Hiểu tại sao những người có thật đóng cửa lại bị trì hoãn

Việc kết thúc một thỏa thuận bất động sản là bước cuối cùng, quan trọng là việc chuyển nhượng quyền sở hữu từ người bán sang người mua. trong khi đó là một bước quan trọng, quá trình đóng cửa thường đầy những cạm bẫy tiềm năng có thể đẩy lùi ngày tháng trước hoặc thậm chí cả tuần. chậm trễ không chỉ gây khó chịu mà còn có thể có những hậu quả tài chính như hạn chế việc sử dụng các loại khóa, chi phí lưu trữ cho xe tải di chuyển, hoặc chi phí nhà ở tạm thời. bởi hiểu được nguyên nhân thông thường nhất gây ra bởi các bước tiến hành để tiếp tục việc giao dịch của bạn.

Bất cứ sự đóng cửa bất động sản nào bao gồm một chuỗi các sự kiện phức tạp, bao gồm thế chấp dưới giấy phép, việc tìm kiếm, thanh tra, chuẩn bị tài liệu pháp lý và bất kỳ liên kết yếu kém nào trong chuỗi đó có thể gây ra một sự trì hoãn.

1. Mortgage Financing &am; viết dưới

Lý do thông thường nhất để đóng cửa trễ là vì vấn đề tài chính của người mua, ngay cả sau khi đã có tiền lương, người cho vay phải xác nhận thu nhập, tài sản và lịch sử tín dụng trong giai đoạn viết dưới đây.

  • Thay đổi tín dụng trong phút cuối: ) một người mua mở thẻ tín dụng mới hoặc thực hiện một vụ mua lớn, điều này thay đổi tỷ lệ nợ của họ để thu nhập.
  • Tài liệu hướng dẫn đầy đủ: ) Thiếu tiền lương, giấy khai ngân hàng hoặc thuế có thể làm trì hoãn việc xem xét của người viết.
  • Nếu giá trị tài sản cho ít hơn giá mua đã thỏa thuận, người cho vay có thể đòi hỏi phải thương lượng lại hoặc trả lại tiền.
  • Thay đổi trong địa vị công việc:) một việc làm thay đổi hoặc khoảng cách trong công việc ngay trước khi đóng cửa có thể gây ra sự xem xét thêm.

Hướng dẫn về quyền sở hữu tài chính ) ).

2. Danh sách và quyền sở hữu bị xúc phạm

Người ta tìm kiếm tiêu đề để đảm bảo người bán có quyền sở hữu rõ ràng và không có ai nhận lại tài sản.

  • Các khoản không thanh toán: ifenmentns, unpact sunment, hoặc salns thuế phải được giải quyết trước khi công ty tiêu đề có thể ra một chính sách sạch.
  • Những người khai báo trong hồ sơ công cộng: Tên đã được ghi lưu, mô tả gói không đúng, hoặc những tài liệu thiếu có thể tạo ra những khuyết tật tiêu đề.
  • Nếu một tài sản thuộc về nhiều đảng không đồng ý với việc bán, thì sự đóng cửa sẽ bị trì hoãn cho đến khi mọi dấu hiệu đều được chấp nhận.
  • Việc đóng dấu hoặc xâm phạm: ) Một sự thanh thản chưa được giải quyết hoặc hàng rào nhà hàng xóm có thể đòi hỏi sự giải quyết hợp pháp.

Việc đặt tiêu đề thường được hoàn thành sớm, nhưng vấn đề có thể xuất hiện vào phút cuối.

3. Xem xét và vẽ sơ đồ biểu đồ hình ảnh

Cả việc kiểm tra lẫn đánh giá đều đòi hỏi các chuyên gia có bằng cấp đến thăm nhà cửa, và trong những thị trường đông đúc, lịch của họ được xếp đầy vào.

  • Người ta có ít khả năng sử dụng: ) đặc biệt trong mùa cao điểm, có thể mất một tuần hoặc nhiều hơn để sắp xếp một cuộc thanh tra tại nhà.
  • Áp dụng chân dung: Yêu cầu người ta đánh giá thông qua một công ty quản lý, và nếu người dân địa phương quá tải, báo cáo sẽ mất nhiều thời gian hơn.
  • Sau khi kiểm tra, nếu tìm thấy những vấn đề quan trọng (roof, điện bị rò rỉ, mốc), người mua có thể yêu cầu sửa chữa hoặc giảm giá, yêu cầu bổ sung mới và có thể đánh giá một lần nữa.
  • Các cuộc thanh tra bị hủy hoại: ) những vấn đề nghiêm trọng như nứt móng hoặc mối có thể làm cho tài sản tạm thời không thể hoạt động để có tiền, yêu cầu sửa chữa trước khi đóng cửa.

