مال‌ودولت کی ملکیت عام طور پر مختلف ہو سکتی ہے اور مقامی قوانین ان کی حکومتوں پر عائد ہو سکتے ہیں ۔ یہ قوانین ایک ایسی ملکیت کے آخری مرحلے پر اثرانداز ہو سکتے ہیں جس میں ملکیت کی منتقلی سے متعلق تمام قوانین شامل ہیں ۔ خریداروں ، تاجروں اور اصلی ملکیت کے لئے

دی فاؤنڈیشن: رائل ایسکل کلونگ میں اسٹیٹ قوانین کیوں نافذ کیے جاتے ہیں۔

ملکیت بنیادی طور پر ریاست کی سطح پر ایک ایسے قوانین کو منظم کیا گیا ہے جو ہر بند کو براہ راست اثر انداز کرتا ہے۔ جب کہ فیڈرل قوانین جیسا کہ رائل اساسٹمنٹ پراکسی قانون (نبی) نے اصل میں نقل و حمل کے تقاضوں کو پورا کرنے کے لیے بنیادی طور پر درج کیا ہے، یہ قوانین ایسے ہیں جن کے پاس برقی دستخط، دستاویزات، نیز قانونی طور پر معلومات کے لیے بھی استعمال کیے گئے ہوں، جن کے متعلق معلومات اور معلومات کے متعلق معلومات بھی ایک اور معلومات کے بارے میں معلومات شامل نہ ہوں، خاص طور پر، خاص طور پر،

مثال کے طور پر ، نیو جرسی میں ایک گاہک کی ملکیت کے حقیقی ایجنٹ کو اپنی ملکیت میں شامل کرنے ، پنسلوانیا میں گاہکوں کی ملکیت میں خریداری کے مخصوص طریقوں ، نامناسب انشورنس تقاضوں اور رہائش کے معاملات کو پورا کرنے میں مدد کرنے کیلئے استعمال کِیا جا سکتا ہے ۔

ریاستوں کے درمیان اہم اختلافات : ایک گہرا دُنیا

غیرضروری مطالب : مایوسی سے لیکر منیم‌ایل تک

شاید ریاستوں میں سب سے اہم فرق ملکیت کی حالت میں ہے. بعض ریاستوں کی تفویض مکمل ہے، کچھ غیر ممکنہ مسائل پر محیط ایسی صورتیں ہیں جو کسی حد تک ممکنہ مسائل پر حاوی ہیں، جبکہ کچھ کے پاس کم از کم تقاضوں یا کے اصول پر انحصار کر سکتے ہیں [Byer احتیاط]۔

اعلیٰ درجے کی ڈیسکلبی ریاستوں : کیلیفورنیا ایک ریاست کی ایک پری مثال ہے جس کے پاس غیر منافع بخش فروخت شدہ کاروباری فرائض ہیں. سیلر کو ایک تفصیلی منتقلی کی بندش (TDS)، جو مالے نظام میں معروف ہے، ماحولیاتی نظاموں، ماحولیاتی، ماحولیاتی، ماحولیاتی معاملات، بشمول، جنسی معاملات، بشمول، اجازت نامہ کے استعمال کے لیے استعمال ہونے والے مسائل کو حل کرنے کے لیے استعمال کیا جا سکتا ہے،

دیگر ممالک میں کارنی‌ونیلا شامل ہے جس میں مشہور مادی کمزوریوں کو ظاہر کرنے کیلئے فروخت کرنے والے اشخاص کو ایک تفصیلی رہائشی حقیقی ملکیتی نظام‌اُلعمل کی رپورٹ دی گئی ہے جو حشرات کے ذریعے ہر چیز کو پانی کے نقصان سے ڈھانپتی ہے ۔

لوو-Discl بند ریاستوں کے لیے : اس کے برعکس، بعض ریاستیں بہت ہی کم اسٹی گریڈ کے تقاضوں کو پورا کرتی ہیں مثلاً الاباما، عام طور پر کسی تبدیل شدہ شکل میں شناخت کے تحت کام کرتی ہیں،

