Table of Contents

Розуміння Основи зонінг для нового будівництва

Законопроекти зонування є місцевими нормативними актами, які можуть бути використані, які структури можуть бути побудовані, і де вони можуть бути розміщені. Для розробників, архітекторів, будівельників, навігації цих правил не є обов'язковим. Чистий грапп зонувальних основ запобігає економічно редизайнам, правових битв, а також затримкам проекту. Цей розширений контроль пролягає вам через кожну фазу нового проекту будівництва, починаючи від попереднього планування через пост-професійне дотримання, з практичними уявленнями, що тягнеться з багаторічного досвіду галузі.

Зонування районів та класифікації

Кожна посилка землі потрапляє в конкретний район район, такий як житлова, комерційна, промислова або сільськогосподарська. Кожен район має власний набір дозволених використання, обмеження щільності та габаритні стандарти. Перед придбанням сайту або планів, необхідно підтвердити класифікації районів від офіційної районної карти місцевого планування. Деякі муніципалітети також використовують накладні райони для заплавок, історичних зон, або транзитних коридорів, додаючи інший шар положень, які можуть переналежувати базові правила районних округів. Наприклад, майно, що зонується для легкого промислового, також може бути брехливим в повені, що вимагає додаткового підняного будівництва та спеціальних запобіжних загоджувань. Завжди перевірити онлайн-новини, як на офіційних оновлених цифрових оновлених для людей.

Ключові умови зондування, які потрібно знати

  • Setback: мінімальна відстань між будинками та майновими лініями, правами на громадські, або іншими структурами. Передній, задній та бічні замки часто відрізняються.
  • Lot Coverage: відсоток багато, які можуть бути покриті непрозорими поверхнями (будівництво, приводи, патіос). Деякі громади тепер включають в себе паверси або перезнімний тротуар в цьому розрахунку.
  • Floor Area Ratio (FAR): співвідношення площі будинку до розміру лота. FAR 2.0 на 10000-sq-ft лот дозволяє 20,000 кв. футів площі, розкинувшись по декількох історіях.
  • Висотне обмеження: максимальна дозволена висота будівлі, часто вимірюється в ніжках або оповіданнях. Зверніть увагу, що парапети, механічне обладнання та дахові колоди можуть бути піддані окремим обмеженням.
  • Денси: кількість житлових блоків допускаються за акрів у житлових приміщеннях. Бонусні програми іноді дозволяють додатково блокувати, якщо включається доступне житло.
  • Conditional Use: – це землекористування, що дозволяється тільки після проведення публічного слуху та затвердження умов. Приклади включають церкви в житлові зони або денне обслуговування в комерційних округах.
  • Nonconforming Use: використання, яке було законно при встановленні, але не більше відповідає поточному зонуванню. Такі використання зазвичай "подрібнені", але можуть бути втрачені, якщо закинуті або пошкоджені за порогу.

Чому зонування відповідає матрицям

Правила зонування дозволяє вести роботу, штрафи, позови, або навіть демоляції невідповідних структур. Зовні, ретельне дотримання захищає ваші інвестиції, прискорює дозвільну документацію, і будує довіру громадам та місцевими посадовими особами. Американська асоціація планування забезпечує великі ресурси на кращих практиках зонування відповідності, включаючи модельні абонесанси та приклади успішних проектів.

Передплачення фази

Передпланова фаза встановлює основу для успішного проекту. Скопіювання цього кроку є одним з найбільш поширених помилок в новобудові. Приймати час збирати і розуміти всю необхідну інформацію зонування перед прийняттям до дизайну. Навіть невелика помилка, такі як прочитання розміру застави, може викликати мемо, що затримує проект протягом місяця.

