Table of Contents

Hiểu được tiếng xe đổ nát: Tại sao việc đóng cửa nhà lại đi sai

Việc đóng cửa một giao dịch bất động sản thường là phần căng thẳng nhất của việc mua bán nhà. thậm chí một bước đi sai có thể gây ra sự chậm trễ, thương lượng, thương lượng lại, hoặc sụp đổ hoàn toàn. gần một trong năm giao dịch bất động sản phải đối mặt với sự chậm trễ hoặc hủy bỏ trong giai đoạn đóng cửa. hiểu được những lỗi thông thường và làm thế nào để ngăn chặn hàng ngàn đô la và đau đầu.

Trong hướng dẫn này, chúng tôi phá vỡ bảy lỗi thường xuyên nhất trong quá trình đóng tài sản và cung cấp các chiến lược có thể hoạt động để giữ cho giao dịch của bạn trên theo dõi. cho dù bạn là một người mua nhà lần đầu tiên hoặc một nhà đầu tư dày dạn dĩ, những sự hiểu biết này sẽ giúp bạn định hướng tiến trình đóng cửa với sự tự tin. chúng tôi cũng sẽ bao gồm một thời gian đóng cửa chi tiết và địa chỉ thường xuyên bỏ qua chi tiết mà ngay cả các đặc vụ kinh nghiệm bỏ lỡ.

Những tàn tích của tạp chí Colate Review

Thỏa thuận mua bán là nền tảng hợp pháp của toàn bộ giao dịch. nhiều người mua và người bán mắc sai lầm trong việc đánh giá sai về hợp đồng hoặc chỉ dựa vào tác vụ của họ để giải thích nội dung của nó. Giám sát này có thể dẫn đến ngạc nhiên sau này, như việc khám phá ra bạn chịu trách nhiệm về một sửa chữa đắt tiền, rằng ngày đóng cửa không phải là một cuộc thương lượng, hoặc có những khoản chi tiết ẩn có thể hủy thỏa thuận. hợp đồng bất động sản là những tài liệu luật dày đặc, và mỗi câu hỏi có liên quan đến tài chính.

Người ta thường khinh thường ông già Nô - en

Hợp đồng bất động sản tiêu chuẩn bao gồm nhiều điều khoản dễ bỏ qua. Chẳng hạn, việc tài chính bất ngờ đặt thời hạn để người mua có thể vay vay tiền. Nếu hạn chót này không được ký kết, người bán có quyền hủy bỏ. Tương tự, việc [FLT: 0] b b b b b b b b b b b b b [FLT: 1] bảo vệ người mua nếu tài sản được giá dưới mức mua, nhưng chỉ khi nào nó được soạn thảo đúng thì người mua có quyền hủy bỏ. Nhiều người không chú ý đến việc kiểm tra xem tiền gửi của họ có thể xảy ra như thế nào nếu họ cần trả lại. Một điều khác thường là tính năng của mỗi lần cuối cùng, thì nó sẽ khó khăn để cắt bỏ một ngày.

Cách ngăn chặn lỗi hợp đồng

Lời biện hộ tốt nhất là phê chuẩn phương pháp. Sắp xếp một luật sư bất động sản để đọc mọi dòng và giải thích các điều khoản mơ hồ. [FLT: 0] Danh sách đóng cửa [FLT: 1] khuyên bạn nên lập một danh sách tất cả các ngày quan trọng và các điều khoản trong hợp đồng và thiết lập lịch nhắc nhở. Đừng bao giờ ký một tài liệu nào bạn không hiểu đầy đủ, và luôn luôn thương lượng thay đổi trong văn bản. Nếu bạn nhận một sửa đổi bổ sung hoặc sửa đổi, hãy đọc nó cẩn thận như bản gốc. Hãy xem xét một bản tóm tắt đơn giản mỗi người liệt kê các nghĩa vụ, hạn chót và các trách nhiệm tài chính và các công tố viên và các nguyên chung với nó.

Những vấn đề về chức vị và tài sản được giải quyết

Vấn đề tiêu đề là một trong những lý do thông thường nhất để đóng cửa chậm. Tìm kiếm tiêu đề tiết lộ những người bị khai trừ, thuế không trả lương, giảm bớt tiền công hoặc thậm chí là những người chủ cũ. Người mua thường cho rằng việc mua bảo hiểm danh hiệu là đủ, nhưng họ không thể giải quyết các vấn đề phát hiện trong khi tìm kiếm. Những người bán hàng, trong khi đó, có thể quên tiết lộ những khuyết tật đã biết về tài sản mà sau này trong lúc thanh tra. Sự thật là tên bảo hiểm bao gồm những thiệt hại sau khi đóng cửa, nhưng không ngăn cản cản sự chậm trễ trong khi giao dịch.

