Luật Zoning và quyền sở hữu tài sản để tái phát triển hoặc tái phân vùng

Những luật này là cột sống của các quy định sử dụng đất hiện đại, chỉ định cách sử dụng tài sản, những cấu trúc nào có thể xây dựng, và nơi nào có thể định vị được. Đối với những người sở hữu tài sản, những luật này đại diện cho cả một khuôn khổ quyền dự đoán trước và một nguồn gốc của sự thất vọng tiềm năng khi việc tái phát triển kế hoạch tái phát triển với những hạn chế kiểm soát. Hiểu được sự giao thông của quyền sở hữu tư nhân và quyền xây dựng công cộng là thiết yếu cho bất cứ ai tìm kiếm đất đai, xây dựng lại một tòa nhà đã có sẵn, hoặc thay đổi một gói đã được chỉ định. Bài này cung cấp một cách kiểm tra có thẩm quyền, trong phạm pháp, tái tiến trình tái phát triển lại và các công cụ pháp và các tiện lợi thực tiễn để tìm kiếm diện tích đất đai sẵn có sẵn có sẵn cho người sở hữu.

Nền tảng của luật pháp thay đổi

Theo lời tường thuật của Tòa án Tối cao Hoa Kỳ , việc dùng hệ thống đô thị hóa nhanh chóng và nhu cầu tách rời các công ty khác nhau — chẳng hạn như các nhà máy trong nhà. Trường hợp tòa án tối cao Hoa Kỳ [FLT: 0] là một sự phản ứng đối với sự đô thị hóa nhanh chóng. (FLT:1) ủng hộ tính chất hiến pháp của các quy định toàn diện dưới quyền lực của cảnh sát, thiết lập các chính phủ có thể điều hành đất đai để bảo vệ sức khỏe công cộng, đạo đức và phúc lợi chung. Vì vậy, việc phân bổ nhiệm quyền phân phối các đô thị trưởng địa phương, khi họ nhập bản đồ thị và phân chia các bản đồ thị địa phương thành các khu vực thành từng khu vực, và mỗi địa phương sử dụng các tiêu chuẩn của các công cụ, và các chính phủ, các công cụ bảo vệ mật độ chính phủ, và các công bằng viên quốc gia, và các quốc gia, các công nhận các quyền hạn chế.

Luật Zoning không phải là tĩnh. Các mã địa phương được cập nhật định kỳ qua các sửa đổi pháp lý, sửa đổi kế hoạch toàn diện và các thử thách về địa điểm. Các chủ sở hữu tài sản phải nhận thức rằng các quy tắc có hiệu lực tại thời điểm ứng dụng chi phối dự án; tuy nhiên, nhiều thẩm quyền cung cấp quyền truy cập một khi đã được cấp giấy phép xây dựng. Sự cân bằng giữa phát triển cá nhân và giám sát công cộng là tế nhị, và xác định nó đòi hỏi cả kiến thức pháp lý và kế hoạch chiến lược.

Hiểu được các quận và quy luật

Các phân loại có thẩm quyền khác nhau nhưng thường bao gồm các khu dân cư, thương mại, công nghiệp, nông nghiệp và các khu vực sử dụng. Trong mỗi loại, có những khu khác nhau hơn, có nhiều khu dân cư riêng lẻ (R-1), khu dân cư đa gia đình (R-3), thương mại khu vực (C-1) và tổng hợp công nghiệp (I-2). Mỗi quy định của địa hạt chỉ được xác định:

  • Dùng ) – hoạt động được phép theo bên phải (v. d., một gia đình đơn gia đình trong vùng R-1.
  • Chương trình contion dùng ) – chỉ dùng một đề tài đặc biệt để xem xét thêm (v. d., một nhà trẻ trong khu dân cư).
  • Tiêu chuẩn và chiều ) — như diện tích tối thiểu, thất bại từ đường bất động sản, cao, tỉ lệ mặt sàn (FAR) và các yêu cầu không gian mở.
  • Hướng dẫn xác định – kiểm soát thẩm mỹ, đất đai, ký tên và các yêu cầu đỗ xe.