Дослідження локальних регулювання зооношення

Починайте, відвідавши міський або бухгалтерський відділ планування в особистій або онлайн. Більшість муніципалітетів тепер пропонують цифрові карти зонування і пошукові бази даних. Запит офіційної зонування або домовленості та будь-які додаткові інструкції з проектування. Зверніть особливу увагу на визначення, використання таблиць, графіки вимог. Якщо ординанс щільний, розгляньте наймучніші адвокати або консультант з районування для інтерпретації. Багато досвідчених розробників також підтримують відносини з «посадовим тренером» - це ретиредний планувальник, який може пояснити локальні переваги. Під час письмового коду є те, що судді, розуміння того, як персонал застосувати його може заощадити на тижні назад і назад.

Визначення вашого району зоноутворення

Використання офіційної карти зонування, розміщення вашого майна та замітки коду району (наприклад, R-1, C-2, M-1). Перевага, що код з можливістю визначення всіх застосовних стандартів. Переконайтеся, що райони районування можуть змінюватися в межах однієї муніципалітету, а прикордонні властивості іноді можуть западати під кількома районами. Наприклад, багато, що пасовища дві зони можуть знадобитися для підтвердження відповідності правила, які регулюються. Крім того, деякі міста мають окремий дизайн оглядові райони - в іншому випадку, якщо ваше використання дозволено, архітектурний стиль може знадобитися для задоволення стандарту сумісності з районами.

Перевірка обмеження використання землі

Перевірити список дозволених, умовних і заборонених у вашому районі. Наприклад, житлова зона може дозволити одномісних будинків, але заборонити дуплекси без спеціального дозволу. Також перевірити обмеження щільності (невинності на акрем), мінімальний розмір лоту і вимоги передової частини. Якщо Ваше призначене використання не зазначено, можна знадобитися застосувати для текстового внесення або обмеження використання. З огляду на те, що деякі використовує, як короткострокові оренди, часто регулюються окремими муніципальними кодами, які не можуть з'явитися в зоні районування. Докладний пошук включає в себе житло, ліцензію бізнесу та коди медичних відділів.

Огляди Настроювання, Висота і вимоги

Документація точного відступу за передніми, бокових і задніх дворів. Зверніть увагу будь-які винятки для porches, палуб або карнизів. Підтвердіть обмеження висоти і чи на них наносяться на вершину даху або середню висоту. Настрочені правила, такі як FAR і багато покриття, однаково критичні, - це визначення максимальної збудливої площі. Простий дизайн плану може допомогти вам швидко оцінити доцільність. Наприклад, 50 × 100-фл з 20-ф передній, 10-ф бічний, і 15-фл задніх задніх застібків залишає тільки 30 × 75-ф будівельний конверт. Переконайтеся, що ваш призначений слід укладається без просувим чином або простотам або простотою.

Етап проектування та планування

З попередньо планувальних даних в руці ви можете переходити до дизайну. Цей етап вимагає тісної співпраці архітекторів, інженерів та фахівців зонування, щоб забезпечити кожен малюнок відповідає місцевим кодам. Одна широко використовується стратегія полягає в створенні «зонінгової матриці», яка списує кожен стандарт і запропонований відповідність проекту. Це стає ядром ваших поданих оповіді.

Розробка дизайну з кодами зонінг

У комплекті вимог зонування безпосередньо в будівельні плани. Наприклад, якщо передній виїзд становить 20 футів, розміщують конверт будівлі принаймні 20 футів від лінії нерухомості. Якщо висота обмежена 35 футів, дизайн даху для перебування під цим пороєм. Використовуйте план сайту, який чітко показує недоліки, багато розрахунках покриття, а також будівельні відбитки. Багато відділів планування вимагають «зберігання відповідності» бути подані з планами. Додавання сторонніх одностороннього рецензування консультантом планування може зловити об'ємні помилки, перш ніж вони досягають лічильника.

