Biết gì về việc đóng phí đầu tư

Chi phí đóng cửa của các tài sản đầu tư là gì?

Chi phí đóng cửa là tập hợp phí tổn và chi phí phải được trả khi một giao dịch bất động sản được hoàn tất. Đối với các thuộc tính đầu tư - ww-wt gia đình thuê, đơn vị gia đình, hoặc các nhà thương mại - chi phí này đi trên giá mua và đại diện một yêu cầu tiền mặt quan trọng. Không thể tài khoản tiền mặt cho họ có thể chuyển đổi tiền gửi trở lại thành một kịch bản tiền mặt tiêu cực từ một ngày. Không giống như một khoản đầu tư nhà, tiền đầu tư, nhà cung cấp tài sản thường bao gồm phí chi phí cao hơn, và chi phí đóng góp phức tạp hơn. Thành phần đóng cửa tiêu tiêu tiêu tiêu chuẩn bao gồm phí tiền mặt, thanh toán tiền bảo hiểm, tiền bảo hiểm, tiền bảo hiểm và tiền tệ chuyển nhượng nhà, tiền nhà và tiền bảo hiểm, tiền bảo hiểm, tiền bảo hiểm, tiền bảo hiểm, và tiền bảo hiểm, tiền bảo hiểm, tiền bảo hiểm thường bao gồm phí thường cao hơn, và các yếu tố lãi suất cao hơn.

Tại sao việc đóng cửa các tài sản đầu tư lại cao hơn?

Mức phí vay này được phân loại là những tính chất đầu tư có rủi ro cao hơn nhà sở hữu. Giá trị bảo hiểm này hiển thị trong một số lĩnh vực. Phí bảo hiểm thường cao hơn 0, 5% đến 1%, và số tiền cần thiết có thể nằm trong phạm vi từ 15% đến 25%. Nhiều người cho vay cũng yêu cầu các nhà đầu tư chứng minh mức tiết kiệm tiền mặt đáng kể - theo nghĩa đen là 6 tháng tiền trả tiền thế chấp sau khi đóng. Trong khi việc dự trữ không đóng phí chính xác, họ phải có sẵn trong tài sản lỏng và được yếu tố tiền mặt vào lúc đóng cửa. Phần trăm tiền mặt như việc thẩm định và thanh toán cũng có thể là nhiều tính năng đắt hơn các thuộc tính năng thương mại. Hơn nữa, một số tiền lãi suất nhà cung cấp có thể là tiền lãi suất chính, hoặc tiền lãi suất đầu tư thường tương ứng với mức lãi suất đầu tư thấp hơn 1 phần trăm so với giá trị chính, hoặc giảm lãi suất lãi suất lãi suất lãi suất lãi suất lãi suất thấp hơn 1 phần trăm.

Làm thế nào để đóng cửa tài sản đóng cửa các chi phí khác nhau từ một khu dân cư chính?

Trong khi cấu trúc phí cơ bản tương tự, mức độ và khả năng thương lượng của chi phí khác nhau rất lớn. Đối với nhà ở chính, người vay có thể trả 2% đến 3% giá mua để đóng cửa. với tài sản đầu tư, thường tăng lên 3% đến 5%.

phí nguồn gốc Loan:) thường là 0.5% cho 1% số tiền vay cho vay cho vay sở hữu; đầu tư, 1% là phổ biến.
Yêu cầu trả công dưới: nhà chính có thể cần thiết nhỏ nhất là 3% (FHA) hoặc 5% (không thể kiểm tra); tính chất đầu tư thường đòi hỏi ít nhất 15% và thường 20%–25%.
Yêu cầu phục vụ: ) Rất ít khoản vay nhà chính yêu cầu sau khi chia sẻ tài nguyên; đa số các khoản vay đầu tư làm.
Điểm Dis Count: Điểm để mua lại tốc độ thường được tính và ít thương lượng hơn về các khoản vay đầu tư.
[FLT: 0] [Fee disverers: Lenders hiếm khi từ chối nguồn gốc, xử lý, hoặc dưới phí viết cho các tính chất đầu tư.
Áp dụng và thanh tra: ) Những điều này có thể là nghiêm ngặt và tốn kém hơn, đặc biệt đối với đa gia đình hoặc tài sản thương mại.

