Вступ до зонінгового права та Eminent Domain

Публічні проекти, такі як розширення доріг, шкільна будівництво, транзитні лінії, і оновлення утиліти часто вимагають урядів, щоб придбати приватні землі. Два з найбільш значущих правових рам, які регулюють цей процес районування закону] і ,eminent домен. Хоча обидва служать суспільним добром, вони також підняли складні питання про майнові права, справедливість і планування громад. Власники нерухомості, які розуміють ці інструменти, можуть краще захистити свої інтереси, коли стикаються з урядовою дією, яка впливає на їх землю.

Законопроекти, які диктують, як можна використовувати земельні ділянки, що розділяють несумісні заходи, такі як важка промисловість з житлових районів. Доменний домен, з іншого боку, дозволяє уряду швидко придбати приватний майно при виконанні так служить громадським призначенням. Разом ці правові механізми формують вбудоване середовище і впливають на мільйони власників нерухомості щороку. У статті досліджуються кожну концепцію на глибину, вивчається захисти, доступні власникам нерухомості, і пояснюється, як дві області взаємодіють у публічних проектах реального світу.

Розуміння зоньового права

Мета та управління

Законодавство зонування є основним інструментом місцевого самоврядування для контролю використання земель. Під конституційною охороною, муніципалітети можуть викликати абонементи, які поділяють землю на райони і призначають види діяльності, дозволених в кожному окрузі. Стандартні цілі зонування включають сприяння здоров'я та безпеки, зменшення навантаження трафіку, збереження цінностей власності і забезпечення правильного зростання.

Більшість кодів районування датуються на початку 20 століття, коли Верховний суд США проголосив конституційність комплексного районування Віллідж Euclid v. Ambler Realty Co (1926). З тих пір, кожен стан має повноваження прийняти правила районування. Типові райони районування включають:

  • Резиденція: Одномісні будинки, багатоквартирні будинки, котеджі, квартири, багатоквартирні комплекси
  • Commercial: роздрібні магазини, офіси, ресторани та готелі
  • Індустріал:] Виробничі заводи, склади та розподільчі центри
  • Армівська: Ферми, ранчі та рослинництво
  • Mixed‐use: Комбінації житлових, комерційних, а іноді легких промислових в одному будинку або багато

Варіанти, Кондиціональні використання, і зонування

Не кодування може очікувати кожної ситуації. Власники нерухомості можуть застосовуватися для варіант] при строгому застосуванні зонування абоденції викликає неналежне твердіння. Варіанти надання дозволу на відхилення від вимог, таких як лінії повернення, обмеження висоти або покриття лотів. Окрема категорія, Нормальні дозволи на використання (також називається спеціальні дозволи), дозволяє використовувати землю, які, як правило, сумісні, але вимагають рецензування на випадок, що є обов'язковим, але це церква в зоні проживання або денний догляд в комерційному районі.

Коли власник майна хоче більш фундаментальні зміни, вони можуть звертатися до , що змінює класифікації району для посилки. Змінювання є законодавчим в природі, а місцеві органи управління (міські ради, рахунки комісії) мають широкий вибір гранту або заперечення. Однак останні рішення суду вимагають, що зміни рішень несуть раціональні зв'язки з громадськістю, безпекою, добробутом або добробутом.

Вплив зонанана на вартість майна та розвиток майна

Зонування безпосередньо впливає на цінності нерухомості. Зойнування посилок для комерційного використання, як правило, коштує більше одного обмеженого використання житла, все інше, що дорівнює. Зовні, знезаражування - зменшення допустимої щільності або інтенсивності використання - може зменшити значення дімінішу і може викликати юридичні вимоги. Суди провели, що знезараження може стати нормативним шляхом, якщо воно йде занадто далеко, як встановлено Penn Central Transport Co. v. Нью-Йорк-Йорк-Сіті (1978).

Власники нерухомості повинні контролювати зміни пропозицій у своїй області, особливо коли заплановані великі публічні проекти. Нова розробка зонування може сприяти стратегії придбання уряду шляхом зміни базової оцінки для емінесцентної компенсації доменів.

Потужність Емінентного домену

Що таке Eminent домен?

Доменний домен - це властива влада федерального, державного та місцевого самоврядування, щоб взяти приватні майно для державного використання, надана їм оплата регульована . Ця влада визнана в Фіфтемп Амінентмент] до Конституції США, яка стверджує: "нор повинен бути прийнятий для державного використання, без просто компенсацій". Кожна державна конституція містить аналогічне положення.

У рамках проекту було представлено не тільки традиційні громадські праці, але й економічний розвиток, перепланування байтованих територій, а й перенесення майна на приватні розробники при публічних пільгах (наприклад, створення робочих місць, зростання бази оподаткування).