منڈل-گرینڈ ریاستیں : ٹیکساس میں گرنے والی بہت سی ریاستیں ایک سیلر کی داخلی جانچ پڑتال (یعنی عام طور پر ٹیکساس رائل اساس کی ملکیت کمیشن کی طرف سے جاری کردہ ایک مخصوص شرح کو زیر بحث رکھتی ہیں)۔ فلوریڈا کے قوانین نسبتاً معتدل اور ماحولیاتی معاملات پر مرکوز نہیں ہیں بلکہ کیلیفورنیا کے طور پر ڈوب جانے والے واقعات کی طرح بے روزگاری کے طور پر بھی۔

یہ بات سمجھنا خریداروں کے لئے بہت ضروری ہے جو شاید یہ سوچیں کہ ایک تفصیلی فروخت کرنے والا شخص ہر جگہ معیاری ہے ۔

اسکرو اور عنوان پروڈیوس: کون فنڈز کو روک دیتا ہے؟

بعض ریاستوں میں آزادانہ طور پر ایس‌کوٹری کمپنیوں کی سخت روایت ہے جبکہ دیگر لوگ ایس‌کوٹریس کے ساتھ وکیلوں یا عنوان کمپنیوں پر انحصار کرتے ہیں ۔

اٹارنی ریاستوں میں ، شمال مشرقی امریکا میں، خصوصاً نیو یارک، کنیکٹیکٹ اور میساچوسٹس میں وکیلوں نے مرکزی کردار ادا کیا ہے، نیویارک میں، دونوں وکلا کے لیے یہ روایتی ہے کہ وہ وکیل کی طرف سے نمائندگی کریں اور فروخت کریں،

Escro/Title Company States: مغربی اور جنوبی ریاستوں میں بہت سی مغربی اور بندات میں لائسنس یافتہ اسکوئي ایجنٹ یا عنوان کمپنیوں کی طرف سے جاری کیا جاتا ہے. ٹیکساس ایک مضبوط مثال ہے. ٹیکساس کا استعمال ایک محکمہ ہے.

ہائیبریڈ ماڈلز: بعض ریاستیں غیر قانونی طور پر قابل ذکر ہیں. فلوریڈا میں یا تو وکیل یا عنوان کمپنیاں بند کر سکتی ہیں لیکن ریاست کو یہ لازمی ہے کہ ایک عنوانی انشورنس کا عہدہ ختم ہونے سے پہلے ہی ختم کر دیا جائے ۔

مثال کے طور پر ، نیو یارک میں خریدار کو وکیلوں کے جائزے کی وجہ سے زیادہ وقت کیلئے طویل وقت کی توقع کرنی چاہئے جبکہ ٹیکساس میں خریدار کو اسکو استعمال کرنے والے کو زیادہ سے زیادہ پیسے کے حصول کی بابت سمجھ حاصل کرنی چاہئے ۔

اِس سلسلے میں ایک مثال پر غور کریں ۔

ایک بار پھر ایک وکیل کو یہ فیصلہ کرنا پڑتا ہے کہ وہ اِس معاملے میں فیصلہ کرے گا یا نہیں ۔

Mandatory Attorney States: اوپر ذکر کردہ نیویارک کے علاوہ ریاستیں، جنوبی کیرولائنا (کچھ کاؤنٹیوں کے لیے)، اور مسیسپی میں وکیل کی شمولیت کا مطالبہ کرتی ہیں. شمالی کیرولائنا خاص طور پر سخت ہے: شمالی کیرولائنا کے وکیل کی قانونی ملکیت ہے اور ان پریڈیشنل ریاستوں کے لیے قانونی دستاویزات کو یقینی بنانے کی ضرورت ہے،

اولمپکس یا نو درکار ریاستوں :] اکثر ریاستوں کو جسمانی طور پر موجودگی کا کوئی وکیل نہیں ہوتا، اگرچہ بہت سے ارکان قانونی نمائندگی کا انتخاب کرتے ہیں، کیلیفورنیا میں، آپ بغیر وکیل کے رقم کا اجرا مکمل کر سکتے ہیں،

