Table of Contents

Khi các cuộc tranh chấp phát sinh - trên tiền thuê, sửa chữa - họ có thể tăng lên thành các vụ kiện tụng đắt tiền, rút tiền và phá vỡ các chức năng kinh doanh chính. các chiến lược pháp lý tích cực, nhúng vào sự khởi đầu hợp pháp, là cách hiệu quả nhất để ngăn chặn các cuộc tranh chấp dân sự trước khi họ xuất hiện. bài báo này khám phá các biện pháp hành động có thể thực hiện mà người chủ sở hữu tài sản, quản lý tài sản, và người thuê có thể áp dụng để xây dựng, hợp pháp để ngăn chặn các mối quan hệ và tránh toàn bộ các phiên tòa.

Phân tích xung đột: Tại sao các cuộc giải quyết thương mại trở thành những cuộc nổi loạn

Để ngăn chặn một cách hiệu quả, trước hết người ta phải hiểu rõ nguyên nhân gốc, ít khi xuất hiện từ một sự kiện duy nhất; thường là do sự tương đồng, kỳ vọng không tương đương, hoặc sự thay đổi thực tế kinh doanh.

  • Ngôn ngữ thuê dài ) — định nghĩa mơ hồ về "chi phí", "tiện pháp", hoặc "việc sử dụng" yêu cầu nhiều cách giải thích và sự bất đồng nhiên liệu về việc định vị chi phí hoặc hoạt động cho phép.
  • Mặc định tiền tệ ) — bỏ lỡ tiền thuê nhà hoặc tiền trễ, thường làm trầm trọng hơn vì vấn đề dòng chảy tiền mặt hoặc tính toán sai số tiền bảo trì khu vực (CAM) mà người thuê xem là quá mức hoặc vô lý.
  • Tính năng tăng cường và sửa chữa ) — bất đồng về việc một rò rỉ mái nhà là cấu trúc (chức vụ của chủ nhân) so với mỹ thuật (chức vụ thay thế HVAC sau khi thất bại nén.
  • Thay đổi hoặc dùng ) — người thuê mở rộng ra những khu vực thông thường, dựng đứng mà không được chấp thuận, hoặc dùng cơ sở để làm kho lưu trữ không gian chưa được cấp phép, chẳng hạn như không có giấy phép.
  • Những cuộc tranh cãi mới ) — không báo trước đúng, các lựa chọn thay đổi không rõ ràng dẫn đến việc kiểm soát các khoản tiền tạm thời, hoặc những bất đồng về việc giữ lại các phép tính thuê nhà có thể đạt đến 200 phần trăm tiền thuê căn cứ.
  • xung đột và nhiệm vụ ) — chủ nhà không thể hợp lý giữ lại sự đồng ý về một âm thanh phụ, hoặc những người thuê cố gắng chuyển quyền mà không theo thủ tục thông báo hợp đồng.

Hiểu được những điểm áp lực này cho phép cả hai bên soạn thảo các thỏa thuận dự đoán và giải quyết chúng một cách rõ ràng, giảm sự phụ thuộc vào giải thích pháp lý sau khi thực hiện. một hợp đồng thuê mà thừa nhận những khu vực phổ biến nhất của ma sát và cung cấp các cơ chế giải quyết rõ ràng sẽ luôn luôn vượt xa một tài liệu bảng hơi.

Chiến thuật căn bản: Chọn một hiệp định chống đạn

Một công cụ phòng ngừa mạnh nhất là một thỏa thuận rõ ràng, toàn diện và nhất quán nội bộ. ngôn ngữ thông dụng hoặc ngôn ngữ nồi hơi là công thức cho những tranh cãi tốn kém.

Định hướng cho các trách nhiệm tài chính

Tiền thuê cơ sở, phí tổn CNM, tiện ích, bảo hiểm và phí cuối phải được đánh dấu bằng công thức và ngày tháng chính xác. Giá thuê nên xác định như thế nào các cáo buộc CNM được tính (thực hiện vs v. probata), những mục nào được bao gồm (không được hỗ trợ, đất đai, bảo mật), và nếu phí quản lý được bao gồm với tỷ lệ phần trăm của tổng CM. Một điều khoản hòa giải quyết hàng năm cần thiết để cung cấp chi tiết kế toán trong vòng 90 ngày cuối năm, với bất kỳ giá trị nào được hoàn trả lại hoặc được công bố. Mười người quản lý nên thương lượng quyền kiểm toán hồ sơ thanh toán, và thông báo hợp lý, chỉ ngăn chặn nhiều chi phí hoạt động.