Публічне використання Запит

Вимоги «громадського використання» – це перша велика перевірка на еміентному домені. Для більшості американських історичних судів розшифровані громадські використання вузько — дорога, школа або поштове відділення чітко слугують громадським. Справа в тому, що Кело в. Місто Нью-Лондон] (2005) різко розширили цю інтерпретацію. Там Верховний суд закріпив, що місто може прийняти приватні будинки і передати їх до приватного розробника в рамках плану економічної ревіталізації. Суд провів, що «громадське використання» включає в себе будь-яку мету, що далі «суспільне призначення», навіть якщо майно закінчилося в приватних руках.

З Кело], багато штатів зафіксували статути або конституційні зміни, що обмежують еміентний домен для економічного розвитку. Власники нерухомості повинні ознайомитися з законами держави, оскільки баланс між громадською та приватної вигоди змінюється широко.

Просто компенсація

Вимоги щодо відшкодування тільки на основі повної компенсації, що робить власник майна цілим. Зазвичай, компенсація базується на / ринкова вартість - ціна, яка буде покупець, буде платити продавцю на відкритому ринку. Заявки розглядаються порівняні продажі, потенціал доходів і найвище і краще використання землі. Однак «правильна компенсація» не завжди охоплює всі втрати. Загублений бізнес-добрим бажанням, переміщення витрат і суб'єктивне значення сімейного будинку може бути повністю компенсована під стандартною формулою.

Власники майна мають право на судову розгляд на суму компенсації, і вони можуть самостійно оцінювати свою оцінку, щоб оскаржити оцінку уряду. У деяких юрисдикціях, пошкодженнях судом доступні лише тоді, коли береться тільки порція майна, компенсує зменшення вартості решти земельних ділянок.

Обмеження та захист

За межами публічного використання та просто компенсація, є інші засоби захисту власників нерухомості:

  • Нікет і слух: Уряд повинен повідомити власника свого наміру придбати майно і надати можливість об'єкту.
  • Неготація в хорошій вірі: Більшість держав вимагають засудити повноваження на спробу здійснення договірної купівлі перед поданням позову про засуджене.
  • Право на виклик: Власники можуть кинути виклик суд на підставах, таких як відсутність державного використання, неправильна процедура або недостатня компенсація.
  • Релокація допомоги: Федеральним і деякими державними законами забезпечують переміщення витрат і консультаційних послуг для мешканців і підприємств, які переселені федеральними проектами (Uniform Relocation Help and Real Property Acquisition Policies Act 1970).

Інтерплеер між Zoning і Eminent доменом

Зонування і емінес домену часто перекривають на практиці. Громадський проект може викликати зміни зонування, а обмеження зонування можуть вплинути на оцінку засудженого майна. Власники нерухомості повинні розуміти, як ці дві області взаємодіють з кріпленням ефективного захисту.

Кондемація Blight

Коли уряд оголошує публічний проект — це нове шосе — прохідні значення в коридорі можуть відхилити. Потенційні покупці стають небажаними для придбання, а власники нерухомості можуть дефера обслуговування. Це явище, відомий як , кондиціонація блюка] або ], що смертник, може призвести до зниження компенсації, оскільки оцінювача значення в момент прийняття відображає депресовані умови. Суди визнав, що власники нерухомості не повинні вдаватися до вартості блюзу, викликаного власними діями уряду. У деяких юрисдикціях, які вдалося відновити значення «вальні засоби»

Інверситет

Коли держава дія - так, як районування регулювання, яке знищує всі економічні використання землі, не передбачає формального прийняття, але ефективно усуває права власності, власник може принести зворотне засудження]. Власник майна замовляє відновити лише компенсацію, якщо майно було офіційно засуджено. Рішення Верховного суду в Lucas v. Південна Кароліна Берегальна Рада] (1992) провів, що регуляція, яка позбавляє майно всіх економічно вигідних цілей, є прийняттям, якщо він відображає «засади права та майна».

Повередливі випадки засуду є складними і часто вимагають експертної оцінки на як нормативний вплив, так і на оцінку. Власники майна стикаються з суворим обмеженням зонування, що з'являється на умовах зниження витрат на придбання повинні звернутися до адвоката, досвідченого у судовому спорі.

Стратегічне використання зоренування урядами

Деякі уряди були обвинувачені з використанням зонування змін до значення нерухомості перед ініціювання засуду. Наприклад, місто може огородити посилку від комерційного до відкритого простору або обмеження прав на розвиток, тим самим знизити ринкову вартість і необхідну компенсацію. Хоча така тактика може бути оскаржене як порушення процесу або як передумова прийняття, правове навантаження падає на власника майна, щоб довести погану віру. Суди, як правило, знеболюють до місцевих законодавчих органів, якщо є чіткі докази дискримінаційного непристойного або повного збогу, щоб слідувати процесуальним безпечам.

