Hiểu được những yếu tố cơ bản để xây dựng lại

Luật Zoning là quy định địa phương có thể áp dụng đất đai như thế nào, xây dựng những gì và có thể xây dựng nơi nào cho những nhà phát triển, kiến trúc sư và xây dựng, định hướng những quy tắc này không phải là tùy chọn - nó là một điều cần thiết pháp lý. một sự hiểu biết rõ ràng về quy hoạch cơ bản ngăn chặn những cuộc tái thiết kế tốn kém, những cuộc chiến pháp lý, và dự án trì hoãn. điều này mở rộng danh sách kiểm tra này sẽ đưa bạn qua mỗi giai đoạn của một dự án xây dựng mới, từ sự sắp đặt trước khi thực hiện, với sự hiểu biết thực tế rút ra từ hàng thập kỷ kinh nghiệm.

Các quận và cấp bậc

Mỗi khu vực đều có những khu vực riêng, các khu vực quy hoạch riêng, như khu dân cư, thương mại, công nghiệp hay nông nghiệp. Mỗi khu vực có những khu vực riêng cho phép sử dụng, mật độ mật độ và tiêu chuẩn chiều. Trước khi mua một địa điểm hoặc phác thảo kế hoạch, bạn phải xác nhận sự phân loại từ khu vực quy hoạch địa phương, trong khi bộ phận kế hoạch chính thức địa phương thì phải xây dựng thêm, và cấp nước đặc biệt cũng có thể xác nhận trong bản đồ điện tử, có thể cập nhật các phiên bản trực tuyến.

Những điều kiện then chốt cần biết

  • Đặt lại: khoảng cách tối thiểu giữa một tòa nhà và ranh giới tài sản, quyền công cộng của đường hoặc các cấu trúc khác. Mặt sau, mặt sau và mặt thất bại thường khác nhau.
  • Llot coverage: phần trăm của nhiều bề mặt không được che phủ (các nhà, lối vào, sân trong). Một số cộng đồng hiện nay gồm pavers hoặc permeablely trong tính toán này.
  • Tỷ lệ tỷ lệ diện tích diện tích khu vực FAR: tỷ lệ tổng diện tích của toàn bộ diện tích của một tòa nhà bằng diện tích của số lượng.
  • [FLT: 0] Độ giới hạn: chiều cao tối đa cho phép xây dựng, thường đo bằng bàn chân hoặc câu chuyện.
  • Thành phố: số đơn vị nhà cho phép trên mỗi mẫu trong khu dân cư. Chương trình Bonus đôi khi cho phép các đơn vị thêm nếu nhà ở có giá trị hợp lệ.
  • Dùng chữ « ) một xứ chỉ được phép sử dụng sau khi được công khai điều kiện và được phép.
  • Dùng chữ “không dùng ” (FLT: 1) một cách hợp pháp khi được thiết lập nhưng không còn hợp lệ với việc phân vùng hiện tại.

Tại sao có sự hòa thuận sinh sôi nảy nở?

Bỏ qua các quy tắc quy định quy hoạch có thể dẫn đến việc ngừng làm, phạt, kiện tụng, hoặc thậm chí phá hủy các cấu trúc không phụ thuộc. Ngược lại, tuân theo triệt để bảo vệ đầu tư của bạn, tăng tốc độ cho phép, và xây dựng lòng tin với cộng đồng và các viên chức địa phương. [FLT: 0] Hiệp hội Kế hoạch Mỹ cung cấp nguồn tài nguyên dồi dào về các thực hành tốt nhất cho việc quy hoạch quy hoạch quy hoạch, bao gồm các quy hoạch và các nghiên cứu các dự án thành công.

Pha trước

Giai đoạn trước khi lên kế hoạch đặt nền tảng cho một dự án thành công. Bỏ qua bước này là một trong những lỗi phổ biến nhất trong xây dựng mới. Dành thời gian để thu thập và hiểu tất cả các thông tin cấu trúc liên quan trước khi cam kết với một thiết kế. Ngay cả một lỗi nhỏ, như hiểu sai chiều thất bại, có thể kích hoạt một bản ghi nhớ mà trì hoãn dự án trong nhiều tháng.

