Những quy định này tạo nên xương sống của kế hoạch đô thị và khu vực, định hình tính chất vật lý và kinh tế của cộng đồng. Đối với chủ sở hữu, nhà đầu tư, nhà đầu tư, chuyên gia bất động sản, hiểu được cách hoạt động tương tác giữa phân vùng và giá trị tài sản không phải là tùy chọn. Tính năng này là thiết yếu để đưa ra quyết định có ích, xây dựng độ cao, độ cao, độ sâu, mức độ thất bại và thậm chí tiêu chuẩn thẩm mỹ. vì vậy, nó ảnh hưởng sâu sắc đến những gì mà một tài sản có thể sử dụng để cải thiện, và cuối cùng giá trị thị trường và sự bán hàng. Trong phân tích này, chúng tôi sẽ kiểm tra toàn diện, chúng tôi sẽ kiểm tra các phân loại, các giá trị phân loại, các giá trị phân loại, các giá trị khác nhau ảnh hưởng đến thị trường, và tính chất có thể xác định, sự hiểu biết về hành động và tính chất có thể gây ra của nó, sự hiểu biết về địa lý và sự hiểu biết về địa lý.

Hiểu sự thay đổi và loại của nó

Cơ sở quy hoạch hiện đại được hình thành từ những kế hoạch đô thị đầu thế kỷ 20 nhắm vào mục đích nhằm giải quyết những mối quan tâm về sức khỏe cộng đồng, an toàn và phúc lợi xã hội ngày nay, hầu như mọi thành phố ở Mỹ và nhiều thẩm quyền trên toàn thế giới sử dụng một số hình thức quy định khác nhau nhưng chúng thường rơi vào một số loại lớn, với những ý nghĩa khác nhau về giá trị tài sản

Sự thay đổi về mặt y tế

Giới hạn quy mô đất liền định kỳ dùng để nhà ở và hoạt động liên quan. Loại này được đặt thêm vào tên nhà đơn gia đình (R- 1). Những hạn chế này giúp bảo tồn tính chất hàng xóm, giảm sự tắc nghẽn, và duy trì giá trị nhà đất cho chủ sở hữu. Lấy thí dụ, vùng đất một trong vùng phụ thuộc thường áp đặt kích cỡ tối thiểu, mức cao nhất, và mật độ mật độ tối đa (v. d., số đơn vị trên mỗi acre). Những hạn chế này giúp đỡ bảo tồn tính chất nhà hàng xóm, giảm bớt giá trị nhà đất đai cho các nhà hàng xóm. Lấy thí dụ, vùng R- gia đình thường có giá trị tiền bảo hiểm một vùng vùng phụ thuộc vào một lệnh bảo mật vì giá trị cao và môi trường thấp hơn, có thể tạo ra các thuộc vào các thuộc địa ốc tăng giá trị chung quanh nhà hàng xóm nhưng không thể dự đoán được giá trị nhà hàng xóm.

Trò chơi thương mại

Các hoạt động thương mại phụ bao gồm thương mại khu vực (C- 1), thương mại chung (C2), thương mại trung tâm thương mại (C-3). Tính chất trong các khu vực thương mại, khu thương mại, nhà buôn bán, nhà hàng, nhà hàng, và các hoạt động kinh doanh khác. Các hoạt động kinh doanh phụ có thể tạo ra những mối phiền toái như nhiễu, giao thông hay rác rưởi thị trường, có thể làm giảm giá trị nhà ở bên cạnh. Đối với các nhà đầu tư, việc phân phối thương mại cho phép trộn và sửa đổi, nhưng cũng đòi hỏi sự phân tích cẩn thận. Ví dụ, một vùng có thể hạn chế tài sản, một vùng 1 hoặc một đêm hoặc một số hoạt động hấp dẫn nhất định, ảnh hưởng đến các doanh nghiệp.