ایک وکیل کی موجودگی یا غیر موجودگی کے اخراجات بند کرنے کے اخراجات. Attorney-consed states area زیادہ قانونی ادائیگیوں کے پاس ہے لیکن یہ ادائیگیاں بعد میں قانونی جھگڑوں کو روک سکتی ہیں۔ خارجی طور پر سرکاری اداروں کے لیے ضروری ہے کہ وہ مقامی وکیل کو ملازمت دیں کیونکہ ایک وکیل کو قانونی طور پر قانونی طور پر ریاست میں اس کا لائسنس مل جائے جہاں ملکیت لازمی ریاستوں میں موجود ہو۔

Colding Coasts اور ٹیکسس ایمپلیشن: ٹرانسپورٹ ٹیکسس اور ریکارڈنگ فیز میں وریشنز ہیں۔

قیمتیں -- رقم مقررہ وقت پر ادا کی جانے والی رقم -- قرضوں کی ادائیگی، عنوان انشورنس، رجسٹریشن اور منتقلی ٹیکسوں کی ادائیگی۔ ریاست اور مقامی قوانین ٹیکسوں کی مقدار اور رقم کا تعین کرتے ہیں جو بڑے خرچے ہو سکتے ہیں۔

[Transfer Taxes: بعض ریاستوں نے قیمتی ملکیتی ٹیکس وصول کیے ہیں. نیو یارک اسٹیٹ کو زیادہ تر ملکیت کے لیے 2,000 ڈالر (یعنی $4 ملین ڈالر) کے ٹیکس کا ٹیکس ادا کرتا ہے، اسی طرح ریاستہائے متحدہ امریکا میں مزید ٹیکس اور شہری ٹیکسوں کے لیے ڈالر کا اضافہ کرتا ہے، جیسا کہ ڈالر کا اضافہ کرتا ہے، مگر ٹیکساس کے برعکس، میں نے ٹیکسوں کی رقم کو صرف 1.425% کی رقم شامل نہیں کیا، بلکہ ٹیکسوں کی قیمت پر ٹیکس میں بھی صرف ڈالر کا اضافہ کرتا ہوں۔

یہ لوگ کاؤنٹی حکومتوں کے ذریعہ مقرر کیے جاتے ہیں اور مختلف طرح سے مختلف کر سکتے ہیں. ایک ایک فعل کے لیے ریکارڈ رقم 30 ڈالر اور ایک دوسرے میں 200 ڈالر کا قرض دینے پر بھی فرض کرتے ہیں۔کچھ ریاستوں میں ایک "مورٹیج ٹیکس" بھی ہوتا ہے جب قرض کی دستاویز ریکارڈ کرتے ہیں۔

Title انشورنس پریمیمس: اگرچہ براہ راست ٹیکس نہیں، عنوان انشورنس انشورنس کی ذمہ داری ریاستوں کے زیر انتظام ہے. کچھ ریاستیں ٹیکساس نے ٹیکساس کی رجسٹریشن (جیسے، ٹیکساس) کی رجسٹریشن کے شعبے میں رجسٹریشنل انشورنس کی رجسٹریشن کے لیے رقم مقرر کی ہیں، دیگر ممالک میں، ان ادائیگیوں کے لیے مختلف اداروں میں مختلف ادائیگیوں کی مدد کی جاسکتی ہے اور ان کا موازنہ مختلف طریقے سے کیا جا سکتا ہے۔

اگر آپ کسی شخص کو ٹیکس میں منتقل کرنے کے لئے ٹیکس ادا نہیں کرتے تو آپ اُس کے ساتھ مل کر اُس کے ساتھ مل کر اُس کے ساتھ مل سکتے ہیں ۔

ٹائم لائن اور کنٹنگ کی تقسیم: ریاست کے قوانین کا کلونگ کیلنڈر پر کیسے اثر انداز ہوتا ہے۔

مثال کے طور پر :

