Luật truyền khẩu và bảo tồn lịch sử: Một sự hướng dẫn toàn diện cho chủ sở hữu tài sản

Có một tài sản lịch sử có thể là một sự đầu tư có giá trị, nhưng nó đi kèm với một tập hợp các trách nhiệm pháp lý khác nhau. hai cơ sở quy định chồng chéo nhau - xây dựng các luật lệ và các điều luật bảo tồn lịch sử - bỏ qua những gì bạn có thể và không thể làm với đất đai và tòa nhà của bạn. hiểu được những quy tắc này là thiết yếu để duy trì sự tuân thủ, bảo tồn tính cách của tài sản, và giải quyết các lợi ích tài sản của bạn.

Hiểu các luật lệ đa dạng

Luật Zoning là quy định địa phương chia một thành phố thành các quận - các quy định về khu vực, thương mại, công nghiệp, nông nghiệp, hoặc việc sử dụng hỗn hợp - và chỉ định cách nào đất đai và cấu trúc trong mỗi quận có thể được sử dụng. Chúng kiểm soát kích cỡ, xây dựng độ cao, thất bại, mật độ, quy tắc đậu xe, và các loại hoạt động được cho phép (v.g., hoạt động kinh doanh từ nhà). Những quy tắc này thường được thiết lập bởi các bộ phận kế thành phố hoặc hạt và thực thi thông qua các giấy phép xây dựng và kiểm tra mã.

Mục đích chính của việc phân vùng là khuyến khích sự phát triển trật tự, bảo vệ giá trị tài sản và bảo đảm sự tương thích giữa những nước lân cận, chẳng hạn như một nhà máy công nghiệp lớn không được phép tiếp cận khu dân cư yên tĩnh.

Loại lớp học nhập

Mã định dạng có thể được tỉ mỉ hóa.

  • Phụ đề được thực hiện bởi Động Phim - Cave Subbing Team [R]) – Nhà riêng trong gia đình, đơn vị đa gia đình, và đôi khi nhà di động.
  • Phụ đề [C] ) – Phục hồi lại các cửa hàng, văn phòng, nhà hàng và khách sạn.
  • Công nghiệp công nghiệp indusism (M) ) – kho lương thực, nhà máy và sản xuất nặng.
  • Nền nông nghiệp nông nghiệp (A) ) – nông trại, nông trại và không gian mở.
  • Bức Tường (O) ) – Một quận đặc biệt thêm các tiêu chuẩn bảo tồn ở trên đỉnh của khu quy hoạch ngầm.

Chủ sở hữu tài sản nên tham khảo ý kiến bản đồ và quy định địa phương trước khi có bất kỳ cải tạo, subdivision, hoặc thay đổi sử dụng. Zoning không phải tĩnh; nó có thể được điều chỉnh thông qua phiên tòa công cộng và các phiếu bầu của hội đồng thành phố, nhưng chủ sở hữu phải làm theo quy định trong thời điểm ứng dụng. Hãy nhớ rằng thực thi phân vùng thường có tính chất khiếu nại, vì vậy làm việc chủ động với các nhân viên dự án có thể ngăn chặn các lệnh tính toán tốn kém.

Các sự khác nhau và giấy phép đặc biệt

Khi một tài sản không thể tuân theo một yêu cầu quy hoạch đặc biệt về điều kiện vật lý (như một loại hình kỳ lạ), người sở hữu có thể áp dụng cho một [FLT: 0] biến đổi hoặc ) đặc biệt cho phép [FLT:] khả năng sử dụng . Quá trình này thường bao gồm một phiên tòa công khai trước bảng kháng cáo. Nhiều tiền được cho phép chỉ nếu người chủ có thể chứng minh khó khăn không cần thiết và sự thay đổi sẽ không gây hại cho hàng xóm. Đối với các thuộc tính lịch sử, bảo tồn có thể ảnh hưởng đặc biệt trong các quyết định địa hạt.

Các qui định về sự bảo tồn lịch sử

Luật bảo tồn lịch sử được thiết kế để bảo vệ các tòa nhà, kiến trúc, địa điểm, và các khu vực có tầm quan trọng lịch sử, kiến trúc, hay văn hóa.

