Kế hoạch đô thị và sử dụng đất đai, tạo nên xương sống của sự phát triển cộng đồng. Trong số những công cụ quan trọng nhất mà chính phủ địa phương sử dụng là quy hoạch địa hạt và vùng phủ. trong khi họ chia sẻ mục tiêu chung về việc hướng dẫn tăng trưởng và bảo vệ phúc lợi cộng đồng, họ phục vụ những vai trò khác nhau cơ bản. các quận lập trình cơ bản tạo ra khuôn khổ cơ sở cho việc sử dụng đất, xác định những hoạt động nào có thể xảy ra. giảm bớt các khu vực yêu cầu thêm cho mục tiêu khác nhau trên các tầng lớp trên cùng của cộng đồng. hiểu được cách hai cơ sở và khác nhau là quan trọng cho chủ sở vật chất, nhà phát triển, nhà phát triển, và tham gia cùng tham gia, và tham gia cùng tham gia với nhau.

Các quận là gì?

Các quận Zoning là những phân loại chính được thành lập bởi các luật thành phố. họ chia một thành phố, thị trấn, hay hạt thành các khu vực địa lý, mỗi khu vực cho phép sử dụng, các kích thước xây dựng và mật độ mật độ. Ví dụ, một khu dân cư có thể hạn chế sự phát triển đến các nhà riêng của một gia đình, trong khi một quận có thể cho phép các cửa hàng bán lẻ, văn phòng và nhà hàng. các khu công nghiệp cho phép các nhà máy và nhà kho, và các khu vực nông nghiệp bảo tồn và không gian mở.

Ý niệm về việc phân vùng xuất hiện vào đầu thế kỷ 20 với nghị quyết toàn diện đầu tiên của quốc gia vào năm 1916, dựa trên pháp luật, được củng cố trong vụ kiện Tòa án Tối cao năm 1926 [FLT:]) vi khuẩn của Euclid chống lại. Ambler Realty Co. , ủng hộ việc phân phối để làm cho quyền lực của cảnh sát.

Các loại địa hạt thông thường

Các quy định quy hoạch hiện đại thường bao gồm nhiều loại rộng, mỗi loại có phân loại phụ cho tỷ lệ khác nhau:

  • Phụ đề được dịch bởi:
  • (C)) – thương mại khu vực (C-1), thương mại chung (C-2), và quận trung tâm thương mại (C-3 hoặc CBD).
  • Công nghiệp công nghiệp công nghiệp công nghiệp ) – Công nghiệp ánh sáng (I-1) cho hội nghị và chiến thuật; công nghiệp công nghiệp nặng (I2) cho việc sản xuất và xử lý.
  • Nền nông nghiệp ) – bảo tồn đất nông thôn và tính cách nông thôn, thường với kích cỡ lớn nhất.
  • sử dụng phương pháp "MU" ) – Một loại mới kết hợp dân cư, thương mại và đôi khi công nghiệp ánh sáng sử dụng trong một huyện.

Mỗi quận có một bảng [FLT: 0] chi tiết [FLT: 0] [FLT: 1] xác định những điều được phép sử dụng, thất bại, giới hạn chiều cao, tỷ lệ mức độ tầng (FAR), nhu cầu đậu xe và nhiều chi tiết. Những quy tắc này nhằm bảo vệ giá trị tài sản, sức khỏe cộng đồng và tính cách cộng đồng.

Các vùng có nhiều thăng trầm được thiết lập như thế nào?

Quá trình bắt đầu với một kế hoạch [FLT: 0] mà thường bao gồm hoạch định các mục tiêu cộng đồng, phiên tòa công cộng, và hội đồng thành phố hay hội đồng lãnh địa. Quá trình này bắt đầu với [FLT: 0] [phụ thuộc vào kế hoạch [FLT] [FLT:] mà thường bao gồm việc lập trình các mục tiêu cộng đồng lâu dài. Dựa trên kế hoạch đó, bản đồ quy hoạch được thu thập, phân vùng quy định mỗi vùng. Việc quy định các chi tiết cho mỗi địa hạt. Các luật có thể được yêu cầu bởi chủ sở hữu hoặc do chính phủ thiết lập, nhưng phải nhất quán với kế hoạch.

Vùng phủ sóng là gì?

Những quy định khác nhau được đặt trên các địa hạt, “làm giảm các quy tắc khác nhằm sửa đổi hoặc nâng cao các quy tắc nội bộ.