  • inspection and Delgence asserves: ٹیکساس میں معیاری رہائشی مدت (عام طور پر 7–10 دن) میں ایک انتخابی مدت شامل ہے جس کے دوران خریدار کو کوئی وجہ نظر نہیں آ سکتی.
  • لوان کنٹنگ درکارات:] قرض کی اجازت دیتا ہے لیکن مخصوص زبان اور میعاد اکثر ملکی قانون کے تحت ہوتی ہے. نیو یارک میں قرض کی ادائیگی ایک علاحدہ سوار ہے جو خاص طور پر قرضوں کی ادائیگی ضروری ہے، کولوراڈو میں معیاری شکلوں میں قرض کی میعاد شامل ہے اور اگر خریداری کرنے والا قرض خواہ وہ رقم ناکام ہو جائے تو وہ یقیناً ضائع ہو جائے گا۔
  • Sta settlements: مثلاً فلوریڈا قانون گھریلو مساوات کے لیے 3 روزہ ادائیگی کا حق درکار ہے لیکن خریداری کے لیے نہیں بلکہ کچھ ریاستوں میں اس کی خصوصیات کے لیے مخصوص ہیں۔
  • Electric Clousing and دُور نوارِنیٹنگ قوانین : [1] آن لائن نوٹریشن (RON) کی منظوری کو یقینی بنانا، لیکن ریاست کے بعض قوانین مختلف ہیں جن کے پاس فلوریڈا، ٹیکساس اور ورجینیا جیسے مستقل طور پر ویڈیو کے ذریعے بند کرنے کی اجازت ہے. دیگر نے ویڈیو کی سہولتوں کو محدود کرنے یا نیو یارک کی طرح، اس پر زور دینے کے لیے سہولتوں کو استعمال کرنے کی ضرورت نہیں ہے، خاص طور پر خریداروں کے لیے

ملکیتی اداروں کو یہ یقین دہانی کرنی چاہئے کہ ان کے گاہکوں کو ان کے کلائنٹ کی میعاد کو سمجھنے کی ضرورت ہے اور تمام فریقین ریاست کی طرف سے قابل اعتماد نوٹس تقاضوں پر پورا اترتا ہے. مقامی قانون کی غلط فہمی کی وجہ سے ایک دن کی مدت کو مکمل طور پر ختم کر دیا گیا ہے یا اس سے متعلقہ رقم کو واپس لینے کا حق حاصل ہو سکتا ہے۔

پیسے دینے والے اور سیلر پر پابندیاں

مالی بحران

ریاست کی ملکیت کے قوانین براہ راست کسی بینک کی مالیاتی سطح پر اثر انداز ہو سکتے ہیں. جیسا کہ بیان کیا گیا ہے کہ ٹیکسوں کو بند کرنے کے لیے ہزاروں گنا اضافہ کر سکتے ہیں، خریداروں کے لیے نیٹ ورک کی آمدنی اور خریداروں کے لیے رقم کے لیے ادائیگی کے لیے ادائیگیوں کا اثر۔

قانونی تحفظ اور خطرات

اعلیٰ درجے کی بندھوا مزدوری کرنے والے ممالک میں زیادہ قانونی پناہ گاہ رکھتے ہیں اگر کوئی شخص کسی غلطی کو چھپانے میں ناکام ہو جائے تو کیلیفورنیا میں ایک خریدار معاہدہ کی خلاف ورزی یا دھوکا دینے کے لیے چیکر کو چیک کر سکتا ہے اگر کوئی معروف غلطی نہ کی گئی ہو تو خریدار کی حالت میں یہ مسئلہ زیادہ تر دھوکا دہی یا غیر فعال ثابت ہو سکتا ہے، جبکہ دوسرا ہاتھ میں غلط وجوہات کے لیے سخت ترین ہے،

نقل‌مکانی اور غیرمعمولی

ایک عام نیو یارک بند سے لے کر ۳۰– ۴۵ دن تک ، ٹیکساس بند کرنے والے کاروباری کاموں کو آسان شیڈول کے مطابق پورا کِیا جا سکتا ہے ۔

حقیقی اُمور کے متعلق حقائق

ایجنٹ، ہارس، قرض لینے والے اور عنوان کے ماہرین کے لیے مختلف قوانین کے ساتھ کام کرنے والے افراد کے لیے ایک بڑا چیلنج ہے. بہت سے ماہرین اپنی مشق کو پیچیدگی سے بچنے کے لیے ایک یا دو ریاستوں تک محدود رکھتے ہیں۔لیکن بڑھتی ہوئی تنخواہوں اور دور کام کے ساتھ ساتھ ریاستوں میں زیادہ سے زیادہ لوگ اپنے ایجنٹ کو خریدنے یا فروخت کرنے کی کوشش کر رہے ہیں، اس وجہ سے "کپروسٹی" کے معاہدے کو ختم کرنا ضروری نہیں ہے لیکن مقامی طور پر یہ عمل آوری کے لیے ضروری نہیں ہے۔