Những lời nói thầm và những lời cầu nguyện được giấu kín

Các hóa đơn nhà thầu không lương, dịch vụ cá nhân (OA) phí tổn, hoặc đánh giá thuế có thể làm lu mờ tựa đề. Trong một số trường hợp, người thừa kế của người chủ trước có thể đi đến nhận lấy lợi ích. Những vấn đề này không phải lúc nào cũng được phát hiện cho đến ngày đóng cửa. Để ngăn chặn sự ngạc nhiên, [FLT: 0] ra lệnh cho bản báo cáo tựa đề [FLT: 1) và yêu cầu luật sư của bạn xem xét lại nó ngay khi nó đến. Nếu có người mua, hãy làm việc với người bán quyết định trước ngày đóng cửa. Để người bán, hãy khôn ngoan lên danh sách các tuần đầu tiên để đảm bảo không có trách nhiệm vụ nào bị ẩn.

Kiểm tra tài sản và các cạm bẫy do kỷ luật

Không thể điều khiển một cuộc kiểm tra kỹ lưỡng tại nhà. Ngay cả khi bạn mua một nhà mới, những vấn đề như hư hại mái nhà, mốc hoặc dây dẫn lỗi có thể bị ẩn. Một khi bạn nhận được báo cáo kiểm tra, hãy xác định mỗi món đồ với người bán và người bán ngay. Đừng đợi đến khi người mua thăm dò cuối cùng khám phá ra những khuyết tật nghiêm trọng. [FLTT: 0] Thiết bị kiểm tra lại.com cuối cùng có thể giúp đỡ không bỏ qua gì. Ngoài ra, người mua nên cân nhắc việc kiểm tra riêng về đường ống nước, đường ống dẫn nước, đặc biệt là những người bán có thể tránh những sự ngạc nhiên trước khi kiểm tra.

Thất bại trong hạn chế: Từ tiền trợ cấp đến ngày kết thúc

Vấn đề hạn chế là nguyên nhân hàng đầu của việc đóng cửa trễ nhiều người mắc lỗi quan trọng giả sử rằng một lá thư được cấp trước có giá trị trước khi đưa ra thông tin tương tự như một lá thư trước khi kết thúc một cuộc họp báo trước khi kết thúc.

Những lỗi thường gặp

  • Việc làm hoặc nhận công việc mới – Mở thẻ tín dụng mới, vay tiền xe, hoặc chuyển đổi người chủ có thể thay đổi tỷ lệ nợ của bạn và chấp nhận nợ một cách nguy hiểm.
  • Đánh giá thấp chi phí đóng cửa ) – Thỉnh thoảng người mua quên rằng chi phí đóng cửa thường là 2% đến 5% giá mua. Những khoản này bao gồm phí cho vay, tiền bảo hiểm, tiền bảo hiểm, tiền bảo hiểm và bảo hiểm.
  • Đang bỏ qua tốc độ khoá cửa sổ [FLT: 1] – việc không khóa ở mức lãi suất đủ sớm có thể khiến bạn rơi vào tình trạng dao động thị trường. Hỏi người cho vay về các điều khoản khoá tốc độ và bất kỳ chi phí tương ứng. Một khóa 30 ngày là phổ biến, nhưng khóa 60 ngày sẽ an toàn hơn nếu đóng cửa trễ.
  • Nếu số tiền dự trữ ) – Nhiều người cho vay đòi hỏi người mua phải có từ hai đến sáu tháng tiền thế chấp để dành dụm sau khi đóng cửa. Nếu số tiền tiết kiệm của bạn quá thấp, thì có thể từ chối vay.

Làm thế nào để ngăn chặn các vấn đề khó khăn

Chấp thuận cho vay càng sớm càng tốt, và duy trì liên lạc cởi mở với người cho vay trong suốt quá trình. Cung cấp bất cứ tài liệu nào đã yêu cầu ngay lập tức. Tránh bất cứ bước tiến chính nào liên quan đến việc thay đổi việc làm, mua nhiều tiền, hoặc ký hiệu cho vay — cho đến khi hoàn tất việc đóng cửa. [FLT: 0] Cho biết bất cứ tài nguyên nào thuộc về cơ quan tài chính [FL: 1] cung cấp hướng dẫn về những gì cần phải đợi từ tiến trình thế chấp. Cũng hãy lấy một bản sao chép lại những gì bạn đã nhận được từ ba tháng trước khi bạn mua sắm tại nhà, và bất cứ lỗi nào trước.

