Аксесуарне опалення юнітів (ADUs)—замовники називаються бабусями квартирами, в-правових люксах, або дачними котеджами-понаднятих, які виявляються як потужний інструмент для збільшення житлового постачання, створення доступних варіантів прокату, а також дозволяє багатогенерувати житло в межах існуючих мікрорайонів. Ці самодозволені житлові установки діляться на одне багато з первинним односімейним будинку і зазвичай включають власну кухню, санвузол і житлову площу. Хоча ADUs пропонують чіткі переваги, їх будівництво сильно формуються місцевими районними нормативними актами, які диктують все від того, чи є ADU дозволено до його максимального розміру, розміщення і необхідного паркування.

Розуміння регулювання зонінг

Зонування нормативних актів є правовим каркасом, що регулюють використання земель в межах муніципалітету. Вони поділяють місто або підрахунок на зони — наприклад, житлові, комерційні, промислові або сільськогосподарські, і уточнюють, які види споруд і заходів дозволені в кожній зоні. Основною метою зонування є сприяння замовному розвитку, захисту цінностей власності, забезпечення безпеки громадськості, а також збереження характеру мікрорайонів. Для власників та розробників, які зацікавлені у створенні ADU, районування законів є першим і найбільш значущим глухим для очищення.

Влада до зони походить від державної влади, яка потім делегована місцевим урядам. Історично, одномісні житлові зони часто писали, щоб виключити будь-який вторинний житловий блок, на припущення, що другий будинок на багато, призведе до перевищення, проблем паркування або зміни в окружному характері. Однак, як житлові засоби, які дозволяють значно поглибити через Сполучені Штати, багато держав і муніципалітетів переглянули свої районні коди, щоб явно дозволити ADUs, часто з потоковим процесами затвердження. Незважаючи на ці зміни, специфічні вимоги можуть бути якось значно відрізнятися від однієї юрисдикції до наступного, що робить ретельне розуміння місцевих істотних положень.

Види Зонування Законів, що впливають на ADUs

Зонування законів торкається майже кожен аспект проектування та будівництва АДУ. Під час розрізу деталей більшість положень потрапляють в ручну частину загальновідомих категорій. Знаючи ці категорії, власники нерухомості вимагають обмежень і планують відповідно.

Правила користування

Використовуйте правила, визначають які заходи та структури допускаються в даній зоні. У багатьох житлових зонах ADUs тепер класифікуються як «додаткове використання» до основного житла. Це означає, що ADU підпорядковується головному будинку за розміром та функцією. Деякі старі коди зонування все ще забороняють ADUs повністю, а інші дозволяють їм тільки за умовним дозволом або особливим винятком — процес, який часто передбачає публічні слухання та сусідні повідомлення. Збільшення кількості держав, включаючи Каліфорнія, Орегон, Вашингтон, та Массачусетс, пройшли закони, які передують місцевими заборонами і вимагають муніципалітетів, щоб дозволити ADUs, принаймні за права, на багато хто з'явився для одностороннього часу.

Обмеження розміру

Більшість кодів зонування накладають максимальні розміри лімітів на ADUs. Ці обмеження можуть бути виражені як максимальна площа підлоги -часто 800 до 1,200 квадратних футів - або як відсоток квадратної метри основного житла, як правило, 30% до 50%. Деякі міста також регулюють кількість спалень або санвузлів дозволені. Розміри розмірів призначені для забезпечення ADU залишається вторинним до основного будинку і не мають небажаного збільшення щільності або напруженої інфраструктури. Власники нерухомості повинні перевірити, чи є їх юрисдикції відрізнялися від прикріплених ADUs (збудованих на або в межах основного будинку) і розірваних ADUs ( окрема структура). Занурювання може мати різні розміри або обмежене покриття або покриття.

