Chuyển đổi sang chuyển đổi nhà ở các thuộc tính thương mại đã tăng tốc khi các thành phố gặp thiếu thốn nhà ở và phát triển các mẫu công việc để lại các tháp văn phòng và các khoảng không bán lẻ bị giảm giá. Biến một tòa nhà thương mại thành đơn vị dân cư có thể mở khóa lợi nhuận đáng kể trong khi đóng góp để phục hồi tài chính cộng đồng. Tuy nhiên, quá trình này được kiểm soát chặt chẽ, yêu cầu thiết thiết thiết thiết phải di chuyển cẩn thận các mã cấu trúc, xây dựng giấy phép xây dựng, xem xét môi trường và xây dựng tài chính có thể làm hỏng dự án hoặc dẫn tới các khoản bồi thường. Bài này cung cấp một đường dẫn hợp pháp, hợp pháp để chuyển đổi địa lý để chuyển đổi bất động sản, sử dụng việc nhập vào việc nhập vào việc nhập, vẽ đồ thật sự thực tế và hướng dẫn quản lý và quản lý tốt nhất.

Phân tích thị trường và học hỏi tính khả thi

Trước khi đầu tư vào một sự cải đạo, hãy điều khiển một cuộc nghiên cứu tỉ mỉ về nhu cầu nhà ở địa phương, giá trị tương đương hoặc bán hàng, và tình trạng vật lý của tòa nhà. Yếu tố chính bao gồm vị trí trong khu vực đang phát triển, việc tiếp cận với sự vận chuyển, số người thuê nhà tiềm năng, và sự hiện diện của các tiện nghi địa phương. Việc nghiên cứu cũng nên đánh giá xem kế hoạch sàn nhà có thể được chia ra thành đơn vị nhà có thể mua được không. Việc xác định nhà phân tích bất động sản để sản xuất một nhà cung cấp thu nhập dự án, và đầu tư vào các chi phí dự án, và trở lại để giúp xác thực các khái niệm và tài liệu hướng dẫn về nhà cung cấp tài liệu cho chủ và chất cho nhà cung cấp chức năng.

Kiểm tra thể chất và điều kiện hiện hữu

Ủy ban kiểm tra chi tiết cấu trúc, cơ khí và phong bì của tòa nhà. Tìm kiếm những vấn đề như là những điểm như sơn, dây sơn chì, dây điện lỗi thời, hệ thống ống nước không đủ cấp và mái nhà bị hỏng. Những thiếu hụt này có thể thêm chi phí và thời gian đáng kể cho sự chuyển đổi. Một kỹ sư chuyên nghiệp nên đánh giá các bức tường có trọng lượng, cột khoảng cách, cột và độ cao để xác định khả năng tạo ra những đơn vị có đủ chỗ ở, nhà bếp và nhà tắm. Bản báo cáo này cũng sẽ thông báo cho thiết kế và cho phép sử dụng.

Hiểu luật và quy định

Theo luật pháp, việc phân vùng chính trị là rào cản nền tảng. Các phân loại phân vùng giao hợp như C-1 (người hàng xóm) hoặc C-2 (công ty thương mại gốc) thường bị cấm hoặc hạn chế sử dụng. Tuy nhiên, nhiều thẩm quyền đã chấp nhận các vùng bao gồm các địa hạt hoặc khu vực phân phối, cho phép chuyển đổi dân cư dưới điều kiện cụ thể. Bước đầu tiên là để có được bản đồ và quy định chính thức từ bộ kế hoạch địa phương. Hãy chú ý đến những giới hạn mật độ mật độ (các đơn vị trên mỗi mẫu số), tỷ lệ mức độ đất, hạn độ cao, hạn chế độ bị hạn chế, giảm dần và tỷ lệ đậu xe nhỏ nhất. Xem xét nhanh các sự cải cách tương tự trong vùng có thể dễ dàng cho thấy sự cải đạo có thể dễ dàng trong vùng.