Mức độ của việc thiết kế lịch sử

Tên phổ biến nhất bao gồm:

  • Người đăng ký quốc gia [FLT: 1] – Danh sách liên bang được quản lý bởi Dịch vụ Công viên Quốc gia. Danh sách này cung cấp sự công nhận và khả năng cao cho các khuyến khích thuế liên bang nhưng không áp đặt các hạn chế về tài sản cá nhân (không có liên bang gây ra tài chính hay giấy phép). Tuy nhiên, nó có thể kích hoạt việc xem xét cấp nhà nước nếu có liên quan đến văn phòng bảo tồn quốc gia.
  • Các máy ghi ký sử dụng máy ) – tương tự với các nhà lập sổ dân quốc gia nhưng hoạt động bởi các cơ quan nhà nước.
  • Những vùng lịch sử hay dấu chấm ) – Loại hạn chế nhất. Các hiến pháp địa phương cho phép xem xét bất kỳ thay đổi bên ngoài, yêu cầu phá hủy và xây dựng mới trong vùng được chỉ định.

Tính chất được liệt kê riêng biệt là những điểm mốc địa phương hoặc nằm trong một địa điểm lịch sử phải được xác định [FLT: 0] ) ) từ ủy ban bảo tồn trước khi bắt đầu làm việc. Quá trình ôn lại này bảo đảm các thay đổi tương thích với tính cách lịch sử của tòa nhà và khung chung quanh. Việc phân loại địa phương cũng có thể ảnh hưởng đến các thay đổi bên trong nếu thấy từ phía bên phải của đường.

Khác biệt chính: Zoning so với bảo tồn

Trong khi cả quy hoạch và bảo tồn quy định sử dụng đất, họ hoạt động khác nhau:

  • [FLT: 0] Chương trình này: Zning áp dụng rộng rãi cho toàn bộ vùng hoặc địa hạt. Bảo tồn đặc biệt áp dụng cho các cấu trúc lịch sử hoặc các vùng.
  • Focus: Điều khiển Zning sử dụng, mật độ và ngồi. Bảo tồn điều khiển các tính chất kiến trúc, vật liệu và tính trung kiên lịch sử.
  • Sự bảo tồn:) Zning được thực hiện bằng cách lên kế hoạch hoặc xây dựng các ban. Sự bảo tồn được thực hiện bởi một bảng bảo tồn lịch sử hoặc ủy ban bảo tồn.
  • Khả năng sử dụng:), những biến thể và giấy phép sử dụng đặc biệt là phổ biến. Những quyết định bảo tồn dựa trên các hướng dẫn thiết kế và có thể ít thương lượng hơn, mặc dù có những sự cung cấp về kinh tế khó khăn.

Luật pháp ban hành và bảo tồn tương tác như thế nào

Trong nhiều thành phố, luật quy hoạch và quy định bảo tồn lịch sử hoạt động trong một quận lịch sử vẫn còn nằm trong một khu vực được phân vùng nằm trong cơ sở của việc sử dụng như thương mại dân cư.

Chẳng hạn, nếu một bộ mã quy hoạch cho phép một văn phòng có bốn tầng trong một khu thương mại trung tâm, nhưng khu vực đó cũng là một quận lịch sử, ủy ban bảo tồn có thể phủ nhận một tòa nhà mới bắt chước bức màn hiện đại. Họ có thể yêu cầu một thiết kế tôn trọng chiều cao, khối lượng, và vật liệu của các cấu trúc kế thế kỷ 19 tương tự, chuyển đổi một ngôi nhà lịch sử thành các căn hộ (một sự cho phép sử để thay thế cửa sổ, thay đổi khung cửa hoặc thêm vào đó thay đổi diện tích của tòa nhà.

Người chủ phải đồng thời định đoạt cả hai bộ luật, vì có thể cần giấy phép của ban xây cất (để xây dựng) và để bảo tồn (để thay đổi thẩm mỹ).

Đi ngược lại sự xung đột giữa sự thịnh vượng và bảo tồn

Những bất đồng thường xảy ra khi một quy định quy hoạch mâu thuẫn với tiêu chuẩn bảo tồn.