Види та спеціальні дозволи

Якщо ваш проект не може відповідати одному або більше стандартів районування, ви можете застосувати для варіантності. Варіанти надаються, коли суворе виконання призведе до практичної складності або непотрібної важкості. Будьте готові продемонструвати, що твердість унікальний власності і не самовідтворюваному. Процес зазвичай передбачає подання письмової заяви, сплатити плату, і з'являтися до ради зонувальних звернень. U.S. Відділ житлово-українського розвитку пропонує вказівки щодо затвердження земельних ділянок у своєму інструментарію планування громад. Зверніть увагу, що варіагнення тільки вативних конкретних розмірів, вони не використовують нормативні зміни.

Планування паркування, благоустрій та інші поліпшення сайту

Зонування абоненс часто мандатні мінімальні паркувальні місця на основі типу використання (наприклад, одного простору на житловий блок, або чотири на 1,000 квадратних футів роздрібної торгівлі). Також перевіряють вимоги велосипедів, зони завантаження та доступні місця. Стандарти ландшафтного дизайну можуть вказати кількість дерев, скринінгових буферів, або зелених просторових співвідношень. Інтеграція цих елементів рано, щоб уникнути останніх хвилин редизайнів, які можуть викликати додаткові вимоги до варіагації. Багато громади тепер вимагають оформлення паркомісних лотів та планів управління буровими водами в рамках огляду плану сайту. Робота з цивільним інженером, щоб забезпечити ці компоненти, придатні в межах багатопокривного покриття.

Залучення з Официальними Офіціантами та акціонерами

Запланувати передпокладання зустрічі з відділом планування. Довести попередні ескізи і попросити зворотний зв'язок з потенційними питаннями. Цей інформаційний огляд може виявити занепокоєння перед тим, як вкладати значній мірі в формальних кресленнях. Також розглянути, що досягається до сусідів і груп громад рано, - здати свої побоювання, тепер може запобігти опозиції на публічних слухань пізніше. У деяких юрисдикціях ви можете запитати «необхідність впливу» для того, щоб змогла показати, як ви будете обробляти трафік, шум і конфіденційність. Дозволити кожну зустріч і дотримуватися резюме електронної пошти, щоб створити паперовий причіп, який підтримує ваші хороші зусилля.

Застосування та затвердження процесів

Після завершення вашого дизайну, час подачі заявки на офіційне узгодження. Цей процес варіюється в залежності від локалізації, але в цілому слідує аналогічній послідовності. З огляду на те, що огляд повноти є першими воротами: відсутні підписи або неправильні масштабні малюнки можуть надсилати вам назад до друкованої плати на інший місяць.

Підготовка матеріалів для подання заявок

Зберіть комплексний пакет додатків. Типові вимоги включають план сайтів в зазначену масштабі, висоту будинків, планів поверхів, багато діаграми покриття, план ландшафтного дизайну та письмовий опис, як проект відповідає кожному стандарту зонування. Деякі муніципалітети також вимагають дослідження впливу трафіку або оцінки навколишнього середовища. Перевірте контрольний контроль відділу, щоб уникнути відсутніх документів. Багато планувальників цінують «порівняльний стіл», який списує кожен стандарт зонування зліва і відповідь проекту на право. Це не тільки прискорює огляд, але і демонструє вашу ретельноту.

Заповнення програми та Fees

Зазначте повний пакет разом з необхідною платою (часто на основі розміру проекту або значення). Зверніть увагу на терміни подачі заявок — раду, що відповідають щомісячно і вимагають матеріалів, два-чотири тижні заздалегідь. Після подачі ви отримаєте номер заявки і часовий ряд для огляду. Запитайте на контактну інформацію платника і заплануйте зустріч на два тижні в цикл огляду. Проактивні перевірки можуть вирішити питання рано і запобігти останніх хвилин сюрпризів.

