Hiểu các tiến trình pháp lý để giải quyết bất động sản bị từ chối

Nền tảng của một di sản bị từ chối

Sự bất đồng ranh giới là một trong những vấn đề nhạy cảm và phổ biến nhất xảy ra giữa những người láng giềng. một hàng rào dựng lên một vài inch trên số lượng hàng xóm, một lối đi đã được sử dụng trong nhiều năm nhưng nằm một phần trên đất của người khác, hoặc một cây có một đường dây không được giải quyết có thể nhanh chóng biến đổi một mối quan hệ thân thiện thành một cuộc chiến pháp lý. hiểu được tiến trình pháp lý để giải quyết các cuộc xung đột này, cần thiết để bảo vệ quyền hạn của họ trong khi quản lý và chi phí. hướng dẫn này mở rộng trên mỗi giai đoạn của một cuộc tranh chấp tài sản, từ những lệnh của tòa án hoặc các thỏa thuận hợp pháp lý và nhấn mạnh các bằng chứng thay thế, các bằng chứng khác nhau và các bằng chứng khác.

Những lời miêu tả này thường dựa trên những di tích cổ xưa, ngôn ngữ mơ hồ, hoặc giả định về ranh giới đã thay đổi theo thời gian.

Nhận ra nguồn gốc của cuộc xung đột

Bước đầu tiên và quan trọng nhất là xác định rõ ràng tranh chấp ranh giới. Sự tương đồng thường xuất phát từ những việc làm lỗi thời, những miêu tả pháp lý mơ hồ, hoặc những đánh dấu khảo sát còn thiếu. Bắt đầu bằng cách thu thập tất cả tài liệu liên quan đến tài sản: hành động, khảo sát trước đó, tờ giấy bạc, bảo hiểm, và bất kỳ sự thoải mái ghi chép hay giao ước. So sánh những tài liệu này với bố trí vật lý của đất nước.

Những khu vườn như đổ rác, hàng rào hoặc khu vườn được xây trên đường
Sự mâu thuẫn giữa việc mô tả hành động và một cuộc khảo sát trước đó
Những lời giải thích mâu thuẫn về “ngôn ngữ của người ta đối xứng và giới hạn của ngôn ngữ này được dùng trong những việc làm cũ
Quyền sở hữu không được công nhận của dải đất dùng để truy cập, tiện ích hoặc thoát nước
Đánh giá quá cao các yêu cầu từ các thuộc tính bên cạnh đã được trợ cấp hàng thập kỷ trước

Hãy ghi lại những gì bạn thấy và ghi chép cho thấy, nhưng tránh đối chất với người lân cận cho đến khi bạn có một bức tranh rõ ràng. Đi tham khảo ý kiến với một luật sư bất động sản sớm có thể tiết kiệm thời gian và ngăn chặn những bước sai.

Thu thập bằng chứng

Tòa án dựa trên những ghi chép khách quan, chứ không phải trí nhớ của một bên.

Những cuộc khảo sát và ghi chú ). [FLT: 1] Một cuộc khảo sát hiện thời, được cấp phép là một mảnh bằng chứng mạnh nhất. Nếu một người không được thực hiện trong nhiều năm, hãy xem xét một cuộc khảo sát mới từ một nhà khảo sát đất có khả năng. Người giám sát sẽ xác định vị trí những di tích đã có và có thể đặt những vật mới nếu có quy định địa phương cho phép.
Hãy tìm kiếm chuỗi tiêu đề để hiểu cách thiết lập ranh giới hiện tại.
Các bức ảnh và video. Chụp ảnh rõ ràng các dấu mốc, hàng rào, hàng rào, cây cối và bất kỳ dấu hiệu nào có thể nhìn thấy được khi dùng - chẳng hạn như cỏ, đường đi, hoặc đất liền - đó chỉ việc chấp nhận các dấu hiệu ngày tháng và một vật thể tham khảo như que hoặc thước đo băng. Ảnh chụp từ các trang web đánh giá hạt có thể cung cấp bằng chứng lịch sử sử sử sử sử sử sử sử sử sử sử sử sử dụng.
Những lời tuyên bố về vấn đề tình cảm. Những người láng giềng, chủ cũ, hoặc những người khảo sát biết lịch sử tài sản có thể cung cấp giấy tờ về nơi mà người ta thường nhận biết dòng dõi.
[FLT: 0] Đáp ứng với người lân cận. ) Giữ bản sao của thư, email hoặc tin nhắn. Viết ra có thể hiển thị cố gắng giải quyết vấn đề và thể hiện đức tin tốt. Tránh thỏa thuận bằng lời nói mà không cần ghi tiếp.