Nghiên cứu các quy luật địa phương

Bắt đầu bằng cách thăm viếng thành phố hoặc bộ phận kế hoạch quận trực tuyến. Phần lớn các đô thị hiện cung cấp bản đồ và cơ sở dữ liệu có thể tìm kiếm. Yêu cầu bộ quy định chính thức và bất kỳ hướng dẫn thiết kế bổ sung nào. Chú ý đến định nghĩa, sử dụng bảng, và lịch trình yêu cầu. Nếu quy định là mật mã dày đặc, hãy xem xét việc thuê luật sư hoặc cố vấn địa phương để giải thích nó. Nhiều nhà phát triển kinh nghiệm cũng duy trì mối quan hệ với “người quản lý máy nều về hưu có thể giải thích các ưu tiên không cần ghi chép.

Nhận diện địa hạt của bạn

Dùng bản đồ quy hoạch chính thức, xác định vị trí của mình và ghi chú mã phân vùng (v. d., R-1, C-2, M-1). Đối chiếu mã đó với các quy tắc có thể xác định tất cả các tiêu chuẩn thích hợp. Cần biết rằng phân vùng có thể khác nhau trong một thành phố, và tính chất đường biên có thể giảm dưới nhiều địa hạt. Ví dụ, việc xây dựng hai vùng có thể cần thiết giấy phép phân vùng để xác nhận quy tắc quy định quy định quy luật nào. Hơn nữa, một số thành phố có các quận xem xét riêng lẻ thậm chí nếu bạn được cho phép sử dụng, thì có thể cần phải đáp ứng kiểu kiến trúc theo tiêu chuẩn c.

Kiểm tra đất hạn chế

Kiểm tra danh sách các nhà cho phép, điều kiện và bị cấm trong địa hạt của bạn. Ví dụ, vùng dân cư có thể cho phép nhà riêng nhưng bị cấm sử dụng không có giấy phép đặc biệt. Cũng kiểm tra mật độ mật độ mật độ (các đơn vị trên mỗi mẫu), số lượng nhỏ nhất và các yêu cầu bị hạn chế. Nếu bạn định không được liệt kê, có lẽ bạn cần phải áp dụng sửa đổi văn bản hay sử dụng tính biến thể. Hãy nhớ rằng một số cách sử dụng, như thuê ngắn hạn, thường được quản lý bằng mật mã riêng lẻ trong chương không phải trong khu vực bảo tồn. Một việc tìm kiếm nhà riêng, và mã sức khỏe.

Cần phải sửa đổi sự sắp đặt lại, chiều cao và mức độ nâng cao

Tài liệu về khoảng cách thất bại chính xác cho phía trước, phía sau và sân sau. Chú ý bất kỳ ngoại lệ cho cổng, khoang hay khoang. Xác nhận giới hạn độ cao và nếu chúng áp dụng cho đỉnh mái nhà hoặc độ cao trung bình. Các quy định bao quát như FAR và nhiều màn hình đều quan trọng tương tự như nhau: chúng xác định vùng có thể xây dựng tối đa. Một bản phác thảo giản đồ có thể giúp bạn nhanh chóng đánh giá độ khả năng sử dụng. Ví dụ, 5×100 phần lớn với 20 phần đuôi trước, 10 phần đuôi 10 và 15 phần sau lùi lùi lại chỉ để lại một phong bì 375 phần. Khả năng xác định vùng được dự định mà không cần thiết để mở hoặc đặt chỗ cần thiết để mở, hoặc di chuyển vào khoảng cách cần thiết.

Thiết kế và lên kế hoạch

Với những dữ liệu đã được sắp xếp sẵn, bạn có thể chuyển sang thiết kế, và giai đoạn này đòi hỏi sự hợp tác chặt chẽ giữa các kiến trúc sư, kỹ sư và chuyên gia quy hoạch để đảm bảo mọi bản vẽ đều có mã địa phương.

