Việc mua hay bán nhà, chỉ cần vài bước có trọng lượng bằng việc đánh giá, và sự đánh giá chuyên nghiệp này có thể được thực hiện bởi một người đánh giá có bằng cấp, xác định giá trị thị trường của bất động sản dựa trên tiêu chuẩn khách quan.

Vai trò của việc chấp nhận trong việc chuyển giao bất động sản

Đánh giá không rõ giá trị của tài sản do một nhà phân tích chính quyền thực hiện. Người cho vay yêu cầu phải đánh giá trước khi chấp nhận một khoản vay để đảm bảo giá trị vay không vượt quá giá trị của nhà. Điều này bảo vệ người cho vay trong trường hợp mặc định, như tài sản là tài sản được thế chấp. Đối với người mua, việc đánh giá giá giá nhà là ngăn ngừa việc trả quá mức dựa trên điều kiện thị trường tăng hoặc sự gắn bó tình cảm. Đối với người bán, một thẩm định vững chắc đòi hỏi và xây dựng sự tin cậy với cơ sở vật chất của người mua.

Quá trình đánh giá thường xảy ra sau khi người mua và người bán ký một thỏa thuận mua bán. Người cho vay ra lệnh kiểm tra sự thẩm định qua một công ty Quản lý Áp dụng (AMC) để duy trì độc lập. Người đánh giá sau đó kiểm tra tài sản, chụp ảnh bên trong và bên ngoài, đo đạc và nghiên cứu tương tự bán hàng (máy tính) trong vòng ba đến sáu tháng trước. Kết quả là người cho vay, người xem xét lại tài sản để có sự nhất quán và hoàn tất.

Lenders phụ thuộc vào giá trị đánh giá để tính giá cho vay (LTV). Nếu giá trị đánh giá là ở mức giá mua hay trên giá mua, thì LTV nằm trong các tham số chấp nhận được, và giá trị vay được tính toán sẽ nằm dưới giá mua, LTV vượt quá giới hạn, kích hoạt cần thiết để cân nhắc lại hay giảm giá. Hiểu được động lực này là chìa khóa để xem xét lại mức độ ảnh hưởng của thời gian đóng.

Làm sao việc chấp nhận ảnh hưởng đến việc đóng giờ

Việc đánh giá là điểm phụ trong tiến trình đóng. Một khi đã ký hợp đồng mua hàng, đồng hồ bắt đầu điểm đến ngày đóng cửa. Cần phải hoàn tất và xem lại trước khi người cho vay có thể cho phép thông qua sự chấp thuận cuối cùng, được biết là “được phép đóng cửa.

Khi có sự phù hợp hoặc giá mua sắm cao

Đây là một kịch bản lý tưởng. Giá trị được đánh giá xác nhận rằng người mua đang trả một giá thị trường công bằng, và người cho vay không có lý do gì để không chấp nhận thế chấp nhận thế chấp. Quá trình đóng kết thúc tiến trình này diễn ra theo thời gian, với việc đánh giá phục vụ như một mốc quan trọng hơn là một rào cản. Trong hầu hết trường hợp, việc kiểm tra thuận lợi cho phép chuyển giao dịch từ dưới thư mục tới tài liệu cuối cùng mà không bị gián đoạn. Thời gian đóng như ước tính ban đầu, thường là 30 đến 45 ngày sau khi được chấp nhận, tùy theo phong tục và kiểu vay.

Khi người ta bị hạ xuống

Một đánh giá thấp giá trị được đánh giá thấp dưới giá mua được thỏa thuận là nguyên nhân thông thường nhất của sự chậm trễ liên quan đến việc đánh giá. Khi điều này xảy ra, người cho vay chỉ chấp nhận một khoản thế chấp dựa trên giá thấp hơn. người mua phải đối mặt với một khoảng cách nhỏ bằng sự khác biệt giữa giá mua và giá trị đánh giá. Ví dụ, nếu giá mua là $40, $50.000 và giá trị được đánh giá là 350.000, người mua cần phải trả khoảng cách 20.000 đô la trong tiền mặt hoặc thương lượng với người bán.