Loại dung lượng cho phép

Ba con đường thông thường tồn tại cho việc sử dụng dân cư trong khu vực thương mại:

  • Dùng ) – Khu quy hoạch đã liệt kê các khu dân cư như một sử dụng, chủ thể tuân theo với tất cả các mã khác. Đây là con đường ít nặng nề nhất.
  • Giấy phép sử dụng Condition (CUP) – Một sự chấp thuận cho phép riêng một dự án dân cư trên một nơi được định vị cho việc thương mại. Ứng viên phải chứng minh rằng việc sử dụng sẽ không ảnh hưởng xấu đến tính chất xung quanh. Chú thích và điều kiện là điển hình.
  • Khu vực oververt – Một khu vực bao gồm nhiều khu dân cư để tăng trợ cấp cho một khu thương mại, thường được sử dụng trong khu vực phục hồi nội địa. Yêu cầu có thể bao gồm việc duy trì một số cảnh quảng trường hoặc cung cấp các đơn vị có giá phải chăng.

Nếu không áp dụng, người chủ phải theo đuổi một sửa đổi quy mô (đang phân tích) hoặc một sự khác biệt.

Nhiều thứ chống lại sự thay đổi

Một biến đổi là một yêu cầu để đi lệch khỏi các quy định cụ thể — như giảm chỗ đậu xe hoặc tăng độ cao tòa nhà - mà không thay đổi phân loại của cơ sở vật chất. Nhiều việc đòi hỏi bằng chứng về những khó khăn đặc biệt (v. g., hình dạng không bình thường) và độ lệch không thay đổi tính chất của khu phố.

[FLT: 0] Đang phục hồi ). Quá trình này bao gồm việc điều trần công khai, xem xét ủy ban thành phố và bỏ phiếu theo thời gian (khoảng 6 tháng 12 tháng) và yêu cầu một sự biện hộ mạnh mẽ, như là sự sắp xếp với kế hoạch toàn diện của thành phố và chứng minh lợi ích công. Bộ Phát triển và Phát triển Hoa Kỳ (HD) cung cấp cho các cộng đồng (ĐT) thông qua các tiến trình (LTTT) [FTTTTTT] [TTT].T.T.

Áp dụng cho việc phục hồi chức năng hoặc nhiều công việc khác nhau

Một khi đã xác nhận việc phân phối, hãy chuẩn bị một gói ứng dụng chính thức. Các bước cần thiết bao gồm:

  1. Họp ứng dụng ) – lên lịch tham khảo ý kiến với các nhân viên lên kế hoạch để xem xét đề nghị, xác định các nghiên cứu cần thiết, và nhận thông tin phản hồi sơ bộ. Việc này có thể tiết kiệm nhiều tuần làm việc lại.
  2. Sự thống nhất – đưa ra một kế hoạch, kiến trúc cao, một nghiên cứu ảnh hưởng đến giao thông, phân tích đậu xe, một nghiên cứu bóng mát (nếu cao thì một câu chuyện giải thích cách sự cải đạo đáp ứng lợi ích của công chúng.
  3. [FLT: 0] Thông tin ) – tổ chức một cuộc họp hàng xóm trước khi nghe công chúng. Địa chỉ liên quan đến việc đậu xe, tiếng ồn và giá trị tài sản. Tài liệu tham dự và phản hồi cho ứng ứng ứng ứng ứng ứng ứng ứng ứng.
  4. Trình nghe ) – trình bày trước ủy ban quy hoạch hoặc quy hoạch. Có luật sư và kiến trúc sư dùng đất liền sẵn sàng trả lời các câu hỏi kỹ thuật. Có thể người điều hành nói, hãy chuẩn bị một câu trả lời chuyên nghiệp.
  5. Sự giảm sút – Cơ thể có thể chấp thuận, chấp thuận với điều kiện (v., số lượng đơn vị hạn chế, nhà ở có giá trị hợp lệ đặt-asides), hoặc phủ nhận. Một sự phủ nhận có thể được kháng cáo lên hội đồng thành phố hoặc tòa án, nhưng điều đó làm tăng thêm vài tháng.