Những sự sửa chữa và bảo trì được áp dụng

Dùng một ma trận rõ ràng phân biệt giữa việc bảo trì thường xuyên (chức vụ ống nước), và việc sửa chữa vốn (chức vụ của chủ sở hữu). Ví dụ, người thuê có thể chịu trách nhiệm về bóng đèn bên trong, bộ lọc HVAC thay đổi mỗi 90 ngày, và một số hệ thống ống nước nhỏ, trong khi chủ nhà vẫn giữ trách nhiệm về mái nhà, tường cấu trúc, hệ thống cơ khí lớn và bãi đậu xe có thể loại bỏ sự mơ hồ và tham khảo. Hãy xem xét một sắp xếp để sửa chữa chi phí khẩn cấp: nếu người thuê không thực hiện công việc thường xuyên, gây thiệt hại cho người thuê nhà sửa chữa chi phí cho người thuê.

Renewal và những sự cung cấp cuối cùng

Bao gồm các khoảng chú ý riêng (v. d., 180 ngày trong văn bản), điều kiện thay đổi tự động (với các quyền ưu tiên ra), và điều kiện để chấm dứt sớm (v. d., việc làm ăn đóng cửa, người thuê nhà, hoặc việc tái phát triển của chủ nhà). Đối với người thuê nhà, một điều khoản thuê nhà nên được giảm thiểu để ngăn cản việc ở lại qua hạn, thường là 150–200% của tiền thuê căn cứ, và cũng nên yêu cầu người thuê giữ lại chịu trách nhiệm về thiệt hại bổ sung nếu người thuê nhà mất một người thuê mới. Đối với người thuê, một quyền từ chối đầu tiên trên không gian bên cạnh có thể ngăn ngừa sự mở rộng cần thiết.

Thuyết phục và nhiệm vụ

Chủ nhà nên giữ quyền chấp thuận hoặc từ chối đệ trình trợ cấp dựa trên tín dụng tài chính, kiểu kinh doanh, và sử dụng tương thích. Hợp đồng thuê nên cho biết sự ưng thuận đó sẽ không bị hoãn lại một cách không hợp lý, và phác thảo một tiến trình duyệt đơn giản (v. d. 30 ngày phản ứng, yêu cầu tài chính). Cả hai bên nên xác định những gì cấu tạo sự thay đổi của quyền kiểm soát (v. d., việc bán nhiều hơn 50%) mà đánh giá tác vụ kích hoạt, bảo đảm nhà cung cấp sự giám sát cấu trúc kinh doanh của người thuê mà không cần quá sức chịu đựng.

Các cơ khí không xác định sự tương tác

Ngay cả những hợp đồng thuê nhà tốt nhất cũng có thể dẫn đến bất đồng. Việc kết hợp các thỏa thuận thay thế (ADR) vào hợp đồng thuê có thể giải quyết các xung đột mà không cần đến các vụ kiện tụng dân sự tiết kiệm thời gian, phí tổn pháp lý và các mối quan hệ kinh doanh.

Chuyển tiếp

Cần thiết sự trao đổi trước mọi vụ kiện. Một bên trung lập không thể áp dụng một giải pháp. Sự giải quyết không ràng buộc, không hiệu quả chi phí và thường bảo tồn mối quan hệ thương mại. Nhiều hợp đồng thương mại bây giờ bao gồm một điều khoản giao dịch bắt buộc với khung thời gian ngắn (v. d. 60 ngày hoàn tất) và một yêu cầu mà cả hai bên chia sẻ tiền với người điều khiển. Hãy chọn một người điều khiển có kinh nghiệm kinh nghiệm kinh nghiệm thương mại để tăng khả năng giải quyết thực tế.