Vùng phủ sóng áp đặt những hạn chế thêm lên trên cùng của khu vực cơ sở, thường là để bảo tồn lịch sử, quản lý dịch vụ, hoặc chuyển giao. Các chủ sở hữu tài sản phải xem xét kỹ bản đồ và mã hóa chính thức trước khi lên kế hoạch tái phát triển. Nhiều đô thị cung cấp công cụ trực tuyến GIS để kiểm tra phân loại gói.

Quyền sở hữu tài sản để tái phát triển trong sự tồn tại của cuộc sống

Đường dẫn đơn giản nhất để tái phát triển là làm việc trong phân loại hiện có. Miễn là việc sử dụng được cho phép sử dụng và các dự án đáp ứng tất cả các chiều và tiêu chuẩn thiết kế, người sở hữu tài sản thường có quyền phát triển. Tuy nhiên, quyền này không phải tuyệt đối, nhưng thường bị hạn chế sự mở rộng, và có thể mất trạng thái của họ thông qua các dự án xem xét trang web, xem xét lại bản đánh giá ảnh hưởng thiết kế, hoặc đánh giá ảnh hưởng môi trường. Hơn nữa, sử dụng không hợp pháp khi đã được thiết lập nhưng bây giờ bị hạn chế lại tiếp tục được kiểm tra lại.

Khi tái phát triển một tài sản đã có sẵn, người chủ phải cẩn thận cân nhắc. Việc sử dụng không có biến đổi có thể đòi hỏi sự thay đổi hoặc thay đổi tới bản cấu trúc ngầm. Nếu cấu trúc hiện có bị hư hỏng ngoài phần trăm giá trị nhất định, nhiều mã đòi hỏi phải tái tạo để tuân thủ tiêu chuẩn hiện thời. Các dự án tái phát triển lại nên luôn luôn bao gồm một bản duyệt lại quy hoạch quy hoạch quy hoạch quy hoạch được thực hiện bởi luật sư hoặc nhà tổ chức chuyên nghiệp.

Nếu không được phép, người chủ có thể kêu gọi hội đồng lãnh đạo kháng cáo (BZA) hoặc cơ thể tương đương, và cuối cùng là tòa án, vì cớ bằng chứng là người đó phải chứng minh rằng lời đề nghị này đáp ứng các đòi hỏi của bộ mã.

Tiến trình thăm dò lại: Thay đổi cách sử dụng tài sản được thiết kế

Việc sử dụng lại là một hành động lập pháp để sửa chữa bản đồ hoặc văn bản phân loại tài sản, khác với giấy phép sử dụng đặc biệt hoặc biến đổi, mà giải quyết ngoại lệ trong vùng cho phép.

Những bước trong tiến trình phục hồi

  1. Tư vấn ứng dụng ) – Nhiều đô thị khuyến khích hoặc yêu cầu một cuộc họp với nhân viên lên kế hoạch để thảo luận về tính khả thi, kế hoạch toàn diện thống nhất, và tiềm năng vấn đề.
  2. Ứng dụng mẫu ) – bao gồm mô tả hợp pháp về tài sản, có và đề nghị quy hoạch, một kế hoạch trang web, và một câu chuyện giải thích lợi ích hợp lý và cộng đồng.
  3. Xem xét và báo cáo ) – Các nhân viên dự định phân tích yêu cầu chống lại kế hoạch toàn diện, mã quy hoạch phân vùng, hạn chế môi trường và khả năng cơ sở hạ tầng.
  4. Thông báo và phiên điều trần – Luật bang ra lệnh thông báo cho các chủ sở hữu tài sản bên cạnh, xuất bản trên một tờ báo địa phương, và ít nhất một phiên họp công cộng trước khi ủy ban lên kế hoạch.
  5. Lời khuyên ủy quyền – Ủy ban đề nghị chấp thuận, từ chối hoặc sửa đổi.
  6. Quyết định cơ thể ) – Hội đồng thành phố hoặc ban giám đốc quận giữ phiên tòa cuối cùng và phiếu bầu về quy định giảm nhẹ. Sửa đổi có thể được thêm, nhưng thay đổi đáng kể có thể đòi hỏi phải thay đổi lại.
  7. [FLT: 0] Áp dụng [FLT: 1] – Nếu được chấp thuận, bản đồ quy hoạch sẽ được cập nhật. Nếu từ chối, người chủ có thể đợi một giai đoạn (khoảng sáu tháng đến một năm) trước khi đưa ra quyết định trước tòa án.