Khu vực phủ sóng thường được sử dụng để chỉ việc bảo tồn lịch sử, bảo vệ môi trường, nhà ở giá rẻ, tiêu chuẩn thiết kế, quản lý lũ lụt, và sự phát triển giao thông. ví dụ, một sự bao bọc lịch sử có thể hạn chế sự thay đổi bên ngoài để duy trì tính chất kiến trúc, ngay cả khi khu vực bên trong cho phép sử dụng thương mại. một hệ thống bảo vệ môi trường có thể giới hạn bề mặt không bị phá vỡ gần các đường nước, những nhu cầu quá cơ sở nước mưa của khu vực.

Những vùng phủ sóng hoạt động như thế nào

Một vùng phủ được định nghĩa trên bản đồ cho thấy ranh giới của nó. Trong những giới hạn này, quy định của vùng [FLT: 0] được phủ [FLT: 1], quy tắc nằm trong các đường biên giới. Thông thường, quy định về độ gò bó hơn áp dụng cho vùng này. Nếu khu đất này cho phép xây cất cao 35 feet nhưng bao phủ nó với giới hạn bao phủ 25 feet, thì sự cai trị của giới hạn bao phủ (bằng cách chiếm nhiều đơn vị phần thưởng tùy theo giá trị) cho nhà phát triển, có thể chọn cách sử dụng.

Vùng phủ có thể áp dụng cho thành phố hoặc các hành lang riêng biệt, khu vực lân cận hoặc tính năng môi trường. Những vùng này thường được chấp nhận là một phần của [FLT: 0] sửa đổi văn bản [FLT: 1] và đi qua một quá trình duyệt công cộng tương tự như thay đổi cơ sở. Một khi đã có, vùng bao gồm cung cấp ) khả năng [FLT:] [FLT:] để cộng đồng có thể giải quyết các điều kiện độc đáo mà không cần phải quá tải toàn bộ mã.

Những loại vùng phủ sóng thông thường

  • Sự bảo tồn của lịch sử [FLT:] — Bảo vệ các vùng lịch sử bằng cách kiểm soát sự phá hủy, thay đổi và xây dựng mới.
  • Chương trình bảo vệ về mặt vũ trụ ) – Bảo vệ các vùng đất ướt, dốc dốc dốc, môi trường sống hoang dã và chất lượng nước. Có thể hạn chế sự phát triển gần dòng chảy hoặc đòi hỏi bộ đệm lớn hơn.
  • Phụ đề được dịch – Theo tiêu chuẩn phát triển chặt chẽ hơn trong vùng nước lũ-prone, chẳng hạn như cấu trúc tăng cao trên cao cơ sở và cấm sử dụng một số cách nhất định.
  • Phụ đề tiếng Việt do nhóm Việt hóa:
  • Bộ luật Đối chiếu ) – Tập trung vào hình thức xây dựng và đường phố thay vì sử dụng đất, khuyến khích thiết kế thân thiện với người đi bộ. thường được sử dụng ở trung tâm hoặc dọc hành lang.
  • - Phương pháp tiếp cận cảng ) – Giới hạn xây dựng độ cao và đất liền gần sân bay để đảm bảo an toàn và giảm tác động của tiếng ồn.

Những khác biệt chính giữa các vùng nhộn nhịp và vùng phủ kín

Trong khi cả hai đều là công cụ điều chỉnh, chúng khác nhau về phạm vi, mục đích và ứng dụng. Những bảng sau đây nhấn mạnh sự khác biệt chính (được liệt kê như một danh sách để rõ ràng):