Càng hoàn thành tập tin bằng chứng, bạn càng dễ thương lượng hoặc trình bày rõ ràng trước tòa. Hội Khảo sát chuyên nghiệp Quốc gia đưa ra hướng dẫn về việc đọc và giải thích. ([FLT: 0] Tài nguyên khảo sát ). Hãy đặc biệt chú ý đến ngày tháng của cuộc khảo sát; một cuộc thăm dò cũ có thể không phản ánh những thay đổi gần đây như những lời giải thích mới được ghi lại hoặc thay đổi đường dẫn tài sản do những lời tuyên bố có lợi ích.

Khám phá sự phân giải mà không cần phải lý luận

Hầu hết các cuộc tranh cãi về đường dây bất động sản không cần phải đi đến thử nghiệm. tòa án khuyến khích hàng xóm giải quyết vấn đề riêng tư, và nhiều bang yêu cầu một nỗ lực tốt về sự cố gắng giải quyết tín ngưỡng trước khi một số loại kiện tụng ranh giới có thể tiến hành. khám phá những lựa chọn này để tiết kiệm hàng ngàn đô la và bảo tồn mối quan hệ.

Thương lượng

Hãy bắt đầu với một cuộc trò chuyện bình tĩnh, đối mặt với nhau. mang theo cuộc khảo sát và hình ảnh. giải thích tại sao bạn tin rằng đường này là nơi nó ở, và hỏi người hàng xóm của bạn về những ghi chép của họ. tránh ngôn ngữ biện hộ. thường thì cả hai bên phát hiện ra rằng sự nhầm lẫn xuất phát từ một hàng rào cũ không bao giờ liên kết với hành động. đàm phán hoạt động tốt nhất khi cả hai bên đồng ý chia sẻ chi phí của một cuộc khảo sát mới. nếu bạn không thể nói trực tiếp mà không căng thẳng, hãy cân nhắc gửi một lá thư lịch sự với các bản sao của bằng chứng của bạn. giữ giọng hợp tác: mục tiêu tìm ra ranh giới thật, không phải thắng đối số đối số.

Chuyển tiếp

Nếu người điều khiển trực tiếp bị đình trệ, hãy mang đến một trung gian trung lập - một thẩm phán đã về hưu, một luật sư bất động sản, hoặc một người trung gian chuyên nghiệp được đào tạo về giải quyết xung đột. Người điều khiển không quyết định cuộc tranh cãi, nhưng giúp cả hai bên giao tiếp lẫn giải quyết. Sự giải quyết là bí mật, nhanh hơn tòa án, và ít tốn kém hơn. Nhiều tòa án quận cung cấp chương trình thông tin giá rẻ, và một số bang yêu cầu sự thông tin trước khi điền tên vào. Trong suốt quá trình giải quyết, cả hai bên có thể trình này không có bằng chứng của phiên tòa, và người chỉ huy có thể đưa ra các giải pháp sáng tạo như được sử dụng, nhiều cách điều chỉnh dòng hoặc dễ dàng hơn.

Comment

Quy trình này tương tự như một vụ xét xử nhỏ nhưng được lưu ý hơn. các điều khoản về việc giám sát thường được ghi nhận là một sự phân chia thường là sự phân chia giữa các bên và đáng kể nếu một chuyên gia về luật về tiền bạc hoặc một sự phân chia thường là một sự kiện đáng kể nếu một chuyên gia về hưu hoặc một chuyên gia về pháp lý về hưu, thì có thể là một vấn đề khó để kháng cáo hơn là một vụ kiện.

Điều chỉnh dòng

Nếu cả hai người láng giềng đều đồng ý di chuyển giới hạn (ngay cả vài feet) để phù hợp với cách sử dụng hiện thời, bạn có thể ghi chú nhiều điều chỉnh dòng có thể được ghi lại với hạt. Đây là một sự chuyển giao tính chất pháp lý đòi hỏi kiểm tra tựa đề, cập nhật khảo sát và phê chuẩn từ bộ kế hoạch cục bộ. Nó thường rẻ hơn kiện kiện tụng và giải quyết vĩnh viễn vấn đề. Hãy nhớ rằng nhiều thay đổi dòng có thể gây ra sự xem xét lại tài sản hoặc cần thiết tuân theo các quy định quy định phân vùng địa phương. Luật của bạn có thể hướng dẫn qua tiến trình ứng dụng, thường bao gồm việc gửi bản đồ cho cả người chủ và cả người xem khảo sát.

) Người dịch:) Bất cứ thỏa thuận nào thay đổi ranh giới phải được viết, ký bởi cả hai bên, và được ghi lại với văn phòng của người thu ngân hạt. Các thỏa thuận về các vấn đề liên quan đến đất liền hiếm khi được áp dụng. Ngay cả một giao dịch bắt tay phải được ghi lại để tồn tại một sự chuyển nhượng tài sản trong tương lai hoặc sự bất đồng kế tự. [FL:3]

Chuẩn bị hành động hợp pháp

Khi phương pháp không chính thức thất bại, bạn có thể phải nộp đơn kiện. Loại kiện tụng này tùy thuộc vào sự kiện và giải pháp mà bạn tìm kiếm.