Các biện pháp cân nhắc chiến lược để ứng dụng

Việc tái sử dụng thành công thường phụ thuộc vào việc chứng minh rằng sự thay đổi được đề xuất là phù hợp với kế hoạch toàn diện của tòa án. Nếu kế hoạch chỉ định khu vực này cho thương mại tương lai sử dụng, một luật sư tái sử dụng dân cư và tư vấn kế hoạch sớm hơn. Các cuộc họp trước khi có những khoản chi phí đáng kể thì phải trả cho các cuộc họp cộng đồng, hỗ trợ các thư viện, sự ủng hộ và giảm mật độ đối lập. Các nhà chức trách nên ủy quyền ủy quyền ủy quyền ủy nhiệm ủy nhiệm ủy quyền và các nhà cố vấn dự án có thể gây ra sự đình công trước khi có sự đình chỉ gây ra sự kiện.

Giấy phép sử dụng nhiều thứ tự và điều kiện

Việc sử dụng lại không phải là công cụ duy nhất. Người chủ sở hữu tài sản tìm kiếm sự cứu trợ từ tiêu chuẩn chiều chặt chẽ có thể áp dụng cho một [FLT: 0] biến thiên [FLT: 1]. Các thay đổi khác nhau được cấp cho bằng bảng đệ quy hoạch khi người có thẩm quyền nghiêm ngặt gây khó khăn không cần thiết về tính chất đặc trưng của tài sản (v. d., hình kỳ quặc, độ dốc). Ứng viên phải cho thấy rằng sự khó khăn không phải tự tạo ra, sự thay đổi sẽ không thay đổi tính chất của khu vực, và nó là điều cần thiết để giảm bớt. Việc sử dụng kiểu thay đổi (v. d. việc sử dụng các trạng thái thay đổi khó khăn hơn, và hoàn toàn được ghi rõ ràng, các quốc gia.

Một [FLT: 0] Cho phép sử dụng [FLT: 0] [FLT: 1] (cũng được gọi là ngoại lệ đặc biệt hoặc giấy phép sử dụng đặc biệt) cho phép sử dụng một sử dụng mà chỉ được cho phép dưới các mã quy định quy hoạch khi gặp gỡ các điều kiện cụ thể. Thí dụ bao gồm nhà thờ trong vùng dân cư, giường và sự phát triển quy mô lớn. Không phải một sự biến đổi, một giấy phép sử dụng điều kiện không cần thiết phải hiển thị khó khăn; các ứng viên phải chứng minh tiêu chuẩn được đặt ra trong các mã số (tlition, lessing, haration, v. v. board có sự suy xét về các tiêu chuẩn của nó, nhưng mục tiêu chuẩn của nó phải được đặt ra cả hai điều kiện đối lập tùy ý và cả hai điều kiện đối lập qua các trường hợp.

Những thách thức và giới hạn về pháp lý

Quy định nóng nảy đôi khi có thể đi quá xa, vi phạm quyền sở hữu hiến pháp. Sửa đổi thứ năm cấm chính phủ lấy tài sản riêng, không chỉ bồi thường. Một việc áp dụng quy định khi nào việc sử dụng các quy định làm mất đi tất cả các quyền lợi về mặt kinh tế (lấy đi) hoặc, dưới [FLT: 0] Luật [FT: 0] Bên trong [FT: 1), không chỉ kiểm tra cân bằng. Một quy định áp dụng khi ảnh hưởng kinh tế, sự can thiệp vào các dự kiến, và tính cách của chính phủ bị cáo nghiêm khắc. Những lời buộc tội đối nghịch lại cho phép truy tố cho phép việc phá hủy các hạn chế tài sản khi phá giá trị của tòa án địa phương. Tuy nhiên, đối với các chính phủ địa phương, một gánh nặng và một tài sản nặng.

