Tiến trình pháp lý phân chia tài sản giữa các chủ sở hữu

Hiểu các tiến trình pháp lý phân vùng thuộc tính giữa các chủ sở hữu

Việc phân chia tài sản giữa các chủ sở hữu là một cơ chế hợp pháp cho phép các chủ sở hữu chung cắt đứt lợi ích chung của họ và có được quyền sở hữu cá nhân của một phần tài sản. Quá trình này trở nên cần thiết khi các chủ sở hữu đồng sở hữu không thể đồng ý về cách sử dụng, quản lý, hoặc loại bỏ tài sản, hoặc xem xét các tính chất liên quan đến sự bất đồng cá nhân, ly dị, bất đồng kế thừa, hoặc đơn giản là một mong muốn thanh toán một phần đầu tư. Luật cung cấp một đường dẫn có cấu trúc để giải quyết các xung đột qua các thỏa thuận tự nguyện hoặc hành động. Bài này khám phá các cơ sở pháp lý, thủ tục, và xem xét các thủ tục, và các yếu tố liên quan đến việc phân chia rẽ tài sản cá nhân thực sự của người sở hữu và chủ.

Trong khi nội dung ban đầu cung cấp một tổng quát cao, một sự hiểu biết sâu sắc hơn về khuôn khổ pháp lý, các bước thực tế và cạm bẫy tiềm năng là thiết yếu cho bất cứ ai định hướng một sự phân chia. bên dưới, chúng ta mở rộng mỗi khía cạnh với sự hướng dẫn có thẩm quyền, bao gồm cả các quy tắc và luật pháp liên quan.

Những nơi hợp pháp để chia tay

Quyền để phân chia gốc từ cả luật chung và luật pháp quy luật. trong hầu hết các quyền hạn, bất kỳ co-chủ sở hữu thực hoặc cá nhân có thể yêu cầu sự phân chia trừ khi một thỏa thuận hợp lệ hạn chế quyền đó. nguyên tắc cơ bản là không ai nên bị buộc phải giữ lại một đồng sở hữu vô hạn định chống lại ý muốn của họ. phân chia được coi là một phương pháp công bằng, có nghĩa là các tòa án có quyền quyết định kết quả công bằng nhất cho tất cả các bên.

Các cấu trúc liên kết giữa các công ty và mục tiêu

Quyền phân vùng áp dụng cho một số hình thức đồng sở hữu, bao gồm:

Điểm sinh ở Chung: dạng thông thường nhất, nơi mỗi người chủ giữ một phần chia riêng biệt, hoàn toàn riêng biệt. Bất cứ người thuê nào trong chung có thể kiện để phân chia.
Jonathan Tenancy:) bao gồm quyền sống sót, khi chết, phần của người chủ đã chết cho những người chung sống, tuy nhiên, một người thuê chung có thể cắt đứt liên hệ với nhau một người một chiều và rồi tìm cách ly thân.
Trích dẫn từ toàn thể: [FLT: 1] chỉ có thể cho các cặp vợ chồng ở một số bang.
Ở các nước cộng đồng, vợ chồng có cùng sở hữu.

Quan trọng là quyền phân vùng không phải là vô hạn. Chẳng hạn, nếu các đồng sở hữu có một thỏa thuận bằng văn bản xác định rằng tính chất không thể phân chia trong một thời gian nhất định, một tòa án có thể thi hành sự hạn chế đó trừ khi nó không hợp lý. Hơn nữa, một số quốc gia áp đặt thời hạn chờ đợi hoặc yêu cầu thông tin đã cố gắng trước khi có thể tiến hành một vụ kiện phân vùng.

Kiểu phân vùng

Luật pháp công nhận hai phương pháp chính: sự phân chia theo thỏa thuận (không tự nguyện) và sự phân chia theo thứ tự của tòa án (hình thức) vì hiểu sự khác biệt này là quan trọng vì con đường được chọn ảnh hưởng đáng kể đến chi phí, thời gian và kết quả.