Người bán có thể phải mất nhiều ngày hoặc thậm chí nhiều tuần để trả tiền, hoặc cả hai bên có thể thỏa thuận với người bán, cùng với những người ủng hộ hoặc tài liệu có thể giúp đỡ để có giá cao hơn.

Chiều dài của sự chậm trễ phụ thuộc vào độ dài của các bên trả lời nhanh chóng. Một người bán ngay lập tức chấp nhận giảm giá có thể giữ cho kết thúc theo dõi trong vòng một tuần. Một người bán nào chống lại hoặc khăng khăng đòi giá gốc có thể kéo dài đến hai hoặc ba tuần. Việc đánh giá thêm có thể thêm 7–14 ngày nữa. Theo dữ liệu từ Hiệp hội Quốc gia của Realtors, khoảng 10% của bất động sản hợp đồng với mức đánh giá thấp, và những giao dịch này đóng cửa 10 ngày sau hơn những gì được đánh giá.

Khi áp dụng tiết lộ những vấn đề

Đôi khi việc đánh giá không chỉ tập trung vào giá trị mà còn chú trọng đến điều kiện tài sản. Việc áp dụng lưu ý đến những mối nguy hiểm, vấn đề về cấu trúc hoặc vi phạm mật mã có thể ảnh hưởng đến việc nhà ở hoặc sự dễ dàng trong việc cho vay. Có thể cần phải sửa chữa những vấn đề này trước khi đóng cửa, đặc biệt đối với các khoản vay của FHA hoặc VA, có tiêu chuẩn nghiêm ngặt hơn. Việc sửa chữa cần thiết có thể đóng cửa khi các nhà thầu được sắp xếp, công việc được thực hiện, và người đánh giá lại để sửa đổi đường dây thần kinh.

Khi thay đổi không khí là chậm chạp

Nếu xét về giá mua bán, nhu cầu ngày càng chậm có thể đẩy lùi ngày đóng cửa. nhu cầu cao trong thị trường cạnh tranh, thiếu hụt về địa vị ở vùng nông thôn, hoặc những tính chất phức tạp đòi hỏi nhiều sự phân tích có thể gây ra sự chậm trễ.

Những yếu tố ảnh hưởng đến kết quả thỏa đáng

Những người ủng hộ sử dụng sự kết hợp giữa dữ liệu và phân tích thị trường để tìm ra giá trị.

Điều kiện thị trường

Trong thị trường bất động sản, thị trường của người bán với giá tăng nhanh chóng, người ta thường chậm trễ sau giá mua, vì người ta dựa vào giá bán bị đóng cửa từ ba đến sáu tháng trước.

Điều kiện tài sản và nâng cấp

Một nhà được bảo quản tốt với các bản cập nhật gần đây có xu hướng đánh giá cao hơn một tính chất tương tự cần sửa chữa. Các nhà cung cấp quan sát tình trạng của hệ thống chính (roof, HVAC, ống nước, điện), cũng như tính năng thẩm mỹ như sàn nhà, sơn và các thiết bị bếp. nâng cấp gần đây như cửa sổ mới, phòng tắm có hiệu quả sửa chữa, hay cải tiến năng lượng có thể thêm giá trị. Tuy nhiên, những cải tiến không phải người điều chỉnh như đồ nội thất hoặc đất đai có thể không ảnh hưởng đáng kể đến việc đánh giá. Chìa khóa là cung cấp bộ lọc chi tiết, nâng cấp danh sách nâng cấp chi tiết và giấy phép cao hơn.