Hành động tựa đề yên tĩnh

Đây là vụ kiện thông thường nhất, và đòi hỏi tòa án phải “làm phiền lòng bất cứ ai tuyên bố và tuyên bố rằng ai sở hữu dải tranh chấp, nguyên đơn phải chứng minh quyền sở hữu hợp pháp dựa trên hành động và bằng chứng.

Hành động để xâm phạm hoặc xâm phạm

Nếu người hàng xóm đã xây dựng một cơ cấu cố định, chẳng hạn như một cái nhà kho, hàng rào hoặc lối vào trong xứ bạn, bạn có thể kiện về tội xâm phạm hoặc tìm lệnh.

Thuộc tính Đảo ngược

Thỉnh thoảng, một người hàng xóm có thể tuyên bố sở hữu vùng đất tranh chấp qua sự chiếm hữu của đối phương. Một giáo lý pháp lý cho phép một người nào đó giành được danh hiệu nếu họ đã chiếm đóng đất một cách công khai, liên tục, thù địch, và độc quyền trong một thời gian thống kê (khoảng 10–20 năm, phụ thuộc vào quyền sở hữu nhà nước). Nếu bạn phải chứng minh rằng việc sử dụng không phải là thù địch (tức là tự do), hoặc bạn cho phép. Tính chất này rất phức tạp và cần phải cẩn thận về chiến lược pháp lý. Lấy thí dụ, một người hàng xóm có một dải đất đai trong 15 năm có thể khẳng định nếu bạn không cho phép bạn có quyền sử dụng chúng.

Giải thích cho người than phiền ).

Vai trò quan trọng của các cuộc khảo sát và các Nhân Chứng chuyên nghiệp

Tòa án hiếm khi giải quyết các tranh chấp ranh giới mà không cần khảo sát chuyên nghiệp. Người giám sát không đưa ra quyết định nhưng cung cấp một ý kiến chuyên gia về vị trí có thể là các vấn đề về ranh giới dựa trên ngôn ngữ hành vi, lịch sử, kỷ lục, và bằng chứng vật lý. Luật sư của bạn có thể dùng khảo sát để tạo bản đồ và biểu đồ cho thẩm phán hoặc bồi thẩm phán. Một khảo sát chuẩn có thể tiết lộ các vấn đề cơ bản như vi phạm thiết lập, xâm phạm tiện ích, hoặc các vấn đề ảnh hưởng đến ranh giới.

Các điểm quan trọng về khảo sát:

Các cuộc khảo sát xác nhận do một nhà khảo sát có giấy phép trên đất được xem là bằng chứng.
Tòa cũng có thể bổ nhiệm một chuyên gia khảo sát về mặt trung lập “nếu hai cuộc khảo sát bất đồng ý kiến, thường có những hành động mâu thuẫn hoặc kỷ niệm bị xáo trộn.
Một cuộc khảo sát chính thức có thể phát hiện ra những vi phạm được thiết lập, những vấn đề dễ dàng, hoặc những vấn đề về đường đi ảnh hưởng đến ranh giới. ví dụ, garage của hàng xóm có thể được xây trong một thời gian cần thiết, cho bạn lợi thế ngay cả khi ga-ra không xâm nhập vào đất của bạn.
Chi phí cho một cuộc khảo sát khác nhau tùy theo kích thước, địa hình và độ phức tạp của nghiên cứu. Mong muốn trả từ 500 đến 2.000 đô la cho một cuộc khảo sát thường thấy; những gói lớn hơn hoặc phức tạp hơn có thể tốn kém hơn.

Ngoài những người khảo sát, các chuyên gia khác có thể chứng thực: những nhà đo lường bất động sản để đánh giá đất đai, những người kiểm tra chức năng để theo dõi chuỗi chuyển nhượng, và những kỹ sư phân tích tình trạng đất nếu có vấn đề về nguồn tài nguyên [FL: 1). Nếu bạn dùng chuyên gia, hãy hỏi ý kiến một nhà khảo sát để giải thích phương pháp của họ và kết luận bằng ngôn ngữ này ([FT: 0] giúp hiểu chính xác tại sao quan sát.

Tiến trình xét xử hoặc nghe

Nếu không có sự sắp xếp và khám phá, thì vụ án sẽ được xét xử, xét xử biên giới (chỉ có thẩm phán) là thông thường vì vấn đề này là kỹ thuật và thường liên quan đến việc giải thích và khảo sát.

