Table of Contents

Hiểu vai trò của việc sửa chữa và tín dụng trong việc kết thúc cuộc đàm phán

Các cuộc đàm phán xung quanh sửa chữa và công trạng là một trong những giai đoạn tế nhị nhất của một giao dịch bất động sản. đối với người mua, kiểm tra tại nhà thường tiết lộ những vấn đề cần được chú ý, trong khi người bán phải quyết định làm thế nào để giải quyết những phát hiện mà không làm hỏng thỏa thuận. tín dụng - một điều chỉnh được áp dụng trong đóng cửa - offer một mặt đất giữa có thể tiết kiệm thời gian, giảm ma sát, và tiếp tục giao dịch này tiến lên. điều này phụ thuộc vào các khía cạnh của thương lượng yêu cầu chuẩn bị, thông tin rõ ràng, và hiểu rõ ràng về những gì cả hai bên hy vọng để đạt được.

Dù bạn là người mua nhà lần đầu tiên hay là nhà đầu tư kinh nghiệm, biết cách để yêu cầu chiến lược hoặc cung cấp sửa chữa đối với tín dụng có thể ảnh hưởng đến giá cuối cùng, dòng thời gian, và sự hài lòng tổng thể của tất cả mọi người liên quan. bài báo này cung cấp một hướng dẫn toàn diện để định hướng sửa chữa và thương lượng tín dụng trong quá trình đóng cửa, với những thủ đoạn được chứng minh, xem xét pháp lý, và những lời khuyên thực tế để đạt được kết quả tốt nhất có thể thắng.

Sửa đổi tương ứng với các nguồn tư liệu: Sự khác biệt then chốt và khi nào nên dùng mỗi thẻ

Sửa chữa là gì?

Trong một giao dịch điển hình, người bán có thể yêu cầu người bán sửa chữa những khuyết điểm này trước khi đóng cửa.

Việc sửa chữa là lý tưởng cho các vấn đề khẩn cấp, liên quan đến an toàn, hoặc khó khăn cho người mua sau khi chuyển vào. Ví dụ, một mái nhà rò rỉ hoặc một rủi ro điện nên được sửa chữa trước khi đóng cửa để ngăn chặn bất kỳ nguy cơ nào xảy ra cho người cư trú hoặc tài sản. Một số người cho vay cũng cần sửa chữa chắc chắn để hoàn tất việc sửa chữa trước khi họ sẽ tài trợ cho vay, đặc biệt nếu tài sản là một cơ sở quản lý liên bang (FHA) hoặc Bộ phận hỗ trợ cho Bộ phận VERans (VA).

Tín dụng là gì?

Ngân sách là sự nhượng bộ về tiền bạc cho người mua khi đóng cửa, giảm số tiền mà người mua cần để mang hoặc giảm tổng số tiền vay.

Các tín dụng đặc biệt hữu ích cho các vấn đề không nổi bật, dự đoán bảo trì tương lai, hoặc cải tiến thẩm mỹ mà người mua muốn tùy chỉnh. họ cũng có thể đơn giản hóa các giao dịch nơi cần nhiều sửa chữa nhỏ hơn là thương lượng riêng lẻ, một tín dụng duy nhất có thể bao gồm tất cả. tuy nhiên, người cho vay và người đánh giá quy tắc có thể giới hạn tổng lượng tín dụng, vì vậy cả hai bên phải nhận thức được các nắp này.

Chuẩn bị sửa chữa thành công và đàm phán tín dụng

Bắt đầu với việc kiểm tra nhà

Những người mua cần phải thuê một thanh tra có bằng cấp và uy tín để kiểm tra hệ thống chính của tài sản (roof, HVAC, ống nước, hệ thống điện), cấu trúc, cách tổ chức và tính năng an toàn của người mua, và báo cáo về những vấn đề chính của người mua để nhận diện vấn đề và biện minh cho những yêu cầu của họ.

Một khi thanh tra xong, người bán thường nộp đơn yêu cầu sửa chữa, cũng được gọi là Thông báo Kiểm tra hay sửa chữa. Tài liệu này liệt kê những điều đã mong muốn sửa chữa và đôi khi bao gồm cả một công trạng đã yêu cầu.