Власники нерухомості повинні документувати всі районні дії, пов'язані з їх майном, включаючи порядок зустрічі, звіти про персонал і публічні слухові траєси. Якщо зміни зонування збігається з підозрою у заставі публічного проекту, вона може надати підстави для виклику.

Захист прав на нерухоме майно під час публічного проекту

Ранній і неформований дію

Знання – перша лінія захисту. Власники нерухомості повинні контролювати місцеві державні оголошення, планувати зустрічі комісій, а також опубліковані повідомлення про пропоновані придбання. Онлайн-ресурси, такі як IRS та державний відділ транспортних сайтів часто списують майбутні проекти. Раннє усвідомлення дозволяє власникам брати участь у публічних слухань, подавати коментарі та сформувати коаліції з сусідами.

Представництво інтересів та правових питань

Якщо уряд висловить зацікавленість у придбанні майна, власники повинні залучати адвоката, який спеціалізується на еміентному домені. Багато хто пропонує безкоштовні початкові консультації. Хороший юрист може вести переговори про більш високу ціну покупки, безпечну перевагу переїзду, і виклику визначення публічного використання при необхідності. Власники ніколи не повинні зареєструватися або прийняття державної пропозиції без незалежних юридичних порад.

Заявки є критичними. Власники повинні найняти сертифікований оцінювач, який розуміє умови ринку та має досвід з засудженими властивостями. Програма забезпечує стандарти (USPAP), які оцінювачі повинні дотримуватися. Другий оцінювач може розкрити помилки в веденні уряду, такі як відмова розглянути найбільш високий і кращий використання або омикання доходів, що виробляються.

Відправка та бізнес-школа

Житлові орендарі та власники малого бізнесу мають певні права згідно з Законом про конфіденційність. До них відносяться відшкодування вартості руху, заміну платежів житла та консультаційні послуги. Бізнеси можуть також вимагати втрачені відчутні персональні дані, витрати на обладнання, а в деяких випадках, перевитратні витрати. Важливо зберігати детальні записи всіх витрат і вимагати заздалегідь платежі при можливому.

Для авторитетного пояснення переваг переїзду див. U.S. Відділ релокаційної допомоги з перевезення.

Літигація та апеляційне право

Якщо переговори не здійснили, уряд видає засуджений клопотання в державному або федеральному суді. Власник майна може відповісти на відповідь, затверджуючи захисти, такі як відсутність державного використання, відмова в переговори в хорошій вірі або процесуальних помилках. Найпоширеніший судовий випуск – це сума відшкодування, яка вирішила журі. Апеляцій можна приймати до вищих судів з питань законодавства.

Навіть після оплати власники можуть мати право звернутися до додаткового відшкодування, якщо уряд відмовив у проекту або пізніше використовує майно для необґрунтованого приватного призначення. Деякі держави дозволяють власникам переоцінити майно за оригінальною ціною відшкодування, якщо громадський проект занепадений в зазначений період (наприклад, п'ять років).

Надання балансу: публічні потреби та приватні права

Спробувати в Україні, щоб забезпечити максимальну кількість прав на землю, а також нести на охорону земельних відносин, а також на охорону земельних відносин, а також на всіх з них обов’язкових загальних зборів. Власність власності власності є стразом американського лібера, а Конституція вимагає того, що тягар публічних проектів буде поділено на певну кількість.

При повагі державних субстрацій, залученні прозорого планування, а також виплата справедливої компенсації, публічні проекти можуть приступати без порушення прав власності. Власники майна, які навчаються себе і прагнуть кваліфікованого юридичного радника, можуть навігувати процес впевненістю, гарантуючи, що їх голос чув і їх інтереси захищені.

Висновок

Як зонування права і еміент домен є важливим інструментом для розвитку громадськості, але вони здійснюють значні наслідки для власників нерухомості. Зонування регулює використання земель для просування добробуту громади, в той час як еміент домен дозволяє примусово збиратися при публічному цілях. Розуміння того, як ці дві області взаємодіють, і знаючи права на повідомлення, справедливу компенсацію, і судовий огляд - власники майна, щоб підійматися тим, що вони власні.

Як публічні проекти продовжують розширюватися у відповідь на потреби населення та інфраструктури, важливість захисту прав на працю, які будуть тільки збільшуватися. Незалежно від того, чи є власник, невеликий бізнес-оператор або комерційний інвестор, який залишився проінформований про зміни зонування та еміентні процедури доменів є найкращим способом захистити ваш найцінніший актив: ваш край.