Table of Contents

Hiểu mối đe dọa của việc cai trị

Sự phát triển quá mức xảy ra khi tốc độ và mật độ xây dựng mới vượt quá khả năng của cơ sở hạ tầng, hệ thống tự nhiên và tính cách cộng đồng. hậu quả thông thường bao gồm tắc nghẽn giao thông, nước mưa rơi, mất tán cây và không gian mở, trường học bị áp đảo và tiện ích, và sự suy giảm trong việc kết hợp với khu vực xung quanh. Trong khi sự phát triển không thể tránh khỏi có thể làm giảm đi những tính chất làm cho cộng đồng có thể sống động.

Khi sử dụng đúng cách, nó có thể đặt ra những ranh giới rõ ràng về kích thước xây dựng, sử dụng đất đai và mật độ, đảm bảo rằng những dự án mới bổ sung thay vì chiếm lĩnh môi trường xung quanh. bài này giải thích cách nó ngăn chặn sự phát triển quá mức, và những bước cụ thể để bảo vệ khu vực lân cận của họ.

Định luật: Nền tảng của sự kiểm soát đất đai

Những điều luật nào đang được điều chỉnh

Các quy định phong trào chia một thành phố thành các quận và chỉ định những hoạt động nào được phép vào mỗi nơi.

  • Dùng – thương mại, công nghiệp, nông nghiệp, hoặc những tên gọi hỗn hợp.
  • Độ mạnh – được đo như đơn vị nhà trên acre (DU/AC) hoặc tỷ lệ mặt sàn (FAR).
  • Xây dựng chiều cao – giới hạn chiều dọc tối đa, thường là chân hoặc truyện.
  • Đặt lùi ) – khoảng cách tối thiểu từ dòng tài sản đến cấu trúc.
  • Việc đăng – tỷ lệ phần trăm của nhiều thứ có thể không bị phá vỡ (các công trình xây dựng, vỉa hè).
  • Mở kho vũ trụ ) – đặt công viên, khu vực xanh lá cây, hoặc đệm tự nhiên.
  • Đang đóng ) – tối thiểu hoặc tối đa số khoảng không ngoài đường.

Chính phủ địa phương chấp nhận mã quy hoạch được cấp quyền bởi các hành động cho phép. Quy định quy hoạch quy hoạch toàn diện đầu tiên ở Hoa Kỳ được ban hành ở New York vào năm 1916, một phản ứng cho các tòa nhà chọc trời bóng tối vào thời đó.

Các loại mã số

Truyền thống Trình lãnh thổ ) (được đặt tên sau vụ án Tối cao Court 1926, Euclid v. Ambler) chia cách thành các vùng riêng biệt. Trong khi đơn giản quản lý, nó có thể khuyến khích sự phụ thuộc xe hơi. Nhiều cách tiếp cận hiện đại hơn bao gồm:

  • Mã căn cứ ) – ưu tiên hình thức xây dựng và lối đi trên đường, cho phép sự phát triển trộn với tính cách vật lý có thể đoán trước.
  • Chương trình quy hoạch ) — điều chỉnh kết quả như tiếng ồn, thế hệ lưu thông hoặc tác động đến môi trường thay vì sử dụng cụ thể.
  • Khu quy hoạch ) — cung cấp các khoản tiền thưởng mật độ hoặc các khoản trợ cấp khác để đổi lấy lợi ích công cộng như nhà ở giá rẻ hoặc quảng trường công cộng.

Để ngăn ngừa quá trình phát triển, công cụ quan trọng nhất là tiêu chuẩn cơ bản về phân vùng. mà không có giới hạn số lượng rõ ràng, các nhà phát triển có thể thúc đẩy các dự án vượt quá khả năng cơ sở hạ tầng.

Làm thế nào sự tiến bộ ngăn ngừa sự phát triển quá mức

Đặt nặng tính tiết độ và sự căng thẳng

Cách trực tiếp nhất để ngăn ngừa sự phát triển quá mức là thiết lập mật độ và mức độ tối đa, chẳng hạn, khu dân cư có thể cho phép tối đa 8 đơn vị cư trú trên một mẫu đất. Một nhà phát triển đề xuất một khu phức hợp 50 đơn vị trên một khu vực 5 mẫu sẽ cần một khu vực có nhiều sự biến đổi hoặc lại, để cho cộng đồng có cơ hội xem xét lại ảnh hưởng của dự án.