Вимоги до повернення

Налаштовує мінімальні відстані структуру повинна розташовуватися з ліній власності, вулиць, а також інших будівель. Стандартні застібки для первинних будинків можуть бути 20 до 30 футів від лінії переднього майна і 5 до 10 футів з бокових і задніх ліній. Для ADUs багато муніципалітетів дозволяють зменшити недоліки, зокрема для невеликих розвантажених одиниць. У деяких випадках нульово-лото-лінійна ADU (збудована до межі майна) може бути дозволена, якщо вона відповідає певним стандартам безпеки пожежі. Однак вимоги щодо повернення можуть серйозно обмежувати будівельну площу на невеликому, що робить її важливим для вимірювання потенційних місць перед здійсненням дизайну.

Положення про паркування

Одним з найбільш актуальних питань районування для ADUs є парковка. Історично багато місцевих кодів вимагають один або два додаткових позашляхових паркувальних місця на ADU. Це може змусити домовласників, щоб перемістити перед двориками, розширити привідні шляхи або побудувати нові гаражі. Однак, в визнання, що ADUs часто служать членами сім'ї або орендарів, які можуть не власні автомобілі, багато юрисдикцій розслаблені або ліквідовані вимоги до паркування, особливо для одиниць, розташованих поблизу транзиту, в історичних районах, або коли існуючий будинок вже має достатню парковку. Державні прецемпції в місцях, як Каліфорнія зараз забороняють місцеві уряди від вимагають заміни парковки, якщо існуючий гараж або перетворений ADU

Висотні обмеження та багатопокриття

Зонування кодів зазвичай накладають максимальні висоти будівлі, які впливають на те, чи є двоповерхова ADU дружелюбна. Багато юрисдикцій обмежують ADUs на одну історію або на одну висоту, як і основне житло. Правила покриття лота обмежують відсоток багато, які можуть бути покриті непрозорими поверхнями, включаючи будівлі. Оскільки ADU додає квадратний підвал на сайт, домовласники можуть знадобитися перевірити, що загальне покриття залишається під дозволеним лімітом, або вони можуть знадобитися застосувати для варіантності.

Вимоги до оформлення майна

Деякі коди зонування вимагають, щоб або первинний будинок або ADU бути власником-закупе. Завдання полягає в тому, щоб заохочувати відповідальне управління майном і запобігти багато, що стає орендою-тільки інвестиційною властивістю. Хоча вимоги власника-резидента все частіше розслаблені, особливо в країнах, які просуваються більш дружні політики ADU, залишаються в дії в багатьох громадах. Порушення цього правила може призвести до штрафів або навіть замовлень, щоб припинити окупність.

Виклики та можливості

Навігація правила зонування рідко є прямими, але потенційні нагороди є суттєвими. На стороні виклику власники нерухомості часто стикаються з масою правил конфліктування, тривалими часами перевірки дозволів і несподіваними витратами. Навіть в юрисдикціях, які дозволяють ADUs вправно, процес забезпечення дозволів на будівництво, підключення комунальних послуг і задовольняння пожежних кодів може зайняти місяці. Домовласники також можуть зіткнутися опозиції від сусідів, які бояться збільшити трафік або втрату конфіденційності, що призводить до слухань або звернень, які затримують проекти і ентузіазм.

Фінансування ADU може бути іншою перешкодою. Традиційні іпотечні продукти не завжди охоплюють вартість побудови окремого блоку, а також методи оцінки можуть бути недостовірні ADUs, оскільки дані зіставлення збуту обмежені. Однак нові кредитні програми - наприклад, FHA 203(k) реабілітаційних кредитів, Fannie Mae's HomeStyle Renovation іпотечний, і спеціалізовані ADU lenders - з'являються, щоб заповнити проміжок. Власники нерухомості повинні також фактор вартості ударних зборів, зарядів з'єднання, і майно податкові реаси, які варіюються в широкому місці.