  • Vai trò địa phương:) Khu vực [FLT:] Thiết lập ) cơ sở [FLT:] , vùng bao bọc áp dụng [FLT:] [FLT:] [FLT:] [FLT:] [FLT:] [FLT] [FLT:] [FLT]] [FLT]] [FLT:] [FLT]]] [FLT:] [FLT] [FLT]]] [FLT] [FLT:]]]] [F [F [FLT]]]]]]] [GM [F
  • Chương trình Bức xạ: Khu vực Zoning bao gồm toàn bộ quyền hạn hoặc các khu vực lớn; khu vực bao gồm thường được áp dụng cho những khu vực nhỏ hơn, mục tiêu (v.g., một khu phố lịch sử, một vùng bị lũ lụt, một hành lang đi lại).
  • Tự nhiên tái định nghĩa các quận Zoning xác định những gì sử dụng, điều kiện hoặc bị cấm. Vùng phủ định sửa đổi những người dùng luật lệ hoặc thêm những tiêu chuẩn mới (v. g., thiết kế, mật độ, hiệu suất môi trường).
  • Khả năng đọc: Vùng phủ sóng có thể được điều chỉnh theo điều kiện cụ thể và có thể bao gồm động cơ (v. g., tiền thưởng mật độ) mà cơ sở không cung cấp.
  • Trong trường hợp xung đột, các quy định khắt khe hơn thường được áp đặt lên trên các luật cơ bản.
  • Đặt ra: tổ chức các quận tổ chức đất đai tổ chức tổ chức các vùng đất rộng rãi sử dụng để tách biệt các công cụ.

Những vùng đất nhộn nhịp và vùng phủ sóng hoạt động cùng nhau như thế nào

Một khu dân cư bảo vệ tính cách dân cư, trong khi một khu bảo đảm lịch sử cho việc xây dựng tôn trọng di sản kiến trúc. một hành lang thương mại có thể được phân vùng cho bán lẻ và văn phòng, nhưng một nhà ở có giá trị có thể đòi hỏi sự phát triển thu nhập lẫn nhau để chống lại sự dời đổi.

Vùng phủ cũng cho phép các đô thị điều khiển chính sách mới mà không làm hỏng toàn bộ mã quy hoạch. Chẳng hạn, thành phố có thể áp dụng một [FLT: 0] phát triển [FD] bao gồm [FLT: 1) dọc theo một đường ray mới, cho phép các hang động cao hơn và giảm bớt chỗ đậu gần các trạm. Nếu thành công, các nguyên tắc sau này có thể được kết hợp vào khu vực quy tụ cho các vùng tương tự.

Để có được tài sản, cần phải kiểm tra cả khu vực phân vùng cơ bản lẫn khu vực có thể được áp dụng trước khi phát triển.

Những ví dụ thực tế về việc phủ phủ sóng hành động

Phủ phủ vùng lịch sử: Charleston, Nam Carolina

Việc bảo tồn lịch sử của ông Charleston, được thiết lập vào năm 1931, là một trong những công trình đầu tiên của Hoa Kỳ, bảo vệ kiến trúc tượng trưng của thành phố bằng cách điều chỉnh sự phá hủy, thay đổi bề ngoài và xây dựng mới trong vùng cũ và lịch sử.

Phủ sóng ngập tràn: Houston, Texas

Houston có một cuộc giải thích về việc hạn chế sự phát triển trong các khu vực thường bị ngập lụt, đặc biệt là sau cơn bão Harvey, những tòa nhà bao gồm việc được nâng cấp trên mức cao và những kho dự trữ hợp lý đó được cung cấp cho bất cứ chỗ nào được đặt trong khu vực giải thích về lũ lụt. trong khi Houston thiếu sự quy tụ truyền thống khắp thành phố, những hoạt động giải thích về nước lũ như là một địa điểm được áp dụng để giảm rủi ro lũ và bảo vệ an toàn công cộng.

Quản lý cơ sở vật chất: Portland, Oregon

Portland của Ở chế độ chi phối [FLSYAG [FLT: 1] đòi hỏi các tòa nhà dân cư mới với 20 đơn vị hoặc hơn để đặt một phần trăm đơn vị vừa phải để gia đình có thu nhập khu vực 80%. Các khu vực bao gồm áp dụng cho các khu vực đa thuộc địa và cho phép tiền thưởng và phí tổn. Việc tiếp cận này nâng cao sự phát triển thị trường để sản xuất các đơn vị có giá trị hợp lý, cho thấy cách các khu vực bao phủ có thể định vị nhà ở đến 80% thu nhập khu vực mà không cần phải thay đổi toàn bộ khu vực.

Phủ phủ môi trường: Austin, Texas

Việc này có thể áp dụng cho các vùng bảo vệ chất lượng [FLT:], và ngăn chặn việc sử dụng một cách có hại nhất định [FLT: 1] để bảo vệ vùng có vùng trên vùng mà Edwards Aquifer, nơi này hạn chế việc trang bị, và điều khiển các phương pháp phát triển không làm ô nhiễm nguồn nước chính của vùng này.