Sắp xếp thiết kế với mã số gõ

Để kết hợp các quy định quy mô trực tiếp vào các bản vẽ xây dựng. Chẳng hạn, nếu thất bại trước là 20 feet, hãy đặt phong bì xây dựng ít nhất 20 feet từ dòng tài sản. Nếu chiều cao giới hạn 35 feet, thiết kế đường mái để ở dưới ngưỡng đó. Dùng kế hoạch hiển thị những thất bại rõ ràng, nhiều tính toán, và xây dựng dấu chân. Nhiều bộ phận lên kế hoạch đòi hỏi phải có “danh sách kiểm tra chi tiết năm mươi năm để được gửi đi. Thêm vào đó, một phần ba của một nhà tư vấn có thể bắt lỗi chiều không rõ ràng trước khi đến quầy.

Bảo đảm các sự khác nhau và các quyền đặc biệt

Nếu dự án của bạn không thể đáp ứng một hay nhiều tiêu chuẩn quy hoạch, bạn có thể áp dụng cho một sự biến đổi. Các tính năng được cung cấp khi có sự thực thi chặt chẽ sẽ gây khó khăn thực tế hay khó khăn không cần thiết. Hãy chuẩn bị để chứng minh rằng khó khăn là độc nhất đối với tài sản và không phải tự tạo ra. Quá trình này thường bao gồm việc gửi một ứng dụng viết, trả phí, và xuất hiện trước bảng kháng cáo quy định [FL: 0] Quyền lực Hoa Kỳ. Để có thể thay đổi, cần phải sử dụng tính chất thay đổi. Đối với mỗi tính chất, cần thiết để thay đổi tính chất và cách chính thức.

Dự tính bãi đậu xe, bãi đáp và những khu khác

Định luật cờ ban đầu thường đặt các khoảng đậu tối thiểu dựa trên kiểu (v. d., một khoảng không trên mỗi đơn vị, hoặc 4 trên 1000 feet vuông của bán lẻ). Cũng kiểm tra các quy định đậu xe đạp, tải vùng và khoảng trống có thể truy cập được. Tiêu chuẩn đóng gói có thể chỉ ra số cây, xem xét các tỷ lệ đệm, hoặc tỷ lệ màu xanh lá cây. Tính năng này có thể tránh những yếu tố thiết kế thiết lập lại phút cuối có thể gây ra nhu cầu thêm. Nhiều cộng đồng hiện thời cần thiết lập tính toán giảm bớt và cấp nước như một phần của kế hoạch quản lý kế hoạch xem xét kế hoạch. Việc làm việc công việc công nghệ với một số thành phần trong cơ sở dữ liệu bảo hiểm.

Bắt đầu với các quan chức và thủ tướng

Hãy xem xét những câu hỏi thường xuyên trước khi bạn đầu tư vào những bản vẽ chính thức, đồng thời xem xét việc liên hệ với hàng xóm và nhóm cộng đồng sớm - những mối quan tâm của họ bây giờ có thể ngăn ngừa sự chống đối tại phiên họp công cộng sau này.

Ứng dụng và tiến trình chấp nhận

Một khi thiết kế của bạn đã hoàn tất, đã đến lúc phải nộp đơn được chấp nhận chính thức. Quá trình này khác nhau tùy theo địa phương nhưng thường theo một chuỗi tương tự. Hãy nhớ rằng việc xem lại sự toàn diện là cổng thứ nhất: những chữ ký bị mất hoặc hình vẽ không đúng có thể gửi bạn trở lại bảng vẽ trong một tháng nữa.