Các dòng thời gian khác nhau từ 90 ngày cho một sự biến đổi đơn giản đến hơn một năm cho một cuộc tranh luận tái sử dụng đất đai được đề nghị mạnh mẽ.

Giấy phép xây dựng và hợp đồng mật mã

Sau khi bảo đảm sự chấp thuận của quy hoạch quy hoạch, giai đoạn kế tiếp bao gồm việc xin giấy phép xây dựng. Các tòa nhà thương mại phải được ứng dụng để đáp ứng các mật mã xây dựng nhà, thường được thắt chặt hơn trong các khu vực an toàn mạng sống. Bộ luật xây dựng quốc tế (IBC) và Bộ luật dự trữ quốc tế (C) được áp dụng, cùng với các tu chính án địa phương. Những khu vực quan trọng bao gồm:

  • Bảo vệ nhiên liệu – cài đặt hệ thống phun tự động (per NPA 13 hay 13R), báo động khói, máy dò carbon montries, hội nghị có lửa (các bức tường, sàn nhà, cửa), và hai phương tiện để trục ra khỏi mỗi đơn vị. Phần lớn việc chuyển đổi đòi hỏi hệ thống phun đầy đủ nếu chưa có sẵn.
  • Sự biến đổi ) – sàn nhà, mái nhà và tường có thể cần được củng cố để hỗ trợ tải công cụ sống (40 psf cho khu ngủ, 100 psf cho hành lang) và các phân vùng mới. Một kỹ sư phải chấp thuận sự thay đổi khung hình.
  • Việc hút rác và điện ) – Mỗi đơn vị cần có nguồn nước và đường dẫn chất thải độc lập, bảng phụ và bảng điện tử. Nhiều tòa nhà thương mại cũ có mức độ hoạt động thấp; nâng cấp là thường lệ.
  • Khả năng thành công ) – Các tòa nhà đa gia đình có bốn đơn vị phải tuân theo thiết kế và các yêu cầu xây dựng (cửa rộng, có thể truy cập được). Những người Mỹ có luật bất lực (A) áp dụng cho các khu vực chung, ngay cả trong các dự án cư trú. Chuyển sang [FL:2] Tiêu chuẩn thiết kế truy cập [FL: 2] [FL: T] để có thể truy cập thiết kế [FT].
  • Các tiêu chuẩn ) – Bộ mã Bảo tồn Năng lượng Quốc tế (IECC) ra lệnh cho các cấp độ cách ly, các thiết bị cửa sổ U-AD, và việc đóng ấn không khí.

Xem xét những đề tài then chốt

Các bản vẽ trên sàn thương mại thường là những khoảng không rộng mở, những tấm sàn sâu và những bản đồ thiên nhiên giới hạn. Những cải tổ thành công đòi hỏi sự tái cấu hình chiến lược:

  • Bố trí Mở rộng ) – Thiết kế studio, một phòng ngủ, hoặc hai phòng ngủ xung quanh các cửa sổ và vùng lõi hiện có. Tránh các phòng bên trong tối bằng cách sử dụng giếng ánh sáng hoặc mượn ánh sáng từ hành lang.
  • Các kênh phụ ) – Thêm cách cách cách cách cách cách cách âm trong tường và sàn để đáp ứng đánh giá STC 50 hoặc cao hơn. Các kênh có thể giúp giải quyết tường khô từ khung.
  • Mở ) – kiểm tra số chỗ đậu xe cần thiết cho mỗi đơn vị (thường là 1–2). Nếu nơi này thiếu chỗ đậu xe, hãy theo đuổi kế hoạch quản lý giao thông (bke, subsidies).
  • Trash và Recycling ) – Cung cấp các khu vực được bao bọc, thông gió cho các thùng rác, dễ tiếp cận cho cư dân và xe tải thu thập.
  • Hệ thống cơ khí ) – Công việc làm việc cho HVAC phải được mở rộng hay thiết kế lại. Hệ thống bơm nhiệt trong bộ điều hòa là thông thường trong việc chuyển đổi để cho phép kiểm soát cá nhân và thay đổi.