Phân chia bởi Hiệp định (Thỉnh thoảng phân vùng)

Một cách mà các nhà lãnh đạo đồng sở hữu có thể hợp tác là tự nguyện chọn một phương pháp để thương lượng, đồng ý làm thế nào để phân chia tài sản mà không dính líu đến tòa án.

Lợi thế chính bao gồm:

Chi phí thấp (không có phí nộp hồ sơ hoặc phí kiện tụng công tố viên)
Giải quyết nhanh hơn (tháng thay vì năm)
Điều khiển kết quả tốt hơn ( đảng tự quyết định sự phân chia)
Bảo tồn các mối quan hệ (không có mâu thuẫn nào hơn là các cuộc chiến của tòa án)

Tuy nhiên, sự phân chia tự nguyện chỉ có tác dụng nếu tất cả các chủ sở hữu đồng ý.

Khuyến khích chia tay

Một hành động phân chia hợp pháp nên bao gồm:

Mô tả hoàn toàn hợp pháp về tài sản gốc
Metes và ranh giới hoặc lô hàng và chặn mô tả mỗi gói mới
Nhận diện mỗi người sở hữu cùng sở hữu và sự chú ý mới được giao
Giao ước là không có những người bảo vệ không bị che giấu
Chữ ký của mọi đảng phái được công nhận
Hợp đồng với yêu cầu ghi âm bang

Nhiều thẩm quyền cũng đòi hỏi một cuộc khảo sát để được ghi nhận cùng với văn tự để tránh những tranh chấp về biên giới trong tương lai.

Phân vùng bởi tòa án ( phân vùng tư pháp)

Khi các đồng sở hữu không thể đồng ý, bất cứ ai trong số họ cũng có thể đệ trình một vụ phân chia tài sản tại tòa án với thẩm quyền trên địa điểm của tài sản.

Mục tiêu của tòa án là tạo ra một sự chia rẽ công bằng, thường là bằng cách đặt hàng:

Bộ phận phân vùng: ) Tài sản được chia thành các gói riêng, mỗi bộ sở hữu. Điều này tốt nhất cho những tờ giấy nhỏ lớn của đất với giá trị tương đương.
Bộ phận phân phối của Sale:) Nếu sự phân chia vật lý là không thực tế (v., một gia đình đơn, một lô nhỏ, hoặc một tòa nhà thương mại), các lệnh tòa án một vụ bán, và tiền được phân phối tỷ lệ.

Tòa cũng có thể ủy quyền cho “mua hàng, và một người sở hữu đồng sở hữu mua cổ phần của những người khác tại một tòa án có tính cách xác định giá, tránh bán công khai.

Nghi thức pháp lý cho tòa án đã bị hủy bỏ

Sự phân chia về tư pháp theo một chuỗi các bước được cấu trúc.

Bước 1: Làm đầy người phàn nàn

Một người sở hữu (các nguyên đơn) than phiền về địa điểm của khu vực hoặc tòa án cao cấp. Người ta phải miêu tả tài sản, liệt kê tất cả các chủ sở hữu, cho biết sự quan tâm của nguyên đơn, và cho biết sự phân chia tự nguyện là không thể.

Bước 2: Phục vụ tiến trình và phản ứng

Các chủ sở hữu khác (người bảo vệ) phải được phục vụ chính thức với khiếu nại và triệu tập. Họ có một thời gian hạn chế - thường 20 đến 30 ngày để đệ trình một phản ứng. Nếu bị cáo không đáp ứng, một phán quyết mặc định có thể được nhập. Đáp ứng, bị cáo có thể phản đối sự phân chia hoàn toàn (một cách thành công), yêu cầu một phương pháp khác biệt, hoặc khẳng định rằng nguyên đơn thiếu đứng (chẳng hạn, nếu các thanh cấu trúc bị ngắt).