Để tránh bị chậm trễ, các cuộc kiểm tra thời khóa biểu ngay khi hợp đồng được ký và đáp ứng nhanh chóng yêu cầu sửa chữa.

Những vấn đề không thể đếm hết

Ngay cả khi người đo độ có thể đến thăm ngay, chính người đó cũng có thể tự định giá những vấn đề không thể đánh giá thấp.

  • Nếu bất thường bán: ) nếu bất động sản là độc nhất (v., nông thôn, lịch sử, hoặc cao cấp), người đánh giá có thể phải đấu tranh để tìm các khoản tiền tốt, dẫn đến một báo cáo phức tạp lâu hơn.
  • Việc sửa chữa để có thể cho vay một cách dễ dàng: FHA, VA, và các khoản vay USD có tiêu chuẩn bất động sản nghiêm ngặt. Nếu người đánh giá ghi chú bóc vỏ sơn, thiếu trục, hoặc không hoạt động HVAC, người cho vay có thể cần phải sửa chữa trước khi đóng cửa.
  • Nếu người cho vay có thể trả phí tái sử dụng và trì hoãn: ) nếu người đầu tiên đi xuống thấp và người mua thách thức, hoặc nếu người cho vay ra lệnh đánh giá lại lần thứ hai, thì sẽ tăng ngày cho dòng thời gian.

5 Hợp pháp và hợp pháp

Trong các bang nơi các luật sư xử lý việc đóng cửa (v. d., New York, New Jersey, Georgia), quá trình này bao gồm nhiều công ty luật đang chuẩn bị tài liệu.

  • Lịch làm việc của người mua mâu thuẫn: [FLT: 1). Tìm ngày tháng cho người mua và người bán xem xét và ký tên có thể khó khăn cho bạn.
  • Các bản hiệu đính tài liệu cần có thời gian: ) Mỗi bản sửa đổi của giao kèo, văn tự hoặc bản đóng của bản tuyên bố đòi hỏi phải xem xét hợp pháp, và các luật sư khác có thể có hạn chót.
  • Hướng dẫn hàng đợi đã trễ: Lenders gửi chỉ thị đóng cửa đến công ty tựa đề hoặc luật sư, nhưng nếu có chi tiết nào chưa hoàn chỉnh, sự dàn xếp không thể tiếp tục.

Những động tác chứng tỏ bạn đóng cửa nhà cửa nhanh hơn

Dù không thể kiểm soát mọi biến số, bạn có thể thực hiện các bước cụ thể để giảm khả năng trì hoãn.

1. nhận được pre-Apped, không chỉ là pre-quiluified

Thông tin chính xác là một ước tính đơn giản dựa trên thông tin được báo cáo bản thân. một bản báo cáo trước khi công bố, một bản kiểm tra tín dụng và xem xét tài liệu. cung cấp cho người bán sự tự tin và cũng cho biết các vấn đề tín dụng tiềm năng đầu tiên. một khi hợp đồng, hãy giữ liên lạc với người cho vay của bạn và tránh bất kỳ thay đổi tài chính nào cho đến khi đóng cửa.

Mẹo: Yêu cầu người cho vay một lá thư cam kết cho vay ngay khi viết xong. Đây là một bước mạnh hơn so với một tiền thưởng và tín hiệu cho tất cả các bên rằng tài chính là vững chắc.

2. Sắp xếp ngay công việc và khảo sát

Đừng đợi đến khi thỏa thuận hoàn tất việc liên lạc với một công ty tựa đề. Ngay khi đề nghị được chấp nhận, hãy cho phép tìm kiếm tựa đề và trả tiền báo cáo sơ bộ. Nếu tài sản đòi hỏi một cuộc khảo sát mới, hãy yêu cầu cùng lúc. Việc này cho phép công ty chức vụ giải quyết bất cứ vấn đề nào trước khi kết thúc theo lịch.

  • Đối với người mua: Yêu cầu người đại diện của bạn thêm vào đề nghị về chủ đề của công ty để có thể sắp xếp cùng ngày.
  • Cho người bán: ) Nếu bạn đã có một chính sách khảo sát hoặc tiêu đề gần đây từ việc mua hàng, hãy cung cấp cho họ sớm để tiết kiệm thời gian.