Khả năng hỗ trợ môi trường và sự siêng năng thích hợp

Những đặc tính thương mại thường mang nợ phải trả cho môi trường từ quá khứ sử dụng theo sau ASTM E1527 là cần thiết trước khi mua hoặc cho phép. Nếu giai đoạn tôi nhận ra điều kiện môi trường (REC), một [FT:] Phase Assesment (TESA:) [FLT: 1] [FLT: 1] theo tiêu chuẩn ASTM E1527 là cần thiết trước khi mua hoặc cho phép. Nếu giai đoạn tôi nhận ra điều kiện môi trường (REC), một [FT:] [FT] Phase Sisse Sitions) [FA:] Phase II [FL: đất đai], nước có thể chạy hàng chục triệu đô la, có thể tự nguyện bảo vệ môi trường, và đánh giá trị hóa chất lỏng trên đất đai [t].

Những trường hợp xin việc về tài chính và thuế má

Thay đổi việc sử dụng tài sản gây ra sự đánh giá lại bởi người đánh giá hạt, thường tăng thuế bất động sản để phản ánh giá trị thị trường dân cư cao hơn.

  • Tax Alatements – Một số đô thị cung cấp các khoản thuế tạm thời (v., 5–10 năm) cho các cải đạo thêm nhà ở, đặc biệt nếu có thể tính được các đơn vị có giá trị hợp lý.
  • Nguồn bảo tồn thuế của tổ chức (BLT:1) – Đối với các tòa nhà được liệt kê trên các địa danh quốc gia (Phật quản lý địa hạt được xác nhận trong lịch sử, tín dụng thuế liên bang bao gồm 20% chi phí phục hồi chức năng (kể cả các chi phí thay đổi). Tín dụng nhà nước có thể thêm tiết kiệm. Các chi tiết có sẵn từ [FL:2] Bộ trưởng Bộ trưởng Bộ Quốc gia (FL:2) Bộ trưởng Bộ trưởng Bộ Quốc gia [FL: 3.
  • Low-Incuse credits (LIHTC) ) – Phân phối một phần của đơn vị giá rẻ có thể tạo ra tín dụng cho các nhà đầu tư. Những thứ này là cạnh tranh và yêu cầu sự phân bổ từ cơ quan tài chính nhà nước.
  • Những lợi ích giảm giá ) – Tài sản thuê xác định trước hơn 27.5 năm (dòng thẳng) so với 39 năm cho việc thương mại. Một nghiên cứu về phân hủy có thể phân loại lại thành phần (carap, thiết bị, tủ) thành 5 hay 7 năm tăng cường khấu hao, tăng cường lượng tiền mặt.

Giao kèo đổi đạo phức tạp hơn việc đạt tiêu chuẩn. Ngân hàng truyền thống có thể do dự vì rủi ro thay đổi sử dụng. Các tùy chọn bao gồm:

  • Thuyết tương đối vay ) – Tài chính xây dựng ngắn hạn chuyển sang một thế chấp vĩnh viễn sau khi nhận được giấy chứng nhận cư trú.
  • SBA 504 Loans – Để chuyển đổi chủ sở hữu, cung cấp tài chính dài hạn, cố định cho tài sản lớn. Xem SBA 504 chi tiết .
  • Bộ phận cá nhân 221(d) ) ) – Bảo đảm cho vay phát triển đa gia đình bao gồm cả cải đạo; phổ biến cho các dự án thu nhập trung bình.
  • Bridge Loans ) – ngắn hạn, mức vay cao hơn để che đậy việc thu thập trong khi quy hoạch đang chờ.