Chuẩn bị phục tùng vật chất

Hãy thu thập một gói ứng dụng toàn diện. Những đòi hỏi điển hình bao gồm kế hoạch trang web ở mức độ nhất định, xây dựng các tầng cao, nhiều bản đồ, một bản đồ bao gồm nhiều trang, một kế hoạch làm nền, và một câu chuyện giải thích cách dự án phù hợp với mỗi tiêu chuẩn quy hoạch quy hoạch. Một số đô thị cũng cần phải có một chương trình nghiên cứu về ảnh hưởng giao thông hoặc đánh giá môi trường. Hãy kiểm tra xem phòng kế hoạch để tránh bỏ bất cứ tài liệu nào.

Làm mất hiệu lực của ứng dụng và của cải

Gửi gói đầy đủ cùng với phí tổn (thường dựa vào kích cỡ hay giá trị dự án). Chú ý đến việc nộp hạn chót - Nhiều bảng sẽ họp hàng tháng và yêu cầu vật liệu trước hai đến bốn tuần. Sau khi nộp, bạn sẽ nhận số ứng dụng và dòng thời gian để xem xét. Yêu cầu thông tin liên lạc của người soạn thảo được chỉ định và lên lịch cho một cuộc họp kế tiếp trong vòng kiểm tra.

Những phiên họp công cộng và những cuộc tấn công cộng

Nếu dự án của bạn cần một giấy phép sử dụng điều kiện, sự biến đổi, hoặc tái sử dụng, thì sẽ có lịch trình phiên tòa công cộng. Thông báo được gửi cho những người sở hữu bất động sản bên cạnh và được xuất bản trên báo địa phương. Hãy chuẩn bị một trình bày rõ ràng giải thích lợi ích của dự án và cách nó đáp ứng các yêu cầu quy hoạch quy hoạch. Hãy sẵn sàng trả lời các câu hỏi về giao thông, tiếng ồn, thẩm mỹ và giá trị tài sản. [FT: 0] Quốc hội cho Chủ nghĩa đô thị [FL: 1] [FL: 1] đưa ra lời khuyên cho cộng đồng tham gia tham gia vào các buổi họp công cộng. Có cả nhóm của bạn - công ty, luật sư, luật sư. Nếu có thể, hãy đứng ra hàng xóm, hãy nói lời chứng cho các thành viên khác. Viết cho nhóm có thể ảnh hưởng đến các thành viên của bạn.

Nhận sự chấp thuận cuối cùng

Sau phiên tòa, ban quản trị sẽ bỏ phiếu để chấp thuận, chấp thuận điều kiện, hoặc từ chối yêu cầu. Nếu được chấp thuận, bạn sẽ nhận một quyết định có chữ viết, và, trong một số trường hợp, một giấy phép sử dụng điều kiện hoặc giấy phép thay đổi. Giữ bản sao cho hồ sơ của bạn và di chuyển để bảo vệ quyền xây dựng của bạn. Approval thường bao gồm một khoảng thời gian hợp lệ trong khung thời gian đó hoặc yêu cầu mở rộng. Một số quyết định kèm theo điều khoản hoàng hôn: nếu không bắt đầu trong vòng 12 tháng, bản phê chuẩn sẽ bị hủy bỏ. Lịch của bạn và tháng xem xét một trạng thái của bạn với người quản lý dự án.

Hợp đồng hậu ứng dụng

Việc theo dõi tiếp tục giám sát đảm bảo rằng việc xây dựng phù hợp với kế hoạch được chấp thuận và bất cứ thay đổi nào được cho phép.

Theo dõi việc xây dựng

Trong khi xây dựng, hãy thường xuyên so sánh công việc xây dựng với kế hoạch được chấp thuận. Chú ý đến việc xây dựng địa điểm (thường xuyên), cao và bảo vệ nhiều. Nếu điều kiện bất ngờ buộc phải đi lệch hướng, hãy dừng làm việc và liên lạc với bộ phận kế hoạch để xác định nếu cần sửa đổi hoặc thay đổi mới. Viết ra mọi thay đổi trong văn bản. Chẳng hạn, nếu bàn chân được đổ gần hơn đường người khác hơn dự định, bạn có thể cần sửa đổi nhỏ hơn một chút để lên lớp trên. Đừng cho rằng việc giảm độ lệch nhỏ sẽ bị bỏ qua -- cho phép các sĩ quan thực thi lệnh máy bay không người lái xe đang tăng cường độ khảo sát và kiểm tra vệ tinh để kiểm tra hình ảnh.