Hiểu được những điểm khác biệt này giúp các nhà đầu tư tránh được những khoản phí bất ngờ và so sánh chính xác với việc vay tiền, luôn yêu cầu vay vay từ ít nhất ba người cho vay để xem mỗi người đối xử với giá nhà đầu tư.

Chi phí đóng cửa thường bị phá vỡ

Để lên kế hoạch hiệu quả, các nhà đầu tư phải hiểu mỗi khoản phí mà họ có thể gặp phải, còn dưới đây là một kho hàng chi tiết được phân loại.

Giấy Phép

Phí gốc Loan:) bao gồm chi phí cho người cho vay để xử lý và viết xuống. Phạm vi: 0.5%–2% số tiền cho vay.
phí cầu xin: phí căn hộ () )$300 đôi khi được sạc trước; có thể được hoàn lại nếu khoản vay bị từ chối.
Dưới phí viết lách: Fee for reprogableworthity. thường )400–800 . Có thể được gói lại thành nguồn gốc.
[phụ phí:) ) [200$ để chuẩn bị tài liệu và nhập dữ liệu.
Điểm đếm: ) Tiền lãi suất để giảm tốc độ. Mỗi điểm là 1% số tiền cho vay. Đánh giá độ ngắt thậm chí là khoảng thời gian.

Chân- phần ba

phí truy cập ) ) [400–800 cho một gia đình]; [800 [FLT:] [FLT:] cho các đơn vị hay thương mại.
phí thanh tra nhà:) [FLT:] . Tùy chọn nhưng mạnh mẽ đề nghị. Có thể bao gồm loài sâu bọ, mái nhà, ống nước, hoặc đánh giá môi trường 100 đô la [FLT: 5.500 ).
Chính sách bảo hiểm tựa đề của Lender ) bắt buộc phải dựa vào số lượng cho vay. Chính sách tiêu đề của người mua là tùy chọn nhưng bảo vệ người mua. Tổng [500–2] [FLT: 1] [FL: 3] [FL:3] [FL:] [FT:]].
phí bồi thường hoặc tiền bồi thường:) bị công ty thử thách buộc phải tạo điều kiện cho giao dịch. thường 1–2% giá mua.
phí ghi chép:) trả cho hạt để ghi lại văn tự và thế chấp $50–300 mỗi tài liệu.
ThuếT:) được áp dụng bởi nhà nước hay chính phủ địa phương dựa trên giá bán. Phạm vi: 1,2%–2%+ của giá. Nhiều người (v. d., 0. 1%) ở Colorado đấu với hơn 2 phần của New York.
phí tiền bảo hiểm:) Nếu cần thiết bởi người cho vay hoặc công ty tựa đề ;300–800 .

Các mục và kho dự trữ được trả trước

Thuế nhà đất trả bằng tiền:) cổ phần thuế được tăng từ đóng cho đến cuối năm thuế. Có thể là vài ngàn đô la.
Bảo hiểm cho chủ nhà: ) Năm đầu tiền bảo hiểm thường được trả đóng cửa.
Bảo hiểm thế chấp (nếu ứng dụng): Một số người cho vay cần phải có tiền cho vay kiểu PMI để có ít hơn 20%.
Tiền tài khoản Escrow:) Lenders có thể cần 2–6 tháng thuế và bảo hiểm để đóng cửa.
dự trữ:) không phải là một chi phí đóng cửa, nhưng phải được ghi chép. Thường 6–12 tháng của thanh toán PITI được tổ chức trong các tài khoản lỏng.