Quản lý các mối quan hệ cộng đồng và những cuộc điều trần công cộng

Sự chống đối hàng xóm có thể làm tiêu tan một dự án trước khi nó đạt đến các quy định.

  • Giữ một ngôi nhà trống với hình ảnh của thiết kế đã được đề xuất.
  • Phân phối thực tế cho thấy lợi ích: nhà ở mới, giao thông chân tăng cao cho các doanh nghiệp địa phương, nâng cao thẩm mỹ.
  • Giải quyết những mối quan tâm cụ thể: Cung cấp một kế hoạch quản lý bãi đậu xe, giao cho việc kiểm tra tiếng ồn trong quá trình xây dựng, hoặc bao gồm không gian xanh lá cây.
  • Xây dựng mối quan hệ với bạn bè hàng xóm và ban lãnh đạo cộng đồng; sự hỗ trợ của các thành viên hội đồng địa phương có thể làm thay đổi quyết định.

Tài liệu cho thấy tất cả những nỗ lực tiếp cận; chúng thể hiện đức tin tốt và có thể được dẫn chứng trong cách áp dụng phân vùng.

Được huấn luyện kỹ lưỡng

Một sự cải đạo thành công đòi hỏi sự hợp tác giữa các chuyên gia:

  • Luật sư về bất động sản ) – quản lý phân vùng, hợp đồng và chăm chỉ về môi trường.
  • Trình lập kế hoạch ) – quản lý quyền lợi, phiên điều trần công cộng, và tuân theo các chính sách kế hoạch toàn diện.
  • Archit) – Thiết kế đơn vị mã cuộc họp trong khi tối đa hóa vùng có thể.
  • Kỹ sư ngữ pháp ) – Asseseseses các cấu trúc và thiết kế tăng viện.
  • Kỹ sư dịch vụ Nhân – Địa chỉ nơi thoát nước, bãi đậu xe, và các kết nối tiện ích.
  • Bộ hợp đồng ) – giấy phép được cấp phép, kết nối và kinh nghiệm tái sử dụng thích nghi.
  • Bộ Tư vấn Điện tử ) – Điều hành Giai đoạn I/ll đánh giá và giám sát việc chữa trị.
  • Chuyên gia Tax ) – Nguyên liệu về khấu hao, tín dụng và giảm cân.

Những cạm bẫy thông thường và cách tránh chúng

  • Đánh giá thấp dòng thời gian – Zoning và giấy phép có thể mất 6–18 tháng. Xây dựng trong sự sắp xếp và tránh khóa trong thời hạn quá sớm.
  • Đang thu thập các quy định ) – Những sửa đổi ngầm có thể đòi hỏi phải xem xét lại bằng cách bảo tồn, ngay cả khi tòa nhà không được liệt kê riêng lẻ.
  • Không đủ chỗ ) – yêu cầu đỗ xe là một nguyên nhân hàng đầu của việc từ chối.
  • Đánh giá cho các lý tưởng, không phải Real ) – Thêm 15–20% dự phòng cho các vấn đề cấu trúc ẩn, phục hồi môi trường, và nâng cấp mật mã. Chỉ tính riêng việc tăng giá trị của các khoản đóng góp (Fbestos) có thể tốn đến 50.000–1500.000 đô la.
  • Việc xem mã cháy nâng cấp ) – hệ thống bảo vệ chữa cháy thương mại thường không đáp ứng tiêu chuẩn dân cư; cải tiến có thể đắt tiền nhưng không thương lượng.