Bước 3: Phát hiện và chấp nhận

Tòa thường bổ nhiệm một ủy viên trung lập hoặc trọng tài để thanh tra tài sản, phỏng vấn các đảng và chuẩn bị báo cáo.

Bước 4: Lắng nghe và phán xét

Tòa án tổ chức phiên tòa xét lại bản báo cáo của ủy viên, đánh giá và bất cứ phản đối nào của các bên.

Order for Partation in kind: ) Tòa án có thể chỉ đạo một nhà khảo sát để chia đất và nộp đơn.
Order for Partation by Sale: ) Tòa án đặt điều khoản cho một cuộc đấu giá công khai hoặc bán tư nhân. Thường thì một nhà môi giới bất động sản có giấy phép được chỉ định để quảng cáo tài sản. Việc bán tiền được đặt trong một tài khoản có thẩm quyền cao trong tòa án.
Order for Buyout:) Nếu một người sở hữu muốn giữ lại tài sản, tòa án có thể đặt giá trị và cho chủ nhân đó một khoảng thời gian nhất định để trả phần của họ.

Bước 5: Sự phấn khởi

Để phân chia, tòa án phải thi hành lệnh bằng cách ghi lại việc phân chia hoặc xét xử, để bán, việc đóng cửa sẽ diễn ra dưới sự giám sát của tòa án.

Những sự suy xét quan trọng trước khi bắt đầu chia tay

Phân vùng không phải lúc nào cũng là lựa chọn tốt nhất.

Sự ức chế tài sản

Nếu một thỏa thuận tự nguyện được đưa ra, tất cả các chủ nhân nên đồng ý với một người được chứng nhận là có thẩm định, và để xét xử, thẩm phán sẽ dựa vào bản báo cáo của tòa án, xem xét kỹ lưỡng hoặc đánh giá thấp tài sản, hoặc đánh giá thấp có thể dẫn đến hậu quả không thể cân bằng hoặc phí tổn của việc kiện tụng.

Chi phí pháp lý và thời gian

Sự phân chia tư pháp có thể tốn kém. chi phí bồi thường, phí đánh giá và phí ủy viên có thể dễ dàng lên đến hàng chục ngàn đô la đặc biệt nếu vụ kiện được xét xử.

Việc xin thuế

Phân vùng có thể gây ra những hậu quả ngay lập tức dưới luật liên bang và bang.

Nếu sự phân chia bằng cách bán đem lại lợi ích (lợi tức bán hạ giá trừ thuế) thì các chủ sở hữu có trách nhiệm thu nhập bằng tiền thuế trừ khi họ tái lập lại tiền thuế dưới Khu vực Thuế vụ 1031 (như thế giao dịch kiểu của người Do Thái).
Trong nhiều quốc gia, việc chuyển nhượng tước hiệu thành một phần của một phân vùng có thể gây ra việc xem xét lại các gói mới với giá trị thị trường hiện tại, có khả năng tăng thuế bất động sản hàng năm. Tuy nhiên, một số quyền miễn dịch được miễn thuế giữa các chủ sở hữu nếu không có sự cân nhắc mới.
Nếu một phân vùng cho một người sở hữu một phần không xứng đáng, thì có thể coi sự thừa này như một món quà, tùy theo quy tắc thuế.

Hãy tham khảo ý kiến chuyên gia thuế vụ trước khi hoàn tất bất kỳ phân vùng nào để hiểu rõ ý nghĩa của tình hình.