Những yếu tố ảnh hưởng đến việc đóng cửa chi phí

Sự hiểu biết về các điều khoản này giúp các nhà đầu tư dự đoán chi phí và so sánh với việc vay:

Kiểu Loan: Theo quy định, danh mục đầu tư, hoặc vay nặng tiền có cấu trúc khác nhau.
Kiểu bảo trì: Tính chất đa gia đình và thương mại đòi hỏi nhiều sự đánh giá, đánh giá môi trường và xem xét pháp lý.
Địa điểm bảo hiểm:) Việc chuyển thuế, thu phí và bảo hiểm có thể khác nhau tùy theo quốc gia, tỉnh và ngay cả thành phố.
[FLT: 0] Số lượng đơn vị: 1–4 đơn vị đầu tư dân cư có thời gian biểu chuẩn; 5+ đơn vị hoặc tính chất thương mại thường bao gồm việc cho vay với chi phí cao hơn.
Chiến lược tỷ lệ thấp nhất:) Đang trả giá giảm giá tăng nhưng giảm chi phí thanh toán hàng tháng. So sánh giá trị hiện tại của cả hai tùy chọn.
Chính sách về sự phân biệt đối xử: Một số người cho vay phải đóng gói các khoản phí đóng góp vào một “tiền đóng góp cho việc nhập cư; những người khác thì liệt kê các mục.

Khoảng tốn kém điển hình

Trung bình, giá đóng cửa nhà đầu tư cao đến 5% của giá mua.

Tài sản 200.000 đô-la: $4,000
40,000 tài sản: $8,000–200.000
600, 000 tài sản: $12.000–300.000
1 triệu USD tài sản: $200.000–50.000

Trong phạm vi này, cả khoản phí cho vay lẫn phí bên thứ ba. Tính chất ở khu vực chuyển nhượng rộng hơn hoặc với các khoản vay thương mại phức tạp có thể vượt quá 6%. Luôn luôn có một số ước lượng chi tiết về vay để có được một số đặc trưng riêng.

Chiến thuật để quản lý và giảm chi phí đóng cửa

Trong khi một số chi phí được sửa chữa, các nhà đầu tư có thể dùng nhiều chiến thuật để giảm số tiền cần thiết để đóng cửa.

So sánh các ước tính cho vay

Yêu cầu vay tiền ít nhất ba người cho vay. so sánh không chỉ với lãi suất, mà tổng cáo buộc, điểm, và phí của bên thứ ba.

Thương lượng với người bán

Trong nhiều thị trường, người bán có thể đồng ý trả một phần tiền đóng cửa (một “người bán bán bán bán bán hàng), vì những đặc quyền đầu tư thường lên đến 3%, và điều này có thể làm giảm giá trước mặt của bạn, và thương lượng ngay từ đầu trong quá trình đề nghị.

Thời gian đóng cửa

Gần cuối tháng, tiền lương giảm, và trong một tháng đóng cửa với thuế thấp hơn có thể giảm thuế.

Dùng một quỹ không có cửa hàng bán đồ dùng

Một số người cho vay cung cấp vay tiền cho vay nơi người cho vay trả phí đóng để đổi lấy lãi suất cao hơn. Điều này có ích nếu bạn dự định giữ tài sản trong thời gian ngắn ((–5 năm) và muốn giảm thiểu tiền mặt. Tính phí lâu dài của tỷ lệ phá vỡ.

Chọn chương trình đúng vay

Cho vay nợ hàng hải từ ngân hàng địa phương có thể có mức phí gốc thấp hơn các khoản vay thông thường.

Dịch vụ nhận dạng chim

Một số người cho vay, công ty tiêu đề, và các đại lý hạn chế sẽ giảm giá nếu bạn sử dụng các mối quan hệ của họ. hãy nhận thức về những xung đột tiềm năng về lợi ích, nhưng giá trị đóng gói có thể tiết kiệm 10%–20% trên phí bên thứ ba. Luôn luôn yêu cầu so sánh với các nhà cung cấp độc lập.

Tránh những sự kiểm tra không cần thiết

Bạn có thể bỏ qua những cuộc kiểm tra tùy chọn (v.g.g., septic, radon) cho một tài sản mới hơn có báo cáo gần đây.

Việc đóng thuế đòi hỏi chi phí

Chi phí đóng cửa có những cách điều trị khác nhau về thuế, và hiểu được những cách này có thể cải thiện việc đầu tư sau khi trả thuế.