Ví dụ thế giới thực: Một cải cách Văn phòng Trung tâm

Hãy xem xét một tòa nhà văn phòng ba tầng được xây dựng trong khu vực kinh doanh trung tâm được xây dựng trong một khu vực trung tâm mới, nơi gần đây chấp nhận một bộ phận phủ lẫn nhau. Chủ sở hữu áp dụng cho một văn phòng cấp độ cao, để chuyển đổi tầng trên thành 12 studio và phòng ngủ một phòng ngủ trong khi giữ giá bán lẻ trên đường. Bộ phận kế hoạch lên kế hoạch cần thiết một cuộc nghiên cứu giao thông có ảnh hưởng tối thiểu, một cuộc họp cộng đồng, và một cam kết bao gồm hai đơn vị giá trị hợp lý. Giấy phép xây dựng cần thiết cho bộ phun lửa mới, nâng cấp điện, và cách ly âm thanh giữa sàn nhà. Tổng cộng là 1. 8 triệu USD, bao gồm việc chuyển đổi 1 triệu USD cho việc tái cấp môi trường (là một khoản trợ cấp) sau khi giá trị tiền mặt. Với mức thu nhập tăng 38.000 đô la và lợi nhuận tăng 1 tháng, và lợi nhuận tăng 1 triệu đô la/ tháng.

Yêu cầu và thao tác hậu cải tiến

Sau khi xây dựng, cần phải thông qua các cuộc kiểm tra cuối cùng trước khi cấp chứng nhận cư trú (CO) được phát hành. CO xác nhận là tòa nhà sẽ đáp ứng mọi mật mã cần thiết cho việc sử dụng. Các chủ nhà phải tuân theo luật tăng cường chủ nhà, bao gồm hợp đồng cho thuê, quy định bảo mật, tiêu chuẩn có thể dùng, và quy định nhà. Tiếp tục bảo trì tính năng thường xuyên bao gồm quản lý các vùng, bộ sưu tập rác, và quản lý tiện ích khác. Để chuyển đổi nhiều hơn, quản lý tài sản có thể chạy các công ty và người thuê.

Tóm tắt bước đi quan trọng

  • Kiểm tra thị trường và thể chất.
  • Điều tra về quy hoạch và xác định được những cách sử dụng, biến đổi, hoặc tái sử dụng.
  • Gửi đến ứng dụng quy hoạch chính thức với lợi ích cộng đồng và tham gia các cổ đông.
  • Giấy phép xây dựng; tuân theo hỏa hoạn, cấu trúc, khả năng truy cập và mã năng lượng.
  • Toàn bộ giai đoạn I đánh giá môi trường (Phase II nếu cần) và phục hồi.
  • Tập hợp một đội chuyên nghiệp: luật sư, kiến trúc sư, kỹ sư, nhà thầu, kế hoạch.
  • Tài chính bảo mật thích hợp cho việc cải đạo (tiền cho vay xây dựng, SBA, FHA).
  • Kế hoạch cho sự ảnh hưởng của thuế: đánh giá lại, tín dụng, chiến lược khấu hao.
  • Bắt đầu từ cộng đồng để giảm thiểu sự chống đối và hỗ trợ tài liệu.
  • Budget một cách bảo thủ với 15–20% bất ngờ.
  • Kết thúc việc kiểm tra và xin giấy phép cư trú trước khi được thuê.

Chuyển đổi tài sản thương mại sang sử dụng nhà ở là một chiến lược phức tạp nhưng có thể đạt được mà có thể biến đổi tài sản chưa được sửa đổi thành cổ phiếu nhà ở có giá trị. Bằng cách theo một tiến trình quản lý hợp pháp và hợp pháp tổ chức lại nhóm đúng, chủ sở hữu tài sản có thể định vị các rào cản điều hành và tạo ra các cộng đồng dân cư thành công. Luôn luôn tham khảo ý kiến với nhà chức trách địa phương và cố vấn chuyên môn để điều chỉnh cách tiếp cận với các đặc điểm thẩm quyền và xây dựng đặc trưng riêng của bạn.