Громадські загоєння та залучення громад

Якщо ваш проект вимагає умовного дозволу на використання, варіант або зонування, буде заплановано публічне слухання. Повідомлення надсилаються власникам суміжних майнових прав і опубліковані в місцевих газетах. Підготувати презентацію, яка чітко пояснює переваги проекту і як вона відповідає вимогам зонування. Будьте готові відповісти на питання про трафік, шум, естетика і цінності нерухомості. Конгрес для нового урбаністика пропонує поради щодо ефективного залучення громад на публічні слухання. У вас є команда—архітект, інженер, адвокат, щосидять в передній ряд. Якщо можливо, напишіть кілька прихильників, щоб розповісти про свій досвід.

Затвердження остаточного зоування

Після слухання дошка проголосуватиме затвердження, затвердження умов або заперечувати запит. Якщо схвалено, ви отримаєте письмове рішення і, в деяких випадках, умовне використання дозволу або свідоцтва про віддачу. Тримайте копії для ваших записів і перейдемо на забезпечення дозволу на будівництво. Затвердження часто включає в себе термін дії — збирання в цей час рамки або запит на розширення. Деякі рішення також включають в себе західне посилання: якщо будівництво не почнеться протягом 12 місяців, затвердження клаптів. Розмітити календар і розглянути щомісячний контроль стану з вашим менеджером проекту.

Пост-додаткові комплаєнс

Зонування не закінчується, коли лист затвердження прибуває. Моніторинг он-лайн забезпечує, що будівництво відповідає затвердженим планам і які будь-які зміни належним чином уповноважені. Багато розробників, які зазначають цю фазу, призводять до витратних робіт або примусових дій.

Будівництво моніторингу

Під час будівництва регулярно порівнюють фактичну побудову роботи з затвердженим планом сайту. Особливу увагу приділяємо побудові місця (поворотів), висоти і покриття лотів. Якщо непередбачене стан змушує відхилення, зупинити роботу і звернутися до відділу планування, щоб визначити, чи потрібно змінення або новий сорт. Здійсніть всі зміни в письмовій формі. Наприклад, якщо під'їзд заливається 6 сантиметрів ближче до лінії власності, ніж плановане, можна знадобитися незначне схвалення модифікації перед початком вище рівня. Не варто припустити, що невеликі відхилення будуть ігноруватися—зайнування виконавців все частіше використовують дрони опитування і супутникове зображення для перевірки відповідності.

Складання перевірок

Більшість юрисдикцій вимагають зонування перевірок на ключових верствах: після вилучення/об'єднання, після грубого обрамлення і при завершенні. Запланувати ці перевірки, які неактивно. Недотримання необхідно виправити і реінспектувати перед ходом. Інспектори перевірять, що недоліки, висоту і використання залишаються переконливими. Тримайте друкований набір затверджених планів на сайті в усі часи. Деякі області також вимагають попереднього огляду, щоб підтвердити висоту підлоги і будівельні лінії перед гойдалкою. Знайте контрольний контроль юрисдикції інтимно.

Документація

Утримуйте файл проекту з усіма дозволами, затвердженнями, звітами з питань перевірки, листуванням з відділом планування та вбудованими кресленнями. Ця документація неможлива, якщо виникають питання пізніше, — при наданні майнового продажу, рефінансування або подальшої реконструкції. Вона також захищає вас, якщо сусід зберігає скаргу. Оцифровуйте все і зберігайте її в хмарі, доступні вашій команді. Включіть лог кожної розмови з менеджером з планування: дата, час, ім'я та резюме обговорення. У спорі цей журнал може продемонструвати вашу прозорість та співпрацю.

Адреса невідповідних питань

Якщо інспектор або сусід визначає порушення зонування, діяти швидко. Визначити причину: протяжна помилка, помилка підрядника або навмисне зміни. Робота з зонуванням професіонала для розробки плану усунення. У деяких випадках можна звернутися до ретроактивного варію. Розкладання може призвести до закладання штрафів і правової дії. Багато населених пунктів мають «воловільну корекцію», яка знижує штрафи, якщо ви самовідправите перед офіційною скаргою. Якщо ваш проект передбачає умовне використання, умови повинні бути постійно зустрінеться. Наприклад, операційні години або ландшафтні умови, що відповідають за умови, що є обов'язковим для забезпечення дотримання будівельного законодавства.