  • Tối thiểu là việc bảo tồn không gian mở ) Zoning có thể đòi hỏi một số khoảng trống đậu xe, nhưng việc tạo ra một sân lịch sử phá hủy khung cảnh. Giải pháp bao gồm các thỏa thuận đậu xe, ngoài bãi đậu xe, hoặc sự biến đổi từ yêu cầu đỗ xe.
  • Thiết lập lại các yêu cầu chống lại các vị trí xây dựng lịch sử: ) Nhiều tòa nhà lịch sử ngồi gần đường phố hơn các cho phép. Nếu bạn đang xây dựng lại sau một cuộc hỏa hoạn, ủy ban bảo tồn có thể nhấn mạnh vào dấu chân gốc, có thể xung đột với những thất bại hiện thời. Trong trường hợp như vậy, sự biến đổi thường cần thiết, được hỗ trợ bởi địa vị lịch sử của tài sản.
  • Các quy định về các tòa nhà thương mại: [FLT: 1] Zoning có thể cho phép những dấu hiệu lớn được soi sáng, nhưng những chỉ dẫn bảo vệ thường hạn chế kích thước, vật liệu và ánh sáng để duy trì tính cách lịch sử.

Những kiến trúc sư bảo tồn kinh nghiệm và những luật sư sử dụng đất đai có thể giúp nhà môi giới những xung đột này bằng cách đưa ra những lựa chọn khác thỏa mãn cả hai quy tắc.

Những người sở hữu tài sản nào cần biết

Trước khi bạn vẽ một ngôi nhà lịch sử với màu đậm, thêm một ký túc xá, hoặc phá hủy một kho thóc đang suy thoái, hãy thực hiện những bước quan trọng này:

  • Hãy xác định tình trạng của tài sản ). [FLT: 1] Hãy kiểm tra với bộ phận kế hoạch địa phương hoặc văn phòng bảo tồn để xem tài sản của bạn có nằm trong danh sách lịch sử hay nằm trong địa hạt được chỉ định. Nhiều thành phố cung cấp bản đồ trực tuyến với các vùng bao phủ.
  • Đọc những chỉ dẫn thiết kế ), phần lớn các địa hạt lịch sử địa phương đã xuất bản những tiêu chuẩn cho phép vẽ các vật liệu, kiểu cửa sổ, hình mái nhà, màu sơn và đặc điểm phong cảnh.
  • Nói chuyện với các viên chức sớm hơn. lập lịch một cuộc họp trước khi có nhân viên lên kế hoạch và ủy ban bảo tồn (hoặc quản trị) có thể cho bạn biết điều gì có thể được chấp nhận và cần phải có tài liệu nào.
  • Ngay cả việc bảo trì thường xuyên như thay thế hoặc mái nhà có thể đòi hỏi một COA nếu tài sản được chỉ định tại địa phương. Việc không làm như vậy có thể làm cho ngăn chặn các lệnh làm việc, phạt, và ngay cả một yêu cầu để loại bỏ công việc không được duyệt.
  • Làm việc với các chuyên gia. Kiến trúc sư, nhà thầu và nhà tư vấn bảo tồn có kinh nghiệm về tính chất lịch sử sẽ biết cách định vị cả phân vùng và bảo tồn. Họ cũng có thể giúp bạn tìm ra những vật liệu không thích hợp (v., cửa sổ gỗ thay vì vinyl).
  • Những thủ tục khác nhau và khó khăn. ) Nếu quy tắc quy hoạch hoặc bảo tồn là đặc biệt nặng nề, bạn có thể áp dụng cho một sự khác biệt, một giấy phép đặc biệt, hoặc một chứng chỉ của khó khăn kinh tế.