Trong nhiều cộng đồng, việc nâng cấp (sự tăng trưởng cho phép mật độ) gây tranh cãi. bằng cách giữ cho mật độ mật độ vừa phải, người dân có thể duy trì tính cách hiện có trong khi tránh những dự án lớn khiến đường xá, hệ thống nước và trường học. Viện nghiên cứu về chính sách đất liền ghi nhận rằng những nắp mật độ mật độ được cân chỉnh tốt nhất là một trong những công cụ hiệu quả nhất để kết hợp sự tăng trưởng của cơ sở hạ tầng.

Bảo vệ tài nguyên tự nhiên và không gian mở

Quy định này có thể đòi hỏi rằng phần trăm của mỗi phần trăm của mỗi phần còn lại vẫn còn là không gian mở mở. [FLT: 0] Phát triển [FLT: 0]; yếu tố phân vùng [FLT: 1]] cho phép các nhà xây dựng tập trung nhà ở vào một phần của một khu vực trong khi bảo tồn phần còn lại của không gian mở chung. Bảo tồn phần trăm đất, nơi ít nhất 50% của đất không phát triển, là một xu hướng tăng mạnh. Việc giảm bớt các vùng nước đặc biệt gây hại: các bề mặt bị ngập nước, và sự ô nhiễm nước.

Nhiều cộng đồng cũng chấp nhận luật bảo tồn cây trong bộ mã quy hoạch quy hoạch, yêu cầu các nhà phát triển bảo vệ hoặc thay thế những cây trưởng thành.

Thiết kế điều khiển sự phát triển

Các hướng dẫn thiết kế hợp nhất vào mã phân vùng đảm bảo rằng các tòa nhà mới phù hợp với bối cảnh thị giác và không gian.

  • Đang xây dựng ) – bước trở lại những câu chuyện trên để giảm bóng và cao độ tường đường phố.
  • Cách vẽ ) — tránh những bức tường dài, trống qua cửa sổ, mái hiên và những thay đổi vật chất.
  • Sự nhất quán ) — duy trì một đường thẳng xây dựng dọc theo đường phố.

Những sự cung cấp này làm cho những tiến bộ lớn dường như ít có tinh trùng hơn và hòa nhập hơn vào vải của khu xóm.

Quyền sử dụng điều kiện và nhiều thứ khác nhau: Bảo vệ cộng đồng

Không phải tất cả các sự phát triển quá mức đều đến từ việc vi phạm hoàn toàn quy trình. Nhiều dự án nảy sinh qua điều kiện (CUPs) ) hoặc biến đổi [FLT:]. Nhiều dự án gặp phải . Một CUS cho phép sử dụng không được chấp nhận nếu nó đáp ứng điều kiện cụ thể. Lấy thí dụ, một trạm xăng trong vùng dân cư có thể được cho phép chỉ với sự giảm bớt giao thông thêm. Nhiều tính năng hỗ trợ trợ độ chiều cao (v. d. Tính chất khi có tính chất bị cản trở.

Những công cụ này có mục đích cung cấp tính linh động, nhưng thường bị lạm dụng. Để ngăn ngừa quá trình phát triển, người dân phải xem xét kỹ ứng dụng đa dạng và biến đổi. Bảng phải yêu cầu ứng viên chứng minh khó khăn hoặc việc sử dụng điều kiện sẽ không ảnh hưởng đến khu vực. Một tiến trình thính giác công cộng nghiêm ngặt là thiết yếu. Sự phân chia [FLT: 0] cho chủ nghĩa đô thị [FLT] đã chỉ dẫn cách thiết kế để có thể thiết kế để chống lại sự phát triển quá mức.

Name

Khi quy hoạch cho phép sự phát triển, nó cũng nên đảm bảo rằng sự phát triển mới chi trả cho cơ sở hạ tầng cần thiết. phí thiết lập — phí xây dựng mới để gây quỹ đường xá, công viên, trường học, và tiện ích — là cách trực tiếp để ngăn ngừa việc quá tải người dân đang có mặt. [FLT] cho phép xây dựng [FLT: 2] quản lý [FL:] [FL:3] hoặc [FT] Phòng điều hành công cộng (PPP] [FP], điều kiện] để có đủ tiện nghi về hệ thống hạ tầng.