Загальні Питви та Як уникнути

Уважаю, що ці підводні камені можуть заощадити час і гроші.

Згортання навколишнього середовища або йогосторичних обмежень

Зонування є лише одним шаром регулювання землекористування. Перевірте додаткові наклади, такі як зони зневоднення паводків, мокрі землі, круті схили або історичні райони. Ці часто накладають свій власний список, висоту і використовують обмеження, які надходять базові зонування. The Environmental Protection Agency's wetlands page є гарним стартовим пунктом для виявлення федеральних і державних регуляторних шарів. Йогоtoric оглядові дошки також може знадобитися, що ви підтримуєте оригінальні вікна, матеріали або дахові лінії. Сайт, який ідеально виглядає для розробки на карті зонування може стати незбудливим через приховану або історичну пам'ю пам'ятку.

Підприємницька громада

Проект, який відповідає кожному з питань районування, може бути ще похилений опорою громади. Адреса стосується рано через вихідні зустрічі, модифіковані конструкції, або пом'якшення заходів, такі як буферизація, зниження освітлення або заспокійливе трафік. Залучення професійних відносин з місцевим досвідом може бути варто інвестиції. У багатьох містах, районні асоціації мають неформальну вето потужність над дозволами - не правово, але через їх здатність генерувати публічну опозицію і впливати на обрані посадові особи. Побудувати доброї волі перед слухом. Пропонувати свої плани на щомісячній зустрічі сусідства. Послухайте свої побоювання і коригуйте свій дизайн, де розумно.

Ігнорування допустимих термінів закінчення

Зонування затвердження, варіативності та дозволів на будівництво зазвичай закінчується, якщо будівництво не починається в певний період (до 6 до 12 місяців) або якщо робота припиняється протягом тривалого часу. Відстежуйте ці терміни та розширення запиту в письмовій формі перед їх ляпасом. Дозвольте схвалення затвердити сили, щоб перезапустити весь процес заявки, з новими комісіями і можливо новим регламентом, які були прийняті в проміжному режимі. Деякі юрисдикції дозволяють одноразово шестимісячне розширення без слуху; інші вимагають повного голосування дошки. Не варто припускати будівельний відділ, повідомляємо вам - заміщати календаря 60 і 30 днів до кожного закінчення.

Прочитані лотові лінії та ваза

Поширена помилка є припустимо, що майно, обмежена, показана на карті податкового оцінювача, є точним для зонування цілей. Платні карти і записані опитування часто виявляють невідповідності. Завжди вводять опитування ALTA /NSPS до початку проектування. Також перевірте для корисної зручності, дренажних полегшень і зручності доступу, які можуть зменшити будівельну площу. Легкість може дозволити скорочення недоліків, але тільки якщо структура не захоплюється на самому легкості. Аналогічно «білий ліміт лінії» на платі може діяти як дефакто, який є строгим, ніж код зонування.

Додаткові ресурси і наступні кроки

Зонування комплаєнсу є докладним, але керованим процесом, коли розбитий на чіткі фази. Для подальшого читання консультуйтеся з наступними авторитетними джерелами:

Після завершення цього списку перевірок, наступний крок полягає в тому, щоб зібрати вашу команду: повірений з землекористування, професійний інженер або архітектор, досвідчений в місцевому зонуванні, і дослідник. З правильним приготуванням і дотриманням цього керівництва, ваш новий проект будівництва може плавно працювати від концепції до завершення.

Кредитна думка: Зонування комплаєнс не є urdle — це рамка, яка захищає цінності нерухомості, характер спільноти та власні інвестиції. Використовуйте його мудро.