Sửa chữa theo thứ tự ưu tiên

Không phải mọi phát hiện kiểm tra đều có cùng trọng lượng, mà là thương lượng hiệu quả, người mua nên phân loại các vấn đề thành ba phần:

  • Vấn đề cấu trúc: ) Những vấn đề này không được cân nhắc lại cho phần lớn người mua. Thí dụ, bao gồm mốc, dây điện, radon, sơn chì, vết nứt nền tảng, hoặc mối nguy hiểm lửa. Người mua nên đòi sửa chữa hoặc công trạng tương ứng cho những thứ này.
  • Thiếu cơ khí hoặc hệ thống: ) Nếu lò sưởi, máy điều hòa, máy sưởi hoặc mái nhà gần hết tuổi thọ hoặc không hoạt động, thì điều hợp lý là người bán có thể sửa chữa hoặc cho người khác biết cách tính toán.
  • Bảo trì mỹ phẩm hay trì hoãn: ), quét sàn nhà, cắt lát hoặc lột sơn thường được xem là thương lượng.

Người bán cũng nên chuẩn bị bằng cách nhận được lời trích dẫn về việc sửa chữa lớn để có thể làm cho những người có hiểu biết phản đối.

Chiến lược cho người mua: Được lợi ích tốt nhất

Yêu cầu sự sửa chữa cụ thể được dự đoán trước

Một yêu cầu mơ hồ như “làm việc cho hệ thống ống nước là dễ bị loại ra hoặc bị xử tử, nhưng người mua nên tham khảo chính xác vấn đề trong bản báo cáo thanh tra và nếu có thể, hãy ước tính từ các nhà thầu có giấy phép, chẳng hạn như yêu cầu người bán phải“ sửa mái nhà, thay vì sửa chữa mái nhà, thì người bán sẽ ước lượng một phần sửa chữa hoặc thay thế hoàn toàn và yêu cầu đó là một khoản tín dụng.

Khi cần sửa chữa, hãy xin chuyên gia có bằng cấp để làm việc và yêu cầu hóa đơn.

Trao đổi tín dụng để giữ thỏa thuận theo dõi

Thay vì đợi người bán đặt lịch cho người thầu khoán và hoàn tất công việc (có thể đẩy ngày đóng cửa), bạn có thể đóng cửa và tự sửa chữa. Hãy thực tế về số tiền: tính phí sửa chữa cộng với bộ đệm cho những vấn đề bất ngờ. Chẳng hạn, nếu ước tính đường cống chứa được khoảng 4.000 đô la, hãy yêu cầu 5.000 đô la để trang trải những vấn đề có thể xảy ra.

Quan trọng: Người cho vay đặt giới hạn trên thẻ tín dụng bán, đặc biệt đối với các khoản vay thông thường. Thông thường, tín dụng không thể vượt quá tỷ lệ phần trăm giá mua (v. d., 3% cho vay thường, giảm xuống còn đến 9% cho vay FHA). Hãy xác nhận với người cho vay trước khi đồng ý với số cuối cùng.

Dùng những sự kiện có tính cách chính đáng

Phần lớn các thỏa thuận mua sắm bao gồm việc kiểm tra trước khi người mua có thể bỏ đi mà không bị phạt nếu không được sửa chữa.

Chiến thuật cho người bán: Bảo vệ địa vị của bạn

Biết khi nào nên sửa đổi và cung cấp một tín dụng

Người bán phải cân nhắc chi phí để sửa chữa vấn đề về tín dụng tiềm năng của người mua, xem xét quan điểm của người mua: Người mua có thể cảm thấy thoải mái hơn khi tự sửa chữa, bảo đảm chất lượng, ngược lại, nếu người mua lo lắng về những vấn đề tiềm ẩn, họ có thể thích người bán sửa chữa trước khi đóng cửa.

  • Nếu nhanh và rẻ thì sự sửa chữa đơn giản như vòi nước bị rò rỉ hoặc cửa sổ bị vỡ rẻ hơn là việc thương lượng công trạng.
  • Người tín dụng cho chi phí lớn hoặc không rõ: ) để thay thế mái nhà có thể khác nhau về phạm vi, tín dụng sẽ loại bỏ gánh nặng của sự giám sát và trách nhiệm.
  • Nếu bạn có một nhà thầu đáng tin cậy, bạn có thể muốn sửa chữa để đảm bảo công việc đáp ứng tiêu chuẩn của bạn và tránh tranh chấp trong tương lai.