Những thách thức thông thường và cách vượt qua chúng

Chủ sở hữu tài sản thường gặp khó khăn này:

  • Sự trì hoãn định nghĩa: nhiều quy định bảo trì địa phương áp dụng lệnh cấm phá hủy (v. d., 90 đến 180 ngày) về cấu trúc lịch sử. Điều này cho cộng đồng thời gian để khám phá các phương pháp thay thế, nhưng nó có thể giữ lại kế hoạch tái phát triển của bạn. Hãy dùng sự chậm trễ để tìm kiếm những tùy chọn thích nghi lại hoặc thương lượng với ủy ban ủy ban.
  • [FLT: 0] Giá trị tăng dần: ) cũng xem xét nhiều vật liệu hiện đại có tuổi thọ ngắn hơn, vì thế vật liệu lịch sử có thể gây ảnh hưởng nhiều hơn trong vòng 30 năm.
  • Không chắc chắn trong vùng có nhiều vùng: ) Nếu bạn sở hữu một tòa nhà thương mại trong một khu vực lịch sử, việc xem xét bảo tồn có thể giới hạn việc ký hiệu, ra ngoài trời hoặc các màn hình cửa sổ được cho phép bởi sự sắp xếp theo cách khác. Hãy phát triển một khái niệm thiết kế mà bạn tôn trọng cả các quy tắc và sẵn sàng đưa ra những giải pháp thay thế.

Lợi ích của sự thỏa thuận

Tính toán với luật quy hoạch và bảo tồn không chỉ là tránh hình phạt mà còn mang lại những lợi ích hữu hình.

Động lực tài chính

Ngân hàng liên bang, tiểu bang và chính phủ địa phương cung cấp các khoản vay thuế, trợ cấp và lợi nhuận thấp cho việc phục hồi lại các tòa nhà lịch sử. Giấy nợ tiền thuế của liên bang 20% tiền thuế cải tạo (được quản lý bởi Dịch vụ Công viên Quốc gia và Cục Thuế Quốc gia) là một trong những khoản tiền lớn nhất, bao gồm một phần chi phí phục hồi chức năng. Nhiều tiểu bang cung cấp tín dụng tương ứng. Các chương trình địa phương có thể cung cấp tiền thuế bất động sản cho một thời gian cố định sau một thời gian có tính hiệu.

Giá trị tính chất

Những người mua và thuê nhà được thu hút đến những đặc điểm độc đáo, thủ công và ý thức về nơi tổ chức lịch sử cung cấp.

Chuyên gia bảo tồn

When you work with preservation boards and experienced contractors, you gain access to knowledge about traditional building techniques and materials. This can help you maintain the building’s structural integrity and avoid common mistakes that lead to moisture problems, energy loss, or unsightly repairs. Many local preservation commissions also offer free educational workshops.

Cộng đồng và di sản

Bảo tồn một tài sản lịch sử góp phần vào di sản văn hóa của cộng đồng bạn, duy trì tính cách hình ảnh mà du khách và kho báu địa phương, đối với nhiều chủ sở hữu, tự hào là quản lý lịch sử là phần thưởng.

Mở rộng tài nguyên và đọc nhiều hơn

Để giữ được sự thông báo và phục tùng, hãy tham khảo những nguồn có thẩm quyền này:

  • Bộ ghi danh quốc gia [NPS] ) – Thông tin về danh sách và khuyến khích thuế liên bang.
  • Tin tưởng về Bảo tồn Quốc gia ) — Các bài báo giáo dục, tài trợ và các công cụ bảo trợ.
  • Bộ Phát triển và đô thị ) – Hướng dẫn về việc quy hoạch quy hoạch cho các dự án nhà ở giá rẻ trong lịch sử.
  • Phòng pháp lý 3468 [Trích dẫn] ) – vì tuyên bố rằng thuế thu hồi liên bang.
  • Hiệp hội Kế hoạch Mỹ ) – thực hành tốt nhất để phân vùng và bảo tồn sự kết hợp.
  • Trung tâm Bảo tồn Kỹ thuật và Huấn luyện ) – Hướng dẫn kỹ thuật về vật liệu và phương pháp.

Kết thúc

Để có sự đồng thuận của luật quy hoạch và các quy định bảo tồn lịch sử, cần phải siêng năng, kiên nhẫn và sẵn sàng hợp tác với các viên chức địa phương. Bắt đầu bằng cách hiểu tên của mình, học hỏi những chỉ dẫn thích hợp, và làm sao có thể chấp nhận trước khi vung búa, trong khi quá trình này có thể chậm hơn và tốn kém hơn một sự cải tiến tiêu chuẩn, các phần thưởng - các lợi ích tài sản, và sự thỏa mãn bảo tồn một phần lịch sử là đáng công sức.