Bán hàng có thể so sánh (công cộng)

Người ước tính chọn từ 3 đến 5 tính chất vừa bán gần đây, tương tự kích thước, độ tuổi, địa điểm và tính năng tương tự. Những tính năng này tạo ra cơ sở của đánh giá. Nếu các máy tính này từ một khu vực khác nhau, có sự khác biệt đáng kể, hoặc quá xa nhau trong cảnh vuông, bộ cân chỉnh có thể điều chỉnh giá cả xuống. Ngược lại, những bộ tính năng mạnh được bán với giá cao hơn. Các người mua và các đại lý có thể giúp đỡ bằng cách liệt kê các tài nguyên bán hàng gần đây, mà giá trị lý tưởng bao gồm những tính chất được bán trong vòng ba tháng qua bán kính và bán kính trong vòng một dặm.

Địa điểm

Địa điểm là trình điều khiển giá trị chính. Nhà ở trong khu vực học sinh đáng được ưa thích, gần với tiện nghi, hoặc trong khu vực thấp tội phạm có xu hướng đánh giá cao hơn. Ngược lại, những tính chất gần xa lộ, khu vực công nghiệp, hoặc khu vực lũ lụt có thể nhận được đánh giá thấp hơn. Người đo lường cũng xem kích thước, ô xem và xu hướng tổng thể. Trong khi địa điểm cố định, hiểu được tác động của nó, đặt những kỳ vọng thực tế về phạm vi đánh giá.

Sự hiểu biết về sự gây dựng và sự hiểu biết tại địa phương

Không phải mọi nhà đo lường đều quen thuộc với mỗi thị trường. Một nhà đo lường hoạt động chủ yếu ở khu vực đô thị có thể thiếu sự hiểu biết về thị trường nông thôn hay vị trí. Điều này có thể dẫn đến những tính toán không chính xác hoặc điều chỉnh sai. Người điều chỉnh thường xoay người đo lường qua AMCs để đảm bảo độc lập, nhưng các đảng có thể yêu cầu nhà đo lường có kinh nghiệm gần đây trong khu vực cụ thể. Kinh nghiệm, người đánh giá địa phương tạo ra những đánh giá đáng tin cậy hơn, tương ứng với thực tế thị trường.

Vận chuyển những thách thức về sự chấp nhận

Biết cách xử lý mỗi tình huống sẽ giảm bớt căng thẳng và giữ cho tình hình không bị căng thẳng.

Hình thức thấp: Sự kết nạp hoặc sức thu hút

Nếu giá cả giảm, người mua có thể đồng ý, đặc biệt nếu người mua có nhiều lựa chọn. Người mua dễ thương nhất có thể tăng tiền để trả khoảng cách, miễn là người mua có thể giảm giá xuống còn người bán có thể trả một ít (một vài ngàn đô la), người mua có thể đồng ý, đặc biệt nếu thị trường cân bằng hoặc nếu họ được thúc đẩy bán lại. Hoặc người mua có thể tăng tiền để trả, nếu họ có thể trả tiền mặt.

Nếu người mua tin rằng giá trị không đúng, họ có thể yêu cầu xem xét lại giá trị (ROV). Người cho vay biên dịch thêm, sửa đổi báo cáo (v. d., không chính xác hình vuông), hoặc tài liệu hướng dẫn về những cải tiến mới được bỏ qua. Người cho vay gửi ROV đến bộ cân nhắc. Trong khi ROV không bảo đảm một thay đổi giá trị, có thể hiệu quả nếu báo cáo gốc có lỗi.

Bị sỉ nhục bởi một người đáng bị ghét

Cực đoan hơn một cuộc tranh chấp ROV là một cuộc tranh chấp chính thức. Người mua hay người bán có thể yêu cầu đánh giá lại lần thứ hai từ một người khác, nhưng điều này đòi hỏi sự chấp thuận của người cho vay và có thể bao gồm thêm phí. Một số người cho vay tự động đặt ra một đánh giá thứ hai nếu giá thứ nhất là dưới mức hợp đồng đáng kể. Tuy nhiên, nhiều sự đánh giá có thể gây ra sự nhầm lẫn và trì hoãn dòng thời gian kết thúc.