Comment

Để giải quyết các cuộc tranh chấp, việc phân chia không thể giải quyết, việc phân chia trách nhiệm cung cấp một sự thay thế cá nhân, nhanh hơn cho tòa án. Việc thuê nên chỉ định diễn đàn quan tòa án (v. d., Hiệp hội Phân loại Hoa Kỳ JAMS), số lượng các đối tác cắt giảm quyền truy cập (thường là một hoặc ba) địa điểm, và quy tắc. Ưu đãi bao gồm những phát hiện, bảo mật giới hạn và sự kiện cuối cùng, thường có thể được thực thi với những cơ sở hạn nhất định. Hãy xem xét việc cho phép một số hạn chế quyền truy vấn về các câu hỏi pháp luật để đảm bảo tính công bằng, nhưng cân nhắc này chống lại sự chậm trễ và giới hạn.

Những thủ tục đòi hỏi ít lời tuyên bố

Đối với các tranh chấp giá trị thấp (v. d., dưới $25,000), hãy xem một tiến trình phân tích luồng với phát hiện lỗi chính tả và một bộ phân tích riêng lẻ. Điều này ngăn chặn sự bất đồng nhỏ về phí tổn tiền phí tổn trễ hoặc sửa chữa nhỏ từ xoắn ốc thành các cáo buộc đầy đủ. Một số đảng chọn một "chỉ- tài trợ" phân tích nơi bộ vi xử lý chỉ dựa trên sự ghi chép, giảm thời gian và chi phí hơn nữa.

Khả năng di chuyển và định vị nguy hiểm

Phòng ngừa mở rộng ngoài giấy tờ thuê. Việc kiểm tra lý lịch kỹ lưỡng và kiểm tra tài chính có thể xác định được cờ đỏ trước khi ký hợp đồng. Những bước cần thiết bao gồm:

Sức khỏe tài chính dồi dào

Yêu cầu những người khởi xướng tài khoản, yêu cầu những người khởi nghiệp, yêu cầu những người nhận tín dụng hoặc thư tín dụng từ ngân hàng có những điều khoản có uy tín, miễn phí hóa đơn (tự động thay đổi nếu không được hủy bỏ với 60 ngày). Hồ sơ công cộng (các khoản nợ, chứng khoán, giấy phép nói dối, các phán xét) có thể tiết lộ các giá trị mặc định trước. Đối với không gian lớn hơn, cân nhắc việc cần thiết một công ty cha mẹ bảo đảm hoặc gửi tiền bằng sáu tháng để giảm nguy cơ bị mất việc dùng.

Danh tiếng và tình trạng tài sản của chúa tể

Người ta nên điều tra hồ sơ của chủ nhà: trước đây kiện tụng, chất lượng quản lý tài sản, và sự ổn định tài sản. một cuộc kiểm tra tài sản bởi một kỹ sư có giấy phép có thể phát hiện ra những vấn đề bảo trì ẩn giấu mà sau này có thể trở thành những điểm tranh cãi, như đơn vị lão hóa, rò rỉ mái nhà, hoặc vấn đề ẩm liên tục. Xem xét lại những người thuê nhà và nói chuyện với người hiện tại có thể cho thấy những khuôn mẫu quản lý không đáp ứng.

Hòa thuận với sự vui mừng và cho phép

Cả hai bên nên xác minh rằng cơ sở này được phân vùng cho việc sử dụng thương mại đã định và tất cả các giấy phép cần thiết đều ở đúng chỗ. Một điều khoản đòi hỏi chủ nhà cung cấp giấy chứng nhận hiện tại là tiêu chuẩn. Mười người cũng nên kiểm tra xem việc sử dụng có gây ra bất kỳ điều kiện đặc biệt nào dưới luật địa phương, chẳng hạn như việc tưới nước cho nhà hàng hoặc mức đậu xe cho khoảng không bán lẻ.

Những người thi đấu và thi đấu tiếp tục

Những sự bất lợi thường xảy ra trong một năm trong một hợp đồng thuê khi các điều khoản ban đầu trở nên lỗi thời hoặc bị lãng quên.