Name

Các khu vực này thường nằm cách xa khu vực có nhiều xung đột công nghiệp, giá trị khu vực thương mại hoặc khu dân cư, vì nhu cầu thấp hơn, mức giá trị môi trường thấp hơn, và những cách sử dụng có hạn. Tuy nhiên, trong một số thị trường khác - chẳng hạn như khu vực giao thông lớn - khu vực quy hoạch công nghiệp có thể rất có giá trị. sự hiện diện của khu vực quy hoạch công nghiệp cũng có thể ảnh hưởng tiêu cực đến các tính chất lân cận, đặc biệt nếu sự xuất hiện, hoặc xe tải đang lan rộng. Những nhà đầu tư công nghiệp phải định hướng các quy định về các khu vực môi trường, xây dựng và các mật mã tiềm năng rủi ro.

Sự phát triển của nền văn hóa nông nghiệp

Khu vực nông nghiệp bảo vệ đất đai, rừng và không gian mở ra từ ngoại ô. thường hạn chế sự phát triển không nông nghiệp và áp đặt rất nhiều kích cỡ (v. d., 10 đến 40 mẫu Anh). Khu vực nông nghiệp nông nghiệp giúp bảo tồn tính chất nông thôn, hỗ trợ sản xuất thực phẩm, và duy trì các dịch vụ sinh thái. Tuy nhiên, nó cũng có thể hạn chế việc bán đất cho sự phát triển, do đó giảm giá trị đất đai. Trong vùng có áp suất phát triển, nông nghiệp có thể dẫn đến khu vực giảm so với khu vực thương mại hoặc sử dụng cho người nông dân, nhưng cũng cho người bảo tồn và lợi ích về thuế.

Kiểu gõ được chú ý khác

Bên ngoài các phân loại chính, các quy định quy hoạch quy hoạch thường bao gồm các vùng phủ, phát triển đơn vị (PUD) và các khu vực đặc biệt. Vùng phủ đặc biệt có thể được tạo thêm các yêu cầu trên các khu vực cơ bản - chẳng hạn, bảo tồn lịch sử chứa hoặc giải thích lũ. Việc phát triển tính linh hoạt hơn, phối hợp cho phép phát triển thông qua bảng kế hoạch cục bộ. Các khu vực đặc biệt có thể được tạo ra cho sân bay, bệnh viện, hoặc trường giáo dục. Mỗi trường đại diện cho phép thêm các lớp phức tạp và cơ hội, ảnh hưởng trực tiếp đến các chiến lược tài sản.

Ảnh hưởng của việc ăn mòn giá trị tài sản

Mối quan hệ không phải lúc nào cũng thẳng thắn; sự thay đổi quy hoạch có thể thúc đẩy hoặc làm giảm giá trị của các giá trị tùy theo ngữ cảnh.

Ảnh hưởng tích cực: Ổn định, phù hợp và tối đa

Khả năng dự đoán và dự đoán:[FLT: 1] Một trong những hiệu ứng tích cực nhất của việc quy hoạch là sự ổn định nó. Trong khu dân cư có sức mạnh cao, người chủ có thể tin chắc rằng khu vực này sẽ không đột nhiên tổ chức một bãi rác hay hộp đêm. Chắc chắn điều này làm giảm rủi ro được nhận thấy, khiến người mua sẵn sàng trả một mức độ cao nhất. Nghiên cứu kinh tế đô thị luôn luôn cho thấy những tính chất ở khu dân cư đồng tính - đặc trưng riêng lẻ nghiêm ngặt hơn giá trị riêng lẻ duy nhất - cao hơn giá trị tương ứng trong vùng hỗn hợp. Ví dụ, trong một khu vực lớn hơn nhà, thường bán nhà với diện tích ít hơn so với một mức độ riêng tư, vì nhiều người mua và mật độ lớn hơn rất nhiều.

Trình cung cấp Amenity: Các thiết bị hỗ trợ dự trữ thông thường dùng khuếch đại để yêu cầu hoặc khuyến khích các tiện ích như công viên, không gian xanh lá cây, và sự kết nối vỉa hè. Các đơn vị được lên kế hoạch phát triển có thể để thay thế cho mật độ giải trí cao hơn. Những tiện ích này tăng chất lượng cuộc sống và được tư nhân hóa thành giá trị tài sản. Một nghiên cứu năm 2019 của Viện Chính sách Lincoln tìm thấy cách gần công viên và cơ sở hạ tầng xanh có thể nâng cao giá trị của cơ sở vật chất gần đó lên đến năm mươi phần trăm. Việc thiết kế cho người đi bộ cũng có thể tăng tính chất thương mại.