Giá trị tiền chuộc trong năm mua: Điểm được trả để giảm lãi suất (nếu họ gặp các thử nghiệm thuế để đầu tư), thuế tiền thuế nhà (phần chia được trả trước), và bảo hiểm thế chấp (không được bảo hiểm cho giai đoạn). Xem ). Xem [CL:2] Công chúng [C:] [CL:] [CL:] [CĐT] để biết chi tiết đầy đủ.
Mức lương thấp và giảm giá: ) Phần lớn chi phí đóng cửa - phí đóng cửa - phí thu âm, tiền phí ghi chép, phí tổn pháp lý, thuế chuyển nhượng - được thêm vào giá của tài sản. Để cho thuê nhà, bạn làm giảm giá trị cơ sở trên 27.5 năm; đối với thương mại, 39 năm (tiểu thức cân bằng). Điều này tạo ra một suy luận hàng năm có thể giảm thu nhập cho thuê.
Đã được thay thế trong thời hạn cho vay: phí vay mà không phải là điểm cần phải được thu hồi trong cuộc sống của khoản vay. Đối với tiền thế chấp 30 năm, bạn khấu trừ 1/30 phí mỗi năm.
Không thể suy luận hay không đáng kể: [FLT: 1] Fes để dịch vụ cụ thể cho vay (như một báo cáo tín dụng hoặc phí đánh giá) mà không phải là một phần của chi phí cho vay và được mô phỏng. Luôn luôn tham khảo ý đến thuế hoặc tham khảo [FL:2) thuế của [FL:2] cho trường hợp cụ thể của bạn.

Bằng cách chi phí hợp lệ, bạn tăng cơ sở không đáng kể và giảm thu nhập thuế mỗi năm. đây là một chiến lược thuế dài hạn cho các nhà đầu tư bất động sản.

Tiến trình đóng cửa và quyền lợi

Luật liên bang đòi hỏi phải cung cấp một [FLT:] ước tính [FLT [FLT:] ít nhất ba ngày trước khi đóng cửa. Những tài liệu này có thể thay đổi từ ước tính ban đầu, bao gồm APR và tổng số tiền cho vay. Như một nhà đầu tư, bạn có quyền:

Nếu phí có vẻ quá mức hoặc không được phép, hãy yêu cầu một lời giải thích.
Phục hồi một bản bảo mật đã được sửa chữa: ) Nếu APR đã tăng hoặc một thuật ngữ cho vay đã thay đổi, bạn có quyền có một thời gian xem xét mới trong ba ngày.
Đi đi: cho đến khi bạn ký vào tài liệu cuối cùng, bạn không bắt buộc phải đóng. Xem lại việc đóng các bảng bảo vệ cạnh nhau với các giả định vay. Để biết thêm chi tiết, xem hướng dẫn ) của Cục Bảo vệ Tài chính để đóng phí ).

Ảnh hưởng của việc đóng cửa chi phí khi đầu tư trở lại

Chi phí đóng góp trực tiếp ảnh hưởng đến việc trả lại tiền mặt và lợi nhuận tổng thể. Ví dụ, nếu bạn mua một tài sản thuê với 20% tiền thuê với mức lương 20% ($400.000) và đóng giá trị $8,000, tổng số tiền mặt của bạn sẽ là 48.000. Nếu màn hình đóng góp trị giá trị tài sản trị 12,000 đô la mỗi năm, khoản tiền mặt của bạn là 25% (12.000 đô la) nhưng nếu giá trị đóng là 1, thì sẽ là 1,000 đô la, đầu tư tổng cộng là $ 2000 và giảm xuống 23%. khác biệt nhỏ. Hãy dùng mô hình đóng cửa giá trị tiền tệ nhưR, giá trị hiện tại và luôn luôn luôn đóng góp (giá trị tối đa) để trả lại.

Những chú ý đặc biệt về các loại tài sản khác nhau

Thuê nhà đơn

Đây là những khoản đầu tư đơn giản nhất. nhưng với các khoản tiền gốc cao hơn và yêu cầu dự trữ.