قومی ملکیت کے محکموں کے پاس اکثر ایسے شعبے ہوتے ہیں جو ریاستوں کے نظام کے تحت مخصوص ہوتے ہیں لیکن آزاد ایجنٹوں کو تعلیم دینا پڑتا ہے ۔

اس کے علاوہ ریاست کے قوانین کمیشن کی مصنوعات اور ادارے کے تعلقات کو بھی منظم کرتے ہیں۔کچھ ریاستوں کو پہلے صوبے کے رابطے میں تحریری ایجنسی کے لیے غیر قانونی طور پر درکار ہے جبکہ کچھ دوہری ایجنسی کے لیے مختلف قوانین ہیں۔یہ ایک ہی ایجنسی میں خریداروں اور تاجروں کی نمائندگی کرنے والے اداروں کے لیے تنقیدی ہے۔

پیچیدگیوں کو، یہاں کسی بھی حقیقی ملکیت میں شامل کسی کے لئے قابل عمل اقدام ہیں جو کئی اختیارات کو شمار کرتا ہے:

  1. Engage مقامی پروفیشنل: ہمیشہ حقیقی ملکیت کے وکیل یا ایجنٹ لائسنس یافتہ اور تجربہ کار ریاست میں ملازم رہے وہ مقامی رسم و رواج، مطلوبہ شکل اور بندش کے عمل کو جانتے ہیں۔
  2. ریسرچ اسٹیٹ قوانین ابتدائی: ایک پیشکش کرنے سے پہلے، خریداروں کو غیر ضروری تقاضوں، مخصوص اخراجات اور وقت کی توقعات پر تحقیق کرنی چاہیے۔ سیلرز کو بعد از وقت کے فرائض سے بچنے کے لیے ان کے فرضات کو سمجھنا چاہیے۔
  3. Greet Standard Friends with State-Specific Adenda: قومی شکلیات (مثلاً این آر) سے مراد اکثر ریاست کے افراد ہوتے ہیں. ان میں یہ شامل ہیں جنیٹک معاہدے کی بجائے جنینی عہدوں کا استعمال کیا جاتا ہے جو ممکنہ طور پر قابل قبول ہو سکتا ہے۔
  4. Plan for Taxsstruction: ریاست اور مقامی نقل و حمل ٹیکس کے بارے میں ٹیکس کے ماہر قرض خواہوں کو وصول کرنا، علاوہ ازیں کچھ ٹیکس کے ذریعہ سرمایہ دارانہ خصوصیات یا گھروں پر "مانشن ٹیکس" کا ٹیکس" بھی نافذ کرتا ہے (جیسے نیویارک کی 1% مزید مالیت پر ٹیکس $ $ $1 ملین)۔
  5. Check Licensing sectempties: [] forpenses, secress, and Researchs: وہیں جہاں ملکیت موجود ہے لائسنس حاصل کرنے کے لیے اس ریاست میں لائسنس حاصل کرنا ضروری ہے. اس ریاست کے قرض دہندگان کے قوانین سے شروع کیے گئے ہیں، جس کے لیے مزید قرض یا رجسٹرنگ کی ضرورت ہو سکتی ہے۔
  6. قائم کردہ فوری پابند قوانین (اگر غیر قانونی طور پر) : ریاستیں عدالتی اور غیر قانونی طور پر آزادی کے لیے مختلف ہوتی ہیں. یہ وقتی طور پر پریشان کن ملکیت کے لیے وقت اور نجات کے لیے اثر انداز ہوتی ہے۔

کُنَّا

حقیقی ملکیت کے متعلق مقامی قوانین کا اثر ختم نہیں ہو سکتا. کیلیفورنیا کے ڈرون فارمز سے نیو یارک کے وکیل تک، ٹیکساس کے دفاعی نظام کو نئے سرے سے منظم کرنے کے لئے ہر ریاست ایک منفرد ریجنیشن ماحول پیش کرتی ہے جو خریداروں، تاجروں کے تجربے کو متاثر کرتا ہے، قانونی تحفظ اور ماہرین کے لیے یہ منفرد قوانین ہیں: