Các quy định địa phương là một yếu tố cơ bản của phát triển bất động sản thương mại, quản lý cách sử dụng đất đai và những cấu trúc có thể được xây dựng trong những khu vực cụ thể. Những luật địa phương định hình mọi thứ từ việc xây dựng cao và hang ổ để các loại doanh nghiệp có thể hoạt động trong một khu vực đã được cho phép. Đối với các nhà phát triển, các nhà đầu tư, và các nhà hoạch định thành phố, một sự hiểu biết sâu sắc về phân vùng là cần thiết cho dự án khả năng xác suất, giá trị và thành công lâu dài. Trong khi các mục tiêu khu vực quy định về sự tăng trưởng, bảo vệ tài sản, và đảm bảo an toàn, nó cũng có những thách thức đáng kể - những quy định về sự chấp thuận về thời gian dài hạn chế thiết kế, giới hạn chế thiết kế và khả năng xây dựng. Bài này sẽ khám phá các quy định về các quy định về tính thương mại, và sự phát triển thương mại, và sử dụng các xu hướng phát triển lại đất đai.

Điều luật dâng hiến là gì?

Quy định này là các khuôn khổ pháp lý được thiết lập bởi các chính phủ thành phố để kiểm soát việc sử dụng và phát triển các quy định địa hạt và phát triển. chia một thành phố hay khu vực thành phố thành các khu vực, hoặc các quy định cụ thể về sử dụng, xây dựng các khu vực, các khu vực, các khu vực, và những thất bại. những luật này thường được hợp nhất trong việc kiểm soát và theo luật pháp và được thực hiện thông qua các giấy phép và kiểm tra. khái niệm hiện nay về việc quy hoạch được phát triển trong đầu thế kỷ 20 như một phản ứng nhanh chóng đô thị trường và nhu cầu không thích hợp sử dụng - như việc tìm kiếm các nhà ở. ngày nay, một công cụ chính để thực hiện các kế hoạch toàn diện và các mục tiêu liên quan đến sự phát triển môi trường, và chất lượng môi trường, và chất lượng môi trường.

Các quy định này thường xác định ba chiều chính: sử dụng (những hoạt động nào được cho phép), cường độ (bao nhiêu phát triển được cho phép), và hình thức (các đặc điểm vật lý của tòa nhà). Đối với bất động sản thương mại, những quy định này quy định cho dù một tính chất có thể chứa bán lẻ, văn phòng, công nghiệp, hay các chức năng trộn lẫn, và đặt giới hạn như diện tích mặt sàn tối đa (FAR), xây dựng mức độ cao, yêu cầu đỗ xe và bảo vệ. Hiểu được những quy định này là bước đầu tiên trong việc thẩm định khả năng phát triển của một nơi Mạng.

Tổ chức Legal Foundation:) ), trường hợp Tòa án Tối cao Hoa Kỳ [FLT:] [FLlery Co. [FLT:] đã thiết lập khuếch đại như là một sự kiểm soát của cảnh sát, nếu nó liên quan hợp lý đến sức khỏe cộng đồng, an toàn, đạo đức, hoặc hạnh phúc chung]. Trường hợp này xác nhận sự chia rẽ này có hiệu lực của việc sử dụng và đặt tiền lệ cho các sắc lệnh toàn quốc gia. [L: 5] [FL: [FL] [FL] [FL] [FL] [T]:] [FL]

Loại hình thức phân loại

Đất thường được phân loại thành các loại rộng, mỗi loại có phân loại con tinh lọc sử dụng được chấp nhận.

  • Vùng có mật độ ) – nhà riêng, căn hộ, nhà thị trấn, và những tiện ích liên quan. Những vùng này có thể có giới hạn mật độ (các đơn vị trên một mẫu) và xây những hạn chế chiều cao. Các phân loại con bao gồm R-1 (tách đơn), R-2 (gia đình) và R-3 (gia đình).
  • Vùng phụ thuộc ) – dành cho các cửa hàng bán lẻ, văn phòng, nhà hàng, khách sạn, địa điểm giải trí. Các khu vực này bao gồm thương mại chung (C-1), và khu thương mại trung tâm (CBD). Mỗi khu vực có thể có giới hạn và sử dụng danh sách.
  • Vùng công nghiệp ) – sản xuất, cận chiến, phân phối và các hoạt động công nghiệp nặng. Những khu vực này thường có tiêu chuẩn bảo mật hơn môi trường và hiệu suất.
  • Khu vực nông nghiệp ) – nông nghiệp, nông trại và những công dụng liên quan, thường có mật độ rất thấp.
  • Vùng được điều chỉnh ) – kết hợp hai hay nhiều cách sử dụng tương thích, như dân cư trên các cửa hàng bán lẻ, khuyến khích những khu phố có thể đi bộ, sôi động. Kiểu phổ biến bao gồm các hoạt động thương mại (C-R) và các tiến bộ đơn vị lập kế hoạch (PDD).

Mỗi vùng có một bảng cho phép (theo quyền), điều kiện (cần một giấy phép đặc biệt), và các sử dụng bị cấm. Đối với các nhà phát triển thương mại, điều thích hợp nhất là các vùng thương mại và sử dụng, nơi linh hoạt và cho phép sử dụng trực tiếp khả năng sử dụng dự án vi xử lý. Bản đồ Zoning hiển thị sự phân phối không gian của các vùng này, và bất kỳ sự lệch khỏi các quy tắc thường đòi hỏi một ứng dụng biến, ngoại lệ đặc biệt, hoặc tái tạo.

Sự phát triển thương mại ảnh hưởng đến sự tiến bộ của nhiều người

Những luật về sự thay đổi ảnh hưởng hầu hết các khía cạnh của dự án bất động sản thương mại từ việc chọn trang web và thiết kế đến việc tài chính và xây dựng.

Ảnh hưởng tích cực

  • Sự gia tăng tổ chức ) – Zning ngăn chặn các vùng đất không tương thích được dùng bên cạnh, giảm xung đột (v. d., ngăn chặn ngành công nghiệp nặng không cho trường học).
  • Giá trị bất động sản ) – Bằng cách thiết lập tiêu chuẩn tối thiểu để xây dựng chất lượng, thất bại và đất đai, việc phân vùng giúp duy trì tính cách hàng xóm và sự ổn định thị trường.
  • Bảo đảm an toàn và tương thích ) – Điều luật cho phép tiếp cận lửa, đậu xe và bảo vệ người cư trú và các vùng phụ cận.
  • Kế hoạch công cộng mở rộng ) – Việc phát triển tọa độ Zoning với đường xá, tiện ích và giao thông, giảm bớt sự căng thẳng về nguồn tài nguyên công cộng.

Những thử thách và giới hạn

  • Luật ghi chú ) – giới hạn độ cao nghiêm ngặt, mức độ mật độ mật độ, hoặc sử dụng giới hạn có thể loại trừ các dự án khả thi khác. Ví dụ, một dự án thấp FAR có thể làm cho một tháp văn phòng cao cấp không thể trên một trang web nhất định.
  • Chi phí tăng thêm ) – chuyển hóa mã quy hoạch phức tạp, thính giác công cộng và xem xét môi trường có thể làm tăng thời gian và chi phí. Chi phí quyền hạn có thể tiêu tốn 5–15% ngân sách dự án.
  • Urban Sprawl ) – Nếu khu vực thương mại chỉ giới hạn trong một số hành lang, nó có thể buộc sự phát triển bên ngoài, chiếm đất canh tác và tăng sự phụ thuộc xe hơi.
  • Những cuộc tranh cãi về chủ nghĩa nóng nảy có thể dẫn đến việc kiện tụng, đặc biệt khi chủ sở hữu thách thức việc từ chối những sự biến đổi hoặc những sự kiện khác.

Những sự khác biệt và ngoại lệ đặc biệt

Khi một sự phát triển được đề nghị không phù hợp với các quy tắc quy hoạch đã có, các nhà phát triển có thể áp dụng cho một [FLT: 0] [FLT] biến đổi [FLT:]. Các sự kiện thường được chấp nhận khi thực thi nghiêm ngặt sẽ gây khó khăn và sự lệch hướng không gây ra lợi ích công cộng. Ngoại trừ ) trường hợp ) ngoại lệ ) [FLT:]] [FT:]] [thời gian]] [thời gian]] (mà chỉ được cho phép trong những điều kiện nhất định). Việc này thường được chấp nhận khi các nhà phát triển nghiêm ngặt sẽ gây ra khó khăn không cần thiết và sự phân biệt đối xử công khai. Ngoại trừ trường hợp ngoại lệ đòi hỏi sự nghe và hiển thị là cách ứng dụng sẽ được tương thích hợp với cả hai quá trình có thể không tiên đoán và cả hai quá trình, và thường đòi hỏi sự liên quan đến các nhà phát triển pháp và liên kết hợp pháp lý.