Sự phân phối và sự sợ hãi: ) Một số khu vực quy hoạch tạo sự khan hiếm nhân tạo, có thể tăng giá trị. Ví dụ, sự phân phối một gia đình ở những vùng có hạn chế mức độ đất có thể phát triển, tăng giá nhà ở. Đây là một yếu tố chính gây ra giá nhà ở ở ở ở ở ở ở ở ở như San Francisco, Boston, và New York, nơi mà cải cách phân vùng được tranh luận nóng. Trong khi sự phân chia này có lợi cho chủ sở hữu nhà, nó cũng làm tăng thêm sự lo ngại.

Ảnh hưởng tiêu cực: hạn chế, tương thích và không chắc chắn

Những sự lựa chọn về việc sử dụng và phủ định: ) Việc phân vùng quá chặt chẽ có thể làm giảm giá trị tài sản bằng cách hạn chế khả năng thích ứng với nhu cầu thị trường. Chẳng hạn, một vùng có thể giá trị hơn nếu nó có thể được phát triển lại thành một căn hộ nhỏ. Tương tự, giới hạn độ cao và sự giảm giá trị có thể giảm thiểu diện tích sàn nhà, ảnh hưởng trực tiếp. Những nhà đầu tư thường phải đối mặt với những tình huống mà khu vực cao nhất ngăn cản và sử dụng nơi Mạng tiềm năng trở về thấp hơn.

[FLT: 0] Một căn nhà không tương thích với một cơ sở công nghiệp bận rộn hoặc một thanh ồn ào sẽ mất giá trị do quấy nhiễu. Bản đồ Zoning được thiết kế để đệm xung đột như vậy, nhưng kế hoạch quy hoạch quy hoạch hay vị trí bất hảo có thể tạo ra những vụ tràn ngập giá trị. Lấy thí dụ, "Gốc xuất" chỉ về một khu vực nhỏ trong một khu vực xung đột với các phiên tòa xung quanh có thể gây ra sự khó khăn và gây ra chủ gần.

Khi các quy định quy định quy định quy hoạch được thay đổi hay áp dụng một cách không nhất quán, giá trị tài sản phải chịu. Nhà phát triển và người mua giảm giá có nguy cơ bị mất cân. Một sự thay đổi được đề nghị cho phép mật độ cao hơn có thể là một cạm bẫy gió cho một số chủ, nhưng nếu thay đổi, quá trình pháp lý có thể giảm hoạt động thị trường. Tương tự, lệnh cấm về phát triển hoặc việc đóng băng có thể làm đông lại tài sản.

Nghiên cứu và bằng chứng thực nghiệm

Các nghiên cứu về học thuật xác nhận những mẫu này. Một phân tích nổi tiếng của Glaseer và Gourko (2002) đã phát hiện rằng quy định quy định quy định quy định về quy định quy định quy định quy định về địa hạt ở bờ biển Hoa Kỳ đã đưa đến giá nhà cao hơn và giảm bớt nguồn nhà ở. Ngược lại, các thành phố với phân vùng dễ dãi hơn - giống như Houston, không có sự phân vùng chính thức giá nhà thấp hơn nhưng cũng có nhiều khu vực tiềm năng hơn. 2021 nghiên cứu về [FT:0] tỷ đô la [FL: 0], các thành phố có thể được xem xét để tăng giá trị kinh tế [FT: 1] nếu thị trường mới [FL1] có thể tăng cường (có giá trị cao hơn) và tăng giá trị cao hơn trong vùng đất Seattle và thấy các đặc quyền sử dụng các giá trị khiêm tốn của đất thấp hơn, nhưng có thể cho phép sử dụng một thị trấn tăng giá trị thực tế, có thể xem xét một thị trấn có giá trị thực tế, khoảng 10 triệu đô la, giá trị tăng giá trị tăng giá trị thực tế, và tăng giá trị tăng lên đến 10 triệu đô la

Để khám phá thêm những động lực này, độc giả có thể tham khảo tài nguyên từ Hiệp hội Kế hoạch Mỹ ) và ) Viện Chính sách Đất liền , nơi xuất bản các nghiên cứu chi tiết về phân vùng và giá trị tài sản.