Mở những lời khai từ mỗi bên vạch ra lý thuyết về ranh giới và tóm tắt bằng chứng họ sẽ trình bày.
Thuyết phục bằng chứng , bao gồm khảo sát, hành động, hình ảnh và lời chứng chuyên môn.
Sự tán tỉnh của các chuyên gia và nhân chứng của mỗi bên.
Những lập luận , nơi mà các luật sư tóm tắt lý do tại sao bằng chứng ủng hộ lời tuyên bố của khách hàng.
[FLT: 0] Lệnh – thẩm phán đưa ra một quyết định được viết ra để tuyên bố ranh giới chính xác.

Việc kiện cáo có thể mất vài giờ đến vài ngày, tùy theo sự phức tạp của bằng chứng, nhưng hiếm khi có thể xảy ra, vì tòa án cho phép thẩm phán xét xử một cách nghiêm túc những điều kiện có thật.

Những bước sau khi giải quyết vấn đề

Một khi đã có lệnh của tòa án hay thỏa thuận đã ký, hãy làm những hành động sau đây để hoàn thành nghị quyết và ngăn chặn tranh chấp trong tương lai:

Ghi chép lại sự phán xét [FLT: 1] với văn phòng của ban thu ngân hạt.
Chào một nhà khảo sát để đặt các điểm liên tục - các kim tự động, di tích bê tông, hoặc các cọc được chấp thuận - kèm theo dòng pháp luật. Chụp ảnh các dấu hiệu và giữ một bản sao của cuộc khảo sát đã ghi âm. Các dấu hiệu nên được cài đặt theo cách không dễ dàng gỡ bỏ hay làm phiền.
Cập nhật hành động của bạn nếu ranh giới đã thay đổi. Một số tùy chỉnh dòng hoặc sự bảo vệ tòa án đòi hỏi một mô tả mới về pháp lý. Luật sư của bạn có thể chuẩn bị một hành động sửa đổi, mà phải được ký và ghi nhận bởi cả hai đảng và ghi chép. Nếu thay đổi nhỏ, một số nhà xuất bản cho phép một bản mô tả ranh giới đơn giản.
Thông báo công ty bảo hiểm tựa đề [FLT: 1] về cuộc tranh chấp đã được giải quyết. Một số chính sách bao gồm chi phí kiện tụng biên giới, và cập nhật hồ sơ tiêu đề có thể ngăn ngừa vấn đề trong tương lai khi bạn bán tài sản. Giữ bản sao của tất cả tài liệu cho tập tin tựa đề.
Nếu có thể, hãy bỏ qua bất cứ mối quan hệ nào bị tổn hại ).

Hãy nhớ rằng ngay cả sau khi chiến thắng hợp pháp, bạn phải duy trì ranh giới. qua thời gian, dấu hiệu có thể bị mất, làm phiền, hoặc bị bao phủ bởi việc tìm kiếm địa chỉ. kiểm tra định kỳ và giữ cho các tài liệu khảo sát của bạn được truy cập. nếu bạn nhận thấy xâm phạm trong tương lai, hãy gửi chúng sớm trước khi chúng trở thành xác nhận lâu dài.

Những quan điểm sai thường thấy về ranh giới

Người chủ tài sản thường tin tưởng sai về luật ranh giới có thể dẫn đến những lỗi lầm tai hại.

“Bức tường là ranh giới. [FLT: 1] Không nhất thiết là hàng rào là bằng chứng của một ranh giới được xem là ranh giới, nhưng có thể không phù hợp với ranh giới pháp lý.
[FLT: 0] “Tôi có thể đòi hỏi quyền sở hữu bất lợi sau vài năm.
“Tôi không cần luật sư; tôi có thể giải quyết vấn đề này.
“ Cuộc thăm dò cũ của người hàng xóm của tôi đã lỗi thời và vô ích.

Kết thúc

Khi nhận diện vấn đề này sớm, thu thập bằng chứng, cố gắng thương lượng hoặc trao đổi, và chỉ đến tòa án khi cần thiết, chủ sở hữu tài sản có thể bảo vệ quyền của họ mà không có sự xung đột không cần thiết. Bí quyết là hành động theo phương pháp: dựa vào những cuộc khảo sát chuyên nghiệp, tham khảo ý kiến một luật sư có kinh nghiệm, và giữ các đường dây liên lạc cởi mở với người lân cận.

Để đọc thêm, Hiệp hội Thanh pháp Hoa Kỳ Tài sản của , bộ phận Luật tín thác và bất động sản ) cung cấp hướng dẫn về các cuộc xung đột biên giới, và cuốn bách khoa toàn thư pháp ) [FLT:] cung cấp lời khuyên thực tế về xung đột hàng xóm. Có thể tìm thấy hướng dẫn đặc trưng thêm qua hiệp hội thanh hạt hoặc xã hội khảo sát địa phương.