Các sự kiện thích hợp trong hợp đồng

Phần lớn các hợp đồng mua bán bao gồm việc tính toán trước khi người mua rút tiền nếu quá thấp, hoặc nếu người bán không chịu bán bán bán bán, hoặc không chịu thương lượng, vì bất ngờ họ sẽ được tiền, vì người bán nên biết rằng người mua phải trả một khoản tiền thấp có thể giảm giá hoặc mất giá.

Comment

Việc lên kế hoạch tích cực có thể làm giảm khả năng tính toán chậm trễ hoặc giải quyết nhanh chóng khi có sự cố, nhưng cả người mua lẫn người bán đều có những bước cần thiết.

Cho người mua

  • Làm việc với một người cho vay có kinh nghiệm:) Một nhân viên cho vay có thể đặt câu hỏi nhanh chóng, chọn một người ước lượng quen thuộc với thị trường địa phương, và tiếp tục theo dòng thời gian. Hãy hỏi người cho vay của bạn về thời gian kiểm tra thường xuyên của họ trước khi thực hiện.
  • Xem lại tùy chọn bỏ qua: [FLT: 1] Một số người vay có điểm tín dụng cao và chi trả đáng kể có thể hội đủ điều kiện để xem xét lại bộ duyệt từ Fannie Mae hay Freddie Mac. Việc này loại bỏ hoàn toàn bước kiểm duyệt, cạo hết 1–2 tuần dòng thời gian. Hãy hỏi người cho vay nếu bạn đủ khả năng.
  • soạn thảo danh sách nâng cấp: ) trước khi người đánh giá đến, biên soạn một tài liệu có ngày tháng và chi phí của những cải tiến gần đây, giấy phép và năng lượng- năng lượng- năng lượng. Hãy đưa điều này cho người kiểm tra trong thời gian thanh tra để hỗ trợ một giá trị cao hơn.
  • [FLT: 0] Hãy linh hoạt với ngày đóng: [FLT: 1] xây dựng bộ đệm vào thời gian đóng đã mong đợi. Nếu có thể, đặt ngày đóng cửa vào 45 ngày thay vì 30 ngày, cho thêm thời gian để xem xét lỗi thời. Một dòng thời gian thực tế giảm căng thẳng.

Cho người bán

  • Hãy ghi rõ nhà này một cách thực tế: Việc gia tăng khả năng đánh giá thấp nhà. Hãy làm việc với tác nhân của bạn để đặt giá dựa trên những so sánh gần đây, chứ không phải hy vọng hay thị trường. Giá chính xác từ lúc bắt đầu tiến trình này tiếp tục di chuyển.
  • Trình quản lý nhà cũng như trình bày nhà: [FLT: 1] Nhà sạch, tốt cho thấy nhà kiểm tra rằng tài sản này được chăm sóc, có thể ảnh hưởng tích cực điều chỉnh. Hãy kiểm tra xem mọi hệ thống đều hoạt động, và giải quyết bất kỳ vấn đề sửa chữa rõ ràng nào trước khi thẩm định.
  • Bảo vệ biên dịch: ) Trong khi các nhà đo lường không thể được hướng dẫn bởi người bán, bạn hoặc người đại diện của bạn có thể chia sẻ danh sách bán hàng gần đây mà bạn tin là tương đương. Cụm từ này là thông tin hữu ích thay vì cố gắng gây ảnh hưởng.
  • Quyền truy cập dễ dàng:) Bảo đảm người đánh giá có thể truy cập vào bất động sản mà không gặp rắc rối.

Cho các đặc vụ bất động sản

  • Hãy giữ liên lạc thường xuyên với người cho vay: [FLT: 1] yêu cầu xác nhận lệnh kiểm tra và xác nhận ngày hoàn tất ước tính. Tiếp tục tuần theo - hoặc thường xuyên hơn khi ngày kết thúc tiến gần - để xác minh việc kiểm tra đã được lên lịch.
  • soạn thảo gói đánh giá: so sánh thư mục với hợp đồng liệt kê, bán hàng tương tự, tính năng bất động sản và bất kỳ đánh giá trước. Cung cấp điều này cho người đo lường vào đầu cuộc kiểm tra. Nhiều đại diện thấy điều này giảm sự khác biệt giữa các tính năng.
  • Trong quá trình này, hãy sớm giải thích vai trò và tác động tiềm năng của việc đánh giá.