Những vùng đất bao phủ bằng đất liền cũng có thể hạn chế sự phát triển trong những vùng thường bị ngập lụt, cháy rừng hoặc tắc nghẽn giao thông.

Những bước để người dân sử dụng luật pháp có hiệu quả

Chiến lược trên chỉ có tác động mạnh khi cộng đồng sẵn sàng thi hành và cải thiện chúng.

1. học luật chiến đấu trong và ngoài

Mỗi thành phố xuất bản bản bản quy định về quy trình quy hoạch hóa trực tuyến hoặc tại tòa thị chính thành phố. Hãy tìm những phần chi phối khu vực quy hoạch riêng của bạn: được phép sử dụng, hạn chế mật độ, thất bại, chiều cao và đỗ xe. [FLT: 0] Viết ra một tờ gian lận [FLT: 1] cho khu vực lân cận của bạn.

Tham dự các buổi họp Hội đồng Lãnh đạo và hoạch định của Ủy ban

Đây là cách trực tiếp nhất để gây ảnh hưởng. Ban thu hút (ZBA) nghe những yêu cầu về sự biến đổi và COP.

3. Xây dựng liên kết với các nhóm hàng xóm và địa phương

Một giọng nói thì dễ bị bác bỏ; một trăm người thì không. một liên minh có thể thuê luật sư hoặc kế hoạch hóa các ứng dụng phức tạp. nhiều thử thách thành công để phát triển quá mức đã bắt đầu với một nhóm nhỏ phát triển thành một phong trào toàn thành phố.

4. Dùng công cụ bên ngoài phòng nghe

Kế hoạch hiểu biết [FLT: 1) [FLT: 1] chỉ là một phần của bức tranh. Kế hoạch cộng đồng [FLT: 0] [FLT: 1] đặt tầm nhìn cho sự phát triển tương lai. Nếu kế hoạch đòi hỏi phải bảo tồn tính chất dân cư thấp, thì bất kỳ sự tái tạo nào để mật độ cao hơn bị từ chối là không tương thích với kế hoạch. Người dân có thể ủng hộ các sửa đổi kế hoạch nhằm củng cố giới hạn phát triển.

Những công cụ pháp lý khác bao gồm:

  • Những người tái lập ) — ở các bang cho phép dân chủ trực tiếp, cử tri có thể chấp nhận hoặc từ chối sự thay đổi quy hoạch.
  • Các bộ áo chống người ) – thách thức một quyết định phân vùng vi phạm quy định hoặc thiếu bằng chứng đáng kể.
  • Người thực hành than phiền ) — nếu các thành viên ban quản trị có xung đột về quan tâm.

5. Dự án thay thế các bản sửa đổi văn bản mới hoặc các sửa đổi văn bản

Nếu khu vực bạn sống không có sự bảo vệ, hãy làm việc với hội đồng thành phố hoặc ban dự án để giới thiệu một vùng [FLT: 0] khu bảo tồn bao gồm [FLT: 1] để hạn chế việc phá hủy, tăng cường mức độ cân nhắc thiết kế, hoặc tăng mật độ cao.

6. Dùng đĩa thu và dữ liệu chung

Việc cải tiến thường xảy ra vì đối phương thiếu số lượng khó khăn. Hồ sơ công cộng yêu cầu nghiên cứu giao thông, báo cáo về môi trường và đánh giá về khả năng cơ sở hạ tầng. Hãy dùng những công cụ như [FLT: 0] để phân tích Atlas [FLT: 1] để hình dung mật độ trong khu vực của bạn. Dữ liệu cho thấy sự phát triển sẽ tăng mức độ giao thông vượt mức chấp nhận được hoặc vượt quá mức độ cống rãnh có thể là quyết định trong thính giác.

7 Theo dõi điểm Zoning và tái cung cấp yêu cầu

Một trong những con đường thông thường nhất để phát triển quá mức là việc phân vùng điểm - thay đổi khu vực của một gói hàng để cho phép sử dụng mạnh hơn trong khi khu vực xung quanh vẫn không thay đổi. Hãy xem những ứng dụng có vẻ vượt quá tầm với tính cách của khu vực lân cận. Khi một gói được phân vùng lại từ khu dân cư thấp đến khu dân cư thương mại hoặc khu dân cư cao, sự thay đổi có thể kích hoạt sự chồng chéo của các yêu cầu tương tự. Người dân cư nên tham dự các cuộc họp lên kế hoạch nơi lần đầu tiên được nghe và tăng sự thống nhất về kế hoạch toàn diện.