Thiếu những kết luận và tài liệu nghiêm trọng

Những người mua và người bán thường bỏ lỡ thời hạn nộp tiền, thời gian thanh tra, giấy cam kết cho vay và kết thúc buổi kiểm tra cuối cùng. Những ngày bị mất này có thể dẫn đến việc mất tiền, phạt hoặc thậm chí không hợp đồng với các nhiệm vụ đồng thời.

Luật 3 Ngày bảo đảm kết thúc

Luật liên bang đòi hỏi người cho vay phải đóng gói một bản bảo mật (CD) ít nhất ba ngày kinh doanh trước khi đóng. Người mua phải cẩn thận xem lại tài liệu này cho bất kỳ sự khác biệt giữa ước lượng vay và chi phí đóng. Lỗi trong CD như là một số lượng vay sai, lãi suất sai. Có thể hoãn việc đóng cửa nếu bị bắt quá trễ. Nếu bạn tìm thông báo lỗi, thông báo cho người cho vay ngay lập tức và không ký bất kỳ giấy phép rút ngắn trong thời gian xem xét ba ngày. Người bán cũng nên yêu cầu một bản sao CD để hiểu chính xác cách họ sẽ bán ra bao nhiêu từ việc bán.

Tiếp tục có tổ chức

Tạo một lịch lịch trình với tất cả các ngày được thỏa thuận. Bao gồm hạn định để thanh tra tại nhà, thời gian hạn định để trả lời báo cáo thanh tra, ngày tiền tài trợ và ngày tháng tháng đi qua. Hãy dùng danh sách kiểm tra để theo dõi mỗi tài liệu cần thiết: bằng chứng về bảo hiểm chủ nhà, ký tên vào các chỉ dẫn tiết lộ, và các chỉ dẫn về dây điện thoại cho mỗi ngày gửi tiền xuống. Một số người mua và người bán thấy hữu ích khi sử dụng ứng dụng hoặc bảng tính toán để quản lý tiến trình này. Hãy đặt thư điện tử cảnh giác và hỏi người quản lý hoặc nhân viên cho mượn tiền để gửi thư nhắc nhở một tuần trước mỗi ngày tháng.

Sự thông tri kém lành mạnh giữa các cuộc tranh cãi

Việc đóng cửa bất động sản bao gồm việc tìm kiếm những chuyên gia phức tạp: lên danh sách và các đại diện của người mua, người cho vay, thanh tra, đại diện của công ty và luật sư.

Ai cần được ở trong vòng lặp?

Người mua và người bán nên chỉ một điểm chính của liên lạc (thường là các tác nhân) để gửi lại các bản cập nhật và câu hỏi. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là các hiệu trưởng phải im lặng. Người mua nên cảm thấy có quyền hỏi người đại diện hoặc người cho vay để biết cập nhật trạng thái về các điểm quan trọng. Người bán nên xác nhận rằng công ty chức danh sách đã nhận tất cả các tài liệu như biên lai thuế và bất kỳ hóa đơn sửa chữa nào. Người cho vay, danh sách và đóng cửa công ty phải có thông tin chính xác và được sao chép lại trên các thông tin cần thiết.

Những thực hành tốt nhất để giao tiếp

  • Lịch gọi hàng tuần để kiểm tra các cuộc gọi của người dân trong 30 ngày qua trước khi đóng cửa.
  • Dùng email để tài liệu về tất cả các yêu cầu và xác nhận quan trọng.
  • Cung cấp cho người cho vay và công ty tựa đề với thông tin liên lạc cập nhật.
  • Trả lời yêu cầu chữ ký hoặc tài liệu trong vòng 24 giờ.
  • Tạo một cuộc trò chuyện nhóm hoặc thư điện tử chứa tất cả các nhóm phím (với quyền hạn) để chia sẻ nhanh cập nhật.

Khi mọi người giữ được thông tin, các vấn đề nhỏ có thể được giải quyết trước khi họ giải quyết những vấn đề gây căng thẳng, một cách tiếp cận tích cực để trò chuyện thường tách biệt những mối lo âu với những vấn đề căng thẳng.

Bỏ qua cuộc đi bộ cuối cùng

Việc đi bộ cuối cùng, thường được điều khiển 24 đến 48 giờ trước khi đóng cửa, là cơ hội cuối cùng của người mua để xác minh rằng tài sản nằm trong điều kiện được xác định trong hợp đồng. nhiều người mua xem bước này như là một cuộc kiểm tra thường xuyên. điều này có thể dẫn đến những ngạc nhiên không vui sau khi đóng cửa, như các thiết bị bị bị bị bị thiếu, hư hỏng, hoặc mảnh vụn còn lại, hoặc các mảnh vụn để lại. những người bán nên chuẩn bị cho việc đi qua bằng cách bảo hiểm tài sản được sạch sẽ và tất cả các công việc sửa chữa đã hoàn tất.