Незважаючи на ці глухі можливості, можливості є переконливими. ADUs може генерувати дохід оренди, який допомагає власникам, що випадають на їх іпотечні або майнові податки. Вони забезпечують доступне житло для членів сім'ї, таких як старіння батьків або дорослих дітей, без витрат окремого будинку. При добре розробленому ADUs може збільшити загальну вартість майна. На більш широкий обсяг, ADUs сприяє ніжній щільності - концепція, яка додає житлових одиниць до наявних мікрорайонів без радикально змінюючи їх характер. Цей підхід дозволяє уникнути екологічних і інфраструктурних витрат на розведення зеленого поля і може допомогти стабілізувати громади, надаючи більш різноманітні типи житла.

Етапи побудови ADU в рамках зонінгових законів

Успішна конструкція ADU вимагає методичної підходу, яка починається до будь-якого фундаменту заливається. Наступні кроки окреслюють типовий шлях від початкової ідеї до переходу готової одиниці.

1. Дослідження локальних кодів зоонь

Перший крок – знайти та читати районування міста або рахувати районування міста, муніципальний код або код розвитку землі. Багато муніципалітети тепер публікують ADU-специфічний гід або фактичний лист, який підбиває основні правила. Зверніть увагу на розділ визначення – окремі юрисдикції використовують умови, такі як «другий житловий блок», «плащена квартира», «замінна квартира» взаємозамінно з ADU. Зверніть увагу на зони, де ADUs явно дозволені (наприклад, R-1, R-2) та будь-які перекриття, такі як історичні райони або заплавні зони, які можуть накладати додаткові обмеження. Також слід перевірити будь-які зміни, які зміни, які можуть бути змінені або .

2. Консультування місцевих органів

Зонування кодів може бути щільним і відкритим для тлумачення. Запланувати передпокладання зустрічі з вашим локальним відділом планування або поділом будівлі. Принесіть шорстку план або обстеження нерухомості, і приготуйте конкретні питання про недоліки, висоти, покриття лотів і дозвільні збори. Багато планувальників можуть вказувати вас на внутрішніх підручках або контрольних списків, які з'ясовують загальні непорозуміння. Ця зустріч також час, щоб запитати про будь-які державні закони, що можуть перенапружуватися місцевими обмеженнями, наприклад, якщо ваш держава забороняє вимоги до паркування для ADUs поблизу транзиту, ви можете використовувати, щоб обговорити відмову.

3. Розробка в межах регламентів

Земельні знання з кроків 1 і 2, працюють з архітектором, дизайнером або ADU-savvy підрядником для розробки планів, які відповідають всім обмеженням зонування. Якщо ваш лот невеликий, розгляньте прикріплену ADU, яка ділиться стіною з основним будинокм, що може зменшити вимоги до повернення. Якщо обмеження висоти, передбачені другою історією, єдиний в одинокій одиниці з компактним відбитком, може бути найкращим варіантом. Багато юрисдикцій тепер пропонують заздалегідь затверджені плани ADU - це набір стандартизованих конструкцій, які вже були офортовані для відповідності коду. Ці плани можуть істотно зменшити витрати дизайну і скоротити час перегляду дозволу.

4. Отримання обов'язкових дозволів

Більшість проектів ADU вимагають принаймні дозволу на будівництво та можливо окремого зонування чи дозволу на використання землі. У деяких областях, вам також може знадобитися дозвіл на використання умовного використання, варіант (якщо ваш дизайн відхиляє від коду), або історичний огляд, якщо майно знаходиться в визначеному районі. Додайте свій план, план сайтів та будь-які комісії за заявою. Визначити процес огляду, щоб взяти будь-яку частину з декількох тижнів до декількох місяців, залежно від складності та задньої частини на відділі планування. У цей період ви можете отримати «корекції» або запити на додаткову інформацію, — оперативно тримати проект рухомим.

5. Захист та отримання контрактів

Під час отримання дозволів ви можете почати фінансування. Якщо ви ви платите з кишені, переконайтеся, що у вас є реалістичний бюджет, який включає в себе контингенції для непередбачених умов сайту або збільшення цін. Якщо вам потрібен кредит, вивчити як традиційні іпотечні продукти, так і спеціальні продукти ADU. Порівняйте процентні ставки, витрати на закриття і умови погашення. Одночасно, отримати пропозиції від принаймні двох або трьох ліцензійних генеральних підрядників, які мають досвід побудови ADUs. Запитайте на посилання і відвідування готових проектів, якщо це можливо. Підрядник, який знає процес місцевого дозволу, є нездатним.