Thử nghiệm pháp lý cho tài liệu giải thích

Xem lại tất cả các hợp đồng thuê cho chứng nhận bảo hiểm hết hạn, mất chứng nhận etopelpel, hoặc hồ sơ bảo trì không hợp lệ. Cập nhật ngôn ngữ nồi hơi để phản ánh các thay đổi tính năng mới (v. d., người Mỹ với các bản cập nhật Đạo luật bất hợp pháp, lệnh cấm sử dụng, luật riêng tư dữ liệu). Hãy chú ý đặc biệt để ép buộc người dùng điều khoản che đậy, mà đã được thử nghiệm rất nhiều trong khi dịch bệnh; một hệ thống hỗ trợ nguồn lực không chỉ nên bao gồm các thảm họa tự nhiên mà chính phủ cũng vô hiệu lực, hỗ trợ dây cung cấp, và bùng phát dịch bệnh truyền nhiễm.

Quản lý tài sản và huấn luyện đặc vụ

Chủ nhà nên đầu tư vào việc huấn luyện quản lý tài sản trên các yêu cầu cho thuê, thông báo và các giao thức tài liệu. rõ ràng là những người có thẩm quyền (có thể chấp nhận sự thay đổi, cấp phép cho thuê) ngăn chặn những sửa đổi không được phép sau này có thể tranh cãi. Các quản lý nên được huấn luyện để phát hiện các dấu hiệu cảnh báo sớm hơn như là sự trả tiền trễ hạn, thay đổi không được kiểm duyệt, hoặc bảo trì các khiếu nại hợp pháp và tăng cường chúng lên luật sư trước khi họ thành công trong các yêu cầu chính thức.

Tài liệu mọi sự liên lạc

Tất cả các thư từ, thông báo, giờ hẹn và phút nên được lưu và sắp xếp bởi người thuê. Đường dẫn giấy này là vô giá nếu việc tăng số thư viện để kiện. Dùng nền quản lý tài sản đã được tập trung để ghi lưu yêu cầu, phê chuẩn và bảo trì vé hẹn với dấu hiệu thời gian. Đối với các thỏa thuận bằng lời nói (v. d., một lần thuê lịch sử), theo sau với email xác nhận để tạo một ghi chép. Lịch sử giao tiếp có khả năng nhanh chóng giải quyết các cuộc tranh chấp thực tế mà không cần phải cung cấp lời khai.

Bảo hiểm và sự chuyển nhượng rủi ro

Bảo hiểm không phải là một sự thay thế cho việc phòng ngừa pháp lý, nhưng nó cung cấp một mạng lưới an toàn quan trọng khi bất đồng liên quan đến thiệt hại tài sản, thương tích cá nhân hoặc sự gián đoạn doanh nghiệp.

Bảo hiểm tính khả thi chung

Cả chủ nhà lẫn người thuê nên bảo hiểm thương mại đối với bảo hiểm chung (CGL) với giới hạn tối thiểu 1 triệu USD cho mỗi lần gặp, và tổng hợp 2 triệu đô la. Giá thuê nên yêu cầu người thuê đặt tên chủ nhà là bảo hiểm bổ sung vào chính sách CGL của nó, và bao gồm cả việc từ chối việc đệ trình gửi các điều khoản con của chủ nhà ngăn cản việc đảm bảo cho người thuê sau khi yêu cầu. Chủ nhà nên xác nhận bảo hiểm bảo hiểm hàng năm.

Bảo hiểm tài sản

Người thuê nên đảm bảo nội dung, sự cố định và cải tiến riêng của mình, trong khi chủ nhà đảm bảo cấu trúc tòa nhà và khu vực chung. Người thuê nên xác định rằng bảo hiểm tài sản của mỗi bên bao gồm sự từ chối việc phụ trách bên kia. Điều khoản đơn giản này có thể loại bỏ nguồn chính của kiện tụng: các công ty bảo hiểm kiện tụng đối phương sau một vụ cháy hoặc lũ lụt để đòi lại tiền.

Bảo hiểm phá vỡ doanh nghiệp

Người có trách nhiệm về vật lý (chỉ là tiền, nhà hàng, phòng tập) nên mang theo thông tin gián đoạn để trang trải thu nhập bị mất nếu cơ sở trở nên không thể sử dụng được do lửa, lũ lụt hoặc những mối nguy hiểm khác được bảo hiểm khác. Tờ báo này có thể ngăn chặn việc thanh toán tiền thuê nhà vào lúc nghỉ, vì bảo hiểm người thuê sẽ bao gồm các nghĩa vụ thuê nhà. Các chủ nhà có thể xem xét việc đòi hỏi người thuê nhà phải giữ bảo hiểm trách nhiệm mạng nếu họ xử lý dữ liệu nhạy cảm, vì các lỗ hổng dữ liệu có thể dẫn đến việc tắt máy và các cuộc cãi vã tiền thuê nhà sau đó.