8 Hãy xem xét việc chạy đua để thi hành nhiệm vụ hoặc phục vụ trên một bảng

Cách bền vững nhất để bảo vệ một khu phố là có một chỗ ngồi ở bàn. tổ chức các công ty, ban lãnh đạo quy hoạch và các hội đồng thành phố thường là những vị trí tình nguyện có ảnh hưởng lớn hơn. được bổ nhiệm và được bổ nhiệm và được chỉ định và hiểu rõ về quy hoạch như một công cụ bảo vệ có thể định chính sách nhiều năm. chạy cho một văn phòng địa phương có vẻ khó khăn, nhưng nhiều cộng đồng có giới hạn và thường xuyên có thể có những vị có thể được đặt ra. thậm chí một thuật ngữ có thể cho phép một người dân cư có quyền kiểm soát mật độ nghiêm ngặt hơn, thiết kế tốt hơn, hoặc bảo vệ môi trường mạnh hơn.

Những cạm bẫy thông thường cần tránh

Ngay cả những nỗ lực quy hoạch có chủ đích cũng có thể thất bại nếu cư dân mắc phải những sai lầm có thể tránh được.

  • Đang tiến hành quá muộn – Một khi dự án đã được chấp thuận sơ bộ, hãy đảo ngược nó. Theo dõi ứng dụng phát triển sớm và tham dự các cuộc họp tiền ứng dụng nếu thành phố cho phép nhập vào công chúng.
  • Hãy chú ý đến việc phân vùng các khu vực lân cận và sử dụng bản đồ trong tương lai.
  • Đang lập kế hoạch toàn diện – Zoning phải phù hợp với kế hoạch toàn diện. Nếu kế hoạch khuyến khích sự phát triển mật độ cao trong vùng của bạn, sẽ khó mà tranh cãi chống lại việc tái tiến. Thuyết phục cho các dự án sửa đổi trước khi các dự án lớn được đưa ra bằng vật liệu hóa.
  • Thay đổi luật bang ) – Một số bang có thẩm quyền địa phương trước khi có quyền địa phương, đặc biệt trong nhà ở hoặc quy định môi trường. Hãy thông báo về luật quốc gia có thể vượt quá sự bảo vệ cục bộ của bạn.

Nghiên cứu: Những cải cách có hiệu quả

Kết giới phát triển đô thị Portland

Trong khi UGB là một công cụ dự án khu vực, nó tương tác trực tiếp với địa phương, trong phạm vi phân vùng cho phép những nơi có mật độ cao hơn; bên ngoài khu vực này, khu vực quy hoạch quy hoạch ở nông thôn có giới hạn phát triển.

Bộ luật hình sự của hạt tận gốc ở thành phố tận cùng

Các mã mã đặt những tòa nhà cao nhất, những tiêu chuẩn của tường và khu vực công cộng. bằng cách tập trung vào hình thức hơn là sử dụng, sự phát triển hỗn hợp mà không làm nó quá tải. kết quả là một khu vực có thể đi bộ, đi lại mà không cần phải hy sinh nhân vật hàng xóm - một mô hình quản lý mật độ.

Sự thiết kế ôn lại của Đá bội

Hội đồng duyệt xét có thẩm quyền từ chối các dự án không cân nhắc hoặc không thuộc về nhân vật dân cư thường làm chứng tại các phiên họp này.

Kết luận: Zoning là một trách nhiệm chia sẻ

Những luật này không phải là một cơ sở pháp lý đáng tin cậy nhất để ngăn ngừa sự phát triển quá mức. mà là những luật lệ được duy trì bởi một công dân có hiểu biết và tham gia. tham dự một cuộc họp, hoặc những người ủng hộ cho một luật lệ thông minh hơn góp phần vào một cộng đồng phát triển ở quy mô con người.

Điều quan trọng là hành động trước khi dự án được đề nghị: Hãy xem xét lại khu vực khu vực khu vực xung quanh bạn ngày nay, và tự hỏi: “Có phải khu vực mật độ cao đủ cao để mời người ta phát triển không?