Khả năng mua bán và sự gia tăng

Khả năng mua bán dễ dàng như việc bán hay thuê được hình thành trực tiếp bởi phân vùng, người mua và người thuê có thể phân phối các quyết định của họ, thường là trước khi họ đi thăm một khu đất rõ ràng, có thể tăng tốc doanh thu, trong khi sự phân vùng hay phân vùng mơ hồ có thể làm cho các tính chất bị suy giảm trên thị trường.

Đối với những người mua sắm hàng

Người mua nhà thường thích khu vực có quy hoạch và được cấp vốn tốt hơn. họ tìm kiếm sự đảm bảo rằng sự phát triển tương lai sẽ không gây hại cho sự tận hưởng hay giá trị bán nhà. Ví dụ, người mua thích xem xét một ngôi nhà kế bên một khu vực trống sẽ muốn biết khu vực quy định của nó: nếu nó là khu dân cư, không phải lo lắng; nếu nó là thương mại, nó có thể trở thành nhà hàng nhanh thực phẩm. Các đại diện bất động sản thường được tô sáng để tăng cường trong danh sách người mua. Tính chất của các khu vực với các chủ sở hữu (A) cộng với quy tắc khu vực bảo mật (A) hợp địa phương tiện bảo mật hơn là sự tăng trưởng an toàn hơn, mà thị trường sẽ tăng giá.

Mặt trái, những tính chất có không được cải tổ (dùng mà vi phạm quy định hiện tại) có thể ít được tiếp thị hơn. Người bán có thể do dự không sẵn sàng tài chính, và người mua có thể gặp khó khăn mở rộng hoặc sửa đổi. Một ngôi nhà được trợ cấp hợp pháp trong quá khứ nhưng không còn đáp ứng các quy tắc thất bại hiện thời có thể là một thỏa thuận cho người mua rủi ro ngược lại.

Cho những nhà đầu tư và nhà phát triển thương mại

Một tài sản được phân phối cho việc sử dụng chung có thể ít được lợi ích hơn nếu nhu cầu chuyển sang việc bán lẻ hoặc sử dụng hỗn hợp. Các nhà đầu tư có khả năng sử dụng "tầm ứng với giá trị ưu tiên" trước khi mua: kiểm tra các mức sử dụng, tỷ lệ bãi đậu xe, quy định đỗ xe và ký hiệu.

[FLT: 0] Đang tìm kiếm sự thay đổi cấu trúc: [FLT: 0] các cơ hội: [FLT: 1] Đôi khi cách tiếp cận lợi nhuận nhất là tìm kiếm sự thay đổi cấu trúc. Tính năng là quá trình thay đổi bản đồ hoặc quy định cho một gói riêng lẻ. Trong khi nó có thể mở khóa giá trị đáng kể, thì nó là tốn kém, và không chắc chắn. Khả năng quản lý tài sản với việc tái sinh là: người mua có thể thấy ngược lại, nhưng người mua thường có thể bị cản trở bởi rủi ro. Các nhà phát triển thường bao gồm các cáo buộc bất cẩn trong hợp đồng cho phép họ mua lại nếu bạn không chấp khả năng tái sử dụng. Khả năng hiệu quả của nămzon phụ thuộc vào kế hoạch chính trị, và sự đối lập kế hoạch toàn diện.

Đối với những người sở hữu nông nghiệp và đất đai

Đất đai chỉ dành cho nông nghiệp thì khó bán cho các nhà phát triển, trừ khi có một con đường rõ ràng để phân vùng lại. tuy nhiên, đất đai ở những vùng có nền kinh tế nông nghiệp mạnh mẽ và luật pháp về mặt đất có thể được sử dụng rất nhiều thị trường cho những người nông dân thương mại. một số thẩm quyền cung cấp quyền phát triển có thể được chuyển sang các chương trình phát triển (TDR), cho phép người chủ bán tiềm năng phát triển cho những khu vực khác - một công cụ có giá trị để tăng cường thị trường mà không cần phải thay đổi.