Công nghệ và sự tự động để thỏa thuận

Phần mềm quản lý tài sản hiện đại có thể tự động hóa nhiều quá trình thủ công dẫn đến các cuộc tranh chấp như khuyến mãi, yêu cầu bảo trì và theo dõi thông báo. Tính năng cần tìm kiếm:

  • Tự động nhắc nhở thuê và tính toán phí muộn dựa trên các điều khoản thuê, với các khoản tiền điều chỉnh thời gian tế lễ và các quy định leo thang
  • Những yêu cầu về việc phục tùng và gửi đi các thông báo và ghi chép kỹ thuật số cho các dòng công việc thay đổi, phụ thuộc vào các yêu cầu bảo trì và gửi thư điện tử và các đường dẫn kiểm tra
  • Tăng cường tự động của không đối xứng (v. d., chứng nhận chứng nhận chứng nhận hết hạn, trả thiếu tiền thuê) để chọn các bên có dòng thời gian sẵn
  • Tập hợp tài liệu lưu trữ với phiên bản điều khiển các sửa đổi, thông báo, thư từ và báo cáo thanh tra

Bằng cách giảm lỗi của con người và tạo ra các dấu vết kiểm toán không thể phủ nhận, công nghệ hỗ trợ trực tiếp việc ngăn chặn tranh cãi. [FLT: 0] Phần mềm quản lý bảo hiểm [FLT: 1] cũng có thể tạo ra báo cáo giúp đỡ các mẫu luật sư nổi lên của không liên kết - chẳng hạn như nhiều người thuê nhà không cung cấp chứng nhận bảo hiểm (trước khi họ trở thành đầy đủ các cuộc tranh luận.

Các sự cân nhắc đặc biệt về nhà nước

Luật thương mại thay đổi đáng kể. Ví dụ, một số quốc gia đòi hỏi chủ nhà giảm thiểu thiệt hại sau khi người thuê mặc định bằng cách cố gắng xóa bỏ không gian, trong khi những người khác cho phép chủ nhà giữ người thuê mặc định có trách nhiệm với toàn bộ hạn còn lại. [FLT: 0] Ghi chú: [FLT: 1] Thông tin được cung cấp trong bài này là cho mục đích giáo dục chung và không hợp pháp. Các doanh nghiệp nên tham khảo ý với luật sư có thẩm quyền trong thẩm quyền của họ trước khi bàn luận về chiến lược ở đây.

Sự quen thuộc với các quy tắc chủ nhà, thủ tục quản lý tài chính và luật quản lý thuê nhà là cần thiết. Việc tham gia các luật địa phương khi soạn thảo hay tái lập lại hợp đồng cho thuê các quy tắc thương mại đặc biệt . Điều này đặc biệt quan trọng đối với các thuộc tính như California, New York, hoặc Texas, nơi mà cảnh quan pháp luật có thể khác nhau rõ ràng từ những hạn chế hạn chế hạn chế của California đến tiền thuê duy nhất cho thuê nhà cho một số người thuê. Ngay cả những luật lệ địa phương như quy định về năng lượng trong các thành phố chính, có thể tạo ra các yêu cầu nếu không được chỉ định quyền.

Những thực hành tốt nhất cho mối quan hệ tích cực lâu dài

Ngoài các tài liệu pháp lý, yếu tố con người trong mối quan hệ chủ nhà thường là sự khác biệt giữa tranh chấp và giải quyết.

Làm cho lịch liên lạc được suôn sẻ

Kiểm tra từng khu một hoặc điện thoại hoặc trực tiếp cho phép cả hai bên thảo luận về việc bảo trì, thay đổi doanh nghiệp, hoặc những mối quan tâm trước khi họ gặp vấn đề. tài liệu các cuộc họp với tóm tắt ngắn và lưu trữ chúng trong tập tin của người thuê. sử dụng những kiểm tra này để xem xét các cuộc hòa giải CNM, sắp tới về các bước chuẩn bị hợp đồng thuê, hoặc các cải tiến vốn có thể ảnh hưởng đến hoạt động của người thuê.