3. Chọn một nhóm kinh nghiệm

Những người bạn làm việc với có thể tạo hoặc phá vỡ một dòng thời gian đóng. Hãy tìm một nhà quản lý bất động sản có một danh sách đóng cửa theo thời gian, một người cho vay có khả năng nhanh dưới giấy viết (một số người nổi tiếng vì sự chậm trễ), và một công tố viên bất động sản hay đại lý tựa đề người có khả năng đáp ứng email và cuộc gọi. Hãy kiểm tra và hỏi ý kiến của những người đóng cửa gần đây.

Khi thuê một nhân viên hoặc người cho vay, hãy hỏi họ: “Những ngày gần kề của bạn là gì?

Một đội giao tiếp tốt và có các tiến trình rõ ràng nội bộ sẽ điều khiển các vấn đề bất ngờ nhanh hơn một nhóm vô tổ chức.

4 Trò chuyện rõ ràng và thường xuyên

Im lặng là kẻ thù của một đóng cửa mịn. Thiết lập một trung tâm liên lạc chia sẻ (một nhóm văn bản, thư điện tử, hoặc công cụ quản lý dự án tận tụy) với tất cả các bên: người mua, người bán, cả hai người bán, người cho vay, luật sư và công ty tiêu đề. Hãy dùng nó làm:

  • Chia sẻ thời hạn và xác nhận hóa đơn tài liệu.
  • Báo động mọi người ngay khi có vấn đề xảy ra.
  • Lịch đóng cửa và thời gian ngay khi người cho vay bật đèn xanh.
  • Tiếp theo các mục bị hoãn (v. d.: “Đã có báo cáo đánh giá chưa? ”.

Nhắc nhở các yêu cầu thêm tài liệu hoặc chữ ký có thể xóa bớt nhiều ngày dòng thời gian.

5, chuẩn bị mọi tài liệu

Tránh những rắc rối trong giấy tờ vào phút cuối. điều này có nghĩa là thu thập những thứ sau đây trước khi bạn bắt đầu săn bắn nhà:

  • 2 năm thuế và W-2
  • Tiền lương gần đây (30 ngày qua)
  • Bảng kê khai ngân hàng cho tất cả tài khoản (hai tháng qua)
  • ID ảnh chụp (bằng lái hay hộ chiếu)
  • Bằng chứng về bất cứ khoản tiền nào hoặc tặng vật (có chữ tặng)

Cho người bán, tập hợp:

  • Chính sách bảo hiểm tiêu đề tồn tại
  • Biên lai thuế và tài liệu về nhà
  • Chi tiết bảo mật nhà (nếu chuyển)
  • Sửa đổi hồ sơ và biên nhận cho bất kỳ nâng cấp gần đây
  • Bất kỳ giấy phép cho việc làm trong nhà

Chuẩn bị sẵn các tài liệu này ngay từ đầu của quá trình loại bỏ nhu cầu yêu cầu hậu cần sau này.

6, kiểm tra rủi ro với việc kiểm tra trước

Những người bán hàng có thể tăng tốc độ đáng kể bằng cách đặt một cuộc kiểm tra tại nhà trước khi lên danh sách các tài sản. khi bạn đã biết tình trạng mái nhà, hệ thống ống nước và nền tảng, bạn có thể sửa chữa trước hoặc vạch trần vấn đề trước. điều này tránh khoảng thời gian kiểm tra thường đến 14 ngày và ngăn chặn sự bất ngờ thương lượng. những người mua cũng hưởng lợi từ sự sắp xếp trước bởi vì họ có thể từ chối kiểm tra dự phòng (hoặc giảm bớt) để làm cho họ hấp dẫn hơn.

7 Dùng công nghệ cho các kết thúc E-Signions và ảo

Không còn bao nhiêu ngày nữa, khi mỗi tài liệu đóng phải được ký vào trong người bằng mực ướt. Ngày nay, hầu hết các công ty cho vay và tiêu đề hỗ trợ khả năng ký kết nối điện tử qua các nền tảng như DocuSign hoặc Adobe ra dấu. Điều này cho phép tài liệu được ký và gửi trả lại trong vài phút thay vì gửi qua đêm. Hãy hỏi người cho vay và luật sư của bạn nếu họ có thể cung cấp đủ điều kiện để ký giấy tờ sơ bộ. Để đóng cửa, một số tiểu bang cho phép ký kết thúc trực tuyến (không có mặt, có thể đóng góp từ xa).

Liên kết thực tiễn:) Hãy kiểm tra ) Liên Hiệp Quốc Gia về Nhà Thổ (FLT:2) để biết cách kết thúc tiến trình để biết cách sử dụng công nghệ.

Những lời khuyên cao cấp để tránh cạm bẫy thông thường

1. Hãy sớm quan tâm đến bạn

Nếu bạn đóng cửa trễ hơn thời gian khóa, bạn có thể phải trả phí để mở khóa hoặc chấp nhận mức độ cao hơn.