Những lựa chọn khác để phân chia hình thức

Trước khi kiện tụng, hãy tìm những cách khác:

Buyout:) Một người sở hữu mua cổ phần của những người khác bằng cách cho vay hoặc tái cấp vốn.
Sự thỏa thuận [FLT: 0]: ) Một người trung lập có thể dễ dàng thảo luận và giúp đỡ những người cùng sở hữu đạt được một thỏa thuận tự nguyện. Nhiều tòa án đòi hỏi sự sắp xếp trước khi bị phân chia.
Phụ tùng phần:) Các đảng đồng ý chia phần chỉ của tài sản, để lại những phần còn lại cùng sở hữu - lợi dụng khi có một nơi ở trên một gói lớn.
Cho phép tôi lấy lại quyền lợi: Tài sản được bán, nhưng các chủ sở hữu đồng sở hữu ban đầu vẫn giữ quyền mua lại nó trong khung thời gian nhất định.

Luật lệ đặc biệt cho tài sản của người kế vị

Việc phân vùng đồng nhất của Đạo luật kế vị (được đưa ra tại 20 bang) cung cấp thêm những sự bảo vệ khi tài sản được thừa kế bởi nhiều thành viên trong gia đình.

bổ nhiệm một trọng tài hoặc ủy viên
Xem xét kỹ lưỡng
Cho đồng sở hữu quyền từ chối mua lại những chủ sở hữu khác với giá trị đánh giá
Xem xét sự phân chia có thể thực hiện được và công bằng hay không

Những bảo vệ này được thiết kế để ngăn ngừa những nhà đầu tư giàu có bắt nạt các thành viên trong gia đình bán đất thừa kế ở dưới giá thị trường của người kế vị, và nếu bạn có quyền thừa kế, hãy kiểm tra xem chính quyền bạn có chấp nhận UPHPA, vì điều này đã thay đổi đáng kể cảnh quan pháp lý hay không.

Lời khuyên thực tế để có một phần mềm mịn

Dù bạn theo đuổi sự phân chia tự nguyện hay tư pháp, những bước sau đây sẽ giúp bảo vệ quyền lợi của bạn:

Viết tất cả tài liệu sở hữu: các hành động, di chúc, hợp đồng tin tưởng và bất kỳ thỏa thuận bằng văn bản nào giữa các chủ sở hữu đồng.
Nói chuyện công khai với các đồng sở hữu khác trước khi thực hiện hành động pháp lý. Một cuộc trò chuyện trực tiếp đôi khi có thể giải quyết sự hiểu lầm mà không kiện cáo.
Obtain một đánh giá chuyên nghiệp để thiết lập một đường cơ sở.
Xem xét việc thuê một luật sư bất động sản chuyên về các cuộc tranh chấp tài sản.
Hãy thông báo mọi chi phí bạn đã trả cho các tài sản (hoặc tiền thuế, thuế má, sửa chữa, cải tiến). Bạn có thể có quyền bồi thường các khoản đóng góp này.
Xem xét các bộ phận nói dối (như thế chấp, thuế má, hoặc tiền bảo trợ) để làm sạch tài sản.
Chuẩn bị cho xung đột tình cảm , đặc biệt là trong gia đình có chủ sở hữu tài sản.

Kết thúc

Việc phân chia tài sản giữa các chủ sở hữu cùng nhau là một biện pháp pháp pháp pháp lý có thể thực hiện một mục đích quan trọng: nó cho phép người ta mở khóa giá trị của một tài sản khi sự hợp tác bị suy giảm. Trong khi sự phân chia tự nguyện là con đường hiệu quả nhất và có thể được chấp nhận, sự phân chia tư pháp là một sự dừng lại khi thỏa thuận không thể. hiểu được các cơ sở pháp lý, các bước dựa trên pháp luật, các hệ quả thuế, và các lựa chọn thay thế cho phép người có quyền tự quyết định.

Để đọc thêm, hãy tham khảo các nguồn tài nguyên có thẩm quyền này:

Viện Thông tin pháp lýCorrell: Partation )
Nolo: phân vùng tài sản giữa Co-O-n-n-n-n-n-n-s-
Hiệp hội luật Mỹ: Tài nguyên thật
Ủy ban Luật pháp Uniform: Đồng phục hóa Đạo luật Bất động sản )