Tạo một cái thang không vững

Ngay cả với các biện pháp phòng ngừa, sự bất đồng sẽ xảy ra. Thiết lập một tiến trình leo thang rõ ràng: người thuê liên lạc với bộ quản lý tài sản; các vấn đề chưa được giải quyết đi đến bộ quản lý khu vực; cuối cùng, đến các luật sư pháp. Mỗi cấp nên có một thời gian đáp ứng rõ ràng (v. d., 48 giờ cho sự liên lạc ban đầu, 10 ngày kinh doanh cho một giải quyết thư từ). Bao gồm một điều khoản trong hợp đồng thuê đòi hỏi các bên phải tham gia vào một cuộc họp mặt đối mặt trước khi nhập vào AD. R., như các cuộc thảo luận cá nhân thường giải quyết sự hiểu lầm nhanh hơn là thư từ thư từ.

Dùng phần bổ sung để thay đổi

Thay vì thương lượng lại toàn bộ hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi (v. d., mở rộng thuê nhà, thay đổi chỗ đậu xe, nhiệm vụ thêm chỗ đã ký bởi cả hai bên). Việc này tạo một ghi chép rõ ràng mà không thay đổi cấu trúc chính của hợp đồng thuê gốc. [FLT: 0] Bên trong bổ sung [FLT: 1] có thể giải quyết mọi thứ ngay từ chối không gian bên cạnh để điều chỉnh tạm thời mà không cần gỡ bỏ hoàn toàn lại. Luôn luôn xem xét thêm nội dung để tránh tạo ra các tiện ích mới.

Thường xuyên xem lại các lỗi tương tự

Việc dàn xếp các cáo buộc thuê nhà hàng tháng nên bao gồm một sự hỏng hóc chi tiết của các cáo buộc CM, với hóa đơn hoặc hóa đơn có sẵn cho yêu cầu. Sự dàn xếp hàng năm của các cáo buộc CN với chi phí thực tế nên được thực hiện và thông báo cho người thuê trong vòng 90 ngày sau khi kết thúc năm. các chủ nhà chủ nhà tích cực chia sẻ các báo cáo chi tiết - bao gồm các hàng dài cho các tiện ích, giấy tờ lao công, đất đai - xây dựng và giảm khả năng tranh cãi về các chi phí hoạt động.

Kết thúc

Ngăn chặn các cuộc tranh chấp dân sự trong thương mại giảm giá cần nhiều hơn một hợp đồng thương mại được thỏa thuận; nó đòi hỏi một phương pháp có hệ thống, hoạt động mà có thể cung cấp tính chuyên nghiệp, phác thảo rõ ràng, tuân thủ sự liên lạc và mạnh mẽ. Bằng cách thực hiện các chiến lược pháp lý được nêu ra trên - bạo ngôn ngữ thuê, nhúng vào các điều khoản ADR, việc tuyển dụng thường xuyên, việc tuyển dụng công nghệ và quản lý quan hệ - quản lý chủ nhà và người thuê có thể giảm đáng kể khả năng tiếp cận với các khoản bảo hiểm thời gian đắt tiền. Cuối cùng, việc ngăn chặn tranh chấp là một đầu tư trong kinh doanh ổn định được trả tiền lợi nhuận trong các khoản hợp pháp, bảo tồn, bảo tồn và không bị gián đoạn. Đối với các công ty trợ lý hoặc các công ty khác. Đối với các công ty có khả năng hỗ trợ, một thiết kế thương mại thiết kế thương mại thiết lập thiết lập thiết lập thiết lập thiết lập thiết lập thiết lập thiết lập thiết lập thiết lập thiết lập thiết lập thiết lập thiết lập thiết lập thiết lập thiết lập thiết lập thiết lập và khuyến khích về mặt hàng năm, và kiểm tra pháp lý hợp

Để biết thêm thông tin, hãy xem lại tài nguyên của Hiệp hội luật Hội luật Pháp Mỹ về việc giảm bớt các cáo buộc hoặc tham khảo ý kiến với một thành viên của Mạng Thực tế [FLT:]. Luôn luôn tìm kiếm những lời khuyên pháp lý phù hợp với tình huống riêng của bạn. )