như Qualia và Notarize cung cấp các phòng đóng điện tử nơi tất cả tài liệu được tải lên, xem xét và ký kết trực tuyến. Những nền tảng này kết hợp với hệ thống cho vay để theo dõi sự tiến triển trong thời gian thực. ở thị trường nơi mà các nền tảng như thế được sử dụng rộng rãi, thì thời gian đóng có thể giảm đi 20%–30%.

Hợp đồng và chứng khoán thông minh

Mặc dù vẫn còn nổi lên, các giao dịch bất động sản dựa trên đường phố có tiềm năng để tự động thực hiện và chuyển giao, giảm thời gian đóng cửa hơn là vài tuần. một số hạt tiên phong ở Mỹ đã bắt đầu chấp nhận các tài sản số. hiện nay, những cải tiến này chỉ ra một tương lai nơi mà điều kiện thị trường địa phương ít ảnh hưởng đến tốc độ hơn.

Kết thúc

Tình trạng thị trường bất động sản tại địa phương ảnh hưởng sâu sắc và đa dạng đến thời gian đóng cửa, từ tốc độ giận dữ của thị trường bán hàng đến thời gian mở rộng của thị trường, mỗi môi trường địa phương mang lại những thách thức và cơ hội riêng của mình. Thành công không phải là cố gắng chống lại thị trường, nhưng là để hiểu được nhịp độ và chuẩn bị theo đúng cách.