Tương lai của quá trình hài hước và ảnh hưởng trên dòng thời gian

Công nghệ đang phân tích lại cách thức tính toán. Việc thẩm định lai, nơi mà một bộ sưu tập dữ liệu bên thứ ba thu thập thông tin và một nhà đo lường được chứng nhận phân tích từ xa, đang trở nên phổ biến hơn. Những cách này có thể giảm sự thay đổi thường xuyên đến 2–3 ngày. Việc đánh giá màn hình, sử dụng hồ sơ công cộng, dữ liệu và kế hoạch nền tảng mà không cần ghé thăm, cũng đang được chấp nhận cho một số kiểu cho vay. Trong khi việc thẩm định đầy đủ vẫn là tiêu chuẩn cho các tính chất phức tạp hay mức lãi suất cao, đánh giá tự động (AV- SB) và đánh giá giá giá cao danh sách kiểm tra dựa trên các tiến trình dịch vụ đơn giản hơn.

Các thay đổi cấu trúc cũng ảnh hưởng đến dòng thời gian. Việc thực hiện bộ dữ liệu thống kê Áp dụng cơ bản (UAD) và đồng bộ hoá dữ liệu Data Data Portal (UCDP) của Fannie Mae và Freddie Mac đã chuẩn hoá việc gửi dữ liệu đánh giá, giảm thời gian xem xét. Ngoài ra, một số người cho vay hiện thời cung cấp khoảng trống trong dạng bảo hiểm thế chấp hoặc bỏ qua cho người vay có mức độ cao hơn. Trong khi những cải tiến này trở nên phổ biến hơn, thời gian đóng cửa tiêu chuẩn có thể thu hẹp hơn trong một tuần hoặc hơn, lợi ích cho cả người mua lẫn người bán.

Việc đánh giá vẫn là nền tảng của việc cho vay có trách nhiệm, nhưng ảnh hưởng của nó trên dòng thời gian đóng đang tiến triển. bằng cách giữ thông tin về phương pháp thẩm định mới, người mua và người bán có thể sử dụng các lựa chọn nhanh hơn khi có thể.

Kết thúc

Áp dụng không chỉ là một hộp để kiểm tra trong quá trình mua nhà - họ là một quyết định mạnh mẽ của dòng thời gian đóng. một đánh giá mịn hỗ trợ đóng cửa đúng giờ; một vấn đề một người có thể kích hoạt việc thương lượng lại, sửa chữa yêu cầu, hoặc kéo dài thời gian của ngày hoặc tuần. hiểu vai trò của việc đánh giá, các yếu tố ảnh hưởng đến kết quả của nó, và chiến lược để định hướng thách thức cho phép tất cả các bên tiếp cận với quá trình đóng cửa với lòng tin chắc hơn.

Bằng cách mua thực tế, chuẩn bị tài sản, giao tiếp công khai, và khám phá những phương pháp thẩm định hiện đại như sự từ chối hoặc người lai, người mua và người bán có thể giảm thiểu nguy cơ thất bại liên quan đến việc đánh giá. thị trường bất động sản đòi hỏi sự chuẩn bị, và không có bước nào xứng đáng hơn là sự chú ý. với những phương pháp đúng và những biện pháp chủ động, việc đánh giá sẽ trở thành một bước thành công hơn là một khối cản trở.

Để đọc thêm về những hướng dẫn và thực hành tốt nhất, hãy đến Fannie Mae Appraisals , ) , và Liên Hiệp Quốc Gia [FLT:] [FLT:] [FrLSArts Apprares Appralescles Proplesclescles [FL:5).