Sự suy xét về pháp lý và quản trị

Các bang cấp quyền điều hành đất đai qua phân vùng, nếu nó hợp lý, không tùy ý, và phục vụ một mục đích công cộng hợp pháp.

Các tòa án thường ủng hộ những quy định hợp lý về việc bảo vệ công chúng, bảo vệ nước lụt, hoặc nhà ở phải chăng, nhưng điều quan trọng là khu vực này phải cho phép sử dụng một số hoạt động kinh tế hợp lý, dù có hạn chế một số hoạt động nào đó.

Những vùng được quản lý và phủ bao gồm thường đòi hỏi những tiến trình ôn lại khác. Chẳng hạn, một bảng xem xét lịch sử có thể bao gồm một bảng xem xét thiết kế, trong khi một bộ đồ bảo hộ môi trường có thể cần được đánh giá về ảnh hưởng của môi trường.

Lợi ích và thử thách của việc phủ nhận vùng đất

Lợi ích

  • Điều luật được đặt ra: Khu vực overLT giải quyết các vấn đề cụ thể mà không làm gián đoạn hệ thống quy hoạch rộng hơn.
  • Khả năng sử dụng:) Họ có thể bao gồm các khuyến khích (phần thưởng riêng, giảm phí) khuyến khích kết quả mong muốn như nhà ở giá phải chăng hoặc tòa nhà xanh.
  • Những vùng phủ sóng có thể được cập nhật hoặc gỡ bỏ tương đối dễ dàng khi điều kiện thay đổi.
  • Sự giao tiếp: 0] các vùng phủ sóng thường đòi hỏi phải có sự tham gia của người dân và người giữ cửa, cho phép người dân trong khu vực định hình các quy định ảnh hưởng trực tiếp đến họ.
  • Giảm ); ) Sự giải thích về môi trường và lũ lụt bao gồm những nguy cơ tai họa và chi phí lâu dài cho những người đóng thuế.

Thử thách

  • Sự phức tạp: [FLT: 0] nhiều loại quy định có thể làm cho chủ sở hữu, nhà phát triển, và ngay cả nhân viên lên kế hoạch.
  • Một số chủ sở hữu xem tài sản là vi phạm quyền sở hữu, dẫn đến những thách thức pháp lý hoặc chống đối chính trị.
  • Việc tuân theo các tiêu chuẩn bao gồm (v. d., xem xét lại thiết kế, hợp đồng nhà ở giá trị thấp) đòi hỏi phải có nguồn nhân viên tận tụy.
  • [FLT: 0] Sự bất công: ) thiết kế kém các lớp phủ có thể làm tăng sự bất bình đẳng. Chẳng hạn, việc bao gồm lịch sử có thể làm tăng giá trị tài sản và thay thế người thu nhập thấp hơn nếu không hợp với các biện pháp khả năng chi trả.
  • TRONG khi nhiều người bao gồm cùng một gói (v. d., lịch sử và môi trường), việc hòa giải các đòi hỏi của họ có thể là một thách đố.

Kết thúc

Các quận và vùng đất bao bọc là những công cụ bổ sung cùng nhau định hình môi trường xây dựng. các quận Zoning cung cấp các trật tự cơ bản mà tách biệt nhau sử dụng và thiết lập các mẫu phát triển cơ bản.

Đối với các nhà hoạch định, nhà phát triển, và công dân, hiểu biết cả hai đều cần thiết để định hướng quá trình sử dụng đất. dù bạn đang xây dựng một ngôi nhà trong một quận lịch sử, phát triển một dự án pha trộn trong một hành lang giao thông, hoặc ủng hộ cho những bảo vệ mạnh mẽ hơn, biết được những vùng bao phủ tương tác với các khu vực cơ bản sẽ giúp bạn đưa ra những quyết định sáng suốt như thay đổi khí hậu, khả năng chi trả, và sự cải tạo kinh tế, các khu vực bao phủ sẽ vẫn là một công cụ có sức mạnh và linh hoạt.

Để biết thêm về các cơ sở quy hoạch, xin xem ) Bộ trưởng Kế hoạch Hoa Kỳ , xin xem tài nguyên phân phối [FLT:] của Hiệp hội kế hoạch [FLT:]. Để tìm hiểu về các khu vực bao gồm các khu vực [FLT: 1] quản lý [FLT:], xin xem [FLT:] FLT:] Phục vụ Liên Hiệp Quốc [FL: 6].