Những thách thức pháp lý khác bao gồm tiến trình [FLT:] [FLT:]] xác nhận [FLT:] [FLT:] tiến trình phân loại [FLT:] [FLT:] một người sở hữu quyền sở hữu bất hợp pháp]. Nếu quy trình phân vùng (nếu quy trình không hợp lý). Việc sử dụng một gói nhỏ không cân xứng với đất xung quanh -- có thể bị giảm nếu nó phục vụ riêng thay vì quyền lợi công cộng. Tương tự, hợp đồng (nơi nào đó có thể hứa nhượng quyền sở hữu để trao đổi quyền sở hữu một số tài sản nào đó chỉ có thể được nếu điều kiện liên quan và các yêu cầu về việc thực hiện, như là yêu cầu. [FT] và các tiêu chuẩn phụ đề: [FT] và] không cần thiết [t] và].

Chủ sở hữu tài sản tin rằng quyền phân phối của họ bị hạn chế bất công nên tham khảo ý kiến của một luật sư có kinh nghiệm sử dụng đất đai. và bảo quản mọi phản đối cho hồ sơ.

Cuộc xung đột giữa cộng đồng và thực tại chính trị

Những người có trách nhiệm phải cân bằng quyền lợi của các nhà phát triển, người dân, người sở hữu kinh doanh và cộng đồng rộng lớn hơn. một ứng dụng có thể bị từ chối khi các yêu cầu về công nghệ vẫn còn được áp dụng nếu nó gây ra sự chống đối rộng rãi. vì vậy, sự gắn kết cộng đồng không phải là một sự lựa chọn tùy chọn - đó là một nhu cầu chiến lược. chủ sở hữu tài sản nên tích cực liên lạc với hàng xóm, các nhóm công dân địa phương trước khi nộp đơn xin.

Thực tế chính trị cũng có nghĩa là ngay cả những đề nghị thuận lợi của nhân viên có thể được thay thế bởi các cơ quan được bầu cử. hiểu được cảnh chính trị địa phương những người ngồi trên các ủy ban và hội đồng dự án, mà các cơ quan họ đại diện, và những quyết định trong quá khứ sử dụng đất đai đã được thực hiện - có thể thông báo phương pháp tiếp cận. một số thẩm quyền có chính sách tăng trưởng chính sách, lệnh cấm sử dụng, hoặc các nắp mật độ phải được định hướng. việc áp dụng các hoạt động hành lang hoặc nhà nước có thể phù hợp cho các dự án lớn. cuối cùng, linh hoạt trong thiết kế, cường độ sử dụng, hoặc độ độ phân biệt giữa sự chấp thuận và sự từ chối.

Kết thúc

Luật Zoning là một lĩnh vực phức tạp và năng động mà trực tiếp ảnh hưởng đến khả năng tái phát triển tài sản của chủ địa phương. Trong khi người chủ có quyền cơ bản để sử dụng tài sản của họ, những quyền đó luôn luôn nằm dưới quyền của cảnh sát như được ủy thác cho chính phủ địa phương. Việc hiểu biết kỹ về việc phân bổ lại, kế hoạch toàn diện, và những bước được đề ra để tái sử dụng, hoặc các giấy phép điều kiện. Một cách tương đương quan quan đến khả năng tham gia vào chính phủ và định hướng chính trị. Không có bài báo nào có thể bao gồm một số quyền hạn định pháp luật riêng lẻ có quyền hạn định và những thủ tục riêng của nó. Có lẽ những người chủ cố vấn về việc cố vấn về địa phương pháp, hoặc luật pháp: khả năng tăng cường độ tư vấn pháp, hoặc cố vấn pháp luật sư, hoặc cố vấn pháp luật pháp luật pháp pháp học: khả năng tăng cường độ, hoặc cố vấn pháp luật pháp y khoa học: khả năng tăng khả năng tăng khả năng định [FT] trong khi người dùng pháp học pháp học pháp y khoa học giả].