Hành pháp và những sự suy xét thực tế

Việc phân chia và cấp giấy phép đặc biệt có thể cải thiện tính chất thị trường bằng cách cho phép sự lệch hướng từ các quy định nghiêm ngặt. Chẳng hạn, chủ nhà có thể có sự biến đổi để xây thêm một sự khác biệt mà xâm phạm vào thất bại.

Ngoài ra, những chất liệu bao phủ môi trường (v.g., Wetland, waterriable, or History portablely) phức tạp hóa thị trường.

Để thâm nhập sâu hơn vào các quy định và chiến lược về thị trường, hãy xem xét việc khám phá Viện Đất ) và ) Hiệp hội Quốc gia của Động vật .

Đang chuyển đổi tới giá trị tài sản tối đa

Điều khiển trước Công cuộc nghiên cứu

Trước khi mua bất kỳ tài sản nào, hãy tham khảo mã và bản đồ địa phương. tìm kiếm các tên gọi chính thức về quy hoạch quy hoạch quy hoạch, bất kỳ sửa đổi nào, và kế hoạch toàn diện (mà cho thấy hướng trong tương lai sử dụng đất).

Khởi động với tiến trình hoạch định cục bộ

Tham dự các cuộc họp hội đồng thành phố.

Hãy xem xét tương lai phục hồi khả năng

Nếu bạn đang nhìn vào một tài sản có tiềm năng không xác định (v.g., rất nhiều trong một khu vực đang hướng tới sự định cư), đánh giá khả năng sử dụng lại. yếu tố bao gồm: thống nhất với kế hoạch toàn diện, cơ sở hạ tầng (nước, cống, đường xá) và tình cảm cộng đồng. Tính chất gần trạm giao thông thường có sự thành công hơn do chính sách phát triển giao thông.

Sử dụng Zoning làm công cụ bán hàng

Khi bán, hãy nhấn mạnh việc phân phối có lợi trong danh sách của bạn. Nếu tài sản cho phép doanh nghiệp tại nhà, sống đa thế hệ, hoặc đơn vị nhà ở phụ (ADUs), hãy đề cập đến nó. Danh sách thương mại nên xác định phân loại và sử dụng. Cung cấp tài liệu như là một thư phân vùng từ chính phủ.

Làm việc với những người chuyên nghiệp

Các nhà quản lý bất động sản, nhà phân tích và luật sư chuyên về sử dụng đất đai có thể đưa ra lời khuyên vô giá. Một nhà đo lường có thể điều chỉnh giá trị dựa trên các hạn chế quy hoạch quy hoạch (v. d. áp đặt giảm giá các gói có tính chất "tiểu phạm" do hạn chế quản lý. Những người phá vỡ các tính chất chuyên môn có thể cung cấp thị trường để mục tiêu người mua (v. d. Xây dựng để tìm các vị trí phát triển).

Kết thúc

Sự tiến bộ không chỉ là một thủ tục quan liêu mà còn là một sự xác định mạnh mẽ về giá trị tài sản và tính chất thị trường.

Trong thời đại thiếu nhà đất, sự thích nghi khí hậu, và thay đổi các mẫu sử dụng đất đai, quy hoạch đang phát triển. các đô thị đang cân nhắc tăng cường, các mã hóa hình thức, và các chính sách quy hoạch. giữ một xu hướng này là quan trọng cho bất cứ ai tìm kiếm giá trị tối đa và đảm bảo thành công đầu tư lâu dài. bằng cách nắm bắt các hoạt động liên doanh nghiệp và bất động sản thực tế, bạn có thể biến những gì có vẻ như là cuộn băng màu đỏ thành một tài sản chiến lược.

Để đọc thêm về cách mà việc cải cách quy hoạch đang tái phân phối thị trường bất động sản, [FLT: 0] Planetizen trang web cung cấp phân tích và tin tức, trong khi ) việc thay đổi biên dịch ) [FLT:] [FLT:] xuất bản giấy tờ chính sách về ảnh hưởng kinh tế của quy định sử dụng đất đai.