Những tiêu chuẩn quan trọng cho sự phát triển thương mại

Các nhà phát triển thương mại phải chú ý đến các quy định về hình thức xây dựng và mật độ. Các số đo quan trọng bao gồm:

  • Tỷ lệ khu vực Floor (FAR) – tỷ lệ của tổng diện tích sàn nhà cho phép mật độ nhưng có thể đòi hỏi sự thất bại và không gian mở và không gian mở rộng.
  • Xây dựng chiều cao – chiều cao tối đa là chân hoặc truyện, ảnh hưởng đến quan điểm, bóng tối và mật độ. Giới hạn chiều cao thường giảm xuống gần khu dân cư.
  • Những sự cố sâu xa trước mặt có thể làm giảm bớt những vùng đất có thể sử dụng và đẩy xa hơn các tòa nhà từ đường phố.
  • Yêu cầu tăng dần ) – số không gian đậu xe ngoài đường nhỏ nhất dựa trên việc sử dụng và cảnh vuông. Đây có thể là một trình điều khiển giá trị lớn - 10 đến 30 nghìn đô la mỗi điểm đậu xe bên dưới - và thường xung đột với mục tiêu không đầy đủ. Nhiều thành phố hiện nay giảm hoặc loại bỏ tối thiểu.
  • Lt coverage – Phần trăm số lượng có thể được bao phủ bởi các tòa nhà, bề mặt không được che phủ.

Những tiêu chuẩn số này trực tiếp ảnh hưởng đến dự án khả thi. Một yêu cầu đậu thấp có thể làm cho nơi không có kinh tế phát triển thương mại, trong khi quy định linh hoạt hơn- như giảm tối thiểu bãi đậu xe hoặc thưởng thêm cho sự tiện nghi công cộng - có thể khuyến khích kết quả mong muốn như nhà ở giá cả hoặc quảng trường công cộng. Các nhà phát triển nên chạy proma phân tích theo nhiều kịch bản chính sách để xác định con đường khả thi nhất.

Chuyển tiến trình quyền lợi

Quyền lợi là quá trình để có được mọi sự chấp thuận về quy hoạch quy hoạch cần thiết, giấy phép và sự cho phép về tư pháp để phát triển một tài sản.

  1. Chương trình này ) – Họp với nhân viên lên kế hoạch để thảo luận về khái niệm dự án, phân vùng và tiềm năng. Bước này có thể nhận diện những rào cản sớm và dòng chảy quá trình.
  2. Xem lại ) – Nhiều thẩm quyền đòi hỏi sự đánh giá ảnh hưởng môi trường (EIA) hoặc giảm nhẹ bản tuyên bố tiêu cực dưới Luật Chính sách Môi trường Quốc gia (NEPA) hoặc trạng thái tương đương (v. d., CEQA ở California). Điều này có thể thêm 6–18 tháng vào dòng thời gian.
  3. Những cuộc họp phúc thẩm ) – Lập kế hoạch cho ủy ban và phiên tòa xét xử thành phố nơi mà các thành viên trong cộng đồng có thể làm chứng.
  4. [FLT: 0] Đang tiến hành tu chính án hoặc biến số – Nếu dự án này không tuân theo phân vùng hiện tại, cần có sự chấp thuận lập pháp hay quasi-jusi. Điều này thường đòi hỏi một phiếu bầu siêu cấp.
  5. Giấy phép xây dựng và giấy phép cư trú .

Việc tuyển một luật sư sử dụng đất đai và một cố vấn kế hoạch là một thực hành chuẩn. hội nghị cộng đồng có thể thay đổi với bầu cử, những thỏa thuận mang tính xây dựng, và lợi ích có thể giảm sự chống đối và phê chuẩn. nhà phát triển cũng nên giám sát chính trị địa phương, như ban lãnh đạo và các thành viên hội đồng có thể thay đổi với bầu cử, thay đổi khí hậu điều hành.

Làm việc như một công cụ cho chính sách công cộng

Các thành phố ngày càng sử dụng quy hoạch để đạt được những mục tiêu chính sách rộng hơn ngoài việc sử dụng đất liền sự tách biệt.

  • Inclution Zning ) – Mandates hoặc khuyến khích nhà ở giá trị trong phát triển mới hoặc hỗn hợp. Ví dụ, một nhà phát triển có thể cần thiết để đặt riêng 10–20% các đơn vị dân cư ở mức giá thấp hơn để đổi lấy lãi suất bổ sung mật độ.
  • Thành phố Bonuses ) – Cho phép thêm mặt sàn hoặc chiều cao để đổi lấy lợi ích công cộng như nhà ở, quảng trường công cộng giá rẻ, hoặc chứng nhận LEED. Tính năng này có thể biến một dự án lề thành một dự án có lợi.
  • Transfer of Development Rights [TDR:1) ) – Cho phép người sở hữu tài sản trong vùng gửi (v. d., đất trồng trọt) bán quyền phát triển của họ cho người sở hữu trong vùng nhận (v. d., trung tâm thành phố), cho phép mật độ cao hơn trong khi giữ không gian mở.
  • Mặc dù không phân vùng trên mỗi se, chúng thường được cấu tạo theo quy định quy hoạch quy hoạch quy hoạch. Chi phí ảnh hưởng cao có thể giảm khả năng hỗ trợ ảnh hưởng dự án.
  • Nhà phát triển văn hóa nông nghiệp và không gian mở – Sự bảo tồn lớn hoặc bảo tồn dễ dàng để bảo vệ đất đai và các vùng tự nhiên. Nhà phát triển các dự án thương mại gần các vùng này phải tôn trọng các đòi hỏi đệm.