6. Побудувати та перенести огляди

Після того, як накладні дозвільні документи видаються і фінансуються, будівництво може початися. Будьте готові до періодичних перевірок будівельним відділом для фундаменту, обрамлення, сантехніки, електрики та остаточного затвердження. Кожен перевірок забезпечує, що робота відповідає затвердженим планам та відповідним будівельним кодам. Випробування цих перевірок здійснюється оперативно запобігає затримкам. Після завершення перевірок ви отримаєте свідоцтво про зайнятість (або еквівалентно), що дозволяє юридично орендувати або займати блок.

Залучення та правила

Ландшафтне районування АДУ швидко змінюється. За останні десятиріччя більшість держав засвідчили закони, які перенадають локальні обмеження та полегшують будівництво АДУ. Каліфорнія під керівництвом способу з рядом законопроектів, які, серед інших речей, обмежених вимог паркування, зниження ударних зборів, та обов'язкове міністрове затвердження (не на розсуд) для більшості АДУ. Інші держави, включаючи Орегон, Вашингтон, Колорадо, Головне та острів Реод, мають відповідати аналогічним запобіжним діям. Ці закони часто супроводжуються моделями абоненсами, які місцеві уряди можуть прийняти, стандартизувати правила юрисдикції.

Водночас багато міст ембраційно-правові АДУ як частина стратегії свого житла ширшого. Наприклад, Портланд, Орегон, дозволило два АДУ на багато і пропонує калькулятором вартості, щоб допомогти резидентам оцінити витрати. Сіетл, Вашингтон, дозволяє АДУ загальнодоступним і має відмову від певних комісій за доходи-обмежених одиниць. На федеральному рівні Департамент житла і міського розвитку (HUD) опублікував керівництво щодо фінансування АДУ та регуляторних кращих практик. Корпус виступає продовжувати просувати подальші реформи, такі як усунення вимог власника-окупе, підвищення розмірів лімітів, що дозволяють АДУ в багатосімейних зонах.

Технологія також впливає на розвиток ADU. Збірні та модульні комплекти ADU стають більш популярними, оскільки вони пропонують фабрично керовану якість, більш швидке виконання будівельних часових ліній, а також зниження витрат у порівнянні з індивідуальними будиночками. Деякі компанії надають послуги під ключ, включаючи дизайн, дозвільну та інсталяцію, що спрощує процес для гомелів. Як будматеріали розвиваються і будують методи, вартість квадратної стопи ADUs почала знепадати, що робить їх доступними для більш широкого аудиторії.

Висновок

Будівля Аксесуарної системи опалення є значним захопленням, яке вимагає ретельної уваги до місцевих положень зонування. Ці закони можуть відчувати обмежені, але вони існують для балансу переваг доданої житла з необхідною для збереження символу району, місткості інфраструктури та безпеки. Розуміння основних типів правил зонування - використання, розмір, недоліки, парковка, висота, багато покриття і власника окупності - власники можуть орієнтуватися на процес з впевненістю і уникнути витратних помилок.

Вирощування національної тенденції в напрямку ADU-дружнього районування передбачає, що ці одиниці будуть грати більш важливу роль у вирішенні недоліків житла і надання доступних варіантів життя. Чи планується ви будинок сімейного учасника, генерувати дохід оренди або просто збільшити вартість вашого майна, зусилля, витрачені навчання і дотримання законами зонування є інвестиції, які окупаються. При правильній науковій, професійні вказівки, і реалістичний часовий ряд, ви можете перетворити бачення задньої дачі або в-правому номері в функціональний, правовий і цінний доповнення до вашого будинку.

Для подальшого читання та ресурсів, вивчення Керівництво по роботі з ДУ , , ресурси Американського планування на ADUs, а California ADU State Handbook] для глибокого занурення в один державний підхід.