Kiểm tra sơ đồ

Hầu hết các thẩm quyền đòi hỏi phải kiểm tra quy hoạch tại dấu chấm câu hỏi: sau khi khai quật/ sáng lập, sau khi khung thô được hoàn tất và khi hoàn tất. Lên lịch các cuộc kiểm tra này một cách tích cực. Việc không thể thông qua cần được điều chỉnh và kiểm tra lại trước khi tiến hành tiến hành tiến hành. Thanh tra sẽ xác nhận những thất bại, độ cao, và sử dụng tính năng cố định. Giữ một tập hợp các dự án được chấp nhận tại nơi Mạng mọi lúc. Một số vùng cũng cần thiết kiểm tra trước khi tiến hành kiểm tra để xác nhận độ cao và xây dựng lại trước khi đi lên. Biết rõ thẩm quyền của bạn đang được kiểm tra.

Duy trì tài liệu

Giữ một tập tin dự án với mọi giấy phép, sự chấp thuận, báo cáo thanh tra, thư từ bộ kế hoạch, và các bản vẽ được xây dựng. Tài liệu này vô giá nếu các câu hỏi được phát sinh sau này -- xác nhận bán bất động sản, cải tiến hoặc cải tạo tương lai. Nó cũng bảo vệ bạn nếu một tập tin hàng xóm một khiếu nại. Di chuyển mọi thứ và lưu trữ nó trong thư mục đám mây cho đội của bạn. Bao gồm một bản ghi chép của mỗi cuộc trò chuyện với nhân viên kế hoạch: thời gian, tên, và tóm tắt của cuộc thảo luận. Trong một cuộc tranh luận, bản ghi này có thể minh bạch và hợp tác.

Giải quyết các vấn đề không hoàn toàn

Nếu thanh tra hoặc người lân cận xác định được một hành động vi phạm quy định, hãy hành động nhanh chóng. Xác định nguyên nhân: lỗi soạn thảo, lỗi pháp lý, hoặc thay đổi nhà thầu. Làm việc với một chuyên gia quy hoạch để phát triển một kế hoạch điều trị. Trong một số trường hợp, bạn có thể áp dụng cho một sự biến đổi không hoạt động ngược. Việc hoãn có thể dẫn đến việc tăng tiền phạt và hành động pháp lý. Nhiều địa phương có “tự nguyện sửa đổi chương trình xây dựng để giảm hình phạt nếu bạn tự đề nghị chính thức đệ trình được đệ trình. Nếu dự án của bạn có liên quan đến một điều kiện nào đó, thì phải được tiếp tục sử dụng trong vòng vài giờ hoạt động hoặc bảo trì các vùng đất.

Những cạm bẫy thông thường và cách tránh chúng

Ngay cả những người có kinh nghiệm xây dựng cũng có thể vấp ngã vì ý thức được những cạm bẫy này có thể tiết kiệm được thì giờ và tiền bạc đáng kể.

Sự hạn chế môi trường hoặc giám sát

Hãy kiểm tra xem có những vùng đất bị ngập nước, dốc dốc hoặc những quận lịch sử. Những vùng này thường bắt đầu có những sự cố, chiều cao, và sử dụng những hạn chế quá tải mà có thể được quy định. [FLT: 0] Cơ quan bảo vệ môi trường [FLT: 0] là điểm khởi đầu tốt cho việc xác định các lớp liên bang và nhà nước. Có thể các bảng kiểm tra của bộ phận này cũng yêu cầu bạn duy trì các cửa sổ gốc, hoặc các vật liệu gốc. Một bản đồ hoàn hảo để tìm kiếm sự phát triển không thể xây dựng nên một địa điểm lịch sử hay địa chỉ.