Điều gì cần kiểm tra trong khi đi bộ qua?

  • Tất cả các thiết bị trong tiệm bán (người nướng, rửa chén, bếp lò, máy giặt và máy sấy) đều hiện diện và làm việc.
  • Không có thiệt hại mới nào xảy ra kể từ lần viếng thăm cuối cùng (cửa sổ bị đập nát, vết nước, lỗ trên tường).
  • Tài sản sạch sẽ và không có đồ đạc cá nhân và rác rưởi.
  • Tất cả các thiết bị điều chỉnh ánh sáng, công tắc và chức năng ổ cắm.
  • Ống nước chảy và thoát nước.
  • Hệ thống HVAC hoạt động (nếu thời tiết cho phép thử ra).
  • Cửa ga và cửa mở.
  • Có thư, chìa khóa, điều khiển từ xa và bất cứ đồ đạc nào có sẵn.
  • Những đặc điểm bên trong như máy phun nước, cổng và ánh sáng ngoài trời.

Hãy mang bản sao của bản báo cáo thanh tra và hợp đồng mua hàng để tham khảo trong lúc đi qua. Nếu bạn phát hiện vấn đề, hãy thông báo ngay lập tức cho đại lý của bạn. Tùy theo độ nghiêm trọng, bạn có thể yêu cầu tín dụng, sửa chữa, hoặc ngay cả trì hoãn đóng cửa cho đến khi vấn đề được giải quyết. Tài liệu tài liệu với các ảnh có nhãn thời gian.

Xem thường chi phí đóng cửa và đổ vỡ

Người mua và người bán đôi khi đánh giá thấp tổng chi phí đóng cửa. và tiền thuế công quỹ tài sản tăng cao. con số cuối cùng có thể là một cú sốc nếu bạn không lên kế hoạch trước.

Chi phí mua sắm tiêu chuẩn

  • Phí đầu tư vay tiền
  • Phí truy nã
  • Phí báo cáo tín dụng
  • Bảo hiểm tìm kiếm tiêu đề
  • Tiền thu âm
  • Lợi ích trước
  • Thuế bất động sản (sstast)
  • Bảo hiểm của chủ nhà (năm đầu)
  • Ngân hàng Escrow để đóng thuế và bảo hiểm trong tương lai
  • Bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) nếu tiền đặt cọc dưới 20%

Chi phí đóng cửa máy bán hàng điển hình

  • hoa hồng của hãng bất động sản (thường 5%–6%)
  • Chuyển thuế hoặc đóng thuế
  • Bảo hiểm tiêu đề (chính sách của chủ nhân)
  • Phí luật sư
  • Tiền thu âm
  • Thuế bất động sản đã được tuyên bố
  • Bất cứ khoản tiền nào được giao cho người mua để sửa chữa
  • Bảo hành nhà (nếu đồng ý)

Yêu cầu chi tiết Yêu cầu thông tin ghi đè lên [FLT: 1] ít nhất ba ngày trước khi đóng và so sánh với giá vay bạn nhận được trước đó. Nếu phí nào đã thay đổi, hãy hỏi ý kiến bạn. Để có thể giảm chi phí thông thường, cần phải tránh những điều ngạc nhiên.

Tạo một danh sách kiểm tra thật gần gũi

Một trong những cách tốt nhất để tránh lỗi là tạo một danh sách kết thúc cá nhân. bắt đầu với bản hợp đồng và danh sách mọi hạn chót và yêu cầu. sau đó thêm các bước để tài trợ, thanh tra, công việc tiêu đề, bảo hiểm và cuối cùng chia sẻ danh sách này với đại lý, người cho vay và luật sư để mọi người có thể liên kết. dưới đây là một dòng thời gian chi tiết hơn bạn có thể thích nghi.