2. Kiểm tra bảo hiểm nhà cửa trước khi đóng cửa tuần

Nhiều người quên rằng họ cần bằng chứng về việc chủ nhà bảo hiểm trước khi chủ nhà trả tiền cho khoản vay.

3. Hiểu điều gì có thể gây ra sự kiện tai nạn xe buýt “TIẾNG CÂU CHUYỆN

Quy tắc tự động ghi chép TILA-REPA (TRID) đòi hỏi phải có sự sửa đổi trong sản phẩm APR, hoặc một sự thay đổi trong sản phẩm cho vay (CD) được khởi động lại, khởi động lại đồng hồ ba ngày. Tránh thay đổi đến những lần cho vay sau khi CD được phát hành. Ngay cả một thay đổi nhỏ như việc cobor-row hoặc điều chỉnh lại tiền có thể gây ra sự chậm trễ, vì vậy mọi chi tiết sớm nhất.

4 Đi bộ qua khu đất đó một hoặc hai ngày trước khi đóng cửa

Cuối cùng là đi qua tiêu chuẩn, nhưng nhiều người mua sẽ sắp xếp vào buổi sáng đóng cửa. Nếu người bán tiết lộ vấn đề (v. d., người bán phải ở lại, hoặc nhà không sạch), bạn có thể cần hoãn việc đóng cửa để thương lượng. Lên lịch đi qua ít nhất 24 giờ trước khi thời gian đóng cửa để giải quyết bất cứ vấn đề nào mà không cần đẩy ngày đóng cửa.

5. Có kế hoạch B để tài trợ nếu người mua vay nợ rơi xuống

Trong một thị trường cạnh tranh, một số người mua bao gồm một dự đoán trước khi hủy bỏ giao dịch này, nhưng nếu bạn là người bán hàng, bạn có thể giảm bớt sự chậm trễ bằng cách xem xét sức mạnh tài chính của người mua sớm.

Liên kết ngoài đời:) Để biết thêm về các loại bỏ bất ngờ cho vay, xem bài báo về các khoản thế chấp [FLT: 3.

Khi trì hoãn không thể tránh được: Làm sao giữ được sự bình tĩnh?

Ngay cả khi chuẩn bị tốt nhất, một số sự trì hoãn chỉ đơn giản là không thể tránh khỏi ví dụ, một thảm họa thiên nhiên đột ngột ảnh hưởng đến việc đánh giá, một sự liên kết ngân hàng làm trì hoãn việc xử lý cho vay nợ, hoặc một cái chết trong gia đình của một đảng chủ chốt. khi một sự chậm trễ xảy ra, hãy thực hiện những bước này:

  • ngay lập tức: ) Hãy nói với mọi người ngay khi bạn biết.
  • Hãy lấy những dòng thời gian sửa đổi bằng văn bản: [FLT: 1] Hỏi người cho vay hoặc công ty tựa đề cho một ngày đóng cửa mới ước tính.
  • Mở rộng khôn ngoan: ) Nếu bạn là người bán, bạn có thể được quyền đóng phí mỗi ngày (thời gian là những điều khoản cơ bản của người mua, hãy yêu cầu người bán chấp nhận việc mở rộng thay vì để cho hợp đồng hết hạn.
  • Hãy nhớ rằng phần lớn sự chậm trễ là do sự cố quản lý, chứ không phải do đức tin xấu.

Những ý tưởng cuối cùng: Tốc độ và sự nhất định là điều có thể đạt được

Bất động sản đóng cửa rất phức tạp, nhưng phần lớn những sự chậm trễ có thể dự đoán được và phòng ngừa được. bằng cách hiểu được những vấn đề về sự cố định chung, vấn đề tiêu đề tiêu đề tiêu đề, kiểm tra nút chai, và sự kết nối bị hỏng hóc - bạn có thể thực hiện những bước tích cực để tiếp tục tiến hành quá trình. bắt đầu sớm, chọn nhóm của bạn một cách khôn ngoan, và tiếp tục trên tất cả các hạn chót. với các chiến lược được nêu trên, bạn có thể giảm đáng kể chu kỳ kết thúc thường đến 60 ngày, đến 30 ngày hoặc thậm chí ít hơn cho các giao dịch trước.

Dù bạn mua căn nhà đầu tiên, bán để chuyển chỗ ở, đầu tư vào những thứ thuộc về thuê, đóng cửa êm ái, đúng lúc, giúp bạn cảm thấy bình an và tiết kiệm tiền.