Những công cụ này có thể tăng giá trị cộng đồng nhưng cũng tăng thêm độ phức tạp. Các nhà phát triển phải lập yếu tố này lên các mô hình tài chính sớm hơn. Ví dụ, một phần bổ sung mật độ có thể làm cho một việc tăng trưởng cao chỉ khi thành phần nhà ở có giá trị cẩn thận. Tài nguyên như [FLT: 0] Viện Urban [FLT: 1] cung cấp nghiên cứu về hiệu quả của các chính sách này.

Những cuộc chiến và cải cách gần đây

Zoning đang tiến hóa để đáp lại những thay đổi ưu tiên thành thị.

  • Mã định sẵn ) — Thay vì chỉ tập trung vào sử dụng, các mã hình thức và tính cách để tạo ra kết quả có thể đoán trước và đi lại được. Họ thường cho phép linh hoạt hơn trong việc sử dụng trong khi thực hiện các tiêu chuẩn thiết kế như sàn nhà, mặt tiền đường phố, và các vật liệu proçade. [FL:2] Hiệp hội Kế hoạch định Mỹ [FL:] [FL:] đã xuất bản hướng dẫn mở rộng về các dạng mã dựa trên các dạng mã.
  • Những tiến bộ bao gồm – Nhiều thành phố hiện nay cần hoặc khuyến khích nhà ở có giá trị như một phần của các quảng cáo mới hoặc sự phát triển hỗn hợp. Các quy định phân vùng có thể chỉ định một phần trăm các đơn vị được đặt riêng cho các hộ thu nhập thấp và trung bình.
  • Khả năng duy trì và Green Zoning ) – Zoning có thể khuyến khích các thực hành xây dựng màu xanh lá cây qua các phần thưởng mật độ cho sự certification LEED, quản lý nước bão, hoặc bảo vệ nguồn năng lượng mặt trời. Một số thành phố đã chấp nhận tiêu chuẩn "nhân tố xanh" cho các mặt đất và tiện lợi.
  • khi-phải-dùng ) – để chống lại sự mở rộng và phát triển kinh tế, một số quyền hạn cho phép sự phát triển hỗn hợp- sử dụng mà không cần có giấy phép sử dụng điều kiện, tăng tốc độ chấp thuận.
  • Xem xét có khả năng sử dụng ) – nhiều quốc gia và thành phố đã áp dụng một quy hoạch đúng cho các dự án nhà ở, giảm các điểm phê bình tư pháp và quyền phủ quyết cộng đồng. Oregon, ví dụ, tiểu bang loại bỏ các khu vực một gia đình duy nhất để cho phép các khu dân cư và ba trục trong khu dân cư.
  • Mở rộng công viên tối thiểu ) – các thành phố như Buffalo, Minneapolis, và San Francisco đã giảm bớt hoặc loại bỏ các yêu cầu đỗ xe cho phát triển thương mại, giảm chi phí và cho phép các dự án đi lại chặt chẽ hơn, có thể đi lại được.

Những thay đổi này phản ánh sự công nhận ngày càng nhiều rằng quy hoạch của Euclid (mà sự phân chia nghiêm ngặt) có thể cản trở sự hình thành các cộng đồng sôi nổi và bền vững. Các nhà phát triển nào tiếp tục thông báo về các xu hướng này có thể xác định những cơ hội trong thị trường đang hiện đại hóa các mã phân vùng của họ. Để đọc thêm, [FLT: 0] Trung tâm nghiên cứu và Dịch vụ Phục vụ Môi trường (MRSC) [MT: 1) đưa ra những hướng dẫn thực tế về cải cách quy hoạch định và sử dụng đất đai.

Kết thúc

Quy định Zoning là cả một sự ràng buộc và một công cụ cho phát triển bất động sản thương mại. chúng tạo ra khả năng dự đoán và trật tự, nhưng cũng có thể áp đặt các chi phí và rào cản. Các nhà phát triển thành công hiểu rằng quy hoạch không phải là tĩnh, nó tiến hóa với chính sách công cộng, giá trị cộng đồng và thị trường. Bằng cách nắm vững các sắc thái của mã phân vùng - bao gồm cả hạn chế, tiêu chuẩn không gian, và các quá trình tán có thể định hướng môi trường điều chỉnh hiệu quả hơn, giảm rủi ro, và giải phóng.