Dòng cuối hoàn tất

  • 60–90 ngày trước khi đóng:) Hãy chuẩn bị trước, đặt hàng tìm kiếm sớm, bắt đầu thu thập tài liệu (tx rem lại, trả tiền vé, khai báo ngân hàng).
  • 30 ngày trước khi đóng cửa: lên lịch thanh tra nhà (và bất kỳ thanh tra nào khác), hoàn tất cam kết cho vay, thu hồi những lời trích dẫn bảo hiểm, xem lại thời hạn hợp đồng.
  • [FLT: 0] 14 ngày trước khi đóng: nhận báo cáo đánh giá, xem lại tiêu đề, giải quyết bất kỳ sự xác định (các yêu cầu xác định, đánh giá khoảng cách), yêu cầu khảo sát nếu cần thiết, xác nhận tốc độ.
  • [FLT: 0] 7 ngày trước khi đóng cửa: Xác nhận ngày đóng cửa, giờ và vị trí với tất cả các bên, xem lại việc đóng cửa kho lưu trữ để chính xác, ký giấy tờ sơ bộ, nhận được tài liệu cấp thiết, quỹ hoặc hướng dẫn dây.
  • [FLT: 0] 1 ngày trước khi đóng cửa: hành vi cuối cùng đi qua, xác nhận hướng dẫn chuyển khoản (xem những người gian lận), xác nhận rằng người chủ nhà đã phát hành bảo hiểm, mang lại ID và quỹ hợp lệ.
  • Ngày ghi chép:) Xem lại và ký tất cả các tài liệu một cách cẩn thận, đặt câu hỏi về bất kỳ khoản phí tổn hay điều khoản nào, nhận chìa khóa, mở gara, và mã, văn tự ghi âm và tài khoản thế chấp.

Khi theo một bảng kiểm tra có cấu trúc, bạn giảm nguy cơ quên một bước cần thiết.

Những cạm bẫy khác cần đề phòng

Ngoài những phân loại chính trên, còn có một vài sai lầm khác thường xảy ra mà người mua và người bán thường mắc phải.

Hình thức trả tiền lừa đảo và lừa đảo

Giao dịch bất động sản là mục tiêu chính cho tội phạm mạng. Hackers có thể ngăn chặn các cuộc đối thoại email giả dạng là công ty tựa đề hoặc đại lý của bạn và gửi hướng dẫn lừa đảo. [FLT: 0] luôn xác nhận hướng dẫn dây điện thoại bằng số điện thoại bạn biết - không bao giờ sử dụng số điện thoại từ cùng một thư điện thoại. [FLT: 1] Hãy xem xét một kiểm tra chứng bằng cách sử dụng một số tiền có thể đăng ký thay cho công ty. Hãy hỏi tên tiêu đề của công ty về cổng bảo mật để gửi quỹ.

Giả sử các thỏa thuận về lời nói được tổ chức

Trong bất động sản, các thỏa thuận bằng miệng rất hiếm khi được thực thi. Nếu bạn có một cuộc đối thoại về tín dụng sửa chữa hoặc phần mở rộng ngày đóng, hãy cho nó viết như là một xác nhận addendum hoặc email. Viết trên một cái bắt tay hoặc " hứa hẹn" có thể dẫn đến tranh chấp khi đóng cửa. Luật sư của bạn có thể soạn thảo một sửa đổi đơn giản để chính thức hóa bất kỳ thay đổi nào.

Không có kế hoạch dự phòng

Ngay cả khi chuẩn bị hoàn hảo, việc đóng cửa vẫn có thể được thực hiện. người mua nên cân nhắc kế hoạch dự phòng: nếu khoản vay của bạn bị từ chối vào phút cuối? nếu người bán rút lui? có nguồn tài chính dự phòng hoặc một kế hoạch nhà tạm thời có thể giảm căng thẳng. người bán cũng nên được chuẩn bị để tái đăng ký lại nếu thỏa thuận sụp đổ, vì vậy hãy giữ cho nhà bạn sẵn sàng cho đến khi tiền bị mất.

Kết luận: Hãy nắm quyền kiểm soát khi bạn đóng cửa

Việc đóng cửa bất động sản vốn rất phức tạp, nhưng hầu hết các lỗi đều dễ đoán trước và có thể ngăn chặn. bằng cách xem xét kỹ lưỡng các hợp đồng, giải quyết các vấn đề tài chính và tài sản sớm hơn, đảm bảo tài chính mà không bị gián đoạn, tiếp tục trên hết các hạn chót, liên lạc rõ ràng, thực hiện một cách siêng năng thông qua, hiểu biết mọi chi phí liên quan, và cảnh giác về việc gian lận, bạn có thể tăng đáng kể khả năng của một giao dịch trơn tru. Hãy nhớ rằng quá trình đóng cửa là một nỗ lực của đội không nên quản lý từng chi tiết, nhưng nếu bạn không muốn ở lại thì bạn sẽ tiếp tục có khả năng tiếp cận và chủ động để bắt được những vấn đề tiềm năng tiềm ẩn trước khi chúng leo thang.

Dù bạn mua nhà hoặc bán tài sản đầu tư, hãy dành thời gian để chuẩn bị và hỏi những câu hỏi thích hợp.