Đánh giá thấp sự chống đối của cộng đồng

Một dự án đáp ứng mọi yêu cầu quy hoạch quy mô vẫn có thể bị cản trở bởi sự kháng cự của cộng đồng. Địa chỉ liên quan đến các cuộc họp tiếp cận, thiết kế thay đổi, hoặc giảm nhẹ các biện pháp như là đệm, giảm ánh sáng, giảm bớt hệ thống đèn hoặc giao thông. Việc kết hợp công chúng với kinh nghiệm địa phương có thể đáng công. Tại nhiều thành phố, sự kết hợp không chính thức có quyền kiểm duyệt và không có quyền lực để cho phép, nhưng nhờ khả năng tạo ra sự chống đối và ảnh hưởng công chúng. Hãy xây dựng thiện ý trước phiên họp hàng tháng. Hãy lắng nghe chương trình của bạn tại hội nghị hàng tháng tại các hội nghị địa phương.

Bỏ qua những ngày hạn sử dụng

Việc chấp thuận sự thay đổi, sự thay đổi và giấy phép xây dựng thường sẽ hết hạn sử dụng nếu việc xây dựng không bắt đầu trong một khoảng thời gian nhất định (khoảng 6 đến 12 tháng) hoặc nếu công việc ngừng hoạt động trong thời gian dài. Theo dõi những hạn chót và yêu cầu mở rộng này trong việc ghi, trước khi chúng bị ngắt. Để cho phép một sự chấp thuận hết hạn, buộc bạn khởi động lại toàn bộ tiến trình ứng dụng, với các quy tắc mới và có thể quy định mới đã được áp dụng trong các giao tiếp. Một số thẩm quyền cho phép kéo dài một sáu tháng, một số thẩm quyền khác không có một cuộc bỏ phiếu hoàn chỉnh; đừng cho phép bộ xây dựng sẽ thông báo cho bạn thông báo lịch - 60 ngày trước khi bạn khởi động.

Đọc sai về đường lối và sự dịu dàng

Một lỗi thường xảy ra là giới hạn tài sản hiển thị trên bản đồ đánh giá thuế là chính xác cho mục đích phân vùng. Bản đồ và khảo sát viên lưu trữ thường tiết lộ sự khác nhau. Luôn luôn đặt một cuộc khảo sát ALTA/NSPS trước khi thiết kế bắt đầu. Cũng hãy kiểm tra xem có tiện ích nào dễ dàng, giảm bớt được những sự dễ dàng và có thể giảm bớt khu vực có thể xây dựng.

Tài nguyên phụ và bước kế

Sự tuân thủ theo kiểu sống động là một quá trình chi tiết nhưng có thể kiểm soát được khi bị chia thành những giai đoạn rõ ràng.

  • APA Planning and Law Division ) – tài nguyên về phân vùng và luật sử dụng đất.
  • Thông tin ) – hướng dẫn liên bang cho các thực hành quy hoạch địa phương.
  • Muni code ) – cơ sở dữ liệu có thể tìm mã thành phố trên khắp Hoa Kỳ.
  • Hiệp hội Quản lý Quốc gia ) – các thực hành tốt nhất cho các quy định của chính phủ địa phương.

Sau khi hoàn thành bản kiểm tra này, bước tiếp theo của bạn là tập hợp nhóm của bạn: một luật sư sử dụng đất đai, một kỹ sư chuyên nghiệp hoặc kiến trúc sư kinh nghiệm trong lãnh địa địa phương và một nhà khảo sát. với sự chuẩn bị và theo sát hướng dẫn này, dự án xây dựng mới của bạn có thể tiến hành một cách trôi chảy từ khái niệm đến hoàn thành.

Ý nghĩ cuối cùng: Việc tuân thủ không phải là một chướng ngại - đó là một khung bảo vệ giá trị tài sản, tính cách cộng đồng, và đầu tư riêng của bạn. Hãy sử dụng nó một cách khôn ngoan.