Người bán mù quáng chấp nhận ước tính của người mua có thể trả quá nhiều tiền, ngược lại, từ chối mọi yêu cầu sửa chữa mà không giải thích gì có thể làm giảm mối quan hệ và rủi ro trong việc mua.

Chỉ giới hạn các công trạng để hỗ trợ

Trong một số trường hợp, người mua có thể giảm giá, vì người đo lường giảm giá, nên người mua có thể không nhận được tín dụng từ giá của tài sản.

Tài liệu

Nếu có thỏa thuận sửa chữa hay ghi lại bằng cách viết ra những điều khoản trong hợp đồng mua bán, bao gồm những món nhất định cần sửa chữa, những điều kiện của người sửa chữa (nếu người sửa chữa được chọn), thời hạn hoàn tất, số lượng và mục đích chính xác của bất cứ tín dụng nào. Các thỏa thuận về linh kiện không thể được thực hiện, và chỉ dẫn đến sự nhầm lẫn sau này.

Cần xem xét những trường hợp pháp lý và thuế má

Luật bảo thủ và tính dễ bị khiển trách

Nếu một người bán không thể tiết lộ một vấn đề khác, người bán có thể phải đối mặt với một trách nhiệm pháp lý.

Các tư liệu ảnh hưởng thế nào đến thuế?

Để giảm thuế thu nhập, người bán ngân hàng thường xem lợi nhuận giảm chi phí mua hàng, không phải do tiền thuế, mà là vì tiền thuế của người mua, vì tiền thu nhập có thể ảnh hưởng đến lợi nhuận khi nhà cửa được bán. Để biết thêm chi tiết, xin xem [FLSIRation: 5; Bán nhà: Bán nhà [FL: 1]

Người mua cũng nên biết rằng tín dụng cao có thể ảnh hưởng đến giới hạn về lợi ích vay, nhưng trong khi việc giảm bớt số tiền vay vẫn dựa trên sự cho vay, người mua vẫn xem xét thuế để được tư vấn cá nhân.

Những cạm bẫy thông thường và cách tránh chúng

Quá nhiều

Những người mua mua mua cần sửa chữa mỗi vết xước nhỏ thường làm người bán bực tức và giết người mua, tập trung vào những vấn đề lớn, nếu bạn yêu cầu một danh sách dài, người bán có thể từ chối thương lượng, thay vì thế, hãy trình bày ba đến năm mục tiêu đầu và sẵn sàng chấp nhận tín dụng cho phần còn lại.

Bỏ qua những điều kiện tài chính của người bán hàng

Một số người bán không có tiền để sửa chữa hoặc tặng tiền, đặc biệt là mua bán bán bán ngắn hoặc bán nhà qua việc tịch thu.

Không kiểm tra chất lượng sửa chữa

Nếu người bán đồng ý sửa chữa, người mua nên có quyền tái định cư trong vài ngày hoàn tất. Đây là một điều khoản chuẩn trong nhiều hợp đồng mua hàng. Không có tiền tái định, người mua có thể chuyển vào và khám phá cách làm việc hèn hạ. Hãy dùng cùng thanh tra hoặc một nhà thầu đáng tin cậy để kiểm tra công việc.

Những vấn đề thời gian trì hoãn kết thúc

Việc sửa đổi mất thời gian. Nếu ngày đóng sắp đến, có lẽ không thể hoàn thành việc sửa chữa phức tạp. Trong trường hợp đó, tín dụng hầu như luôn luôn là lựa chọn tốt hơn. Cả hai bên nên thảo luận về dòng thời gian sớm hơn và đồng ý về kế hoạch sao lưu nếu không thể sửa chữa kịp thời. Một số hợp đồng tự động cung cấp một phần mở rộng để sửa chữa, nhưng nên được xác định.

Những thực hành tốt nhất để thương lượng một cách êm đẹp

Nói chuyện cởi mở và tôn trọng

Việc thương lượng bất động sản có thể trở nên xúc động, đặc biệt khi người mua cảm thấy mình đang trả nhiều tiền hoặc người bán cảm thấy nhà mình đang bị chỉ trích.