Thuộc tính đa nhánh (–4 đơn vị)

Các khoản vay theo kiểu Lenders xử lý 2–4 đơn vị sở hữu một cách khác nhau một chút bạn có thể vay một khoản vay FHA cho 4 đơn vị nếu bạn sống trong một- nhưng các khoản vay đa gia đình yêu cầu 15% 25% xuống. Áp dụng chân dung phức tạp hơn và chi phí chi phí 600– 1,200. Tính toán thường bao gồm các báo cáo riêng cho các đơn vị, khu vực chung và các hệ thống xây dựng. Mong đợi đóng góp 3%–5%.

Thuộc tính thương mại (4+ đơn vị hoặc không có định dạng)

Các khoản vay thương mại có cấu trúc phí hoàn toàn khác nhau. Phí nguồn gốc thường là 1%–2% số tiền vay. Đánh giá môi trường (Phase I) là bắt buộc và giá 2.000–5,000. Chi phí pháp lý để xem xét tài liệu vượt quá 2.000 đô-la. Phụ lục chạy 2.000–100.000. Đóng chi phí thường đạt 4%–7%. Làm việc với một nhà môi trường thế chấp kinh doanh có kinh doanh có kinh nghiệm trong hạng tài sản của bạn.

Thuộc tính

Tài chính ngắn hạn từ người cho vay tiền khó khăn hoặc người đầu tư cá nhân thường bao gồm phí trước cao hơn (2–5 điểm) và hình phạt tiền trả thấp. Giá đóng có thể bao gồm điểm, tiền gốc, đánh giá và phí pháp lý. Người cho vay khó thường đòi hỏi 20%–30% giảm. Vì thời hạn giữ là ngắn, mức phí thấp ảnh hưởng không cân bằng về lợi nhuận. Hãy sử dụng ước tính bảo thủ và luôn luôn tính phí bỏ ra (v. d., luôn luôn bán hoa hồng) trong phân tích của bạn.

Các biểu hiện khác nhau và biểu hiện khác thường ở vùng

Chi phí đóng cửa có thể khác nhau rất nhiều tùy theo địa điểm.

Thành phố New York: ) thuế chuyển nhượng có thể vượt quá 2.5% giá bán. Thuế nhà cho các thuộc tính hơn 1 triệu USD.
CAlfornia:) Chi phí l thường được chia sẻ giữa người mua và người bán; tiền bảo hiểm giá cả cao, và mỗi hạt mỗi khác.
Texas: tỷ lệ bảo hiểm tiêu đề được kiểm duyệt và bao gồm giảm giá đồng thời. Chi phí escrow được thương lượng.
Florida: ) thuế tài liệu và thuế vô hạn áp dụng cho các khoản thế chấp.

Ngoài ra, một số quyền hạn được tăng phí bảo tồn bất thường phí tổn ảnh hưởng từ xa ), [FLT:] [FLT: 3], hoặc giá nhà ở có thể [FLT:]. Hãy hỏi tên của người quản lý bất động sản hoặc công ty để biết tên của bạn trước khi đưa ra một giá.

Những suy nghĩ cuối cùng

Chi phí đóng cửa là một phần không thể tránh khỏi của việc mua một tài sản đầu tư, nhưng chúng không cần phải là rào cản để đầu tư lợi nhuận. Bằng cách hiểu giá thường và đóng cửa của các khoản tiền, mua sắm tích cực giữa những người cho vay, thương lượng bán hàng, và lợi nhuận thuế, và giảm thiểu lợi nhuận thuế, bạn có thể giảm thiểu số tiền cần thiết để đóng cửa và bảo tồn vốn đầu tư khác. Luôn luôn yêu cầu giá trị vay [FT: 1] và đóng gói lại, xem xét mỗi mục, và tham khảo ý kiến với những chuyên gia bất động sản chuyên gia về đầu tư. Để đọc thêm, hãy tìm hiểu [FL: 0] Để bảo đảm chi phí đóng cửa chi phí bị hạn chế đó sẽ không thể bảo giảm chi phí đóng cửa chi phí chi phí đọc được.