Hãy khen ngợi một người có kinh nghiệm làm công tác hay luật sư

Cả người mua lẫn người bán đều được lợi ích nhờ có một nhân viên bất động sản dày dạn kinh nghiệm, người đã xử lý hàng chục cuộc thương lượng sửa chữa. Các đặc vụ hiểu các tiêu chuẩn thị trường trong khu vực của bạn — chẳng hạn, trong một số thị trường, người bán thường sử dụng giấy tờ nhà và sửa chữa nhỏ, trong khi những người khác thì có quyền sở hữu bất động sản.

Ghi chép mọi thứ

Tất cả các thỏa thuận, sửa đổi và bổ sung phải được viết ra và ký tên bởi cả hai bên. Điều này bao gồm danh sách việc sửa chữa, số tiền trị giá một khoản tín dụng, thời hạn hoàn tất và phương pháp xác thực. Lời hứa miệng không bị ràng buộc và sẽ dẫn đến các vấn đề sau đó.

Khi nào phải bỏ đi: Nhận ra một thỏa thuận không hiệu quả

Đôi khi, dù cố gắng hết sức, bạn không thể đạt được một thỏa thuận công bằng về việc sửa chữa hay tín dụng. Nếu người bán từ chối không chấp nhận một khuyết điểm lớn và không chịu cho vay, người mua nên nghiêm túc cân nhắc hủy bỏ hợp đồng - đặc biệt nếu vấn đề là đắt tiền hoặc nguy hiểm. Ngược lại, người mua đòi hỏi quá nhiều tiền và sẽ không nhúc nhích để người bán hủy bỏ hợp đồng. Bảo vệ tiền gửi và thời gian của bạn là quan trọng. Hãy đảm bảo rằng hợp đồng của bạn cho phép bạn rút ra trong thời gian thử nghiệm không mất tiền.

Nếu khoảng cách nhỏ, hãy cân nhắc sự khác biệt giữa hai bên, kết thúc thành công trong việc thương lượng với thỏa hiệp, nơi người mua chấp nhận một phần công việc và người bán xử lý một việc sửa chữa nhỏ.

Những gương thật về việc sửa chữa và đàm phán tín dụng trên khắp thế giới

Ví dụ 1: Cách thức ăn

Người mua đòi hỏi phải thay thế toàn bộ mái nhà hoặc 10.000 đô la.

Ví dụ 2: Vấn đề nan giải

Người bán hàng, lo về trách nhiệm của mình, đồng ý thuê một công ty cấp phép chữa bệnh và cung cấp tài liệu hướng dẫn, xác nhận là người mua đã gỡ bỏ đúng cách, không cần công lao vì người bán chịu trách nhiệm.

Ví dụ 3: Nhiều mục nhỏ

Một cuộc thanh tra liệt kê 20 vấn đề nhỏ: dán cửa sổ, bộ bỏ rác hỏng, gạch lát vỡ, v.v. Thay vì thương lượng mỗi người, người mua yêu cầu tín dụng bằng phẳng 2.000 đô la, đại diện cho tổng số ba ước tính. Người bán đồng ý, và kết thúc tiến trình. Đây là kết quả điển hình khi cả hai bên đều muốn sự đơn giản hóa.

Những ý tưởng cuối cùng về việc sửa chữa và thương lượng về tín dụng

Việc sửa chữa và ghi chép trong lúc thương lượng trước khi kết thúc là một kỹ năng cải thiện kinh nghiệm, cần chuẩn bị kỹ: kiểm tra kỹ lưỡng, ưu tiên những gì quan trọng, hiểu giới hạn tài chính và pháp lý của mỗi lựa chọn.

Hãy nhớ rằng mọi giao dịch đều độc đáo. Những thứ hoạt động trong một thị trường hoặc với một loại tài sản có thể không hoạt động ở nơi khác. Luôn luôn tham khảo ý kiến của nhân viên bất động sản hoặc luật sư của bạn trước khi đưa ra quyết định cuối cùng, và không bao giờ sợ phải bỏ đi nếu thỏa thuận không còn hợp lý nữa. với một chiến lược rõ ràng và một cách tiếp cận tôn trọng, bạn có thể định hướng thành công trong việc sửa chữa và thương lượng tín dụng.

Để đọc thêm, hãy kiểm tra các nguồn tài nguyên bên ngoài này: [FLT: 0] CFPB: Xem xét và sửa chữa nhà [FLT: 1], Realtor.com: đàm phán sửa chữa nhà , và DS [FLT:] để biết thông tin về thuế trên người bán.